BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi...

29
BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasi, Yaitu usaha untuk menanamkan faktor-faktor produksi dalam proyek tertentu. Investasi bertujuan untuk memperoleh berbagai manfaat dimasa mendatang baik itu berupa manfaat keuangan maupun manfaat non keuangan. Salah satu pentingnya investasi bagi pengusaha yaitu memanfaatkan peluang usaha, memperluas kegiatan usaha/bisnis, lalu dapat juga meningkatkan profit bisnis, sedangkan bagi pemerintah investasi juga berperan penting yaitu dalam hal secara tidak langsung mendorong perekonomian suatu negara, memperluas kesempatan kerja dan dapat memperkuat hubungan antar negara. Studi kelayakan dapat dikatakan suatu kegiatan analisis investasi secara keseluruhan atas multi disiplin ilmu yang mempengaruhinya. Studi tentang layak tidaknya suatu kegiatan bisnis/usaha, bagi pengusaha mendapatkan keuntungan atau profit, bagi pemerintah/lembaga mendapatkan nirlaba, manfaat atau benefit. Pada umumnya studi kelayakan dibagi dalam 3 kegiatan, yaitu : 1. Studi Kelayakan Ekonomi 2. Studi Kelayakan Lingkungan 3. Studi Kelayakan Teknis Dalam pembuatan studi kelayakan ekonomi pada rencana pendirian atau pengembangan usaha kadang kala harus ada proposal studi kelayakan lingkungan yang lebih andal (untuk perusahaan baru yang didirikan) atau amdal (untuk perusahaan yang sudah berjalan) yang dipersyaratkan oleh pemerintah (Undang-

Transcript of BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi...

Page 1: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1 Studi Kelayakan Investasi

Investasi, Yaitu usaha untuk menanamkan faktor-faktor produksi dalam

proyek tertentu. Investasi bertujuan untuk memperoleh berbagai manfaat dimasa

mendatang baik itu berupa manfaat keuangan maupun manfaat non keuangan.

Salah satu pentingnya investasi bagi pengusaha yaitu memanfaatkan peluang

usaha, memperluas kegiatan usaha/bisnis, lalu dapat juga meningkatkan profit

bisnis, sedangkan bagi pemerintah investasi juga berperan penting yaitu dalam hal

secara tidak langsung mendorong perekonomian suatu negara, memperluas

kesempatan kerja dan dapat memperkuat hubungan antar negara.

Studi kelayakan dapat dikatakan suatu kegiatan analisis investasi secara

keseluruhan atas multi disiplin ilmu yang mempengaruhinya. Studi tentang layak

tidaknya suatu kegiatan bisnis/usaha, bagi pengusaha mendapatkan keuntungan

atau profit, bagi pemerintah/lembaga mendapatkan nirlaba, manfaat atau benefit.

Pada umumnya studi kelayakan dibagi dalam 3 kegiatan, yaitu :

1. Studi Kelayakan Ekonomi

2. Studi Kelayakan Lingkungan

3. Studi Kelayakan Teknis

Dalam pembuatan studi kelayakan ekonomi pada rencana pendirian atau

pengembangan usaha kadang kala harus ada proposal studi kelayakan lingkungan

yang lebih andal (untuk perusahaan baru yang didirikan) atau amdal (untuk

perusahaan yang sudah berjalan) yang dipersyaratkan oleh pemerintah (Undang-

Page 2: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

undang). Tetapi dalam kontek ini studi kelayakan ekonomi. Lembaga-Lembaga

yang Memerlukan Studi Kelayakan Bisnis antara lain Investor sebagai pihak yang

menanamkan dana, Kreditur sebagai pihak yang meminjamkan dana investasi dan

Pemerintah sebagai pihak yang membuat dan memantau jalanya

peraturan/kebijakan pengembagan usaha pemerintah dan investasi.

Pada umumnya terdiri dari 3 jenis manfaat didalam studi kelayakan:

1. Manfaat Finansial

2. Manfaat Ekonomi Nasional

3. Manfaat Sosial Masyarakat

Semakin besar nilai ivestasi yang akan ditanamkan semakin mendalam studi

yang harus dilakukan. Semakin tinggi tingkat kajian proyek semakin kompleks

elemen-elemen kajian yang harus dilakukan. Khusus untuk produk baru relatif

sangat sulit untuk mempedisksikan volume penjualan. (Hermaizar Z, 2003).

2.2 Tujuan Dilakukan Studi Kelayakan

Dalam melakukan investasi maka perlu dilakukan studi kelayakan, sehingga

apa yang kita harapkan dari nilai investsi yang kita tanam tersebut dapat sesuai

dengan yang kita inginkan. Berikut ini adalah beberapa tujuan dari dilakukannya

studi kelayakan bisnis dalam berinvestasi :

•Memprediksikan kondisi investasi jangka panjang dari perusahaan.

•Mengkaji aspek-aspek yang terkait dalam studi kelayakan usaha/bisnis.

•Merencanakan kebutuhan sumberdaya yang optimal.

•Mengantisipasi perubahan-perubahan yang mungkin terjadi.

(Hermaizar Z, 2003).

Page 3: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

2. 3 Desain Studi Kelayakan

Agar tujuan dari studi kelayakan dapat tercapai, maka perlu dilakukan desain

studi kelayakan sebelumnya. Sebelumnya dalam mendesain studi kelayakan ini

perlu beberapa hal yang diketahui dan diperhatikan, lalu siapa yang melakukan

kegiatan studi kelayakan ini, bagaimana ide pertama dari studi kelayakan

diwujudkan, lalu setelah itu kita perlu memperhatikan aspek-aspek penting apa

saja yang terkait dalam studi kelayakan ini, baik itu mulai dari aspek segmentasi

pasar yang akan kita ambil, aspek teknis bagaimana proyek akan dilaksanakan,

aspek keuangan mengenai nilai investasi, sales market, cash flow, dan Net Present

Value dari nilai investasi yang ditanamkan, dan yang terakhir dari Desain Studi

Kelayakan adalah Sumber, pengumpulan dan pengolahan data, dari sini kita bisa

membaca dan mengambil kesimpulan mengenai Keberhasilan atau kegagalan

suatu proyek. (Murdifin Haming, SE., M.Si.,.dan Salim Basalamah, SE., M.Si.,

PPM)

Dengan adanya desain studi kelayakan ini, maka jauh diawal kita bias

memperkirakan gambaran nilai investasi kita yang ditanamkan di awal waktu,

Sehingga kegagalan suatu proyek bisa dihindarkan, dari kerugian yang telak.

Berikut ini adalah beberapa faktor masalah yang menyebabkan kegagalan

investasi.

- Tidak paham persyaratan teknis

- Pelaksana kurang profesional

- Rencana tidak matang

- Salah dalam bahan, alat dan SDM

Page 4: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

- Under-estimate biaya

- Perubahan kondisi ekopolisos

- Bencana alam

(Teknik Industri, Binus)

2.3.1 Tahapan-Tahapan Desain Studi Kelayakan

Tahapan-Tahapan Desain Studi Kelayakan Usaha dapat dijabarkan dalam

beberapa tahapan berikut :

1. Identifikasi Kesempatan Usaha

Tahap pengamatan terhadap lingkungan untuk memperkirakan kesempatan

dan ancaman dari usaha tersebut. Tahap Indentifikasi kesempatan usaha

diantaranya meliputi :

–Mempelajari kondisi eksport-import

–Menyelidiki material lokal,

–Mempelajari keterampilan tenaga kerja,

–Melakukan studi industri,

–Menerapkan kemajuan teknologi,

–Mempelajari hubungan antar industri,

–Menilai rencana pembangunan,

–Melakukan pengamatan di tempat lain.

Page 5: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

2. Perumusan Masalah Investasi

Tahap terjemahan kesempatan investasi dalam rencana proyek yang

konkrit, dengan faktor-faktor pentingnya.

3. Penilaian Aspek-Aspek yang terkait.

Melakukan analisis dari aspek-aspek yang terkait.

• Aspek Pasar dan Pemasaran.

- Taksiran atas volume permintaan.

- Kajian mengenai kebijaksanaan harga.

- Studi tentang siklus hidu produk (product life cycle).

- Penetapan strategi pasar (marketing mix-strategy).

• Aspek Teknis dan Produksi, meliputi:

- Analsa prilaku biaya, pemilihan alternatif,

- Analisa perbandingan biaya,

- Analisa pergantian aktiva dan penyediaan mesin,

- Metode transportasi untuk menenukan lokasi,

- Metode scoring untuk menentukan lokasi, atau perbandingan biaya.

- Analisis hubungan “Link Analysis” untuk mengatur lay-out fasilitas,

- Time and Motion Study untuk pengaturan skedul kerja.

• Aspek Manajemen, meliputi:

- Analisa jabatan

- Analisa beban kerja

- Analsa struktur organisasi

• Aspek Ekonomi dan Finasial, meliputi:

Page 6: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Merupakan aspek kunci dari analisis studi kelayakan, yang meliputi:

- Kajian terhadap jumlah dana yang tersedia

- Kajian terhadap sumber dana

- Proyeksi arus kas yang memuat rincian prospek arus kas masuk dan arus

kas keluar.

- Metode yang dipakai: Pay Back Period, Net Present Value (NPV),

Profitability Index (PI), Internal Rate of Return (IRR), Average Rate of

Return (ARR), Benefit Cost Ratio (BCR), Break Event Point (BEP).

- Pertimbangan Indikator ekonomi makro, seperti tingkat bunga, inflasi,

perubahan nilai tukar, dan beberapa kebijakan ekonomi makro lainnya.

• Aspek Sosial, meliputi:

Pengaruh proyek terhadap penerimaan negara, misal: pajak (PPN dan

PPh).

- Kontribusi proyek terhapap penerimaan pajak daerah dan retribusi daerah.

- Kontribusi proyek terhadap penghematan devisa import dan peningkatan

devisa eksport.

- Jasa-jasa umum yang dapat dinikmati oleh masyarakat.

- Perluasan lapangan kerja dan alih teknologi.

- Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal.

• Aspek Hukum

- Bentuk badan usaha dan legalitas formalnya,

- Perumusan atas hubungan industrial atau hubungan perburuhan.

- Legalitas formal untuk kerjasama eksternal

Page 7: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

4. Pemilihan dan Pengambilan Keputusan.

Melakukan pemilihan dengan mempertimbangkan keterbatasan dan tujuan

yang akan dicapai. Pada tahapan ini para pengambil keputusan investasi

disediakan ”tools” berupa Analisis Sensitivitas sehingga dapat melihat kondisi

Investasi Proyek dengan beberapa kondisi yang dapat mungkin muncul.

5. Implementasi

Menyelesaikan proyek sesuai dengan alokasi anggarannya. Pada akhirnya

dengan menerapkan semua desain analisis studi kelayakan diatas diharapkan

Tujuan Keputusan Investasi dapat tercapai yaitu diantaranya :

•Memaksimumkan nilai pasar modal sendiri (saham).

•Justifikasi teoritis dalam pemberdayaan investasi.

•Memaksimumkan “Net Present Value” dengan memperhatikan resiko dari

masalah “social cost and benefits”.

6. Laporan Studi Proyek

Terakhir dalam perjalalan sebuah proyek yang perlu dilakukan adalah

membuat Laporan studi proyek, yang berupa Ringkasan Eksekutif (Executive

Summary).

Penjelasan tujuan, aspek yang dicakup, uraian garis besar, manfaat dan sifat

proyek, prospek kelayakan, ukuran keberhasilan, dll.

(Murdifin Haming, SE., M.Si.,.dan Salim Basalamah, SE., M.Si., PPM)

Page 8: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

2. 4 PROYEKSI KEUANGAN

2.4.1 Pendahuluan

Salah satu aspek yang sangat mendasar dan sangat penting dalam desain studi

kelayakan adalah aspek ekonomi dan finansial. Dalam merencanakan suatu

investasi pada pendirian atau pengembangan usaha, maka tahap akhir adalah kita

akan menganalisa secara keseluruhan terhadap rencana investasi tersebut. Apakah

suatu investasi tersebut layak diteruskan atau tidak. Fasilitas untuk menganalisa

investasi tersebut adalah proyeksi keuangan.

Secara umum proyeksi keungan tersebut adalah sebagai alat analisa secara

keseluruhan tentang berbagai strategi operasional dan investasi yang

menggambarkan perkiraan hasil-hasil yang akan tercapai oleh perusahaan serta

sebagai dasar untuk membantu manajemen dalam mengambil keputusan pada

rencan transaksi di masa yang akan datang. Proyeksi keuangan dapat dikatakan

sebagai anggaran komprehensif (Comprehensive Budget).

2.4.2 Investasi

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa biaya investasi merupakan

besarnya biaya investasi yang ditanamkan pada suatu proyek baik berbentuk

investasi tetap maupun bentuk modal kerja.

Investasi tetap (harta kekayaan) adalah suatu aset perusahaan yang berumur

panjang (lebih dari 1 tahun), bersifat permanen, digunakan untuk operasi

perusahaan dan tidak untuk diperjualbelikan.

Biaya investasi tetap pada usaha perdagangan dapat diklasifikasikan sebagai

berikut :

Page 9: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

1. Biaya perolehan tanah.

2. Biaya pembangunan tempat (bangunan).

3. Biaya Furniture dan Fixture.

4. Biaya peralatan (Roly, Rak, Crane dsb).

5. Biaya kendaraan operasional.

6. Biaya perizinan dan konsultan.

7. Biaya bunga masa pembangunan.

(Hermaizar Z, 2003, P233).

2.4.3 Laporan dan Desain Proyeksi Keuangan

2.4.3.1 Laporan Proyeksi Keuangan

Laporan Proyeksi Keuangan adalah suatu media informasi tentang rencana

suatu investasi yang diperuntukkan kepada pihak-pihak yang berkepentingan yang

bertujuan untuk membantu para pihak yang berkepentingan dalam menganalisa

rencana pendirian atau pengembangan usaha. Yang dimaksud pihak yang

berkepentingan adalah para pemegang saham lama (khusus untuk pengemban

perusahaan), calon investor dan bank.

Laporan proyeksi keuangan yang komplit terdiri dari penjelasan (naratif)

keuangan, lampiran proyeksi keuangan : Lampiran Utama dan Rincian

Perhitungan, yaitu :

Lampiran Proyeksi Keuangan :

a. Laporan Utama :

- Asumsi & Ringkasan

- Proyeksi Neraca

Page 10: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

- Proyeksi Cash Flow

- Proyeksi Laba Rugi

b. Rincian Perhitungan :

- Jadwal Biaya Pembangunan

- Proyeksi Investasi dan Reinvestasi

- Proyeksi Depresiasi dan Amortisasi

- Proyeksi Penjualan

- Proyeki Harga Pokok

- Proyeksi Biaya Operasional

- Proyeksi Pembayaran Hutang

- Proyeksi Perhitungan Modal Kerja

2.4.3.2 Desain Proyeksi Keuangan

Langkah-langkah yang dilakukan untuk pembuatan proyeksi keuangan adalah :

1. Pengumpulan Data-data :

Data-data yang diperlukan berdasarkan hasil survey dan analisa yang telah

dijelaskan pada bab-bab sebelumnya yaitu :

a. Penentuan besarnya investasi.

b. Penentuan besarnya porsi dan bunga pinjaman :

- Porsi pinjaman investasi

- Porsi pinjaman modal kerja

- Bunga pinjaman jangka panjang (bunga terhadap pinjaman investasi).

- Buang pinjaman jangka pendek (buang terhadap pinjaman modal

kerja).

Page 11: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

c. Penentuan faktor-faktor mempengaruhi besarnya modal kerja :

- Rata-rata masa piutang

- Rata-rata masa hutang

- Rata-rata persediaan barang

- Rata-rata kebutuhan tunai

- Rata-rata biaya dimuka adalah biaya operasional yang diperlukan dari

mulai pembelian material hingga penagihan uang atas penjualan barang

- Minimum kas dan bank untuk menjaga biaya-biaya fluktuasi yang tidak

dikehendaki.

d. Penentuan sumber pendanaan

e. Penentuan volume penjualan

f. Penentuan harga jual produk

g. Penentuan harga pokok produk

h. Penentuan besarnya biaya operasional

i. Penentuan metode penyusutan dan amortisasi didasarkan atas undang-

undang yang berlaku, apakah merupakan perusahaan biasa atau

perusahaan PMDN / PMA yang telah mendapat fasilitas dari BPKM.

j. Penentuan pajak penghasilan didasarkan atas undang-undang yang

berlaku, hal ini berkaitan dengan bentuk usaha (perorangan atau badan),

PT (Biasa, PMDN, PMA dan Terbuka) dan juga menyangkut fasilitas dari

pemerintah atau BKPM (Badan Koordinasi Penanaman Modal).

Page 12: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

2. Proses Pembuatan

Setelah data-data diatas terkumpul semua, maka kita dapat memulai

pembuatan proyeksi keuangan. Proses pembuatan proyeksi keuangan dibagi

dalam 3 langkah, yaitu :

Langkah Pertama adalah membuat rincian perhitungan proyeksi keuangan,

yaitu :

a. Pembuatan Jadwal Biaya Pembangunan

b. Proyeksi Investasi dan Re-investasi

c. Proyeksi Depresiasi dan Amortisasi

Variabel yang dipertimbangkan adalah metoda depresiasi dan amortisasi

yang digunakan atau diizinkan.

d. Proyeksi Penjualan

Variabel-variabel yang diperhitungkan adalah :

- Proyeksi harga jual

- Proyeksi volume penjualan

- Ratio rata-rata piutang

- Ratio rata-rata inventori

e. Proyeksi Harga Pokok

Variabel-variabel yang diperhitungkan adalah :

- Proyeksi Volume penjualan

- Proyeksi harga pokok penjualan

Page 13: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

- Proyeksi kebijaksanaan Bea Masuk (BM), jika barang diimpor

- Ratio rata-rata inventori

f. Proyeksi Biaya Operasional

Dihitung dari data yang didapat tahun pertama, kemudian ditarik kedepan

dengan mempertimbangkan kenaikan volume penjualan (produksi), harga

penjualanm dan inflasi.

g. Proyeksi Pembayaran Pinjaman dan Bunga

Variabel-variabel yang diperhitungkan adalah :

- Jumlah dana investasi

- Porsi pinjaman

- Bunga pinjaman

h. Proyeksi Kebutuhan Modal Kerja

Diperhitungkan kebutuhan modal kerja pada awal periode operasi dan

periode selanjutnya. Jika pada periode selanjutnyadiperkirakan

berkembangnya penjualan yang cukup signifikan akan mengakibatkan

kekurangan Modal Kerja. Untuk itu perlu diperhitungkan tambahan modal

kerja pada periode selanjutnya.

Langkah Kedua. Setelah pembuatan proyeksi-proyeksi diatas selesai, maka

tahap selanjutnya pembuatan laporan proyeksi keuangan utama, berdasarkan

dari proyeksi-proyeksi yang telah dibuat diatas, yaitu :

a. Proyeksi Laba-Rugi

b. Proyeksi Cash Flow

Page 14: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

c. Proyeksi Neraca

Langkah Ketiga adalah melakukan beberapa analisa dan rasio, yaitu :

a. Analisa Investasi (analisa pay back period, NPV, IRR, dan analisa

sensitifitas)

b. Analisa dan Rasio Keuangan (analisa Break Event Point, Likuiditas, ROE,

ROI, Leverage dsb).

Setelah membuat proyeksi keuangan selesai, langkah selanjutnya membuat

suatu narasi (cerita singkat) untuk menjelaskan hasil-hasil perhitungan dan

analisis rencana pendirian atau pengemban usaha. Agar para pemegang saham dan

kreditor lebih mudah memahaminya. (Hermaizar Z, 2003, P247).

2.4.4 Analisa Investasi

Sesuai dengan definisi investasi maka tujuan dari analisa investasi adalah untuk

mengukur nilai uang atau tingkat pengembalian dari investasi yang ditnamkan

dalam suatu usaha pada masa yanga akan datang. Hal ini dilakukan sangat penting

sebelum melakukan tindakan real pada suatu investasi yang mempertaruhkan dana

yang tidak sedikit. Kejadian-kejadian keterlanjutan yang tidak melakukan analisa

tersebut sudah banyak yang mengakibatkan tidak siapnya para pengusaha atau

pengurus perusahaan menghadapi besarnya problem-problem yang akan timbul

setelah perusahaan berdiri dan beroperasi.

Dengan melakukan berbagai macam simulasi tersebut akan diketahui besarnya

berbagai macam faktor-faktor resiko yang mempengaruhi layak dan tidak

layaknya suatu rencana investasi atau kebijaksanaan perusahaan. Parameter-

Page 15: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

parameter yang digunakan dalam pengukuran tersebut adalah : (Hermaizar Z,

2003,P251)

2.4.4.1 Rugi Laba (Income Statement)

Perkiraan rugi laba adalah salah satu proyeksi keuangan yang meng-gambarkan

perkiraan-perkiraan ke-untungan atau kerugian yang bakal diperoleh perusahaan

dalam suatu jangka waktu.

Perkiraan rugi laba pada umumnya berisi :

1. Sumber-sumber pendapatan.

2. Harga pokok dari barang-barang yang terjual dan jumlah dari seluruh

biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh pendapatan (hasil penjualan

tersebut).

3. Pendapatan bersih (net income), laba bersih (net profit), ataupun rugi

bersih (net loss) untuk jangka waktu tertentu.

2.4.4.2 Cash Flow

Salah satu proyeksi keuangan lainnya yang dapat dianggap penting untuk dapat

menilai sampai seberapa jauh proyek investasi komersiil yang didirikan dapat

dianggap feasible adalah proyeksi peredaran keuangan atau yang lazim disebut

Projected Cash Flow.

Proyeksi aliran kas menunjukkan penyajian yang sistematis tentang

penerimaan dan pengeluaran kas selama periode operasi tertentu serta

menggambarkan penentuan saldo kas akhir pada laporan neraca.

Page 16: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Dari proyeksi peredaran keuangan inilah dapat diketahui sampai seberapa jauh

proyek dapat meng-hasilkan income yang merupakan salah satu pendapatan dari

proyek kalau telah berjalan nanti.

Untuk selanjutnya dibandingkan pada besarnya pengeluaran-pengeluaran yang

harus dibuat untuk melak-sanakan jalannya proyek. Keadaan proyeksi peredaran

(cash flow) tiap-tiap tahun dapat dilihat dengan memperhatikan jumlah

pemasukan dan jumlah pengeluaran yang terjadi pada tahun yang bersangkutan.

2.4.4.3 Pay Back Period

Pay back period adalah dimana jumlah total pengeluaran sama dengan total

pemasukan. Yang termasuk pengeluaran adalah in-vestasi tahun ke-0 dan

pengeluaran-pengeluaran pada tahun berikutnya. Sedangkan yang termasuk

pemasu-kan adalah net profit tiap tahun dan depresiasi amortasi. (Suad Husein,

Suwarsono Muhammad, UPP AMP YKPN)

2.4.4.4 Non – Discount Cash Flow

Non Discount Cash Flow adalah pengukuran investasi denan melihat kekuatan

pengembalian modal tanpa mempertimbangkan nilai uang terhadap waktu (time

of value). Metode yang dipergunakan adalah Pay Back Method atau Pay Back

Period dengan rumusnya, adalah :

tahunDepresiasiNetIncome

tasiTotalInvesiodPaybackPer 1×+

=

Metode dari pay back period adalah sebagai alat ukur yang sangat sederhana,

mudah dimengerti dan sebagai tahap awal penilaian suatu investasi. Metode ini

banyak kelemahannya karena tidak mempertimbangkan nilai terhadap waktu dan

Page 17: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

sulit dipergunakan dlam pemilihan alternatif dari beberapa proyek yang akan

dibangun.

Metode dari pay back period umumnya digunakan pada pemilihan alternatif

proyek-proyek yang mempunyai resiko tinggi atau menganalisa tingkat

pengembalian modal terhadap proyek yang mempunyai resiko tinggi, karena

modal yang telah ditanamkan harus segera dapat diterima kembali secepat

mungkin.

Kelemahan dari metode pay back period adalah :

- Tidak dapat menganalisa penghasilan proyek atau usaha setelah modal

kembali

- Tidak mempertimbangkan nilai waktu dari hasil-hasil yang ditanamkan.

2.4.4.5 Discount Cash Flow

Discount Cash Flow adalah pengukuran investasi dengan melihat nilai uang /

tingkat pengembalian modal pada masa yang akan datang dengan

mempertimbangkan nilai uang terhadap waktu (time of value).

2.4.4.5.1 Net Present Value (NPV)

Dalam suatu rencana investasi investasi usaha, NPV merupakan selisih antara

investasi sekarang dengan nilai sekarang dari hasil-hasil bersih proyeksi investasi

yang diharapkan.

Rumus NPV adalah :

NPV = PV of Benefit – PV of Capital Cost

Sedangkan

Page 18: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

niCPV

)1( +=

atau

∑∑ +−+

+=

11

)1()1( nn

nn i

Ci

CNPV

Dimana :

i = Bunga dalam %

N = Periode (Tahun, bulan)

-C = Modal (Capital)

C = Hasil Bersih (proceed)

Atau menggunakan rumus program komputer, misalnya Lotus atau Microsof

Excel

@NPV(i,Range)

Dimana :

i = Bunga dalam %

Range = modal atau proyeksi hasil bersih.

Kriteria Penilaian NPV adalah jika;

1.NPV= 0 (nol) maka, hasil investasi usaha sama dengan bunga deposito

2.NPV= - (minus) maka, investasi tersebut rugi atau hasilnya dibawah

bunga deposito

Page 19: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

3.NPV= + (plus) maka, investasi usaha tersebut menguntungkan dan

melebihi bunga deposito.

Kelemahan dari metode NPV adalah tidak dapat menganalisa pemilihan

alternatif proyek-proyek dengan jumlah investasi yang berbeda.

2.4.4.5.2 Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah besarnya sukubunga yang membuat present value (PV) dari hasil-

hasil bersih yang diharapkan selama proyek berjalan menjadi 0 (nol). Nilai suku

bunga yang membuat Present Value = 0 (nol) tersebut dinamakan “Rate of

Return”.

Patokan standarisasi IRR adalah suku bunga bank yang berlaku pada saat

sekarang. IRR yang baik apabila lebih besar dari suku bunga bank. Bila proyek

tersebut dibiayai sendiri maka sebagai pembanding adalah suku bunga deposito,

sedangkan bila proyek dibiayai oleh pinjaman bank dan biaya sendiri sebagai

patokan bunga pinjaman, karena debitor harus mampu membayar bunga pinjaman

tersebut.

Rumus perhitungan IRR secara manual harus menggunakan metode minimum

attractive rate of return (MARR) dan cukup sulit.

Agar lebih mudah menghitung IRR, maka pergunakan komputer dengan program

“microsoft excel” atau “lotus” seperti dibawah ini :

= IRR (range) Program “Microsoft Excel”, tapi harus di insert

@IRR (i, range) Untuk program “lotus”. Dimana i = perkiraan IRR

(dicoba-coba mendekati IRR sebenarnya)

Page 20: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Rumus Discount Factor :

niFPDF

)1(1)/(

+=

Metode Internal rate of return ini sangat fleksibel dan banyak dipergunakan

sebagai alat penilaian investasi dan sebagai patokannya adalah suku bunga bank.

Jika IRR yang didapatkannya lebih besar dari suku bunga bank, maka investasi

tersebut layak untuk dilaksanakan. Disamping itu, metode ini sangat baik

dipergunakan sebagai alat pemilihan alternatif investasi dari beberapa proyek

yang akan dibangun. (Hermaizar Z, 2003, P252).

2.4.4.5.3 Analisa Sensitifitas / Analisa Resiko

Analisa sensitifitas merupakan suatu metoda yang digunakan untuk

menganalisa tingkat resiko dalam suatu investasi. Analisa sensitifitas didasarkan

atas besarnya pengaruh kelayakan proyek terhadap perubahan biaya investasi,

harga jual, harga pokok dan biaya operasional dengan parameter ukuran

dipergunakan Internal Rate of Return (IRR).

Langkah-langkah dalam melakukan analisa sensitifitas adalah :

- Biaya investasi naik atau turun dilakukan “ step by step” dengan interval 1%,

2% atau 5% sedangkan harga jual, harga pokok dan biaya operasional tetap

(tidak berubah), akan diketahui besar pengaruh terhadap IRR.

- Harga Jual turun atau naik dilakukan “step by step” dengan interval 1%, 2%

atau 5% sedangkan biaya investasi, harga pokok dan biaya operasional tetap

(tidak berubah), akan diketahui besar pengaruh terhadap IRR.

Page 21: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

- Harga Pokok turun atau naik dilakukan “step by step” dengan interval 1%, 2%

atau 3% sedangkan biaya investasi, harga jual dan biaya operasional tetap

(tidak berubah), akan diketahui besar pengaruh terhadap IRR.

- Biaya Operasi turun atau naik dilakukan “step by step” dengan interval

1%,2% atau 5% sedangkan biaya investasi, harga jual dan harga pokok tetap

(tidak berubah), akan diketahui besar pengaruh terhadap IRR.

Penyajian analisa sensitifitas :

Jika suku bunga bank sebesar 16 %, maka naiknya biaya investasi sebesar 10%

akan dicapai IRR sebesar 18,23%, turun harga jual 5% didapat IRR sebesar

17,07%, naik harga pokok 10% didapat IRR 17,71% dan naiknya biaya

operasional 10% didapat IRR sebesar 22,09% dengan perubahan seperti yang

dibahas diatas proyek tersebut masih layak (feasible).

Dari hasil penyajian analisa pada tabel ...., bahwa penurunan harga jual

merupakan pos keuangan yang sangat sensitif terhadap IRR. Sedangkan kenaikan

biaya operasional hingga 10% tidak merubah IRR yang cukup berarti. (Hermaizar

Z, 2003, P259).

2. 5 Analisa dan Rasio Keuangan

Ada lebih dari seratus jenis metode analisa dan rasio keuangan, dimana setiap

metode mempunyai tujuan analisa tersendiri. Dibawah ini pembahasannya hanya

dibatasi beberapa metode saja yang sering menjadi pusat perhatian para kreditur

dalam menganalisa investasi.

2. 5.1 Analisa Keuntungan

Page 22: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Adalah menganalisa rencana keuntungan (penetapan keuntungan) dengan

menyesuaikan atau menyetel harga dan volume penjualan yang dapat diserap oleh

pasar dengan mempertimbangkan kebijaksanaan dari pesaing. Analisa keuntungan

harus selalu dilakukan dalam periode tertentu baik pada rencana pendirian

perusahaan atau pada perusahaan yang sudah beroperasi. Analisa keuntungan

dapat juga disebut Business Budgeting and Control Analyze.

Dalam melakukan analisa keuntungan umumnya menggunkan metode analisa

Break Even Point dan analisa Kontribusi Margin.

2. 5.1.1 Break Even Point

Analisa break even point atau titik impas atau sering juga disebut titik pulang

pokok adalah suatu metode yang mempelajari hubungan antara Biaya,

Keuntungan, dan Volume penjualan / produksi dan juga dikenal dengan analisa

C.P.V (Cost-Provit-Volume) untuk mengetahui tingkat kegiatan minimal yang

harus dicapai, dimana pada tingkat tersebut perusahaan tidak mengalami

keuntungan maupun kerugian.

Dalam menganalisa break even point faktor-faktor biaya dibedakan menjadi :

- Biaya semi variabel adalah biaya yang ikut berubah dengan perubahan

volume penjualan atau produksi tetapi tidak secara proporsional. Dalam

menghitung Break Even Point, biaya ini sebagian akan dibebankan pada pos

biaya tetap, dan sebagian lagi akan dibebankan pada pos biaya variabel,

contoh : reparasi, perawatan mesin dll.

Page 23: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

- Biaya variabel adalah biaya yang ikut berubah secara proporsional dengan

perubahan volume penjualan atau produksi, contoh : bahan baku utama, bahan

penolong, komisi penjualan dll.

- Biaya tetap adalah biaya yang tidak ikut berubah dengan perubahan volume

penjualan atau produksi, contoh : biaya penyusutan dan gaji pegawai tetap.

Analisa break even point dapat dihitung dengan rumus :

%100×−

=belBiayaVariaalanHasilPenju

BiayatetapBEP

atau

PenjualanBiayaVar

BiayaTetapBEP−

=1

Kurva BEPGambar 2.1

2. 5.1.2 Kontribusi Margin

Page 24: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Kontribusi margin adalah selisih antara hasil penjualan dengan biaya variabel.

Tujuan utama dari analisa kontribusi margin adalah menganalisa dalam penentuan

keuntungan maksimum atau kerugian minimum.

Rasio kontribusi margin adalah rasio antara hasil penjualan dikurangi biaya

variabel dengan hail pengjualan. Lebih jelasnya dapat dirumuskan

alanHasilPenjubelBiayaVariainibusiMRasioKontr −= 1arg

Maka rumus untuk menentukan minimal penjualan dari keuntungan yang telah

ditetapkan adalah :

alanHasilPenjubelBiayaVaria

LabaBiayaTetapjualanMinimalPen−

+=1

2.5.1.3 Analisa Rasio Keuangan

Analisa rasio keuangan adalah suatu cara untuk menilai perusahaan dari

laporan-laporan keuangan yang diumumkan. Analisa keuangan sangat berguna

bagi para analis ekstern yang mewakili pihak ketiga (bank dan investor) dan juga

sangat berguna bagi para pihak yang mewakili pihak intern untuk membantu

manajemen dalam menganalisa rencana pendirian perusahaan atau mengevaluasi

hasil-hasil operasi perusahaan untuk menghindari atau memperbaiki kesalahan-

kesalahan yang dapat mempersulit keungan perusahaan.

Dari Laporan keuangan yang dibuat atau diumumkan oleh perusahaan, dapat

dibuat berpuluh rasio keuangan, dimana setiap rasio keuangan mempunyai

penilaian yang berbeda, selain itu sering terdapat rasio yang pertama harus

memenuhi persyaratan rasio yang lain.

Page 25: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Tetapi dalam rencana pendirian usaha ataupun dalam evaluasinya akan

memilih bebrapa rasio keuangan yang mana cukup menilai kondisi suatu

perusahaan. Rasio keuangan yang dipilih ini sering dipergunakan atau sering

menjadi sorotan oleh pihak ketiga. Rasio-rasio tersebut dikelompokan kedalam

penilaian lekuiditas, solvabilitas, rentabilitas, Acid test, Leverage, dan Interest

ratio EBITDA. (Hermaizar Z, 2003, P261).

2.5.1.3.1 Penilaian Likuiditas

1.Rasio Likuiditas (CurrentRatio)

Penilaian Likuiditas adalah mengukur kemampuan pengusaha dalam

menghadapi hutang janka pendek.

Rumus Pengukuran yang dipergunakan adalah :

dekgJangkaPenHuarAktivaLancioCurrentRat

tan=

Ukuran standardisasi rasio keuangan ini hampir dikatakan tidak ada, tapi

pada umumnya diambil angka 2 atau 200%, dalam proyek tertentu diambil

angka minimal 1atau 100%.

2.ITR (Inventory Turn Over).

Page 26: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Sebelum melakukan keputusan likuid atau tidaknya perusahaan dengan

menggunakan current ratio harus dilakukan analsa terhadap persediaan atau

inventori, yang mungkin perputarannya diragukan. Metode yang digunakan

adalah ITR (Inventory Turn Over). Rumus yang dipakai adalah :

iaanrataPersedRataalngYangDijuaPokokBaraHITR

−= arg

3.ATR (Acid Test Ratio).

Hasil perhitungan ITR menetukan lanjut atau tidaknya test pengujian

ATR (Acid Test Ratio) dengan kriteria sebagai berikut :

a. Jika perputaran dianggap cepat, maka tidak perlu dilakukan test

ATR.

b. Jika perputaran dianggap lambat, maka harus dilakukan test ATR.

Rumus penggunaan ATR adalah sebagai berikut:

ekgJankaPendHuPersediaanarAktivaLancATR

tan−=

Ukuran standardisasi ATR tidak ada, tetapi umumnya yang disarankan

oleh para analisis rasio ATR lebih dari 1 atau 100% cukup baik.

2.5.1.3.2 Penilaian Rentabilitas

Penilaian Rentabilitas adalah kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba

dengan memperhatikan modal yang diinginkan.

Page 27: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Dalam rencana pendirian perusahaan, analisa ini sangat penting, karena

rentabilitas yang baik memperkecil resiko, bahwa perusahaan akan bangkrut dan

tidak mampu membayar kewajibannya. Maka sebagai dasar penilaian perusahaan,

penilaian rentabillitas sangat penting. Dua metode yang sering dipakai dalam

menganalisa rentabilitas adalah ROE dan ROI.

1.ROE (Return on Equity)

ROE adalah perbandingan antara laba bersih dengan modal sendiri,

dengan rumus sebagai berikut :

riModalSendiLabaBersihROE =

Patokan standarisasi yang digunakan adalah suku bunga deposito bank

yang berlaku saat ini. Diamana ROE>i (Suku bunga deposito bank).

2.ROI (Return on Investment)

ROI adalah penilaian antara laba bersih dan bunga pinjaman dengan modal

sendiri modal pinjaman. Dengan rumus sebagai berikut:

manTotalPinjariModalSendimanBungaPinjaLabaBersihROI

++=

Patokan standarisasi yang digunakan adalah suku bunga pinjaman bank

yang berlaku saat ini. Diamana Laba Bersih>i (Suku bunga pinjaman bank).

2.5.1.3.3 Penilaian Solvabilitas

Page 28: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Penilaian Solvabilitas adalah pengukuran berdasarkan kemampuan perusahaan

baik perorangan maupun badan untuk membayar hutang-hutangnya baik hutang

jangka pendek maupun jangka panjang.

Penilaian solvabilitas umumnya dilakukan jika perusahaan sudah sedemikian

parah. Tapi dalam analisa pendirian perusahaan atau evaluasi perusahaan tetap

dihitung dan diperlihatkan sebagai penunjukkan bahwa perusahaan solvable.

Rumus yang dipakai adalah :

GTOTALHUTANTOTALASSETasSolvabilit =

Patokan umum perusahaan dikatakan solvable jika rasionya lebih besar dari 1

atau 100%.

2.5.1.3.4 Penilaian Acid Test

Acid Test Ratio (ATR) merupakan kemampuan perusahaan dalam membayar

hutang lancar. Rasio keuangan ini umumnya dipergunakan pada perusahaan

supplier atau perdagangan atau industri yang hutang jangka panjangnya kecil.

Definisi dari Acid Test adalah perbandingan harta wajar Acid Test Ratio 1:1.

2.5.1.3.5 Penilaian Leverage

Merupakan rasio keungan yang biasanya digunakan untuk memprediksi harga

saham suatu perusahaan yang sudah Go Public. Jika nilai saham mendekati nilai

buku maka metode ini dapat dipergunakan dalam menilai harga saham yang akan

datang. Jika tidak maka harga saham dinilai dari perkembangan harga pasar.

Definisi dari Leverage ratio adalah total hutang dibagi stock holder equity (modal

perusahaan).

2.5.1.3.5 Interest Coverage Ratio on EBITDA

Page 29: BAB 2 LANDASAN TEORI 2.1 Studi Kelayakan Investasi Investasithesis.binus.ac.id/Doc/Bab2/2007-3-00485-TIAS Bab 2.pdf · - Pemberdayaan pola hubungan hulu-hilir dan produk lokal. •Aspek

Perbandingan EBITDA (Earning Before Interes, Tax, Depreciation, and

Amortization) dengan Interest Expenses. Rasio ini merupakan analisa terhadap

kemampuan perusahaan dalam pembayaran bunga dan hutang. Besarnya nilai

resiko yang layak setiap negara adalah berbeda, tergantung besar bunga yang

diberikan. Untuk Indonesia pada kondisi normal nilai rasio yang layak minimal 2

hingga 3 kali. (John D. Kinnerty,1996,P107)

BAB 3

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Metodologi Penelitian

Metodologi penelitian adalah merupakan tahap-tahap penelitian yang harus

dilakukan sebelum memecahkan masalah yang mana tahap ini harus dijalankan