BAB 4 HASIL DAN BAHASAN Urban Texture Urban Texture , …thesis.binus.ac.id/doc/Bab4/2012-2-01216-AR...

50

BAB 4

HASIL DAN BAHASAN

4.1 Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan

4.1.1 Urban Texture

Untuk Urban Texture, akan dianalisa fungsi bangunan yang ada

disekitar tapak yang terkait dengan tata guna lahan sekitar untuk penentuan

fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi tersebut. Analisa ini akan dilihat

dengan skala yang lebih besar. Analisa ini membahas Pulomas dan daerah

sekitarnya yang mencakup kecenderungan pencitraan dari sebuah kawasan

dan kelengkapan fungsi bangunan yang tersedia.

Gambar 4.1 Land Use

Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Dari analisa diatas dapat diklasifikasikan fungsi-fungsi bangunan

sekitar. Fungsi-fungsi bangunan sekitar ini dilihat dari skala makro tapak

yakni sebagai berikut:

51

Tabel 4.1 Fungsi Bangunan Sekitar No. Fungsi Bangunan Lokasi Contoh 1 Perdagangan Sepanjang Cempaka Putih,Senen,

Jatinegara ITC Cempaka Mas

2 Industri Tanjung Priuk, Pulo Gadung PT Denso 3 Perumahan Cempaka Putih, Rawamangun,

Kelapa gading Perumahan Kelapa

Gading 4 Pendidikan Cempaka Putih, Kelapa Gading, Universitas Kalbis,

IBII, YAI 5 Kesehatan Rawamangun, Cempaka Putih,

Kelapa Gading RS Islam,

6 Perkantoran Cempaka Putih KTB, Gudang Garam 7 Hotel Kelapa Gading, Cempaka Putih Hotel Grand Cempaka 8 Apartment Pramuka, Cempaka Putih, Kelapa

Gading Apartment Cempaka

Mas 9 Shopping Center Kelapa Gading, Rawamangun,

Sunter Mall Kelapa Gading

10 Rekreasi - - 11 Taman Kelapa Gading Taman Jogging

12 Tempat Ibadah Kelapa Gading, Sunter, Cempaka Putih

Gereja Santo Yakobus

Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013

Gambar 4.2 Lingkungan Sekitar dan Dalam Tapak


Keterangan: Lingkungan 1 Lingkungan 3 Lingkungan 5

Lingkungan 2 Lingkungan 4 Lingkungan 6

Lingkungan 1

Gambar 4.3 Gambar Lingkungan 1

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013

52

Lingkungan 1 merupakan lingkungan dalam tapak. Lingkungan dalam

tapak masih berupa ruang hijau yang cenderung tidak terawat. Terdapat

banyak ilalang yang tidak terawat, bebatuan, dan sampah di sekitar. Di sisi

lain, selain memiliki ketinggian permukaan yang lebih tinggi dibanding

Jakarta Utara, lokasi tapak ini memiliki daya serap tanah yang lebih baik.

Bagian depan tapak juga ditemukan pedestrian dan selokan dibawahnya.

Selokan kering dan tertumpuk sampah. Kebisingan pada wilayah ini ± 72 Db.

Lingkungan 2



Lingkungan 2 merupakan lingkungan samping tapak. Tepatnya berada

pada timur tapak. Bagian timur tapak ini tampak dihuni oleh pemukiman liar

yang tidak tertata rapi. Bangunan-bangunan ini dibuat secara tidak permanen

dan sampah ditumpuk dipinggir jalan. Untuk kebutuhan air bersih pada

sekitar lingkungan ini mengharapkan air tanah. Fungsi bangunan pada

lingkungan ini pemukiman. Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1

lantai.

Lingkungan 3



53

Lingkungan 3 ini terletak di depan tapak. Secara lebih spesifiknya

berada di bagian utara tapak. Pada lingkungan ini terdapat rumah pompa air

Pulomas. Selain itu pada depan lingkungan 3 terdapat ruang hijau yang ditata

sepanjang jalan Pulomas. Namun, pedestrian pada lokasi ini masih kurang

baik. Dimana tidak ada pembatas dengan jalan dan terputus di beberapa titik.

Dengan demikian para pejalan kaki cenderung tidak nyaman untuk berjalan di

pedestrian. Fungsi bangunan pada lingkungan ini cenderung ruang hijau.

Dengan ketinggian bangunan sekitar rata-rata 1 lantai.

Lingkungan 4



Lingkungan 4 ini terletak diperempatan jalan dekat tapak. Secara lebih

spesifiknya berada di bagian barat laut dari tapak. Pada lingkungan ini sangat

ramai dipadati kendaraan beroda 2 dan beroda 4. Pada perempatan ini

biasanya diawasi oleh polisi. Para pejalan kaki sulit menyebrang jalan pada

lingkungan ini karena tidak adanya pedestrian dan jembatan penyebrangan.

Lingkungan ini juga berada dibawah jalan tol dan jalan layang.

Lingkungan 5



54

Lingkungan 5 ini terletak di serong kiri tapak. Secara lebih

spesifiknya berada di bagian barat daya tapak. Pada lingkungan ini terdapat

pusat perbelanjaan Carrefour Cempaka Putih, Gedung Perkantoran Gudang

Garam, dan Showroom Mobil Mitsubishi. Fungsi bangunan pada lingkungan

ini adalah pusat perkantoran dan perbelanjaan. Dengan ketinggian bangunan

sekitar maksimal 21 lantai + 2 basement. Gaya bangunan Perkantoran

Gudang Garam baru modern menggunakan material kaca. Sedangkan untuk

bangunan lainnya masih cenderung bangunan lama yang didominasi oleh

material beton.

Lingkungan 6



Lingkungan 6 ini terletak di belakang tapak. Secara lebih spesifiknya

berada di bagian selatan tapak. Pada lingkungan ini terdapat Gedung

Perkantoran Pulomas Satu. Bangunan ini tampak tua dan kecil jika

dibandingkan dengan perkantoran-perkantoran disampingnya. Fungsi

bangunan pada lingkungan ini adalah pusat perkantoran. Dengan ketinggian

bangunan sekitar maksimal 4 lantai.

Dapat kita lihat bahwa tata guna wilayah sekitar didominasi oleh

perkantoran, perdagangan, dan bangunan komersial lainnya. Gedung

perkantoran pada lokasi ini cenderung milik pribadi sedangkan Office Tower

tidak ditemukan pada lokasi ini.

55

Secara garis besar, fungsi bangunan sudah cukup lengkap. Namun dari

ketersediannya, bangunan fungsi rekreasi dan taman masih sangat sulit

dijumpai. Dari keadaan sekitar tapak, kita mengetahui proyeksi ketinggian

bangunan sekitar serta kegiatan lingkungannya. Kita melihat bahwa tidak

adanya bangunan yang dapat membayangi tapak. Pada bagian barat tapak

lebih didominasi oleh bangunan-bangunan tinggi. Namun diantara tapak dan

bangunan-bangunan tersebut terbentang jalan dengan ROW 139 m.

Pada timur tapak, terdapat pemukiman kumuh yang akan

direncanakan penggusurannya. Ketinggian maksimum bangunan sementara

yang hanya 2 lantai ini jelas tidak mampu membayangi tapak. Pada bagian

utara tapak, terbentang jalan 2 arah dengan ROW 39 m. Pada bagian selatan

tapak, hanya terdapat gedung-gedung perkantoran dengan ketinggian 4 lantai

bangunan.

Selain itu karena sebagian besar masih merupakan bangunan lama,

material utama yang digunakan adalah beton. Namun gedung baru Gudang

Garam mulai menampilkan wajah baru dengan dominasi material kaca.

Untuk view berdasarkan lingkungan sekitar, view terbaik berasal dari arah

barat. Hal ini dikarenakan adanya jalan layang dan jalan tol yang mampu

menjadi publikasi paling efektif.

56

4.1.2 Urban Sirculation

Gambar 4.9 Urban Sirculation, Pedestrian, Transportation


Untuk analisa Urban Sirculation akan dibahas terkait sirkulasi

pedestrian, dan parkir. Untuk sirkulasi dalam skala makro, menghubungkan

wilayah Sunter, Kelapa Gading, Rawamangun, dan Cempaka Putih. Terdapat

4 jalur alternatif pencapaian yang akan dijabarkan sebagai berikut:

Tabel 4.2 Analisa Jalur Pencapaian Skala Wilayah Nama Jalur Terdiri Atas Arah Keterangan

Jalur 1 ��

Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah cawang

� Arah wilayah rawamangun.

� Akses tol dalam kota berasal dari Semanggi, Cawang, TMII, Pondok Indah,dsb

� Arah Luar Kota dari Bogor, Depok, Bandung

� Alternatif utama yang dipilih masyarakat karna berada di Jaktim.

� Jalan arteri pun ramai berhubungan dengan wilayah-wilayah lain

� Pengguna=Mayarakat Jakarta dan Sekitarnya

Jalur 2 ��

Jalan arteri 2 arah

� Arah wilayah Cempaka Putih

� Dapat berasal dari Jakpus, Senen, Monas, Kuitang,Tugu Tani, dsb

� Jalan yang ramai akan kendaraan yang berasal dari daerah Pusat Kota.

� Pengguna=Mayarakat Kota Jakarta

Jalur 3 ��

Jalan arteri 2 arah, jalan tol dalam kota arah Tanjung Priok

� Arah wilayah Sunter hingga Tanjung Priok

� Akses tol dalam kota berasal dari Pluit, Bandara,Kota, dsb

� Arah Luar Kota dari Tanggerang, Serpong, Cilegon, Serang, Merak, Karawaci, dsb

� Alternatif lain yang dipilih masyarakat karna berada di Jaktim.

� Jalan arteri tidak seramai jalur 1 karena berbatasan dengan ujung wilayah Tanjung priok

� Pengguna=Mayarakat Jakarta dan Sekitarnya

Jalur 4 � Jalan Arteri 2 arah

� Arah wilayah Kelapa Gading

� Namun jika ditarik lebih jauh bisa dari arah Pulo Gadung dan Bekasi

� Jalan yang cukup ramai akan kendaraan yang berasal dari Pulo Gadung

� Pengguna= Mayarakat Kota Jakarta dan Bekasi


Rawamangun

Kelapa Gading

Cempaka Putih

Jalur 1 ��

Jalur 2 ��

Jalur 3 ��

Jalur 4 ��

Sunter

57

Dari penjabaran sirkulasi sekitar tapak tersebut dapat kita lihat bahwa

ada 4 pencapaian menuju ke dalam tapak yakni sebagai berikut:

� Alternatif 1, melalui Jl Perintis Kemerdekaan arah dari Pulogadung,

Kelapa Gading,dan Pulomas. Jika melalui jalan ini, tapak akan ada

disebelah kiri jalan

� Alternatif 2, dari Jl. Letjen Suprapto lurus melewati lampu merah

kemudian putar balik

� Alternatif 3, dari Jl Yos Sudarso kemudian melewati jalan Perintis

kemerdekaan dan berputar arah. Selain itu, akses ini dapat melewati

jalan layang kemudian masuk dari selatan tapak.

� Alternatif 4, dari Jl Jendral Ahmad Yani menuju Jalan Yos Sudarso

menuju Jalan Perintis Kemerdekaan kemudian berputar.Selain itu

melakukan putar balik dan masuk dari selatan tapak.

Gambar 4.10 Pencapaian Tapak


Jalur 1 Jalur 2

Jalur 4 Jalur 3

58

Selain pencapaian disebutkan pula area-area yang mengalami

kemacetan dan kebisingan berdasarkan tingkatannya. Dapat diketahui jalur

teramai berasal dari Jalur 1- Jalur 2- Jalur 4- Jalur 3. Peningkatan keramaian

ini berbanding lurus dengan peningkatan kemacetan dan kebisingan. Dengan

demikian area yang sering mengalami kemacetan dan kebisingan berasal dari

jalur 1 dan Jalur 2. Kemacetan ini terjadi khususnya pada pagi hari ( mulai

jam 7-9 pagi) dan sore hari ( jam 5-7 malam).

Kemacetan ini tidak hanya disebabkan oleh peningkatan volume

kendaraan pada jalan-jalan tersebut. Hal ini juga disebabkan oleh keberadaan

terminal bayangan pada area dekat gerbang tol. Secara lebih tepatnya pada Jl.

Ahmad Yani. Penumpukan kendaraan umum pada area tersebut sebagian

besar oleh kendaraan umum yang akan menggunakan jalan tol. Diperlukan

alokasi terminal bayangan selain pada lokasi tersebut. Dapat dibuat 2

alternatif terminal bayangan pada Jl. Yos Sudarso dan Jl. Perintis

Kemerdekaan. Pemindahan terminal bayangan ini dapat mengurangi

kemacetan pada titik tersebut.

Gambar 4.11 Terminal Bayangan


Selain sirkulasi kendaraan, kita juga mengenal sirkulasi pejalan kaki.

Pejalan kaki juga merupakan pengguna jalan yang perlu diperhatikan juga.

Untuk pedestrian pada lokasi sekitar tapak ada yang sudah terpenuhi secara

59

kuantitas ada yang belum terpenuhi. Hal ini terlihat dari keempat jalur

tersebut sudah dilengkapi dengan pedestrian.

Namun sebagian besar pedestrian yang ada disekitar tapak tidak

memiliki pembatas dengan jalan dan kurangnya pepohonan yang ada. Untuk

bagian yang terdiri dari bagian pedestrian dan pepohonan memiliki lebar

pedestrian 1 meter dengan bagian pepohonannya sebesar 38 cm.Untuk bagian

yang tidak ada pepohonan, pedestrian hanya sebesar 40 cm.

Dapat disimpulkan jalur pedestrian kurang aman dan tidak nyaman.

Hal ini terlihat dari jalur pedestrian yang tidak berkesinambungan. Pada

bagian perempatan jalan, tidak ditemui jembatan penyebrangan. Oleh karena

itu diperlukan jembatan penyebrang dan penataan pedestrian dengan lebih

baik karna pejalan kaki juga perlu diperhatikan. Desain pedestrian yang baik

harus aman dan memiliki rute yang jelas, tidak bersinggungan langsung

dengan jalan dengan lebar 1.5-2 m dan teduh.

Gambar 4.12 Jalur Pedestrian Sekitar Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2013

Gambar 4.13 Desain Pedestrian Yang Baik

Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan,2008

60

Untuk kebutuhan area parkir sekitar diakomodasi oleh fungsi

bangunan yang ada. Pada sepanjang jalan Letjen Suprapto dan JL. Perintis

Kemerdekaan dibuatlah peraturan untuk tidak berhenti dan parkir di pinggir

jalan. Hal ini dilakukan demi kelancaran jalan tersebut yang cenderung ramai.

Namun terkadang masih dapat ditemukan kendaraan-kendaraan khususnya

kendaraan umum yang berhenti pinggir jalan. Jadi, dapat disimpulkan bahwa:

� Entrance termudah menuju tapak berasal dari Jl Perintis Kemerdekaan

karena tapak berada pada kiri jalan

� Pencapaian termudah dengan menggunakan alternatif 1dan

pencapaian tersulit menggunakan alternatif 4

� Jika melihat dari akses menuju tapak, alternatif 3 dan 4 merupakan

kecenderungan jalan yang dipergunakan masyarakat. Hal ini

dikarenakan exit tol dalam kota berasal dari kedua jalan tersebut

� Kemacetan dan kebisingan tertinggi berasal dari Jl Letjen Suprapto

arah alternatif 2. Sumber polusi udara terbesar berasal dari alternatif 2

� Sebuah pedestrian yang baik dari segi kualitas harus ditata pada

kawasan ini. Sehingga masyarakat dapat dengan aman dan nyaman

untuk berjalan pada samping-samping jalan

4.1.3 Urban Transportation

Berdasarkan gambar 4.9 terdapat 4 alternatif jalur jalan yang dilalui

oleh angkutan-angkutan umum. Angkutan-angkutan umum tersebut ada yang

berasal dari wilayah lain dari Jakarta dan dari luar kota Jakarta. Angkutan

umum ini terdiri dari bus transjakarta, metromini, kopaja,mayasari, mikrolet,

61

kowanbisata, KWK, dsb. Terdapat pula angkutan Damri yang beroperasi dari

dan menuju Bandara Soekarno-Hatta.

Tabel 4.3 Rute Angkutan Umum Jalan Nama Angkutan Jurusan Ket

Jl. Jend A.Yani (Jalur 1) (Jalur

terbanyak yang dilalui angkutan

umum dari luar kota Jakarta)

TransJakarta Kor 10 Tj.Priok-PGC �� TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi ��

Metromini P03 Senen-Rawamangun � Metromini AC Senen-Cibinong ��

PPD R41A Senen-Cililitan �� PPD P68 Blok M-Pulo Gadung ��

Mayasari Bakti P17A Senen-Kampung Rambutan �� Mayasari Bakti AC117 Pulo Gadung-Poris Plawad �� Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok - Cileungsi �� Mayasari Bakti R57 Pulo Gadung-Blok M ��

Mayasari Bakti AC135 Tj.Priok – Ciputat �� Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok �� Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok �� Mayasari Bakti AC PAC07 Kampung Rambutan- Tj.Priok ��

Kosub Bersama Tj. Priok - Cibinong �� Jl. Letjen Suprapto (Jalur 2)

(Kemungkinan besar jalur yang

dipilih masyarakat

dengan kendaraan

umum)

TransJakarta Kor 2 Pulo Gadung-Harmoni �� TransJakarta Express Pulo Gadung-Bunderan

Senayan ��

TransJakarta Express Pulogadung-Grogol �� Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol ��

Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres �� Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang �� Mayasari Bakti P17A Senen-Kampung Rambutan �� Mayasari Bakti P14 Tn Abang-Tj Priok ��

Mayasari Bakti AC PAC03 Kalideres –Pulo Gadung �� Mikrolet M53 Pulogadung-Kota �� Metromini P01 Senen-Taman Solo �� Metromini P03 Senen-Rawamangun � Metromini P05 Senen-Johar Baru �� Metromini P07 Senen-Semper � Metromini AC Senen-Cibinong �� Metromini AC Senen-Cilengsi ��

PPD R41A Senen-Cililitan �� PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung ��

PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung �� Jl. Yos Sudarso (Jalur 3)

TransJakarta Kor 10 Tj.Priok-PGC �� Mikrolet M30A Pulogadung-Tj Priok � Metromini P07 Senen-Semper � Metromini U23 Tj.Priok-Cilincing �

Mayasari Bakti P14 Tn Abang-Tj Priok �� Mayasari Bakti AC25 Tj.Priok - Bekasi �� Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok – Kampung Rambutan �� Mayasari Bakti AC42 Tj.Priok - Cileungsi �� Mayasari Bakti AC49 Tj.Priok – Blok M �� Mayasari Bakti AC82 Tj.Priok – Depok �� Mayasari Bakti AC135 Tj.Priok – Ciputat ��

Mayasari Bakti AC PAC03 Kalideres –Pulo Gadung �� Mayasari Bakti AC PAC07 Kampung Rambutan- Tj.Priok ��

Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok � Damri Tj.Priok - Bandara ��

Maya Raya Tj.Priok-Cikarang ��

62

Jalan Nama Angkutan Jurusan Ket Jl. Perintis

Kemerdekaan

(Jalur 4)

TransJakarta Kor 2 Pulogadung-Harmoni �� TransJakarta Express Pulogadung-Bunderan Senayan �� TransJakarta Express Pulogadung-Grogol �� TransJakarta APTB Pulogadung-Bekasi ��

AJA Pulogadung -Balaraja �� Kowanbisata T512 Pulogadung-Ciputat �� Kowanbisata T511 Pulogadung-Depok ��

Kowanbisata T511A Pulogadung-Depok �� Mayasari Bakti P7 Pulogadung-Grogol ��

Mayasari Bakti P7A Pulogadung-Kalideres �� Mayasari Bakti R51 Pulogadung-Tj Priok � Mayasari Bakti R507 Pulogadung-Tn Abang �� Mayasari Bakti R57 Blok M-Pulogadung ��

Mayasari Bakti AC PAC06 Blok M-Tj.Priok �� Mayasari Bakti AC PAC08 Blok M-Tj.Priok ��

Mikrolet M53 Pulogadung-Kota �� PPD R41A Senen-Cililitan �� PPD P36 Blok M-Pulo Gadung �� PPD P68 Blok M-Pulo Gadung �� PPD P20 Lebak Bulus-Pulo Gadung ��

PPD AC PAC 12 Lebak Bulus-Pulo Gadung �� Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Pada tabel diatas telah dijabarkan rute angkutan umum yang melewati

ke empat jalur tersebut. Untuk yang memiliki bintang 1(�) berarti angkutan

umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang berbatasan

atau berdekatan. Untuk yang memiliki bintang 2(��) berarti angkutan

umum tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah yang lebih jauh

tetapi masih dalam 1 kota Jakarta.

Untuk yang memiliki bintang 3(��) berarti angkutan umum

tersebut memiliki rute yang menghubungkan wilayah luar kota Jakarta. Dari

hasil penjabaran diatas dalam dilihat bahawa jalur ini sangat strategis karena

dilewati oleh banyak angkutan umum dari berbagai wilayah. Dengan

demikian para pengunjung dari dalam kota dan luar kota dapat mengakses

tempat ini.

Bahkan lokasi ini juga dilalui bus dari Bandara Soekarno Hatta. Jarak

pencapaian menuju dan dari bandara juga tergolong mudah. Karena

63

berdekatan dengan gerbang tol. Secara keseluruhan dari segi sarana sudah

cukup memenuhi. Namun yang perlu diperbaiki adalah dari segi prasana

terkait dengan halte bus, jembatan penyebrangan, dan zebra cross untuk

mempermudah pejalan kaki.

4.1.4 Urban Economy

Untuk keadaan ekonomi masyarakat sekitar dari lokasi tersebut

memiliki kecenderungan menengah ke atas. Jika dilihat dari wilayah-wilayah

yang berbatasan dengan lokasi, wilayah tersebut terdiri dari Rawamangun,

Senen, Sunter dan Kemayoran, Cempaka Putih dan Kelapa Gading.

Rawangun, Senen, Sunter dan Cempaka Putih dihuni oleh masyarakat

golongan menengah ke atas. Sedangkan untuk Kemayoran dan Kelapa

Gading sebagian besar dihuni oleh golongan atas.

Untuk kecenderungan pemenuhan kebutuhannya di shopping center

terdekat dengan penjabarannya sebagai berikut:

� Masyarakat Kelapa Gading � kencenderungan memilih Mall Kelapa

Gading, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.

� Masyarakat Sunter dan Kemayoran � Superindo, Sunter Mall, Mall

Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.

� Masyarakat Senen � Pasar Senen, ITC Cempaka Mas, dan Carefour

Cempaka Putih

� Masyarakat Rawamangun dan Cempaka Putih � ITC Cempaka Mas,

Carefour Cempaka Putih, Mall Of Indonesia, dan Mall Artha Gading.

Pemenuhan ini tidak sekedekar jauh dekatnya dengan pusat

perbelanjaan. Namun juga dipengaruhi oleh lifestyle dari masing-masing

golongan. Untuk golongan menengah ke atas juga akan memperhatikan

64

suasana dari pusat perbelanjaan. Namun untuk golongan menengah mereka

juga memperhatikan harga barang ( untuk kebutuhan utama) dan cenderung

membelinya dalam jumlah banyak (stok barang) untuk mendapatkan harga

termurah.

Keadaan lingkungan sekitar memperlihatkan fungsi bangunan sekitar

beserta dengan ekonomi lingkungan yang ada di dekat tapak. Hal ini

diperlukan dalam penentuan target dari object desain yang akan dibuat.

Berikut ini paparannya.

Gambar 4.14 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan


Tabel 4.4 Kegiatan Lingkungan dan Sosial Ekonomi Lingkungan Kode Kegiatan Lingkungan Sosial Ekonomi

Lingkungan A � Mixed use ( perdagangan,apart, ruko)

� Ketinggian Bangunan max 27 lantai � (+)keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah � (-) kemacetan, Angkutan umum berhenti sembarangan

tempat

Golongan menengah ke atas

��

B � Rencana Mixed Use(hunian, kantor, RS, Sekolah) � Ketinggian Bangunan max 35 lantai � (+) keramaian, pemenuhan kebutuhan mudah � (-) kemacetan

Golongan atas ��

C � Perbelanjaan dan perkantoran � Ketinggian Bangunan max 21 lantai + 2 basement � (+) keramaian � (-) kemacetan

Golongan menengah ke atas

��

D � Pemukiman Permanen � Ketinggian Bangunan max 2 lantai � (+) keramaian & menghidupkan kawasan � (-) cenderung privat

Golongan menengah ��

E � Pemukiman kumuh ( rencana penggusuran) � Ketinggian Bangunan max 2 lantai � (-) kumuh, kriminalitas, dan kotor

Golongan bawah �


65

Sebagian besar kegiatan sekitar tapak didominasi oleh kegiatan

perdagangan, perkantoran dan hunian. Untuk kegiatan di lingkungan tapak

ada yang memberi dampak postif dan dampak negatif. Dampak positifnya

sebagian besar memberikan sebuah keramaian pada lokasi tersebut. Dengan

menambahkan sebuah fungsi pada lokasi tersebut, akan menambah keramaian

yang ada. Namun dampak negatif terbesarnya menimbulkan kemacetan.

Dari segi sosial ekonomi lingkungan ini terlihat bahwa masyarakat

terbagi atas 3 golongan ( golongan bawah, golongan menengah, dan golongan

atas). Pada bagian E terdapat pemukiman liar yang akan digusur. Penghuni

pada lokasi A dan D cenderung melakukan perbelanjaan di Carrefour

Cempaka Putih atau ITC Cempaka Mas. Jadi,

� Sosial Ekonomi pada lingkungan ini sebagian besar menengah ke atas

� Target market dalam pengembangan kawasan mixed-use ini adalah

golongan menengah ke atas. Namun tidak menutup kemungkinan para

golongan ekspatriat dan golongan pekerja yang bekerja di sekitar

Cempaka putih

4.1.5 Urban Greenery

Untuk analisa Urban Greenry ini akan dibahas letak-letak ruang

terbuka di daerah sekitar tapak. Dapat kita lihat pada daerah sekitar tapak ada

beberapa lahan hijau. Namun ada diantaranya yang difungsinya menjadi

bangunan seperti area hijau di Cempaka Putih yang akan menjadi Holland

Village. Ataupun ada beberapa lokasi yang belum dilakukan pembangunan.

Namun pada titik-titik tertentu seperti di pinggir sungai dan dibawah jalan

layang merupakan salah satu bagian dari RTH.

66

Gambar 4.15 Area Hijau Sekitar


Sebagian besar fungsi ruang terbuka hijau yang ada disekitar tapak

tidak memiliki fungsi khusus. Hal ini dikarenakan letaknya yang beada di

bawah jalan layang, dekat waduk, samping saluran riol kota dan sebagainya.

Dari gambar tersebut dapat kita lihat bahwa area yang terbangun tidak

seimbang dari segi kuantitas dengan ruang terbuka yang ada.

Untuk pepohonan hanya terletak di pinggir-pinggir jalan dan dengan

jumlah yang terbatas. Dari segi kualitas juga cenderung tidak terawat baik.

Padahal fungsi pepohonan tersebut menjadi pembatas pedestrian dan jalan

serta peneduhan bagi pejalan kaki. Jadi, diperlukan sebuah ruang terbuka

hijau pada daerah tersebut. Dengan demikian lingkungan tersebut tidak akan

terlihat sumpek dan meningkatkan kualitas lingkungan. Selain itu, pepohonan

tersebut dapat dipelihara dan dirawat dengan baik karena fungsinya yang

sangat mempengaruhi keamanan dan kenyaman dari pejalan kaki. Selain itu

pepohonan juga mampu memperbaiki dan memperindah wajah suatu

kawasan.

67

4.1.6 Urban Infrastructure

Untuk urban infrastructure, akan dibahas mengenai infrastruktur kota

yang ada di sekitar tapak. Pembahasan ini akan mencakup jalan, ada tidaknya

sutet, kemiringan, kabel telepon dan sebagainya.

Tabel 4.5 Infrastuktur Kota dan Keadaan Sekitar Tapak Elemen Keterangan Letak Gambar

Waduk Riario pendangkalann dasar waduk, tertutup enceng

gondok, air keruh ; 25 ha

Dalam Tapak

Drainase Air keruh, ada sampah

saluran pembuangan. Kemiringan saluran

menuju Jl Yos sudarso. Saluran ini menjadi saluran utama untuk

pengendali genangan air

Barat Tapak

Selokan Cenderung kering, banyak sampah, kedalaman ± 1 m

dan lebar 120 cm

Barat Tapak

Pedestrian Tidak ada pembatas

dengan jalan, sedikit yang ditutupi tanaman ±1.02 m

Utara dan Barat Tapak

Jl Perintis

Kemerdekaan Jalan arteri. Jalan beraspal.

Terdiri atas jalur cepat, jalur lambat, dan jalur bus

transjakarta Row 39 m

Utara Tapak

Jl Ahmad

Yani Jalan arteri yang lebih sempit dari Jl. Perintis

Kemerdekaan, dilalui Jalan tol dalam kota Row 139m

Barat Tapak

Jalan Layang Jalan layang ini menambah

jumlah jalan untuk mengurangi kemacetan

Barat Tapak

Jalan Tol

Dalam Kota Area ini dilewati oleh 2

arah jalan tol dalam kota, menuju Tanjung Priuk dan

Cawang

Barat Tapak

Gerbang Tol Letak gerbang tol yang

dekat dengan tapak membuat aksesibilitas menjadi lebih mudah

Jl. Ahmad Yani dan Jl. Yos

Sudarso

Penampungan Sampah

Penampungan sampah ini di timur tapak dekat

pemukiman liar

Timur Tapak

Rumah Pompa

Pulomas

Mengatur dibuka dan ditutupnya pintu air

Utara Tapak

68

Elemen Keterangan Letak Gambar Halte Bus

Transjakarta Di sekitar tapak terdapat

beberapa halte bus transjakarta yang

mempermudah akses ke dan dari tapak

Jl Perintis Kemerdekaan, Jl Ahmad Yani, Jl

Yos Sudarso, dan Jl Letjen Suprapto

Kabel telepon Ada di beberapa titik kabel telepon

Sepanjang jalan

Signange Tanda-tanda lalu lintas

terdiri dari dilarang parkir dan dilarang berhenti

Sepanjang Jl. Perintis

Kemerdekaan dan Letjen Suprapto

Air Bersih Air bersih didapatkan dari pompa air tanah dan PAM. Listrik Untuk listrik di dapatkan dari PLN. Terdapat beberapa titik tiang listrik di

dalam tapak dan sekitar tapak. Tidak ada Sutet. Kemiringan Semakin rendah ke arah Jl Yos Sudarso Keterangan Pada tahun 2012 Kecamatan Pulo Gadung memiliki kelembaban rata-rata

76,8% ; Kecepatan Angin rata-rata 11,0 Knot ; Jumlah rata-rata hari hujan 12 hari ; Tekanan udara 1.011 mb

Sumber: Hasil Survei Pribadi, 2013

Gambar 4.16 Letak Utilitas Kota


Utilitas yang ada dalam dan sekitar tapak antara lain saluran waduk,

saluran riol kota, saluran tertutup atas tanah, rumah pompa, dan tiang listrik.

Pembuangan air kotor dialirkan menuju saluran samping tapak ke arah utara.

Jalur dari saluran ini berbeda dengan saluran menuju waduk.

Saluran riol kota pada samping tampak merupakan penyebab

tergenangnya wilayah ini ketika hujan lebat terjadi. Hal ini dikarenakan

Waduk

Saluran Depan Tapak

Saluran Riol Kota

Rumah Pompa Pulomas Selokan Samping Tapak

69

saluran ini adalah satu-satunya saluran untuk mengalirkan air dan tidak

adanya media untuk peresapan air hujan. Pencemaran waduk disebabkan oleh

pemukiman liar disampingnya. Saluran selokan juga cenderung dan tertimbun

sampah. Hasil analisa:

� Karena saluran pembuangan berbeda dengan saluran waduk, waduk

dapat dipergunakan sebagai sarana rekreasi dan konservasi

� Pada ujung-ujung saluran waduk ini jika diberi penyaringan dan

dibersihkan dapat menjadi potensi alam yang sangat berpotensial

� Mengaktifkan kembali selokan dapat membuat aliran air menjadi lebih

menyebar dan merata di setiap wilayah

� Diperlukan penambahan saluran riol kota atau memperdalam saluran

tersebut agar air hujan dapat segera dialirkan menuju laut. Dengan

demikian kemungkinan timbulnya genangan air dapat diminimalisasi.

Untuk waduk situ Riario, berfungsi sebagai penampung air hujan.

Saluran waduk ini berbeda dengan saluran riol kota. Sehingga mempunyai

potensi untuk dibersihkan dan dijadikan area rekreasi atau resapan. Untuk

kemiringan jalan cenderung miring ke masing-masing sisi jalan. Ada saluran

dibawah tanah pada pinggir jalan. Saluran ini berada dibawah pedestrian.

Gambar 4.17 Analisa View dari jalan layang


165 m

70

Dengan perkiraan tinggi layang 15 m dan jarak antara layang dan

tapak 165 m maka dapat ditemukan sudut nya sebesar 84,80°. Sedangkan

jarak pandangan mata manusia 27° untuk ke atas dan 10° kebawah.

Mayarakat dari jalan layang cenderung melihat tapak dari atas. Sehingga

desain site plan akan sangat diperhatikan. Massa bangunan dapat dibuat lebih

tinggi dari jalan layang ataupun lebih rendah dari jalan layang.

4.1.7 Micro Climate

Gambar 4.18 Analisa Micro Climate Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Analisa micro climate ini terdiri atas analisa matahari dan angin.

Untuk angin berasal dari Barat Daya menuju ke Barat. Sehingga terasa

lembab dan panas. Matahari bergerak dari kanan tapak menuju kiri tapak.

Pada bagian Barat diberikan buffer untuk panas.

Pada keliling tapak tidak ada bangunan yang mampu menutupi bagian

tapak. Bangunan tinggi ada pada seberang jalan. Pada bagian tengah ada

jarang layang yang juga tidak mampu membayangi tapak. Dengan demikian

pengaturan letak bangunan harus diperhatikan. Peletakkan bangunan tidak

Panas Lebih Dingin

Bukaan

Terbaik

Bukaan

Terbaik

71

pada zona merah. Peletakkan bangunan pada zona ungu. Untuk area outdoor

yang dipergunakan oleh penghuni diletakkan pada zona hijau atau ungu. Hal

ini dimaksudkan agar area outdoor tetap nyaman dari segi temperatur.

4.2 Analisa Lahan Perencanaan Tapak

4.2.1 Data Tapak

Lokasi penelitian ini terletak di daerah Pulomas, Jakarta Timur.

Daerah Pulomas ini masuk pada kecamatan Pulogadung. Tidak hanya dekat

dengan daerah Cempaka Putih, daerah ini juga dekat dengan kawasan Kelapa

Gading yang menjadi jantung dari Jakarta Utara. Untuk harga tanah di daerah

ini berkisar dari Rp. 8juta/m2 – Rp. 12 juta/m2 ( Nov 2012 oleh BeritaSatu).

Pada kawasan ini juga akan dibangun Cloverleaf Bridge seperti layaknya di

Semanggi

Kawasan Pulomas dimiliki oleh PT. PULOMAS JAYA. Dikarenakan

adanya perencanaan cloverleaf bridge, maka luasan site yang akan

dipergunakan adalah 35.770 m2.

GSB : 15 m

Bangunan : Tunggal

Luas Lantai Dasar : 20% x 35.770 m2 = 7154 m2

Luas Total Lantai : 4.5 x 35.770 m2 = 160.965 m2

Maksimum Lapis : 32 Lantai

Peruntukkan menurut RTRW 2030 = Kawasan perdagangan, perkantoran &

jasa dengan KDB rendah

Batas Wilayah : Utara = Rumah Pompa Pulomas

Timur = Pemukiman Liar

72

Selatan = Waduk Ria-Rio

Barat = Perencanaan Holland Village

Gambar 4.19 Lokasi Tapak di Jakarta Timur

Sumber: RTRW 2030

Gambar 4.20 CAD Tapak

Sumber: Dinas Tata Kota DKI Jakarta, 2008

Lokasi yang strategis ini memiliki peruntukkan infrastruktur hijau

namun pada RTRW 2030 lahan ini berubah fungsi menjadi pusat

perdagangan, perkantoran, dan jasa. Perubahan fungsi peruntukkan ini

dikarenakan adanya perencanaan pembangunan cloverleaf bridge layaknya

73

seperti di Semanggi. Hal ini membuat lokasi ini semakin ekslusif dan

dinobatkan menjadi daerah paling berpotensial di Jakarta menurut para pakar

real estate. Akibat dari perencanaan pembangunan cloverleaf bridge ini

adanay perubahan terkait jalan, luasan tapak, dan sebagainya. Namun pada

sisi lain, perubahan ini menciptakan keteraturan letak massa bangunan

sekitarnya dan pelebaran jalan-jalan serta penggolongannya. Sebagai

contohnya pada Jl Yos Sudarso digolongkan menjadi Jalan Arteri.

Perancangan dan penelitian ini berpatokan kepada rencana yang

terbaru yang akan segera direalisasikan ini. Tapak yang tersedia berbatasan

langsung dengan waduk penampungan air hujan dan saluran riol kota.

Orientasi lahan yang menghadap Barat-Timur ini perlu diperhatikan agar

penciptaan ruang-ruang vital menjadi baik, sehat, dan nyaman.

Lahan tapak ini memiliki kontur yang lebih tinggi dari arah Jl. Ahmad

Yani menuju Jl. Yos Sudarso. Kontur ini tidak memiliki kemiringan yang

curam namun cenderung landai. Kontur ini diterapkan dalam saluran riol kota

yang terletak disamping tapak. Karena saluran riol kota tidak menyatu dengan

saluran waduk, waduk ini akan menjadi salah satu aset potensial tapak.

4.2.2 Potensi dan Constraints

Penjabaran mengenai potensi dan constraints ini melalui analisa

SWOT tapak. Hal ini dilakukan untuk melihat kondisi tapak jika dilihat dari

kekuatannya, kelemahannya, kesempatan, dan ancamannya. Analisa ini akan

membantu penggambaran lokasi sekitar tapak dalam penentuan fungsi

bangunan yang cocok pada lokasi tersebut.

74

Tabel 4.6 Analisa SWOT Tapak

Aspek Strengths Weakness

� Berada di lahan strategis dan ramai

� Memiliki potensi alam waduk

� Berada dekat dengan gerbang tol dan halte bus transjakarta

� Jalan di sekitar tapak macet

� Terdapat polusi udara

� Mengalami kebisingan

� Tapak merupakan lahan yang terlantar

Opportunities � Pariwisata Jakarta sedang menanjak

� Kawasan Mixed-use merupakan sebuah peluang

Membuat rancangan sebuah kawasan mixed-use dengan pemanfaatan potensi alam, dan aksesibilitas

Mengembangkan rancangan untuk menyelesaikan masalah lingkungan dan strategi pola jalan yang tepat

Threaths � Memiliki banyak kompetitor di daerah sekitarnya

Target market, marketing mix, dan strategi posisi yang tepat

Merencanakan tahap pembangunan dan strategi desain dan yang terkait dengan openning proyek


Selain kondisi tapak yang sangat strategis dan memiliki banyak

potensi alam, terdapat pula permasalahan lokasi yang terkait dengan

lingkungan yakni sebagai berikut:

Tabel 4.7 Permasalahan Lingkungan Tapak No Permasalahan Bobot Keterangan Solusi 1 Kemacetan �� Ditimbulkan oleh tingginya

arus kendaraan pada lokasi tersebut dan adanya terminal bayangan. Akibatnya polusi

udara pada daerah sekitar dan kesulitan menuju tempat yang

dituju.

Pemindahan terminal bayangan dan menertibkan

angkutan umum.

2 Polusi Udara �� Ditimbulkan akibat kemacetan pada lokasi tersebut. Akibatnya Efek Rumah Kaca, Pemanasan

Global, & Kenaikan Permukaan Laut

Menciptakan ruang terbuka hijau berupa

hutan kota dan desain hunian yang

dekat dengan tempat kerja

3 Banjir �� Ditimbulkan oleh Kurangnya Peresapan Air Hujan.

Akibatnya menimbulkan penyakit kulit, lumpuhnya

kegiatan masyarakat & kehilangan harta benda. Banjir tidak terjadi setiap saat. Terjadi

ketika memang daerah sekitarnya sudah mengalami

banjir

Menciptakan sebuah area resapan untuk pasokan air tanah dan pencegahan

banjir. Memperdalam saluran riol kota atau menambah drainase. Seehingga air hujan dapat tersalurkan

dengan cepat ke laut

75

No Permasalahan Bobot Keterangan Solusi 4 Minimnya

Ruang Terbuka Hijau

�� Ditimbulkan oleh pertumbuhan ekonomi yang tinggi,

masyarakat melupakan peran RTH. Akibatnya kurangnya ruang komunal & interaksi masyarakat, dan timbulnya

masalah lingkungan.

Pemerintah, pihak swasta, dan

masyarakat bersama-sama menciptakan ruang-ruang hijau


Masalah-masalah tersebut telah diberikan skala besar keperluan dalam

pewujudannya. Hal ini dilakukan karena terkait penyelesaian masalah yang

lebih dahulu dijadikan sebuah fokusnya. Dari tabel tersebut dapat kita lihat

bahwa masalah polusi udara menjadi masalah utama. Dampaknya yang

terkait efek rumah kaca, masalah kesehatan, hingga menipisnya lapisan ozon

memang harus segera diselesaikan. Dengan membantu mengurangi kadang

polusi udara, kita juga mencoba mengurangi besar dari masalah tersebut.

Masalah banjir juga perlu diperhitungkan walaupun masalah ini akan

timbul ketika semua daerah sekitar telah mengalami genangan air. Hal ini

dikarenakan waduk tersebut berfungsi sebagai penampungan air hujan. Jika

waduk ini memiliki fungsi resapan secara maksimal, maka daerah ini tidak

ditutupi genangan air. Selain faktor waduk, saluran riol kota yang berada

disamping tapak juga mempengaruhi tergenang atau tidaknya pada lokasi ini.

Gambar 4.21 Lokasi Banjir Sumber: Detik News, 2013

±35 cm

±50 cm

±100 cm

±30-40 cm

76

Banjir pada daerah ini terjadi dan semakin buruk ketika terjadi

pembangunan di daerah Kelapa Gading. Daerah terparah pada Jl. Letjen

Suprapto yang tergenang hampir setinggi pinggang orang dewasa. Genangan

air ini juga menyebabkan terjadinya kemacetan. Genangan air ini muncul

karena tidak adanya saluran yang cukup untuk mengalirkan air tersebut.

Masalah yang terakhir terkait dengan minimnya ruang terbuka hijau.

Sesungguhnya, ruang terbuka hijau ini memiliki banyak fungsi-fungsi yang

membawa dampak baik untuk masyarakat misalnya mampu menghasilkan

oksigen,ruang interaksi, ruang pembelajaran dsb. Oleh karena itu fungsi dari

ruang terbuka hijau ini mejadi penting bagi masyarakat.

4.2.3 Status Tanah

Lokasi ini merupakan suatu bagian dari sebuah kawasan yang akan

difungsikan sebagai infrastruktur hijau. Status tanah ini milik dari PT.

PULOMAS JAYA. Pemda DKI Jakarta berniat untuk membeli kawasan ini

karena letaknya yang strategis dan memiliki potensi yang sangat besar untuk

dijadikan ruang terbuka hijau.

Namun hingga kini, kawasan ini masih dimiliki oleh PT. PULOMAS

JAYA selaku developer swasta. Proses pembelian tanah ini cenderung

panjang dikarenakan sertifikat dan surat-surat yang masih perlu diselesaikan.

Di lain sisi pada bagian timur tapak, masih dihuni oleh pemukiman liar.

4.3 Proyeksi Kebutuhan Terkait Pembangunan Di Lahan Perencanaan

4.3.1 Proyeksi Kebutuhan Bangunan di Sekitar Tapak

77

Dari paparan fakta-fakta diatas, terdapat sebuah kekurangan fungsi-

fungsi bangunan tertentu dalam kawasan tersebut. Namun jika fungsi-fungsi

bangunan tersebut disesuaikan dengan objek desain penelitian yang terkait

dengan hunian, maka akan dijabarkan menjadi 7 objek desain yakni sebagai

berikut:

Tabel 4.8 Analisa Fungsi Bangunan Pendamping

Fungsi Bangunan

Peringkat Alasan Jumlah Keterse

dian

Nama dan Lokasi

Hotel �� Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk

memanfaatkan secara maksimal, lama dalam

pembalikan modal namun lebih menguntungkan

3 Hotel Harris �� – Kelapa GADING ; Hotel

Grand Cempaka Putih �� - Cempaka Putih ; Maven Moi

Suite �� – Kelapa Gading

Kondotel �� Memiliki okupensi tertentu, perilaku pengguna untuk

memanfaatkan secara maksimal, cepat dalam

pembalikan modal, cenderung tidak semewah Hotel

1 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading �� –

Kelapa Gading

Rumah Sakit

Kelas C

�� Ketersediaan Rumah Sakit sudah memadahi pada lokasi tersebut dan kebutuhannya

tidak melebihi ketersediannya namun sangat menguntungkan untuk dijadikan sebuah bisnis

4 RS Mitra Keluarga-Kelapa Gading; RS

Gading Pluit – Kelapa Gading ; RS Mediros –

Pulomas ; RS Islam Jakarta – Cempaka Putih

Hunian Vertikal

�� Tidak memiliki okupensi tertentu, perilaku

penggunannya cenderung menggunakan fasilitas pada

weekend, pembebanan di biaya maintance setiap bulan terlalu besar. Kebutuhan akan

sebuah hunian vertikal semakin tinggi dan cenderung lebih diminati oleh masyarakat

khususnya ekspatriat.

4 + 1 (Pembangunan

)

Sheerwood- Kelapa Gading ; The Green Pramuka Apartment-Pramuka ; Apartment

Calia & Tifolia (Pembangunan) –

Pulomas ; Gading Icon – Kelapa Gading

Mix Used ��

� Cukup rumit mengingat KDB

yang rendah, sangat cocok untuk lokasi yang stategis, dapat menciptakan suatu

pembangunan yang compact dan mendorong penerapan walkable kawasan karena

3+1( rencana

)

ITC Cempaka Mas- Cempaka Putih ;

Perencanaan Holland Village-Cempaka Putih ;

Mal Kelapa Gading ; Kelapa Gading ; Mall Of

Indonesia – Kelapa

78


Dari tabel analisa diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa fungsi yang

jarang ditemukan pada lokasi ini Mixed-use building. Jadi fungsi yang

sesuai dengan lokasi ini adalah berupa Kondotel (hotel dan apartement)

serta Ruang Terbuka Hijau. Rencana fungsi bangunan kondotel ini

mengikuti karakteristik hotel yang ada berbintang 4sesuai kebutuhannya.

Tabel 4.9 Alasan Pemilihan Fungsi Bangunan Fungsi Bangunan yang dipilih Alasan Hotel � Kurangnya jumlah hotel pada daerah sekitar

� Kurangnya hotel yang dapat memenuhi kebutuhan bisnis pada kawasan tersebut ( sumber: Kompas)

� Okupansi hotel berbintang pada kawasan tersebut 80%-100% cth: Maven Moi dan Hotel Harris (sumber: Kompas dan Travel Text)

� Jakarta menjadi tujuan wisata yang cukup banyak diminati wisatawan ( Sumber: Tip Advisor dan MasterCard Global Destination Cities Index)

Apartemen � Pertumbuhan penduduk di Jakarta 1,49% (target 1,30%) (Sumber: Detik Finance)

� Tahun 2010-2012, untuk apartemen sewa terdapat excess demand 227 unit dan kondominium mencatat excess demand 138 unit. ( sumber : situs Jakarta Property)

� Pada akhir tahun 2012 peningkatan tingkat hunian menjadi 78,13% ( Sumber: Jakarta Property)

� Semakin maraknya pengadaan pelatihan karyawan di apartemen

Ruang Terbuka Hijau � Mereduksi polusi udara akibat kemacetan pada lokasi tersebut

� Mencegah terjadinya banjir � Sulitnya mencari area rekreasi dan olahraga � Jakarta Timur hanya memiliki 6 taman kota yang

melayani 10 kecamatan Kesimpulan � Fungsi yang cocok adalah perpaduan hotel dan

apartemen dalam satu kesatuan yakni kondotel. � Kondotel akan mampu memenuhi kebutuhan akan

hunian sewa ataupun hunian milik dalam jangka waktu short stay hingga long stay.

� Untuk okupansi kondotel di daerah sekitar 70% (

pemenuhan kebutuhan yang mudah dan dekat

Gading

Fungsi Bangunan

Peringkat Alasan Jumlah Keterse

dian

Nama dan Lokasi

Kawasan Pemukima

n

� Ketersedian lahan yang terbatas. Harga tanah yang

mahal, sehingga lokasi tersebut tidak cocok

Sebagian besar landed house

Kawasan Pemukiman di Pulomas ,Kelapa

Gading, dll

79

Sumber: BeritaSatu.com) � Kondotel yang ada di daerah sekitar hanya berjumlah

1 yang terletak di Kelapa Gading. Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

4.4 Perencanaan

4.4.1 Building Envelope

Pintu Masuk

Gambar 4.22 Pintu Masuk


Keterangan : : Pintu masuk dan keluar utama

Berdasarkan sirkulasi dan pencapaian menuju tapak, terdapat 2 pintu

masuk utama dan 1 pintu keluar utama. Pintu masuk utama sebaiknya berasal

dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan Jalan Ahmad Yani. Untuk service

masuk dari Jalan Perintis Kemerdekaan dan langsung masuk ke area service

Untuk pintu keluar mengarah pada sisi barat tapak ( Jl. Perintis

Kemerdekaan). Pintu keluar dibuat 1 untuk memaksimalkan keamanan

yanga ada. Hasil analisa:

• Pintu masuk utama diakses dari Jl Perintis Kemerdekaan karena

kemacetan cenderung lebih rendah dengan akses yang lebih mudah.

80

• Pintu masuk dari Jl. Ahmad Yani juga perlu disiapkan untuk

mengantisipasi pengunjung dari arah berbeda. Untuk menggunakan

akses ini diperlukan jembatan untuk melintasi area waduk.

• Peletakkan pintu keluar di Jalan Perintis Kemerdekaan adalah

mencegah ramainya arus keluar dari tapak dan dapat langsung

mengakses gerbang tol terdekat

Orientasi dan Gubahan Massa

Gambar 4.23 Orientasi Massa Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

Untuk orientasi massa terbaik menghadap ke tenggara. Hal ini

dikarenakan adanya waduk yang menjadi point of view wilayah ini. Namun

dari arah barat daya juga berpotensi menjadi orientasi yang baik mengingat

adanya jalan layang dan jalan tol dalam kota karena dapat menjadi publikasi

yang sangat efisien mengingat banyaknya pengguna jalan-jalan tersebut.

Dengan peletakan bangunan Timur-Barat, kita mendapatkan 2 view terbaik

namun cenderung panas dan memiliki intensitas cahaya yang berlebih.

Untuk gubahan massa, dipengaruhi oleh peraturan bangunan yang

telah dibahas pada lokasi penelitian. Gubahan massa yang direncanakan

81

berupa 3 massa bangunan yang didilatasi karena bentuknya yang memanjang.

Gubahan massa bangunan akan dibangun lebih tinggi dari jalan untuk

melanjutkan citra skyline bangunan sekitar. Karena bentuknya yang dinamis,

bangunan ini juga akan memiliki bentuk dasar lengkung untuk menanggapi

letak tapaknya. Hubungan antara kondotel dan ruang terbuka hijau

dihubungkan dengan pedestrian.

Gambar 4.24 Alternatif Zonning Horizontal 1


Alternatif 1: Untuk Zonning terbagi antara privat, publik, dan semi

privat. Untuk privat terdiri di bagian kondotel dan ruang terbuka privat yang

terletak dibelakang area hotel dan apartemen. Untuk area semi privat ini dapat

diakses oleh tamu kondotel dengan masyarakat ( terbatas kegiatannya).

Untuk area publik berada di bagian depan dan samping. Area publik

ini terdiri atas RTH dan sirkulasi. RTH ini akan mencakup taman kota, area

rekreasi publik, dsb. Untuk service berada di samping area kondotel untuk

kemudahan mobilisasinya. Dengan tata letak ini diharapkan potensi alam

waduk juga dapat dinikmati oleh publik dan privat.

Kondotel

Privat

Semi Privat

Service

Pu

bli

k

Buffering -Publik

82

Gambar 4.25 Alternatif Zonning Horizontal 2


Alternatif 2: Perbedaannya dengan alternatif satu adalah service yang

menyatu dalam bangunan. Namun sisi buruknya, waduk menjadi kurang

privat. Dengan penambahan ruang semi privat yang dapat diakses

masyarakat, privasi dari penghuni kondotel menjadi lebih berkurang.

Ekslusifitas dari hunian ini menjadi berkurang. Untuk area service berada di

pada lantai lobby dan lantai parkir. Hal ini dilakukan agar mobilisasi menjadi

lebih mudah. Untuk sifat-sifat ruang yang dikaitkan dengan ketinggian dapat

dilihat dari zonning vertikal sebagai berikut:

Gambar 4.26 Zonning Vertikal


Ketinggian dari bangunan tersebut dapat lebih dari ilustrasi diatas.

Perencanaan ini tidak menggunakan basement karena biaya yang mahal dan

pembuatannya menciptakan konservasi ruang terbuka secara minim.

Publik dan Service

Kondotel Kondotel

Privat

Semi Privat

Pu

bli

k

Buffering -Publik

Kondotel

Utilitas, Service, dan Parkir

Private

Private

Private

Private

Private

Private Semi Private

83

Kontur pada tapak hampir rata, namun cenderung miring ke arah utara

( menuju Tanjung Priuk). Dengan tujuan mempercepat aliran dan penyerapan

air hujan. Konturnya menurun ke arah jalan raya dan arah waduk. Dengan

membuat kontur bentuk terasering, maka dapat meresapkan air lebih cepat,

mencegah erosi, mengalirkan air dengan lebih cepat, dan memiliki nilai

estetika. Penerapan ini diharapkan mampu mengurangi kemungkinan

permasalahan banjir di lokasi tapak.

Gambar 4.27 Zonning Perencanaan Kontur Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

4.4.2 Street Pattern, Circulation, and Infrastructure

Gambar 4.28 Sirkulasi dan Pola Jalan Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013

kondotel

Kondotel

84

Untuk sirkulasi akan dibuat terpisah antara sirkulasi kendaraan dan

pejalan kaki. Untuk pola jalan akan dibuat campuran antara linier dan pola

spine. Untuk jalan-jalan utama dalam tapak akan digunakan linier, sedangkan

untuk jalan-jalan kecil menggunakan pola spine. Hal ini untuk menghindari

kesan monoton dan statis. Untuk sirkulasi service diakses dari Jalan Perintis

Kemerdekaan. Kemudian masuk ke area service untuk diditribusikan ke area

dapur, area laundry, dan sebagainya.

Untuk area parkir penghuni, karyawan dan ballroom diletakkan pada

lantai satu hingga lantai tiga dengan konsep mezzanine serta parkir outdoor.

Hal ini untuk mengantisipasi banjir yang ada pada site. Lobby berada pada

lantai 1 yang tergabung dengan fasilitas lainnya pada massa bangunan yang

sama. Hal ini dimaksudkan agar penghuni dapat mengakses fasilitas dengan

mudah. Untuk area ballroom hanya bisa diakses dari lobby dan dibuat

terpisah dari jalur-jalur pedestrian bagian interaksi.

4.4.3 Building Layout and Design

Untuk analisa ini akan dijabarkan mengenai fakta dan rencana

perancangannya bangunan kondotel. Kondotel yang memiliki fungsi

bangunan hotel dan apartemen ini akan berpatokan pada hotel dan apartemen

yang ada disekitar. Total KDB lahan ini adalah = 7154 m2. Untuk studi kasus

kondotel bertolak pada Grand Whiz Condotel Kelapa Gading.

85

Gambar 4.29 Grand Whiz Condotel Kelapa Gading

Sumber: Brosur Grand Whiz Condotel Kelapa Gading,2013

Terdiri atas 2 tower dimana pada 1 tower diperuntukkan apartemen

dan 1 towernya diperuntukkan kondotel. Untuk kondotel ini terdiri atas 2BR

dan 3BR dengan luasan 64 m2 dan 87 m2 ( 2 BR ) dan 101 m2 ( 3BR ). Untuk

hotelnya, terdiri atas beberapa tipe yakni: Superior (18 sqm), Deluxe (23-24

sqm), Premiere (32-34sqm), Junior Suite (64 sqm), Executive Suite (85-87

sqm), dan Family Suite (101 sqm). Karena kondotel ini direncanakan

berbintang 4, maka diperlukan standar hotel berbintang 4 beserta dengan

perencanaanya. Diperlukan pula penjabaran tentang apartemen untuk

mendapatkan komposisi unit yang cocok untuk daerah tersebut.

Tabel 4.10 Analisa Studi Banding Hotel dan Apartemen Hotel

Standar Perhitungan & Keterangan

Hasil

Perancangan Hotel bintang 4 mencakup: • Jumlah kamar standar

minimum 50 kamar dengan luasan min 24 m2

• Jumlah kamar suite min 3 kamar dengan luasan minimum 48 m2

• Min 2 fasilitas : Lapangan tennis, fasilitas olahraga di dalam ruangan, fitness centre, sauna, bowling, kolam renang

• Memiliki meeting room dan ballroom (hotel bisnis)

• Twin Bed

� Permintaan okupansi hotel bintang 4 yang tinggi dalam kategori hotel bisnis

� Jumlah kamar yang dipilih 150 kamar

� 140 standar dan 10 suite

� Rasio 1 mobil = 5 kamar jadi butuh 30 mobil

� Untuk ballroom = 1000 orang

� 156 x 39.5 m2 = 6162 m2 � Ditambah sirkulasi 30% =

8.010,6 m2 � Gedung parkir 32 mobil x

35 m2 = 1.120 m2 � 1000÷ 6 org= 167 mobil � Gedung parkir 167 mobil

x 35 m2 = 5845 m2 � Total 14.975,6 m2

86

Apartemen Apartemen

Summit, Kelapa Gading

Holland Village, Cempaka Putih

The Calia, Pulomas

The Sherwood, Kelapa Gading

Jumlah tower

6 tower 2 tower 1 tower 3 tower

Jumlah lantai

24 lantai 20-35 lantai 38 lantai 24 lantai

Jumlah unit

6 tower 386 unit ; 1 lantai 4 unit ; 2 lift

1 tower 250 unit ; 1 lantai 10 unit 4 lift ; C-F 2,8 m ,

612 unit; 1 lantai 17 unit 3 Lift;

3 lift per tower; 5-6 unit per lantai; total unit 351

Komposisi unit

Lebih banyak 2 BR

1BR:2BR:3BR= 8:6:3

1BR:2BR:3BR=4:198:149

Apartemen Summit, Kelapa

Gading

Holland Village, Cempaka Putih

The Calia, Pulomas

The Sherwood, Kelapa Gading

Ukuran unit

2BR = 88 m2; 2BR Loft =121 m2; 3BR =125 m2; 3BR Loft =171 m2

2 BR= 70 m2 dan 3 BR= 120 m2

1BR = 43 m2 , 2 BR = 69 m2 , 3BR= 86 m2

1BR = 54 m2 , 2BR = 109 m2 , 3BR = 188 m2


Jika untuk kondotel yang berfungsi sebagai hotel berjumlah 156

kamar standar. Jumlah unit apartemen akan direncana sebanyak 162 unit.

Sebagian besar menyediakan 2BR. Hampir setiap apartemen di sekitar tidak

menyediakan untuk 1BR karena berada lebih ditargetkan untuk keluarga.

Oleh karena itu perbandingan unitnya diperkirakan 2BR:3BR = 19:4 .

Komposisinya menjadi 114 unit: 48 unit. Untuk ukuran unit tipe 2BR = 78.9

m2 sedangkan untuk 3BR = 98.7 m2 .Kebutuhan parkir untuk apartemen 2BR

= 1 Mobil untuk 3BR = 1 Mobil. Jadi dibutuhkan 114+48 = 162 mobil .

Luasan untuk parkir mobil yang dibutuhkan 162 mobil x 35 m2 = 5.670 m2 .

Untuk bangunan kondotel ini akan dilengkapi dengan balkon setiap

unitnya dan menggunakan atap dak beton yang nantinya air tersebut akan

dialirkan ke bak penampungan dan sumur resapan. Penggunaan roof garden

dapat memaksimalkan ruang hijau yang tercipta. Berikut ini adalah contoh

struktur lapisan untuk green roof.

87

Gambar 4.30 Contoh Struktur Lapisan Untuk Green Roof

Sumber: Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan

Penciptaan sebuah taman terbuka diatas atap merupakan salah satu

penerapan ruang terbuka hijau pada sebuah bangunan. Tanaman yang

digunakan adalah tanaman yang tidak terlalu besar dan akarnya mampu

tumbuh dengan baik pada media tanam yang terbatas. Selain itu tanaman

tersebut juga tahan terhadap angin dan relatif memerlukan sedikit air.

Modul dan Struktur

Perencanaan modul dan struktur ini akan dipengaruhi oleh dimensi

dari bangunan tersebut. Bangunan menggunakan sistem double loded.

Gambar 4.31 Guest-Room Floor Analysis

Sumber: Buku Time-Saver Standards For Building Types

88

Gambar 4.32 Contoh Guest room Pada Kondo

Sumber: Buku Architect’s Data Neufert, Edisi 3

Gambar 4.33 Contoh Guest room Pada Hotel

Sumber: http://www.lagomarpanama.com, tanggal akses 18 April 2013

Dari contoh-contoh diatas dapat diperkirakan memiliki modul yang

disesuaikan dengan modul kamar dan parkir. Modul ini juga disesuaikan

dengan perencanaan parkiran yang terletak dibawah podium. Modul kamar

harus disesuaikan dengan modul parkir kendaraan.

4.4.4 Open Space

Lokasi tapak memiliki peruntukkan infrastruktur hijau yang akan

berubah fungsi pada RTRW 2030 menjadi perdagangan, perkantoran , dan

jasa. Oleh karena itu, Peneliti ingin menggabungkan kedua fungsi diatas

dengan menciptakan sebuah bangunan yang bergerak di bidang jasa namun

memperhatikan ruang terbuka.

Selain itu Ruang terbuka erat terkait dengan tema yang ada. Untuk

menentukan luasan dari ruang terbuka hijau ini didasarkan pada perhitungan

jumlah penduduk tahun 2011 pada kelurahan Kayu Putih yakni mencapai

89

48.633 jiwa dengan pertumbuhan penduduk pada kecamatan Pulo Gadung

sebesar 0,28%. Jadi pada tahun 2013 pertumbuhannya akan mencapai:

Tabel 4.11 Analisa RTH Standar Perhitungan

Menciptakan RTH Kelurahan � Ditujukan untuk masyarakat satu

kelurahan. � Luas taman ini minimal 0,30 m2 per

penduduk kelurahan � Luas minimal taman 9.000 m2.

� Luasan RTH yang dibutuhkan= 48.906 X 0,30 = 14.671,8 m2

� Luasan RTH akan dimaksimalkan yakni: Luas Lahan – 30% ( untuk sirkulasi) - KDB = 25.039 m2 – 7154 m2 = 17.885 m2


Hasil rencana RTH dibagi menjadi 4 bagian yakni:

� Hutan kota , menjadi buffer polusi udara, mencakup pepohonan

peredam polusi udara contoh tanaman bugenvil, akasia, dll.

Luasannya sebesar 7414 m2.

� Area Reservasi, meningkatan peresapan air hujan dan cadangan air

tanah. Area ini dapat berupa keseluruhan taman yang ada dapat

digunakan sebagai area reservasi. Menggunakan tanaman asli

setempat. Luasannya sebesar 17718 m2.

� Taman dan rekreasi, mencakup area danau. Luasannya sebesar 5183

m2.

� Taman dan ruang interaksi, mencakup jogging track, area duduk-

duduk, dsb. Luasannya sebesar 5121 m2.

48.633 x 0,28% = 136,18 jiwa ( kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2012)

48.633 + 136,18 = 48769,18 x 0,28% = 136,56 jiwa ( Perkiraan kenaikan jumlah penduduk pada tahun 2013)

48.769 +136,56 jiwa = 48.906 jiwa( Perkiraan Jumlah Penduduk tahun 2013)

90

` Gambar 4.34 Analisa Letak RTH


Tabel 4.12 Diagram Komposisi RTH


Menurut buku RTH 30% Resolusi (Kota) Hijau wilayah Jakarta Timur

ditargetkan memiliki RTH 3.232,58 ha(4,72 %) dengan menyediakan 17.718

m2 maka target RTH Jakarta Timur menjadi 4,71% atau setara dengan

3.230,79 ha. Dengan menciptakan hutan kota sebesar 7414 m2 mengurangi

SO2 51,8% dan NO2 – 49,7%.

Selain itu dengan menciptakan area reservasi sebesar 17718 m2

maka akan menghasilkan resapan air tanah sebanyak 1594,62 m3/ thn.

Kedua fakta tersebut belum ditambah luasan taman sebagai rekreasi dan

KONDOTEL

A A

C

D

C

91

interaksi. Kemungkinan besar pengaruhnya akan lebih besar dibanding

perkiraan diatas.

Menurut buku Jakarta Menuju RTH 30%, RTH seluas 10.000 m2 akan

menghasilkan oksigen untuk 1500 orang / hari. Dengan menciptakan ruang

hijau seluas 17.718 m2 (1,8 ha) maka diperkirakan akan menghasilkan

oksigen untuk 2683 orang/hari.

4.5 Tahap Pembangunan

Fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi ini adalah kondotel dan

ruang terbuka hijau. Kondotel ini terdiri atas kondominium / apartemen dan

hotel. Kedua fungsi ini akan disatukan dalam sebuah massa bangunan yang

merupakan dilatasi dari beberapa massa bangunan. Bangunan ini akan

memiliki 3 massa bangunan yang dibuat memanjang sesuai dengan tapaknya

yang dinamis. Bangunan kondotel ini juga akan dilengkapi dengan ballroom

dan berbagai fasilitas mendukung seperti kolam renang, function room, sauna

dan fitness center, dsb.

Untuk tahap pembangunannya di mulai dari pembersihan dan

penggalian tanah. Tidak lupa memberikan jalan untuk mobil angkutan

material. Setelah itu mulai dilakukan pembangunan podium kemudian

towernya. Setelah bangunan jadi atau sedang selesai pemasukkan interior,

area taman baru dikerjakan.

BAB 4 HASIL DAN BAHASAN Urban Texture Urban Texture , …thesis.binus.ac.id/doc/Bab4/2012-2-01216-AR...

Documents

Transcript of BAB 4 HASIL DAN BAHASAN Urban Texture Urban Texture , …thesis.binus.ac.id/doc/Bab4/2012-2-01216-AR...