BAB II RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT A....

BAB II

RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT

A. Konsep Dasar Rumah Susun

1. Pengertian Rumah Susun

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun

diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985 dalam Lembaran Negara RI nomor

75/1985. Undang-undang ini dapat disebut dengan undang-undang kondominium

Indonesia yang menjadi landasan hukum untuk mengatur rumah susun. Peraturan

pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimuat dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988. Mulai tanggal tersebutlah masalah hukum

mengenai rumah susun mendapat jawaban yang pasti. Namun menimbang bahwa

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1965 tentang Rumah Susun sudah tidak sesuai

dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat

serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggaraan rumah susun

sehingga perlu diganti.20

20 Lihat Konsideran bagian Menimbang Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

Untuk menjawab perkembangan hukum serta kebutuhan masyarakat yang

belum terakomodir oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut maka

pada tanggal 10 Nopember 2011 melalui sidang paripurna Dewan Perwakilan

Rakyat resmi mengesahkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun.

Universitas Sumatera Utara

Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah

Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang

dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang

distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan

merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan

secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Pengertian mengenai rumah susun tersebut dalam Undang-Undang Nomor

20 Tahun 2011 sama seperti yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 16

Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dengan demikian tidak ada perubahan

mengenai pengertian tentang makna dari rumah susun itu baik yang dijelaskan

dalam UURS yang lama maupun yang baru.

Dalam Penjelasan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985

menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan dalam UURS ini adalah

istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan bertingkat yang

senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang

penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu

sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.

Dengan demikian berarti tidak semua bangunan bertingkat itu dapat

disebut rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, tetapi

setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat.21

21 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…. Op. Cit., hlm. 16.


Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu

dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :22

a. Rumah susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk

mengekspresikan bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan

perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun

merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat atau apartment

b. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal maupun

22 Ibid, hlm. 16

vertikal” (Pasal 1 angka 1

UURS). Dalam Penjelasan UURS di atas menyatakan “yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal”. Kata “maupun” serta

“dan” perlu dicermati oleh karena membawa konsekuensi pada ruang

lingkup UURS. Apakah pengaturan pemilikan satuan ruang dalam bangunan

bertingkat selain rumah susun dapat tunduk pada UURS. Urgensi telaah kata

“maupun” serta “dan” tersebut semakin berarti, terutama jika dikaitkan

dengan Penjelasan Pasal 79 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988

yang mencontohkan “rumah toko, rumah sarana industri dan lain-lain” yang

dibangun di atas tanah bersama sebagai bangunan bertingkat yang tidak

termasuk dalam pengertian rumah susun. Selanjutnya, Penjelasan pasal 79

PP Nomor 4 Tahun 1988 tersebut menyebutkan bahwa contoh bangunan

gedung tidak bertingkat yang dibangun di atas tanah bersama dalam suatu

lingkungan adalah rumah-rumah peristirahatan, rumah kota (town house),

dan lain-lain .


Ahmad Chairudin dalam Surat Kabar Harian Suara Pembaruan tanggal 13

April 1994, menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada sistem

ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) bagian- bagiannya terbagi

dalam bagian- bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak

dalam arah vertikal. Tetapi karena dalam kata-kata kalimat Pasal 1 angka 1

UURS menyebut : “yang distrukturkan secara fungsional dalam arah

horizontal maupun vertikal”, maka yang diartikan bangunan gedung

bertingkat yang bagian-bagiannya hanya distrukturkan secara horizontal pun

dapat disebut rumah susun, asal memenuhi ketentuan-ketentuan lainnya

tentang rumah susun.23

Selanjutnya Menteri Negara Agraria/Kepala BPN menyatakan bahwa

sebagai akibat pesatnya kemajuan sektor ekonomi yang ditunjang kemajuan

teknologi dalam pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya

bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun, maka seharusnya bentuk kepemilikan rumah dan toko (ruko) atau

town house dapat menggunakan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah

Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini mengingat bahwa bentuk

bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan ketentuan yang ada

pada rumah susun yang bangunannya berupa bangunan yang tersusun secara

horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan pemilikan

bersama.

24

23 Ibid, hlm 16 24 Ibid, hlm 16


Kedua pendapat Pejabat Kantor Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan

Nasional tersebut setuju bahwa kepemilikan satuan bangunan pada

bangunan yang hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat tunduk pada

pengaturan UURS. Kiranya kedua pendapat tersebut dapat diterima logika

hukum. Ketentuan pasal 1 UURS merupakan ketentuan yang berisi

definisi/rumusan konsep-konsep yang menjadi kata-kata kunci atau

terminologi teknis yuridis dalam keseluruhan ketentuan UURS. Oleh karena

itu jika terdapat perbedaan pengertian rumah susun di dalam ketentuan pasal

1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Umum UURS serta Penjelasan Pasal 79

PP No. 4 Tahun 1988 sebagai peraturan pelaksana UURS, maka yang

dijadikan pegangan adalah rumusan Pasal 1 angka 1 UURS.25

c. Rumah susun mengandung sistem pemilikan perseorangan (individual) dan

hak bersama. Kita mengenal ada 3 (tiga) bentuk sistem pemilikan, yaitu :

a. sistem pemilikan perseorangan

b. sistem pemilikan bersama yang terikat

c. sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan

sistem pemilikan bersama yang bebas (condominium)

Rumah susun merupakan kategori sistem pemilikan yang ketiga. Di dalam

rumah susun secara simultan terkandung sistem pemilikan perseorangan

25 Dalam teori hukum, ketidaksinkronan pengertian rumah susun di dalam Pasal 1 angka 1 dengan Penjelasan Umum UURS akan “dimenangkan” Pasal 1 angka 1 UURS oleh karena Pasal 1 angka 1 yang lebih spesifik (rinci) merumuskan pengertian rumah susun dibandingkan dengan Penjelasan Umum UURS. Selanjutnya ketidaksinkronan (pertentangan) antara Pasal 1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 “dimenangkan “ Pasal 1 angka 1 oleh karena di dalam peraturan perundang-undangan diberlakukan asas “Hukum yang lebih tinggi mengenyampingkan hukum yang lebih rendah” (lex superior de rogat lex inferior)


dengan hak bersama yang bebas. Oleh karena itulah, maka hak pemilikan

perseorangan atas satuan (unit) rumah susun meliputi pula hak bersama

atas bangunan, benda dan tanahnya.

Sebagaimana telah disebutkan bahwa hak milik (individual) atas satuan

rumah susun juga meliputi hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama.

Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang

dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi

dengan satuan-satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang

tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom,

balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-

pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi.

Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mendefinisikan

bahwa benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun

melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian

bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 25 ayat 1 mencontohkan benda bersama

adalah ; ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana

sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau

menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.

Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 merumuskan

bahwa tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan

yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya


berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan

bangunan.

Menurut A.P Parlindungan, sebenarnya rumah susun itu adalah suatu

istilah yang dibuat oleh perundangan kita yang berwujud sebagai suatu perumahan

yang dimiliki oleh beberapa orang/badan hukum secara terpisah dengan segala

kelengkapan sebagai suatu tempat hunian ataupun bukan hunian, untuk

perkantoran, usaha komersil dan lain-lain, dengan akses tersendiri untuk keluar ke

jalan besar dan dengan segala hak dan kewajibannya dan mempunyai bukti-bukti

tentang haknya tersebut, dengan berdimensi horizontal dan vertikal.26

Soni Harsono dalam bukunya “Aspek Pertanahan Dalam Pembangunan

Rumah Susun,” berpendapat bahwa inti sistem kondominium adalah pengaturan

pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena

itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur

tanah.

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 menganut asas kondominium

dalam pemilikan atas rumah susun. Masalah paling penting dalam asas

kondominium adalah pemilikan dan penghunian secara terpisah bagian-bagian

dari suatu bangunan bertingkat, di samping bangian-bagian lainnya serta tanah di

atas mana bangunan yang bersangkutan berdiri, yang karena fungsinya harus

digunakan bersama.

27

Menurut Arie S. Hutagalung dalam bukunya “Membangun Condominium

(Rumah Susun), Masalah-Masalah Yuridis Praktis Dalam Penjualan, Pemilikan,

26 A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang…hal 99 27 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op Cit, hlm. 7


Pembebanan serta Pengelolaannya”, bahwa rumah susun merupakan terjemahan

dari kata-kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal dari kata

condominium, jika dipenggal, co berarti bersama-sama, dominium berarti

pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut sistem hukum yang

bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika

menggunakan istilah condominium, sedangkan di Singapura dan Australia

menggunakan istilah strata title. Di antara istilah-istilah tersebut di atas, istilah

strata title yang lebih memungkinkan adanya pemilikan bersama secara

horizontal, di samping pemilikan secara vertikal. Walaupun di Indonesia

digunakan istilah seperti: rumah susun, apartemen, flat, maupun kondominium,

namun bahasa hukum semuanya disebut rumah susun, karena mengacu pada

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang kini diganti menjadi Undang-

Undang Nomor 20 Tahun 2011.28

2. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun

Pasal 2 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 dan penjelasannya

menyatakan bahwa asas penyelenggaraan rumah susun adalah sebagai berikut:

a. asas kesejahteraan

Yang dimaksud dengan asas kesejahteraan adalah kondisi terpenuhinya

kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu

mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya

b. asas keadilan dan pemerataan

28 Ibid, hlm. 8


Yang dimaksud dengan asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan

hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara

proporsional dan merata bagi seluruh rakyat.

c. asas kenasionalan

Yang dimaksud dengan asas kenasionalan adalah memberikan landasan agar

kepemilikan sarusun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan

nasional.

d. asas keterjangkauan dan kemudahan

Yang dimaksud dengan asas keterjangkauan dan kemudahan adalah

memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau

oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong terciptanya iklim kondusif

dengan memberikan kemudahan bagi MBR.

e. asas keefisienan dan kemanfaatan

Yang dimaksud dengan asas keefisienan dan kemanfaatan adalah memberikan

landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan

memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan

industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar-

besarnya bagi kesejahteraan rakyat.

f. asas kemandirian dan kebersamaan

Yang dimaksud dengan asas kemandirian dan kebersamaan adalah

memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa,

swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun


kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama

antarpemangku kepentingan.

g. asas kemitraan

Yang dimaksud dengan asas kemitraan adalah memberikan landasan agar

penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh Pemerintah dan pemerintah

daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling

mendukung.

h. asas keserasian dan keseimbangan

Yang dimaksud dengan asas keserasian dan keseimbangan adalah memberikan

landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan

keserasian dan keseimbangan pola pemanfaatan ruang.

i. asas keterpaduan

Yang dimaksud dengan asas keterpaduan adalah memberikan landasan agar

rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dalam

perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian.

j. asas kesehatan

Yang dimaksud dengan asas kesehatan adalah memberikan landasan agar

pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan

lingkungan, dan perilaku hidup sehat.

k. asas kelestarian dan keberlanjutan

Yang dimaksud dengan asas kelestarian dan keberlanjutan adalah memberikan

landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan


lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat

sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan.

l. asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan

Yang dimaksud dengan asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan

adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi

persyaratan keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun

mendukung beban muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir;

persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara,

pandangan, getaran, dan kebisingan; serta persyaratan kemudahan hubungan

ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah

susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut

usia.

m. asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan

Yang dimaksud dengan asas keamanan, ketertiban, dan keteraturan adalah

memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat

menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan

ancaman keamanan; ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat

tinggal dan kehidupan sosialnya; serta keteraturan dalam pemenuhan

ketentuan administratif.

3. Tujuan Pembangunan Rumah Susun

Tujuan pembangunan nasional adalah untuk mewujudkan kesejahteraan

lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata, sebagai salah satu


usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi terwujudnya

masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar

1945. Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan

akan perumahan yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga Negara

Indonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai

manusia. Di samping itu, pembangunan perumahan merupakan salah satu unsur

yang penting dalam strategi pengembangan wilayah, yang menyangkut aspek-

aspek yang luas di bidang kependudukan, dan berkaitan erat dengan pembangunan

ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional.29

Dari hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa perumahan merupakan

masalah nasional, yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air,

terutama di daerah perkotaan yang berkembang pesat. Oleh karena itu,

sebagaimana diamanatkan dalam Garis-Garis Besar Haluan Negara, pembangunan

perumahan untuk memenuhi kebutuhan yang terus meningkat perlu ditangani

secara mendasar, menyeluruh, terarah, dan terpadu, oleh Pemerintah Pusat dan

Pemerintah Daerah, dengan keikutsertaan secara aktif usaha swasta dan swadaya

masyarakat. Pembangunan perumahan yang telah dirintis sejak Pelita I perlu

ditingkatkan dan dikembangkan, khususnya perumahan dengan harga yang dapat

dijangkau oleh daya beli golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah.

30

Sehubungan dengan uraian tersebut, maka kebijaksanaan umum

pembangunan perumahan diarahkan untuk:

31

29 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm.

157 30 Ibid, hlm 158 31 Ibid, hlm 158.


a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat,

secara adil, dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat

yang berkepribadian Indonesia.

b. Mewujudkan permukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata

ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan

berhasil guna.

Sejalan dengan arah kebijaksanaan umum tersebut, maka di daerah

perkotaan yang berpenduduk padat, sedangkan tanah yang tersedia sangat

terbatas, perlu dikembangkam pembangunan perumahan dan pemukiman dalam

bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan lingkungannya.32

32 Ibid, hlm 159.

Pengertian rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang

distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan arah vertikal yang

terbagi dalam satu-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan

luasnya, dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-satuan yang

penggunaannya terpisah, ada bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda

bersama dan tanah bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang karena

sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat

dimiliki secara perseorangan. Hak pemilikan atas satuan rumah susun merupakan

kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dengan undang-undang, dengan

memberikan jaminan kepastian hukum kepada masyarakat Indonesia. Dengan

undang-undang ini diciptakan dasar hukum hak milik atas satuan rumah susun,

yang meliputi:


a. Hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang

digunakan secara terpisah

b. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun

c. Hak bersama atas benda-benda

d. Hak bersama atas tanah yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang

secara fungsional tidak terpisahkan

Pembangunan rumah susun ditujukan terutama untuk tempat hunian,

khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun

demikian, pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan permukiman yang

lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan gedung bertingkat

lainnya untuk keperluan bukan hunian yang terutama berguna bagi pengembangan

kehidupan masyarakat ekonomi lemah. Oleh karena itu, dalam pembangunan

rumah susun yang digunakan bukan untuk hunian yang fungsinya memberikan

lapangan kehidupan masyarakat, misalnya untuk tempat usaha, pertokoan,

perkantoran, dan sebagainya, ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang Nomor

16 Tahun 1985 ini diberlakukan dengan penyesuaian menurut kepentingannya.33

a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam

lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan

permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan

budaya;

Adapun tujuan pembangunan rumah susun seperti yang tercantum dalam

Pasal 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011:

33 Ibid, hlm 161


b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta

menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan

kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan

memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan

lingkungan;

c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman

kumuh;

d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang,

efisien, dan produktif;

e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan

penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan

kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;

f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah

susun;

g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,

terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan

berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang

terpadu; dan

h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan,

dan kepemilikan rumah susun.

4. Penerapan Asas Dalam Hukum Tanah Pada Konsep Rumah Susun

Di Indonesia ada dua asas hukum pertanahan, yaitu sebagai berikut:


a. Asas Accesi (Asas Perlekatan) atau Accessie Schelding Beginsel

b. Asas pemisahan horizontal atau Horizontale Beginsel

Menurut Boedi Harsono dalam bukunya “Beberapa Analisa Tentang

Hukum Agraria”, di dalam asas asas perlekatan, bangunan menjadi bagian dari

tanahnya. Oleh karena itu, dengan sendirinya bangunan itu tunduk pada

ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku terhadap tanahnya (hukum tanah). Atas

asas itu pula, maka hak pemilikan atas tanah hak barat itu meliputi juga pemilikan

dari bangunan yang ada di atasnya (Pasal 571 ayat (1) KUHPerdata). Bangunan

yang didirikan di atas tanah kepunyaan pihak lain menjadi milik yang empunya

tanah.34

Asas perlekatan yang dikenal di dalam KUHPerdata terdiri atas perlekatan

secara mendatar dan perlekatan secara tegak lurus (vertikal). Perlekatan secara

horizontal (mendatar) meletakkan suatu benda sebagai bagian yang tidak

terpisahkan dari benda pokoknya atau balkon pada rumah induknya (Pasal 588

KUHPerdata). Berdasarkan asas perlekatan ini, pemilik benda pokok merupakan

pemilik benda ikutan dan secara hukum benda ikutan tersebut mengikuti benda

pokoknya. Sebaliknya, perlekatan vertikal adalah perlekatan secara tegak lurus

yang melekatkan semua benda yang ada di atasnya maupun di dalam tanah

dengan tanah sebagai benda pokoknya (Pasal 571 KUHPerdata).

35

Sebagai kebalikan dari asas perlekatan vertikal adalah asas pemisahan

horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang dianut dalam hukum adat

34 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 8 35 Masnari Darnisa, Status Tanah Bersama Pada Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Dikaitkan Dengan Penetapan Keringanan Pajak Bumi Dan Bangunan (Studi: Rumah Susun Sukaramai Yang Diadakan Oleh Perum Perumnas).2007. hlm 24


yang menjadi dasar dari UUPA. Berdasarkan asas pemisahan horizontal ini

pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berada di atas tanah itu

adalah terpisah. Asas pemisahan horizontal memisahkan tanah dan benda lain

yang melekat pada tanah itu.36

Menurut A. Ridwan Halim dalam bukunya “Hak Milik Kondominium dan

Rumah Susun”, asas pemisahan horizontal adalah asas yang membagi, membatasi,

dan memisahkan pemilikan atas sebidang tanah berikut segala sesuatu yang

berkenaan dengan tanah tersebut secara horizontal. Di dalam hukum adat

Indonesia, asas pemisahan horizontal terejawantah dalam bentuk magersari yaitu

hak menumpang dari seseorang yang mendirikan bangunan tempat tinggal di atas

tanah milik orang lain yang diperbolehkan oleh si pemilik selama si pemilik

tersebut belum merasa perlu untuk menggunakan tanahnya itu sendiri, serta sistem

tumpang sari tanaman bagi hasil (sistem usaha bagi hasil).

37

Dari uraian di atas, jelaslah bahwa kedua asas tersebut mempunyai

karakteristik dan konsekuensi yang berbeda. Seperti dikatakan oleh Masjchoen

Sofwan, di dalam salah satu bukunya sebagai berikut.

38

36 M. Rizal Arif, Analisis…Op.Cit., hlm. 64. 37 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 9 38 Masnari Darnisa, Op.Cit, hlm 10

“yang menjadi persoalan ialah bagaimana pengaturan lembaga jaminan atas tanah yang akan datang untuk tidak bertentangan dengan Asas Accessi yang tidak dikenal (digarisbawahi oleh penulis) dalam UUPA, sedangkan dalam Hukum Adat mengenal asas Pemisahan Horizontal”.

Pendapat ini dikuatkan oleh Saleh Adiwinata dalam bukunya “Hukum

Adat”, yang menyatakan:


“Bahkan justru pada masa sekarang ini ada lebih lagi alasan dan rasio untuk memperlakukan asas pemisahan Horizontal ini secara lebih integral, lebih konsekuen dan terang-terangan lagi dari sebelum lahirnya UUPA sebab:…Ketiga: Di mana Pasal 5 menegaskan bahwa hukum agrarian baru: ialah hukum adat (namun oleh Boedi Harsono diperingatkan bahwa yang dimaksudkan adalah hukum adat yang telah disaneer), maka dengan sendirinya untuk asasi dari hukum adat yaitu Pemisahan Horizontal, turut meresap dalam seluruh tubuh hukum agrarian baru kita”.

Berdasarkan dua pendapat tersebut, berarti asas hukum tanah (hukum

agraria sempit) adalah asas pemisahan horizontal yakni pemilikan atas benda di

atas tanah tidak berarti atau dapat terpisah dengan pemilikan atas tanah tempat

terletaknya benda-benda tadi. Sebagai kebalikannya adalah asas perlekatan yang

berlaku pada kurun waktu sebelum diundangkannya Undang-Undang Pokok

Agraria.

Menurut Boedi Harsono dalam bukunya “Beberapa Analisa Tentang

Hukum Agraria”, bahwa di dalam hukum adat berlaku asas pemisahan horizontal

antara tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya. Tanah tunduk pada hukum

tanah, sedangkan bangunan tunduk pada hukum perutangan yang mempunyai sifat

lain dari hukum tanah. Dengan demikian, tanah adat tidak dengan sendirinya

meliputi bangunan yang ada di atasnya. Dalam hukum adat berlaku asas bahwa

pihak yang membangun dialah pemilik yang dibangunnya itu.39

39 Oloan Sitorus & Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 9

Jadi, adanya konsep rumah susun (kondominium) sebagai fenomena baru

yang dibutuhkan masyarakat modern, justru sudah sesuai dengan asas hukum

tanah yang ditetapkan oleh UUPA.


B. Definisi dan Klasifikasi Bangunan Bertingkat serta Batasan Rumah

Susun

Bangunan bertingkat adalah bangunan yang mempunyai lebih dari satu

lantai secara vertikal. Bangunan bertingkat ini dibangun berdasarkan keterbatasan

tanah yang mahal di perkotaan dan tingginya tingkat permintaan ruang untuk

berbagai macam kegiatan. Semakin banyak jumlah lantai yang dibangun akan

meningkatkan efisiensi lahan perkotaan sehingga daya tampung suatu kota dapat

ditingkatkan, namun di lain sisi juga diperlukan tingkat perencanaan dan

perancangan yang semakin rumit, yang harus melibatkan berbagai disiplin bidang

tertentu.40

Namun dengan menggunakan istilah yang berbeda, Pasal 1 angka 1

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung mengartikan

bahwa bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang

Istilah bangunan bertingkat sebenarnya sudah ada dalam Peraturan

Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 tentang Tata Cara Permohonan dan

Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang

Disertai dengan Pemilikan Secara Terpisah Bagian-Bagian pada Bangunan

Bertingkat. Dalam Pasal 1 disebutkan bahwa Bangunan bertingkat adalah

bangunan yang terdiri atas beberapa tingkat/lantai dan terbagi dalam bagian-

bagian yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat digunakan

secara terpisah untuk tempat tinggal dan/ atau kegiatan usaha yang dilenngkapi

dengan bagian-bagian yang digunakan bersama.

40 Pengantar Bangunan Bertingkat,


menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas

dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia

melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan

keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Klasifikasi bangunan gedung bertingkat berdasarkan ketinggian meliputi

bangunan gedung bertingkat tinggi, bangunan gedung bertingkat sedang, dan

bangunan gedung bertingkat rendah. Penetapan klasifikasi ketinggian didasarkan

pada jumlah lantai bangunan gedung yang ditetapkan oleh pemerintah daerah

kabupaten/kota.41 Yang disebut sebagai bangunan bertingkat rendah, bangunan

gedung bertingkat sedang, bangunan gedung bertingkat tinggi dapat dibedakan

dari luas, besar, dan ketinggian bangunan, serta sistem struktur, dan kelengkapan

utilitasnya. Perbedaannya antara lain:42

1. Bangunan Gedung Bertingkat Rendah

Tinggi bangunan terdiri dari satu sampai dengan lima lantai, sistem

strukturnya masih sederhana, tidak menggunakan alat transportasi vertikal,

cukup dengan menggunakan tangga sebagai alat penghubung antar lantai.

2. Bangunan Gedung Bertingkat Sedang

Tinggi bangunan terdiri dari lima sampai sepuluh lantai dan sistem struktur

rangka murni, sudah menggunakan alat transportasi vertikal, dan sistem

pemadam kebakaran aktif (sprinkler).

3. Bangunan Gedung Bertingkat Tinggi

41 Marihot Pahala Siahaan, Hukum Bangunan Gedung di Indonesia, Jakarta, Rajawali

Pers, 2007 hlm 46 42 Dwi Tangoro dkk, Struktur Bangunan Tinggi dan Bentang Lebar, Jakarta, UI-

Press,2006,hlm 15


Tinggi bangunan lebih dari sepuluh lantai, menggunakan sistem struktur

yang beraneka ragam, seperti struktur rangka dipadukan dengan sistem

struktur lain. menggunakan sistem utilitas yang lengkap seperti alat

transportasi vertikal, alat pemadam kebakaran aktif, alat pembersih

bangunan gondola, dan lain-lain.

Ada beberapa definisi untuk suatu bangunan bertingkat tinggi yaitu:

1. Ketinggian bangunan melampaui panjangnya tangga terpanjang dari

regu pemadam kebakaran.

2. Perbandingan antara luas total lantai terbangun (KLB) dengan luas lahan

terbangun adalah tinggi.

3. Perbandingan tinggi dibanding dengan lebar bangunan melampui lima

banding satu.

Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1993, rumah susun diberi

pengertian sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu

lingkungan yang terbagi dalam bangunan-bangunan yang terstrukturkan secara

fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal, merupakan satuan-satuan yang

masing-masing dapat memiliki secara terpisah terutama tempat-tempat hunian

yang dilengkapi dengan bangunan bersama dan tanah bersama.

Di Barat, seperti di Amerika Serikat rumah susun ini biasa disebut

apartement, tetapi di Belanda biasa disebut flat. Mereka umumnya menggunakan

istilah yang sama, baik untuk rumah susun yang dihuni oleh lapisan masyarakat

kelas atas, menengah, maupun bawah. Akan tetapi ada kecenderungan di


Indonesia istilah rumah susun digunakan oleh penghuni lapisan masyarakat bawah

dengan sarana dan perlengkapan rumah yang sederhana.

Di Indonesia tampaknya tempat tinggal bersusun memiliki istilah yang

berbeda untuk masyarakat kelas atas, menengah, dan bawah. Gejala ini terjadi

karena kesenjangan gaya hidup antara lapisan masyarakat cukup tinggi. Sebab

kedua, pemerintah memperkenalkan dengan istilah yang berbeda-beda.

Perumahan untuk golongan masyarakat menengah diperkenalkan dengan istilah

perumnas (perumahan umum nasional) atau perumahan, sedangkan untuk

masyarakat bawah diperkenalkan dengan istilah rumah susun. Ada gejala pada

masa Orde Baru, pemerintah menggunakan bahasa sebagai ungkapan budaya yang

member jarak antara status sosial ekonomi lapisan atas, menengah, dan bawah.43

Menurut pendapat Muhyanto yang dikutip oleh M. Rizal Alif dalam

bukunya yang berjudul Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah

Susun Dalam Kerangka Hukum Benda disebutkan macam-macam rumah susun di

Indonesia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu sebagai berikut:

44

1. Rumah Susun Sederhana (Rusuna), yang pada umumnya dihuni oleh

golongan yang kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh

Perumnas (BUMN).

2. Rumah Susun Menengah (Apartemen), biasanya dijual atau disewakan

oleh Perumnas/Pengembang Swasta kepada masyarakat konsumen

menengah ke bawah.

43 Adrian Sutedi, Hukum…Op.Cit., hlm 156 44 M. Rizal Arif, Analisis…Op.Cit., hlm 71


3. Rumah Susun Mewah (Apartemen/Condominium), selain dijual kepada

masyarakat konsumen menengah ke atas juga kepada orang asing atau

expatriate oleh Pengembang Swasta.

Namun semua pembangunan rumah susun/apartemen/condominium

tersebut di atas, termasuk flat, town house, ruko/rukan, hotel, gedung-gedung

perkantoran, (pembangunan secara vertikal) semuanya mengacu kepada Undang-

Undang Rumah Susun. Hal ini disebabkan dalam bahasa hukum semuanya disebut

Rumah Susun.45

C. Perbedaan dan persamaan Bangunan Bertingkat Rumah Susun

(hunian) dan Bangunan Bertingkat Tempat Usaha Bersusun (bukan

hunian)

Bila dibandingkan antara keadaan gedung rumah susun dan gedung tempat

usaha bersusun, maka perbedaan yang terdapat antara keadaan keduanya pada

dasarnya ialah sebagai berikut.

Fungsi gedung rumah susun ialah sebagai tempat tinggal warga

masyarakat penghuninya/pemiliknya. Karena itu sebagai tempat tinggal, gedung

rumah susun itu dalam waktu sehari-harinya tentu saja jauh lebih lama ditempati

oleh sang warga daripada ditinggalkan.46

Berbeda dengan fungsi gedung tempat usah bersusun yakni sebagai tempat

usaha bagi warga masyarakat pengguna. Oleh sebab itu, maka sebagai tempat

usaha, gedung tempat usaha bersusun itu dalam waktu sehari-harinya tentunya

45 Ibid, hlm. 71 46 A. Ridwan Halim, Hukum Kondominium dalam Tanya Jawab, Jakarta, Ghalia

Indonesia, 1990, hlm. 106


jauh lebih lama ditinggal/ditutup oleh sang warga daripada didiami, mengingat ia

berada di situ hanya dalam waktu-waktu kerja atau waktu-waktu usaha saja.47

Di samping dalam waktu sehari-hari gedung rumah susun itu lebih lama

atau lebih banyak didiami daripada ditinggalkan ke tempat pekerjaan oleh

penghuni/pemiliknya. Pada umumnya gedung rumah susun itu jelas tidak pernah

kosong. Dikatakan demikian karena meskipun orang yang menjadi

penghuni/pemilik itu pergi ke tempat kerja atau tempat usahanya, di rumahnya

yang terdapat pada gedung rumah susun itu biasanya tetap saja ada orang lain,

paling tidak keluarganya atau sanak keluarganya yang ikut tinggal di situ dan

tentu saja lazimnya mereka tidak ikut ke tempat kerja atau tempat usahanya,

melainkan sehari-harian tinggal saja di rumah untuk menjaga, mengurus, dan

membenahi rumah.

48

Sedangkan gedung tempat usaha bersusun di samping dalam waktu sehari-

hari lebih lama atau lebih banya ditutup daripada dibuka (belum lagi terhitung bila

adanya hari libur). Karena itu bagi tiap satuan atau unit tempat usaha tentunya aka

nada waktu kosongnya, yakni waktu-waktu tutup atau liburnya tempat usaha yang

bersangkutan, meskipun waktu tutup dan bukanya tempat-tempat usaha yang

terhimpun dalam satu gedung itu tidak sama atau serentak.

49

Berdasarkan gambaran tersebut, maka dapatlah disimpulkan bahwa

kesempatan dan kemungkinan para warga penghuni berikut keluarga mereka

untuk saling bertemu antara satu sama lain tentunya jauh lebih banyak, karena

sebagaimana lazimnya orang hidup bertetangga itu pada tiap waktu tertentu perlu

47 Ibid, hlm 106 48 Ibid, hlm 107 49 Ibid, hlm 107


untuk saling bergaul antara satu sama lain untuk menjaga dan memelihara

keeratan persahabatan dan suasana kekeluargaan mereka.50

Bagi gedung tempat usaha bersusun, berdasarkan gambaran yang telah

dijabarkan sebelumnya maka dapat disimpulkan bahwa kesempatan dan

kemungkinan para warga pemakai untuk saling bertemu dan berkumpul bersama

sangatlah kecil, berhubung mereka masing-masing umumnya sudah sibuk bekerja

di tempat kerjanya sendiri-sendiri. Sedangkan sanak keluarga mereka tentunya

pada umumnya tinggal di rumah mereka masing-masing dan dapat dikatakan

hamper tidak pernah menyertai mereka ke tempat kerja atau tempat usaha mereka

itu.

Dengan perkataan lain, suasana kepaguyuban (suasana gemeinschaft)

dalam keadaan yang seyogyanya lebih tercermin dan memang seyogyanya harus

lebih diikhtiarkan dan lebih dipelihara antarwarga penghuni gedung rumah susun

ini. Akibatnya untuk itu pada gedung rumah susun diperlukan adanya serambi-

serambi bersama (di bagian dalam) dan taman-taman bersama (di bagian luar)

sebagai tempat bagi para penghuni/pemilik dan/atau keluarga mereka untuk

bersama-sama berkumpul, bermain/bergaul dan bersantai-santai sambil beramah-

tamah antara satu sama lain, di samping tentunya berbagai fasilitas lainnya yang

harus tersedia lengkap sebagai penunjang kegunaan gedung rumah susun tersebut,

yang semuanya juga dimiliki para warga penghuni/pemilik itu secara bersama.

51

Dengan perkataan lain, suasana kepatembayan (suasana gesellschaft) dala

keadaan yang wajar akan lebih tercermin dalam sikap antarpemakai gedung

50 Ibid, hlm 107 51 Ibid, hlm 108


tempat usaha bersusun ini. Akibatnya, gedung tempat usaha bersusun tidak

memerlukan adanya serambi-serambi bersama atau taman-taman bersama seperti

halnya gedung-gedung rumah susun itu. Jadi yang perlu ada dan tersedia lengkap

dalam gedung tempat usaha bersusun itu hanyalah berbagai fasilitas yang

menunjang kegunaannya, misalnya tangga-tangga atau lift, jalan-jalan keluar-

masuk, tempat-tempat parker bagi kendaraan konsumen mereka dan sebagainya,

yang semuanya ini juga dimiliki para warga pemakai/pemilik satuan-satuan

tempat usaha bersusun itu secara bersama-sama.52

Demikianlah garis-garis perbedaan yang nyata antara keadaan gedung

rumah susun dengan gedung tempat usaha bersusun. Sedangkan beberapa

persamaan yang terdapat antara keduanya ialah:

53

1. Kedua-duanya merupakan bangunan kondominium, yakni bangunan yang

dalam bentuk suatu kesatuan yang utuh merupakan milik bersama dari para

pemilik dan/atau penghuni atau pemakai satuan-satuan atau unit-unit bagian

yang ada di dalamnya, meskipun tiap-tiap satuan atau unit-unit bagian itu

dimiliki secara tersendiri oleh pemiliknya masing-masing, terpisah dari hak

milik tetangga-tetangganya.

2. Sebagai bangunan kondominium, kedua-duanya mempunyai bagian-bagian

tertentu yang menjadi hak milik bersama dari para warga pemilik dan/atau

penghuni atau pemakai satuan-satuan atau unit-unit bagian yang ada di

dalamnya tersebut, seperti:

52 Ibid, hlm 109 53 Ibid, hlm 109-110


a. Jalan-jalan/ gang-gang umum yang menghubungkan tiap-tiap

satuan/unit bagian bangunan kondominium tersebut dengan pintu

masuk atau jalan masuk ke bangunan tersebut.

b. Tangga-tangga atau lift-lift

c. Kakus-kakus umum (bila ada)

d. Tempat-tempat parker kendaraan.

e. Berbagai fasilitas lainnya yang menunjang kegunaan dari kedua

bangunan kondominium itu.

Kesemua bagian-bagian tertentu yang menjadi milik bersama itu merupakan

hak setiap warga yang berkepentingan untuk menggunakannya dan tentunya

juga merupakan kewajiban mereka pula untuk secara bergotong-royong

memelihara, dan memperbaikinya (bila seandainya ada kerusakannya).


BAB II RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT A....

Documents

Transcript of BAB II RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT A....