Bab i Pendahuluan

Laporan AKHIRMASTER PLAN PENGEMBANGAN KAWASAN KOMERSIALPT. KRAKATAU INDUSTRIAL ESTATE CILEGON (KIEC)

PENDAHULUANPENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pada prinsipnya pengembangan usaha merupakan

implementasi dari pengelolaan semua potensi dan sumber daya

yang dimiliki oleh Perusahaan. Seperti halnya dengan PT.

Krakatau Industrial Estate Cilegon (PT. KIEC) yang memiliki

sumber daya atau asset (lahan) cukup besar, tentunya

pengembangan usaha yang signifikan secara langsung akan

berpengaruh bagi peningkatan kinerja perusahaan adalah

pengembangan dibidang pengelolaan asset tersebut. Upaya

pemanfaatan asset atau sumber daya yang dilakukan oleh

perusahaan sudah tentu memiliki keterkaitan dengan visi – misi,

tujuan atau sasaran perusahaan dan pertimbangan terhadap

lingkungan internal dan eksternalnya.

Perencanaan pengembangan usaha dalam bentuk

pengembangan kawasan, sebagai bagian dari pemanfaatan

sumber daya yang dilakukan perusahaan, selayaknya

memperhatikan keadaan lingkungan kawasan sebagai pusat

kegiatan dengan keunggulan komparatif dan kompetitif.

Berdasarkan hal tersebut, maka setiap aktivitasnya akan

memberikan dampak terhadap munculnya nilai tambah bagi

perusahaan dan bahkan dampak berganda (multiplier effect)

bagi setiap pihak.

BBab ab I -I - PPendahuluanendahuluan – – halamanhalaman I - I - 11


Pengembangan kawasan yang kemudian diwujudkan ke

dalam sebuah masterplan atau rencana induk memiliki

kompleksitas yang cukup tinggi dan menuntut adanya kajian

yang menyeluruh dalam berbagai aspek, sehingga hasilnya

akan memunculkan sebuah konsep yang terintegrasi, terpadu

serta mencerminkan adanya pemberdayaan semua potensi

secara optimal.

Demikian halnya dalam rencana pengembangan kawasan

di lingkungan PT KIEC ini. Penyusunan masterplan kawasan

komersial PT. KIEC hendaknya dilakukan melalui sebuah kajian

yang komprehensif dengan berbagai aspek pendukungnya. Hal

ini dilakukan agar setiap langkah dalam implementasinya

memiliki arah yang sesuai dengan tujuan dasar disusunnya

perencanaan tersebut. Terlebih, ketika masterplan tersebut

dijadikan sebuah acuan untuk meningkatkan kinerja

perusahaan, khususnya dalam aspek finansial.

Berdasarkan hal tersebut, maka usulan mengenai

penyusunan masterplan kawasan komersial PT. KIEC di Cilegon

ini diharapkan mampu menjadi sebuah alternatif solusi yang

didukung oleh berbagai analisis dan sistem perencanaan yang

sesuai serta dapat dipertanggungjawabkan, baik secara

akademis (menggunakan dasar keilmuan yang relevan)

maupun secara praktis sesuai nilai-nilai bisnis secara

menyeluruh.

Di sisi lain, PT. LAPI ITB sebagai mitra, juga berupaya

secara optimal dan berkomitmen untuk memberikan “solusi

terbaik” melalui usulan penyusunan masterplan yang

dimaksudkan ini, dengan tidak mengabaikan kualitas dan

kontribusi secara optimal dari para tenaga ahli yang terlibat

didalamnya. Oleh karenanya, usulan ini diharapkan akan



menjadi awal dari sebuah “konsep mimpi yang nyata” PT. KIEC

dalam mengelola asset berharga yang tentunya harus

mendatangkan nilai tambah secara berkesinambungan.

1.2 Permasalahan

1. Masih banyak asset lahan milik PT Krakatau Steel yang

belum jelas pemanfaatannya atau pemanfaatan lahan yang

ada masih mengesankan tidak adanya rencana yang

berkesinambungan dan terintegrasi

2. Berpotensinya penyerobotan, pemanfaatan asset lahan

kosong yang belum jelas pemanfaatannya oleh pihak lain

3. Sistem gubahan ruang/ massa yang sudah ada kelihatan

belum kompak atau terintegrasi sehingga tidak optimal dan

kurang menarik

1.3 Maksud, Tujuan Dan Sasaran Pekerjaan

Sesuai kerangka acuan kerja (Term of Reference) yang

diberikan pihak perusahaan (PT. KIEC), maka maksud, tujuan

dan sasaran pekerjaan ini adalah :

A. MAKSUD

Maksud penyusunan masterplan Kawasan Komersial PT. KIEC

adalah untuk membuat suatu konsep pengembangan kawasan

komersial terpadu dan terintegrasi dengan pemberdayaan

semua potensi yang ada di dalam area tersebut dan dengan

mempertimbangkan kondisi makro dan mikro yang

melingkupinya, termasuk analisa pasar, sehingga dapat

diperoleh konsep pengembangan yang terarah dan dapat

segera direalisasikan secara bertahap untuk jangka waktu 10

tahun kedepan.



B. TUJUAN

Tujuan utama dari penyusunan masterplan ini adalah untuk

mengoptimalkan daya guna lahan menjadi aset usaha baru (unit

bisnis baru) atau pengembangan unit usaha yang sudah ada,

yang pada akhirnya nanti diharapkan dapat mendatangkan nilai

profit secara maksimal.

Tujuan kedua yang tak kalah pentingnya adalah membangun

image baru kawasan komersial KIEC seiring dengan

perkembangan kota Cilegon dan pariwisata domestik dan

mancanegara sehingga masterplan ini dapat mengusulkan

perencanaan induk yang futuristik.

C. SASARAN

Sasaran dari penyusunan masterplan ini adalah membuat

perencanaan induk: tata ruang, infrastruktur, fasilitas

pendukung, block plan dan image bangunan pada area studi

(area kawasan komersial dan sebagian kawasan industri),

beserta rencana investasi dan penjadwalan pembangunannya

yang didasari oleh analisa pasar dan analisa “highest and best

used” yang mendalam. Selain itu sasaran masterplan adalah

membentuk sistem pengelolaan kawasan menjadi suatu sistem

yang terpadu, komprehensif dan efektif.

1.4 Ruang Lingkup Pekerjaan

Penyusunan masterplan Kawasan Komersial KIEC ini, adalah

termasuk (setara) dalam RTRK (Rencana Teknik Ruang Kota),

yang berisikan rumusan rencana tapak pemanfaatan ruang

kota, rencana pra konstruksi jaringan jalan dan utilitas, rencana

pra konstruksi bangunan gedung, rencana pra konstruksi bukan



bangunan gedung dan ruang terbuka beserta rencana indikasi

proyek-proyek yaitu sebagai berikut:

a) Rencana tapak pemanfaatan ruang, mencakup arahan

rumusan geometrik tata letak bangunan dan bangunan-

bangunan pada setiap blok peruntukan.

b) Pra rencana pola dan konstruksi jaringan jalan mencakup

arahan geometrik pra detail kerekayasaan jaringan jalan

untuk setiap ruas jalan yang digambarkan secara terinci

bagi setiap jenis jalan dan kelas jalan.

c) Pra rencana bentuk konstruksi jaringan utilitas mencakup

arahan geometrik pra detail kerekayasaan jaringan air

bersih, jaringan air kotor, jaringan listrik dan jaringan

telepon pada tiap blok peruntukan.

d) Pra rencana bentuk dan konstruksi bangunan gedung

mencakup arahan geometrik pra detail kerekayasaan

bangunan gedung untuk setiap blok peruntukan yang

digambarkan secara terinci bagi setiap bangunan.

e) Pra rencana bentuk dan konstruksi bangunan bukan

gedung, mencakup arahan geometrik pra detail

kerekayasaan bangunan bukan gedung untuk setiap blok

peruntukan yang digambarkan secara terinci bagi setiap

bangunan.

f) Rencana indikasi proyek, mencakup arahan pelaksanaan

pembangunan sarana dan prasarana yang digambarkan

secara terinci tentang besaran proyek dan pada setiap blok

peruntukan.

Selain itu, berdasarkan kerangka acuan kerja yang ada, maka

semua rencana tersebut di atas harus didasarkan pada analisis

pasar yang memadai sehingga masterplan dapat dilaksanakan

sesuai dengan rencana pentahapannya.



1.5 Produk Pekerjaan

Berdasarkan uraian tersebut, maka lingkup pekerjaan ini akan

meliputi :

a) Pengumpulan data -data sekunder mengenai kondisi

eksisting di lingkungan atau kawasan perencanaan dan

sekitarnya sebagai dasar untuk melakukan kajian pada

aspek-aspek lainnya, seperti analisis / riset pasar dan grand

design yang diusulkan. Data -data yang diharapkan dalam

tahapan ini diantaranya adalah meliputi : kondisi

infrastruktur, sarana dan prasarana yang tersedia saat ini

serta mapping terhadap kondisi awal sebelum studi

dilakukan

b) Pengumpulan data-data terkait dengan kebijakan internal

(pihak perusahaan, termasuk visi misi dan rencana

pengembangan usaha lainnya) dan eksternal (termasuk

kebijakan pemerintah daerah maupun pusat terkait

pengembangan kawasan)

c) Melaksanakan Riset Pasar / Analisa Pasar : Menjelaskan

analisa makro dan mikro yang melingkupi bisnis dan

analisa potensi pasar dari fasilitas yang akan dibangun

dalam masterplan tersebut, termasuk di dalamnya adalah

”Highest and Best Used Analysis”. Analisis atau riset pasar

yang dilakukan berdasarkan dua pendekatan utama dari

sisi demand dan supply serta berbagai hal yang terkait

didalamnya (selengkapnya dijelaskan dalam rencana kerja

aspek pasar)

d) Menyusun Konsep Desain: Menjelaskan konsep dasar dan

filosofi yang mendasari perencanaan dan perancangan

disain dalam menjawab visi dan misi pengembangan.



e) Menyusun Site Engineering : Menjelaskan konsep

pengolahan lahan terhadap disain rancangan bangunan

dengan memperhatikan kontur, daya dukung tanah, jalur

sirkulasi dll.

f) Membuat konsep Building Image : Image bentuk bangunan

disajikan disajikan dalam sketsa dan gambar 2 dimensi dan

3 dimensi ( Bird Eye view seluruh kawasan)

g) Membuat Landscape Kawasan : Konsep penataan

landscape dan hasil penataannya, disajikan dalam bentuk

narasi, sketsa dan gambar-gambar 2 dimensi dan 3

dimensi.

h) Menyusun Masterplan Feasibility: Menjelaskan secara

detail kelayakan Master Plan dari bisnis yang akan

dijalankan. Dijelaskan didalamnya bisnis plan dari semua

rencana investasi yang diperlukan.

i) Pembuatan Maket : Maket bangunan dengan skala

yang akan ditetapkan kemudian.

j) Melakukan diskusi dan pembahasan serta evaluasi

bertahap dengan pihak pemberi kerja untuk mengkaji hal

lainnya yang dianggap perlu dan penting untuk

penyempurnaan penyusunan masterplan ini.

1.6 Metodologi Penyusunan

Laporan ini akan menekankan pada aspek pencarian kriteria

dipandang berdasarkan kacamata desain. Pada akhirnya nanti

akan digabungkan dengan konsep berdasarkan analisa pasar,

sehingga menghasilkan desain yang logis. Metoda Pelaksanaan

Pekerjaan pengembangan kawasan industri dan komersil ini

dilakukan melalui :

a. Studi Peraturan Tata Guna Lahan



Metoda ini dilakukan melalui kajian perundangan yang

dikeluarkan oleh instansi yang terkait dengan peraturan

tata guna lahan. Dari hasil studi, akan didapatkan

pengertian dan pemahaman mengenai pengembangan

kawasan yang sesuai dengan koridor rencana.

b. Studi Literatur

Metoda ini dilakukan melalui kajian pustaka yang berkaitan

dengan konsep pengembangan, terutama desain sejenis

(contoh kawasan industri di tempat atau negara lain).

c. Survai:

1) Kondisi eksisting kawasan

2) Wawancara: wawancara dilakukan terhadap pihak

pengelola dan pengguna fasilitas

d. Studi Banding

Metoda ini dilakukan melalui studi banding terhadap

berbagai macam fasilitas yang mungkin dapat

dikembangkan oleh PT. KIEC.


1.7 Rumusan Pengembangan

1.8 Skema Pengembangan

1.9 Tahapan Pekerjaan

SKEMA PENGEMBANGAN KAWASAN INDUSTRI – KOMERSIL PT. KIEC

S K E M A P E M I K I R A N

PRA STUDI RENCANA INDUK DAN RENCANA STRATEGIS

PROGRAM PENGEMBANGAN

KAWASAN

TUJUAN PENGEMBANGAN

PENGGALIAN PELUANG (OPPORTUNITIES)

MASTERPLAN PENGEMBANGAN KAWASAN

VISI, MISI, TUJUANLATAR BELAKANG PERTIMBANGAN PENGEMBANGAN

KONSEP DESAIN

GAGASAN DESAIN

TAHAPAN PELAKSANAAN

PROFIL DAN KARAKTERISTIKFISIK DAN NON

FISIK

PERMASALAHAN STRATEGI PENGEMBANGAN

ANALISIS POTENSI DAN HAMBATAN (STRENGTH

AND WEAKNESS)

PENGEMBANGAN OPERASIONAL SETIAP FUNGSI BANGUNAN

YANG DIRENCANAKAN KAWASAN

GUIDE LINES

1.10 Kerangka Pemikiran

Bab i Pendahuluan

Documents

Transcript of Bab i Pendahuluan