ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN …

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

i

ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN

PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH

DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009

SKRIPSI

Diajukan untuk melengkapi Tugas – tugas dan Memenuhi Syarat – Syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi Jurusan Ekonomi Pembangunan

Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh :

REKA NOVIKA SARI

NIM. F 1109019

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2011


commit to user

ii


commit to user

iii


commit to user

iv

MOTTO

“ I can be what I wannabe if I hard work for it, I can be what I wannabe…” ( Penulis ) Hidup dan nasib, bisa tampak berantakan, misterius , fantastis, dan sporadic, namun setiap elemennya adalah subsistem keteraturan dari sebuah desain holistic yang sempurna. Menerima kehidupan berarti menerima kenyataan bahwa tak ada hal sekecil apa pun terjadi karena kebetulan. Ini fakta penciptaan yang tak terbantahkan. ( Harun Yahya ) “ Bermimpilah, karena Tuhan akan memeluk mimpi- mimpi itu. “___ Arai

Kupersembahkan karya ini kepada:

1. Papa dan Mamaku tersayang yang

mendoakanku tiada henti.

Penyemangat yang mengajarkan arti

sebuah perjuangan hidup.

2. My Little Sister, Inggih “ Ayo

Berjuang!”

3. Mr. D, “ Thanks for

everything…semoga Allah Swt

membalas semua kebaikanmu.”

4. Almamaterku


commit to user

v

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah

SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya, sehingga atas bimbingan,

pertolongan, dan kasih sayang-Nya lah penulis dapat menyelesaikan skripsi

dengan judul : “ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN

PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH DI KOTA SURAKARTA

TAHUN 2009”.

Penulisan skripsi ini dimaksudkan untuk memenuhi salah satu syarat guna

memperoleh gelar kesarjanaan pada Fakultas Ekonomi Jurusan Ekonomi

Pembangunan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Persiapan, perencanaan, dan

pelaksanaan hingga terselesaikannya penyusunan skripsi ini tidak terlepas dari

peran dan bantuan berbagai pihak baik secara moril maupun materiil. Tiada yang

dapat melukiskan kebahagiaan penulis selain rasa syukur yang mendalam. Oleh

karena itu dengan kerendahan hati dan ketulusan yang mendalam penulis

menghaturkan terima kasih kepada :

1. Bapak Drs. Supriyono, M.Si, selaku pembimbing yang dengan arif dan bijak

telah meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran dalam membimbing dan

memberikan masukan yang berarti dalam penyusunan skripsi ini.

2. Bapak Dr. Wisnu Untoro, M.S, selaku Dekan Fakultas Ekonomi Universitas

Sebelas Maret Surakarta yang secara langsung maupun tidak langsung telah

banyak membantu penulis selama menuntut ilmu di Fakultas Ekonomi UNS.

3. Drs. Supriyono, M.Si selaku Ketua Jurusan Ekonomi Pembangunan.


commit to user

vi

4. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret

Surakarta beserta seluruh staff dan karyawan yang telah memberikan

bimbingan, arahan, dan pelayanan kepada penulis.

5. Seluruh Staff dan Karyawan Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, agen

properti, dan masyarakat setempat yang telah banyak membantu penulis dalam

mengumpulkan data yang sangat berguna dalam penyusunan skripsi.

6. Bapak, Ibu, dan keluarga yang senantiasa selalu mendoakan, memberi dorongan

dan bimbingan kepada penulis.

7. Teman-temanku di Ekonomi Pembangunan 2009.

8. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu baik secara langsung

maupun tidak atas bantuannya kepada penulis hingga terselesaikannya

penelitian ini.

Demikian skripsi ini penulis susun dan tentunya masih banyak kekurangan

yang perlu dibenahi. Oleh karena itu kritik dan saran yang bersifat membangun

sangat diharapkan demi sempurnanya skripsi ini. Semoga karya kecil ini dapat

bermafaat bagi segenap pembaca.

Surakarta, 18 Juli 2010

Penulis


commit to user

vii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL....................................................................................... i

ABSTRAKSI ................................................................................................. ii

HALAMAN PERSETUJUAN ...................................................................... iii

HALAMAN PENGESAHAN......................................................................... iv

HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ........................................... v

KATA PENGANTAR .................................................................................. vi

DAFTAR ISI ................................................................................................. viii

DAFTAR TABEL .......................................................................................... xii

DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... xiii

DAFTAR LAMPIRAN……………………………………………………… xiv

BAB I PENDAHULUAN 1

A. Latar Belakang Masalah .............................................................................. 1

B. Perumusan Masalah...................................................................................... 11

C. Tujuan Penelitian ........................................................................................ 11

D. Manfaat Penelitian ..................................................................................... 12

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 13

A. PUSAT PERBELANJAAN ...................................................................... 13

1. Pengertian............................................................................................... 13

2. Sejarah Pusat Perbelanjaan ................................................................... 14

3. Komponen Shopping Center ................................................................ 15

4. Tipe Pusat Perbelanjaan ..................................................................... 16


commit to user

viii

B. EKONOMI TANAH .................................................................................. 17

C. TEORI-TEORI NILAI TANAH................................................................. 19

1. Nilai Tanah…………………………………....................................... 19

2. Teori Permintaan Tanah ..................................................................... 21

3. Pemanfaatan Tanah…………………………....................................... 22

4. Teori Pemanfaatan Tanah David Ricardo……..................................... 24

5. Konsep Nilai dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah...... 25

D. TEORI LOKASI DAN PERTUMBUHAN KOTA ..................................... 28

1. Teori Tempat Sentral…………............................................................ 28

2. Teori Klasik…….......................................……................................... 29

2. Teori Neo Klasik…………................................................................... 30

E. TEORI PENGEMBANGAN WILAYAH…….......................................... 35

F. TEORI DESAIN SPASIAL KOTA…......................……........................... 37

G. KAWASAN PERKOTAAN DAN URBANISASI..................................... 39

H. PROSES PEMEKARANKOTA…….......................................……........... 40

I. FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH............................. 41

J. PENELITIAN SEBELUMNYA.................................................................... 43

K. KERANGKA PEMIKIRAN ........................................................................ 45

L. HIPOTESA.................................................................................................... 47

BAB III METODE PENELITIAN 48

A. RUANG LINGKUP PENELITIAN ..............................................................48

B. JENIS DAN SUMBER DATA ................................................................... 48

C. DEFINISI OPERASIONAL VARIABEL .................................................... 48


commit to user

ix

D. METODE ANALISIS................................................................................... 49

1. Analisis Deskriptif................................................................................... 50

2. Analisis Spasial ................................................................................... 50

3. Analisis Regresi OLS .............................................................................. 53

BAB IV ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN 60

A. GAMBARAN UMUM WILAYAH KOTA SURAKARTA ................... 60

1. Profil Wilayah…………….................................................................. 60

2. Orientasi Wilayah…………................................................................ 61

3. Kondisi Perekonomian Daerah .......................................................... 61

4. Transportasi…………….................................................................... 61

5. Layanan Publik…………….……………………………………….. 62

B. KARATERISTIK KOTA SURAKARTA……………………………... 62

1. Pariwisata……………......................................................................... 63

2. Perayaan Budaya……………............................................................. 63

3. Batik Solo……………....................................................................... 64

4. Wisata Kuliner…………….................................................................. 64

C. GAMBARAN UMUM PUSAT PERBELANJAAN ............................... 64

1. Solo Grand Mall ................................................................................. 64

2. Solo Square…….................................................................................. 64

3. Singosaren Plaza ............................................................................... 67

4. Pusat Grosir Solo (PGS).................................................................... 70

5. Beteng Trade Center ......................................................................... 70

D. HASIL DAN ANALISIS DATA ............................................................. 72


commit to user

x

1. Hasil Analisis Spasial……………………….………………………. 72

2. Hasil Analisis Regresi………………………………………………. 72

a. Uji Asumsi Kalsik.......................................................................... 75

b. Uji Statistik……............................................................................. 81

G. INTERPRESTASI HASIL ...................................................................... 85

BAB V PENUTUP 88

A. KESIMPULAN ....................................................................................... 88

B. SARAN .................................................................................................... 89

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN


commit to user

xi

DAFTAR TABEL

TABEL Halaman

1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surakarta.................................................... 4

1.2 Data Sarana Perdagangan Di Kota Surakarta……………………………6

2.1 Tipe Pusat Perbelanjaan………………………………………………….6

3.1 Prosedur Dan Aktiviatas Utama Dalam SIG ............................................52

4.1 Luas Wilayah Kota Surakarta……............................................................60

4.2 Data Harga Tanah, Luas Area, Tingkat Kepadatan Penduduk, Banyaknya

Rumah, Banyaknya Pertokoan Per Kelurahan Tahun 2009……………..76

4.3 Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode OLS…..…77

4.4 Matrik Korelasi Uji Multikolinearitas........................................................79

4.5 Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik………………….... 80 4.6 Hasil BG Test……………………………………….................................81


commit to user

xii

DAFTAR GAMBAR

TABEL Halaman

2.1 Kerangka Pemikiran………………….................................................... 45

3.1 Daerah Kritis Uji T.................................................................................. 57

3.2 Daerah Kritis Uji F ……......................................................................... 59

4.1 Pola Persebaran Pusat Perbelanjaan…………………………………….73


commit to user

xiii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk, Jumlah

Industri, Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun

2009

Lampiran 2 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk, Jumlah

Industri, Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun

2009 dalam Log

Lampiran 3 Hasil Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode

Kuadrat Terkecil (OLS)

Lampiran 4 Hasil Uji Multikolinearitas

Lampiran 5 Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik

Lampiran 6 Hasil Uji BG Test

Lampiran 7 Hasil Pemetaan Persebaran Pusat Perbelanjaan Kota Surakarta

dengan Analisis SIG Menggunakan Program ArcMap


commit to user

ABSTRAK

ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN PENGARUHNYA TERHADAP NILAI TANAH

DI KOTA SURAKARTA TAHUN 2009

REKA NOVIKA SARI F 1109019

Tujuan dari penelitian ini adalah mengkaji tentang pengaruh dari banyak unit rumah, banyak unit pertokoan, tingkat kepadatan penduduk dan luas area terhadap nilai tanah sekitar pusat perbelanjaan di Kota Surakarta tahun 2009. Juga untuk mengidentifikasi lokasi letak pusat perbelanjaan di Kota Surakarta dan mengetahui bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta terhadap nilai tanah.

Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder yang bersifat cross section pada tahun 2009.Data diperoleh dari BPS, agen properti, wawancara dengan masyarakat sekitar kelurahan, dan instansi yang terkait. Analisa spasial dengan SIG (Sistem Informasi Geografis ) untuk mengidenifikasi lokasi pusat perbelanjaan dan mengetahui pola pusat perbelanjaan dan model ekonometrika metode OLS (Ordinary Least Square) untuk melihat besarnya pengaruh dan untuk ketepatan analisis selanjutnya dilakukan uji asumsi klasik dan uji statistik.

Hasil penelitian yang telah dilakukan menunjukkan bahwa analisis menggunakan SIG menggambarkan pusat perbelanjaan di Kota Surakarta mengelompok di pusat kota, pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta membentuk kluster di pusat kota dan nilai tanah di daerah sekitar pusat perbelanjaan tersebut sangat tinggi, yaitu 2 hingga 4 juta per m2 sedangkan analisis OLS dengan regresi menunjukkan variabel yang berpengaruh terhadap nilai tanah di Kota Surakarta adalah luas area, jumlah rumah dan jumlah pertokoan. Variabel tingkat kepadatan penduduk tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.

Saran yang dapat diajukan adalah pemerintah perlu memperhatikan perencanaan pembagunan kota selanjutnya, di area yang bersangkutan agar tidak terjadi kemacetan yang lebih parah, dan dalam memberikan ijin pembangunan pusat perbelanjaan, hendaknya pemerintah mengarahkan ke kelurahan yang belum memiliki pusat perbelanjaan dengan nilai tanah yang rendah, agar nilai tanah disekitarnya dapat naik.

Kata kunci: nilai tanah, banyak unit rumah, banyak unit pertokoan, tingkat kepadatan penduduk, luas area, OLS (Odinary least square), Sistem informasi Geografis (SIG)


commit to user

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Pembangunan merupakan upaya yang sistematik dan berkesinambungan

untuk menciptakan keadaan yang dapat menyediakan berbagai alternatif yang sah

bagi pencapaian aspirasi setiap warga yang paling humanistik. Menurut Anwar

(2005), pembangunan wilayah dilakukan untuk mencapai tujuan pembangunan

wilayah yang mencakup aspek-aspek pertumbuhan, pemerataan dan keberlanjutan

yang berdimensi lokasi dalam ruang dan berkaitan dengan aspek sosial ekonomi

wilayah.

Pengertian pembangunan dalam sejarah dan strateginya telah mengalami

evolusi perubahan, mulai dari strategi pembangunan yang menekankan kepada

pertumbuhan ekonomi, kemudian pertumbuhan dan kesempatan kerja,

pertumbuhan dan pemerataan, penekanan kepada kebutuhan dasar (basic need

approach), pertumbuhan dan lingkungan hidup, dan pembangunan yang

berkelanjutan (suistainable development).

Terwujudnya pembangunan wilayah dan kota pada saat ini lebih banyak

ditentukan oleh perilaku pasar, komunikasi, informasi yang transparan kepada

masyarakat pelaku pembangunan. Oleh sebab itu, upaya pembangunan wilayah

dan kota dilakukan dengan menawarkan kepada semua pelaku pembangunan

wilayah dan kota sesuai dengan kebutuhan kota masing-masing. Dalam Upaya

pengembangan wilayah dan pembangunan kota, peran pemerintah akan lebih


commit to user

2

ditekankan pada penyiapan pedoman, norma, standar, peraturan, pengembangan

informasi dan teknologi, perumusan kebijakan dan strategi nasional. Disisi lain,

pemerintah semakin dituntut untuk mengenali permasalahan wilayah dan kota dan

pemecahan yang inovatif yang tidak lagi tergantung pada pemerintah, meskipun

pemerintah masih mempunyai kewajiban membantu dalam pembangunan wilayah

dan perkotaan.

Konsepsi pembangunan wilayah pada dasarnya adalah pembangunan

proyek- proyek berdasarkan hasil analisa data spasial (Sandy dalam Kartono,

1989). Karena yang disajikan adalah fakta spasial maka ketersediaan peta menjadi

mutlak diperlukan. Karena keseluruhan proyek berada di tingkat kabupaten/kota

maka pemerintah kabupaten/kota mutlak perlu menyiapkan peta-peta fakta

wilayah dalam tema-tema yang lengkap.

Pembangunan di suatu wilayah pada hakikatnya bertujuan untuk

meningkatkan taraf hidup dan kesejahteraan masyarakatnya. Salah satu indikator

penting untuk mengukur keberhasilan pembangunan di suatu negara adalah

pertumbuhan ekonominya yang merupakan perkembangan dalam kegiatan

perekonomian masyarakat yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksi

dalam masyarakat bertambah dan kemakmuran masyarakat pun meningkat

(Sukirno 1999:10).

Todaro (1997:14) menyatakan bahwa tujuan utama dari usaha-usaha

pembangunan ekonomi selain upaya menciptakan pertumbuhan yang setinggi-

tingginya, pembangunan harus pula berupaya untuk menghapus dan mengurangi


commit to user

3

tingkat kemiskinan, ketimpangan pendapatan, dan tingkat pengangguran atau

upaya menciptakan kesempatan kerja bagi penduduk, karena dengan kesempatan

kerja penduduk atau masyarakat akan memperoleh pendapatan untuk memenuhi

kebutuhan hidupnya.

Pembangunan ekonomi tidak dapat lepas dari pertumbuhan ekonomi

(economic growth); pembangunan ekonomi mendorong pertumbuhan ekonomi,

dan sebaliknya, pertumbuhan ekonomi memperlancar proses pembangunan

ekonomi. Pertumbuhan ekonomi yang baik dapat menciptakan berbagai

kesempatan bagi masyarakat dan investor untuk pembangunan kota.

Kota Surakarta sebagai pusat Wilayah Pengembangan VIII Propinsi Jawa

Tengah, mempunyai peran yang strategis bagi pengembangan wilayah di Propinsi

Jawa Tengah. Secara geografis, letak Kota Surakarta sangat strategis dan

merupakan titik persimpangan jalur transportasi regional dan sekaligus sebagai

daerah tujuan dan bangkitan pergerakan.

Kota Surakarta sebagai pusat WP VIII mempunyai tingkat pertumbuhan

kota yang sangat pesat yang dapat dilihat dan pertumbuhan ekonomi daerah dan

sistem aktivitas kota sentra pertumbuhan fisik kota. Pertumbuhan ekonomi yang

tinggi akan mampu meningkatkan kesejahteraan penduduk, yang ditandai dengan

semakin tingginya pendapatan perkapita masyarakat. Pertumbuhan ekonomi Kota

Surakarta cukup dinamis. Sejak terjadinya krisis pada pertengahan tahun 1997 dan

tahun 1998. Pertumbuhan pada tahun tersebut minus 13,93 persen. Namun, pada

periode 2001-2009, perekonomian Kota Surakarta menunjukkan adanya

perbaikan, yaitu tumbuh berkisar 4-6 persen. Pertumbuhan ini disebabkan


commit to user

4

bergeraknya sektor-sektor ekonomi perdagangan. Selain itu, pembangunan fisik

yang cukup banyak di Kota Surakarta mengakibatkan kenaikan pada sektor lain.

Tingginya pertumbuhan ekonomi Kota Surakarta menunjukkan bahwa iklim

usaha di Kota Surakarta baik.

Tabel 1.1 Pertumbuhan Ekonomi Kota Surakarta

Tahun Pertumbuhan (%)

2000 4,16 2001 4,12 2002 4,97 2003 6,11 2004 5,80 2005 5,15 2006 5,43 2007 5,82 2008 5,69 2009 5,90

Sumber : BPS Kota Surakarta

Kota Surakarta juga memiliki budaya dan masyarakat yang hangat. Keraton,

batik dan Pasar Klewer adalah tiga hal yang menjadi simbol identitas Kota

Surakarta. Eksistensi Keraton Kasunanan Kota Surakarta Hadiningrat dan Pura

Mangkunegaran (sejak 1745) menjadikan Solo sebagai poros, sejarah, seni dan

budaya yang memiliki nilai jual. Nilai jual ini termanifestasi melalui bangunan-

bangunan kuno, tradisi yang terpelihara, dan karya seni yang menakjubkan.

Tatanan sosial penduduk setempat yang tak lepas dari sentuhan-sentuhan kultural

dan spasial keraton semakin menambah daya tarik. Salah satu tradisi yang

berlangsung turun temurun dan semakin mengangkat nama daerah ini adalah

membatik. Seni dan pembatikan Solo menjadikan daerah ini pusat batik di


commit to user

5

Indonesia. Pariwisata dan perdagangan ibarat dua sisi mata uang, dimana

keduanya saling mendukung dalam meningkatkan sektor ekonomi. Maka dari itu

banyak rencana pembangunan yang telah terealisasi dan identitas. Kota Surakarta

semakin jelas. Berbagai gedung-gedung mewah telah berdiri dengan megah

seperti pusat perbelanjaan, apartemen dan gedung perkantoran.

Pertumbuhan ekonomi di Kota Surakarta di dukung faktor adanya event–

event kebudayaan seperti Solo Batik Carnival (SBC), Bengawan Solo Fair (BSF),

Solo Internasional Etnic Music (SIEM), Solo International Perfoming Art (SIPA),

Internasional Performing Art Mart (IPAM) dan lainnya. Banyaknya event-event

kebudayaan menjadikan Kota Surakarta sebagai kota pertunjukan seni. Gelar Kota

Surakarta sebagai kota wisata, kota batik, kota budaya, kota wisata kuliner, dan

lainnya memberi peluang ekonomi bagi penduduk setempat maupun pendatang.

Dampak dari globalisasi ekonomi adalah ekspansi retail yang agresif

memicu pengejaran kepada konsumen dengan pusat perbelanjaan (mall) sebagai

media komersialisasi, menjadikan ruang kota menjadi terdikte. Hal ini

memunculkan fenomena retailisasi di beberapa kota besar di Indonesia. Gejala ini

relatif sulit dikendalikan karena berlaku sistem pasar, yang digerakkan oleh supply

and demand, dimana hadirnya konsep belanja modern telah mewabah sebagai

produk dari kapitalisme global.

Aspek yang muncul terkait dengan fungsi keruangan adalah munculnya alih

fungsi lahan ke arah retailisasi, penurunan daya dukung lingkungan kota,

munculnya kemacetan dari kegiatan retail pada lokasi-lokasi strategis dan dampak

sosial dari kegiatan retail modern terhadap eksistensi dari pasar tradisional dan


commit to user

6

retailer kecil sebagai basis ekonomi kerakyatan bagi usaha kecil, mikro dan

menengah.

Kota Surakarta merupakan kota terbesar kedua di Jawa Tengah dari

pertumbuhan ekonomi dan perdagangannya yang menjadikan kota ini sebagai

target pasar dari industri retail modern untuk melakukan ekspansi pasar di kota

ini. Pada dekade sebelumnya, dimana Kota Surakarta identik dengan pasar

tradisionalnya sebagai warisan budaya dan icon kota, periode selanjutnya tahun

2000-an, ekspansi retail nasional dan asing yang berlokasi di shopping centre

menunjukkan peningkatan.

Tabel 1.2 Data Sarana Perdagangan Di Kota Surakarta

Tahun 2003-2008

Sarana Perdagangan Tahun 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Pasar Tradisional 35 38 38 38 40 40 Pasar Swalayan 18 19 20 20 30 38 Hypermart 0 0 1 2 3 4 Mall / Plaza 0 1 1 1 2 2

Sumber : Bappeda Kota Surakarta

Pertumbuhan pusat perbelanjaan modern dibatasi agar pasar tradisional tetap

ada dan dapat dilestarikan. Pusat perbelanjaan modern adalah bangunan yang

terdiri dari komplek – komplek toko yang terhubung oleh jalan kecil sehingga

pengunjung dapat dengan mudah berjalan dari unit ke unit. Didalamnya juga

terdapat area parkir yang modern, mall ini juga disebut versi indoor dari tempat

perbelanjaan tradisional. Pusat perbelanjaan merupakan salah satu wadah investasi

asing yang masuk ke sebuah kota seperti halnya Kota Surakarta ini.


commit to user

7

Pembangunan pusat perbelanjaan menimbulkan banyak penawaran barang

bermerek, mulai dari merek lokal sampai merek luar negeri dengan kualitas dan

harga yang beraneka. Sebuah hubungan yang kontras dengan pasar tradisional,

fenomena yang tidak seimbang dilihat dari segi sosial. Akan tetapi keduanya telah

memiliki konsumen tersendiri, baik pusat perbelanjaan yang berdiri megah

maupun pasar tradisional dengan keunikannya. Pusat perbelanjaan difungsikan

untuk memberi kemudahan kepada masyarakatnya untuk membeli beraneka

barang dalam satu kawasan. Hal ini merupakan sebuah kemudahan dan fasilitas

yang hebat serta akan memberi dampak pada masyarakat yang konsumtif. Akan

tetapi hal ini diperlukan untuk mendorong kota untuk menjadi kota yang maju dan

mandiri, meskipun banyak eksternalitas yang akan terjadi.

Kota Surakarta memiliki beberapa pusat perbelanjaan modern seperti Solo

Grand Mall, Solo Square, Singosaren Plaza, Beteng Trade Centre dan Pusat

Grosir Solo. Disamping itu ada pusat perbelanjaan tradisional yang unik, beberapa

diantaranya adalah: Pasar Gedhe, Pasar Klewer, Pasar Kembang, Pasar Legi,

Pasar Notoharjo, dan Pasar Malam Ngarsopuran. Dari beberapa pusat

perbelanjaan tersebut memiliki karakteristik dan konsumen yang beraneka.

Pembangunan pusat perbelanjaan dapat mempengaruhi harga tanah di

sekitar daerah tersebut. Di beberapa jalan - jalan besar meskipun bukan jalan

utama yang dimana berada di sekitar pusat perbelanjaan, harga tanah cenderung

naik. Harga sebelum adanya pusat perbelanjaan yang semula di bawah 1 juta

rupiah maka menjadi 2 hingga 4 juta rupiah dan naik pertahun rata – rata 10%-

20%.


commit to user

8

Penelitian ini mengkaji penentuan dalam memilih variabel dan faktor yang

mempengaruhinya serta menentukan nilai signifikasi dari variabel tersebut. Harga

tanah yang cenderung meningkat sesuai dengan pertumbuhan ekonomi, karena

tanah bersifar riil dan tetap. Dengan adanya pusat perbelanjaan sebagai pusat

ekonomi yang dapat mempengaruhi perkembangan daerah sekitarnya. Dari hal ini,

maka akan terjadi pemusatan kehidupan mendekati suatu sentral sehingga di

sekitar pusat perbelanjaan akan mengalami peningkatan jumlah penduduk, jumlah

rumah, dan jumlah toko yang akan mempengaruhi peningkatan terhadap nilai

tanah.

Penelitian sebelumnya yang dilakukan berkaitan dengan penelitian ini antara

lain : Mangkoesoebroto (1992; 55-69), penelitian ini menunjukkan bahwa dalam

jangka panjang, permintaan akan tanah senantiasa bertambah karena berbagai

faktor, misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan

masyarakat, dan perubahan selera.

Mark Eppli ( 1998 ) meneliti alokasi nilai pada wilayah sekitar pusat

perbelanjaan, hasilnya pengaruh lokasi, perbandingan belanja, dan kesan tiap

pusat perbelanjaan merupakan faktor dalam penentuan jumlah pelanggan dan

pedagang di pusat perbelanjaan. Sedangkan, Noegroho (2001) mengkaji pengaruh

penyebaran pertokoan terhadap nilai tanah di wilayah Jatinegara, Jakarta Timur

dengan menggunakan analisis regresi. Hasilnya menunjukkan bahwa penyebaran

pertokoan, jarak ke pusat kota, dan koefisien lantai bangunan berpengaruh

terhadap nilai tanah.


commit to user

9

Mudji Hartono (2008) dengan judul “Penentuan Nilai Tanah Dengan

Analisis Spasial, AHP Dan Regresi Di Sekitar Wilayah Bencana Banjir Lumpur

Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian tersebut bertujuan untuk menentukan nilai tanah

secara massal di sekitar wilayah bencana untuk memperoleh nilai yang lebih

objektif melalui pendekatan analisis spasial, metode Analytical Hierarchy Process

(AHP) dan analisa statistik regresi berganda. Faktor-faktor yang mempengaruhi

nilai tanah pada penelitian ini ditentukan melalui literatur review terdiri atas jarak

bidang ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke lokasi bencana, jarak ke relokasi

infrastruktur dan jenis penggunaan lahan.

Kuncoro (2001) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan cenderung menyebar

di beberapa daerah yaitu Surabaya Selatan dan Surabaya Timur. Pola pusat

perbelanjaan mempengaruhi nilai tanah. Ada beberapa variabel yang

mempengaruhi nilai tanah adalah luas area kelurahan, tingkat kepadatan

penduduk, jumlah unit rumah, jumlah unit pertokoan, dan jumlah unit industri di

kelurahan tersebut. Beberapa variabel yang berpengaruh secara signifikan adalah

jumlah rumah dan jumlah pertokoan, karena lahan di daerah sekitar sudah tidak

ada yang kosong maka tidak ada pula penawarannya. Sedangkan variabel yang

signifikan mempengaruhi nilai tanah adalah tingkat kepadatan penduduk, jumlah

industri, jumlah pertokoan dan yang tidak signifikan adalah jumlah perumahan.

Hidayati (1999) meneliti pengaruh pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai

tanah di Yogyakarta. Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier

dengan metode kuadrat terkecil. Hasil analisis regresi menunjukkan bahwa jarak


commit to user

10

ke pusat kegiatan ekonomi, kepadatan penduduk, dan rasio kepadatan bangunan

mempunyai pengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.

Adrian Sutawijaya (2004) meneliti analisis faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai tanah sebagai penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB

di Kota Semarang. Metode analisis yang digunakan adalah metode kuadrat

terkecil biasa. Hasil penelitian menyebutkan faktor kepadatan penduduk, jarak ke

pusat kota, lebar jalanm kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan

umum bus/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh

terhadap nilai tanah di Kota Semarang.

Pusat perbelanjaan yang cukup banyak berdiri di Kota Surakarta seperti Solo

Square, Solo Grand Mall, dan lainnya, menimbulkan dugaan bahwa tiap pusat

perbelanjaan akan mempengaruhi nilai tanah rata-rata di kelurahan sekitarnya,

yang besarnya berbeda-beda sesuai dengan tipe pusat perbelanjaan. Akibatnya

adalah nilai tanah pada suatu kelurahan dengan beberapa pusat perbelanjaan

relatif lebih tinggi bila dibandingkan nilai tanah pada suatu kelurahan yang jauh

dari pusat perbelanjaan. Namun, variabel lain dapat berpengaruh dalam wilayah

kelurahan.

Pengaruh keberadaan pusat-pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di

kelurahan sekitarnya di Kota Surakarta merupakan hal menarik untuk diteliti dan

dipelajari. Demikian pula dengan variabel lain seperti luas wilayah kelurahan,

kepadatan penduduk, dan jumlah bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta.

Maka, dalam penelitian ini peneliti akan mengkaji “ Analisis Pola Spasial Pusat


commit to user

11

Perbelanjaan dan Pengaruhnya Terhadap Nilai Tanah di Kota Surakarta

Tahun 2009 “.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan pada uraian latar belakang masalah, maka peneliti merumuskan

masalah sebagai berikut:

1. Apakah letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota Surakarta menyebar

pada pusat kota ?

2. Bagaimana pengaruh kepadatan penduduk dan kepadatan tiap jenis

bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta ?

3. Bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan terhadap nilai tanah di

Kota Surakarta?

C. Tujuan Penelitian

Adapun tujuan penelitian ini adalah :

1. Untuk mengetahui apakah letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota

Surakarta menyebar pada pusat kota.

2. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh kepadatan penduduk dan kepadatan

tiap jenis bangunan terhadap nilai tanah di Kota Surakarta

3. Untuk mengetahui bagaimana pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan

terhadap nilai tanah di Kota Surakarta.


commit to user

12

D. Manfaat Penelitian

1. Bagi masyarakat

Hasil sosialisasi dari penelitian dapat digunakan untuk merencanakan

bentuk partisipasi dan mengantisipasi dampak yang tidak baik.

2. Bagi Pemerintah Kota Surakarta

Hasil penelitian dipergunakan agar dapat mengevaluasi keputusan

kebijakan, sebagai dasar dalam merencanakan rencana pembangunan

jangka panjang atau jangka menengah, serta mengevaluasi kinerja

pemerintah.

3. Bagi pihak lain

Penelitian ini diharapkan dapat menambah pengetahuan dan informasi,

serta sebagai bahan referensi untuk melengkapi penelitian-penelitian

lebih lanjut dalam bidang ekonomi.

4. Bagi peneliti

Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai referensi bagi berbagai

penelitian. Sebagai sarana untuk mengaplikasikan berbagai teori yang

diperoleh di bangku kuliah.


commit to user

13

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Pusat Perbelanjaan

1. Pengertian

Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan

komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan,

memiliki dan mengelola sebuah properti tunggal. Pada lokasi properti ini

berdiri, disediakan juga tempat parkir. Tujuan dan ukuran besar dari pusat

perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karakteristik pasar yang dilayani.

Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnya adalah gedung tertutup dan

pasar terbuka.

Pusat perbelanjaan adalah bangunan yang terdiri dari komplek–

komplek toko yang terhubung oleh jalan kecil sehingga pengunjung dapat

dengan mudah berjalan dari unit ke unit. Didalamnya juga terdapat area

parkir yang modern, mall juga disebut versi indoor dari tempat perbelanjaan

tradisional. Mall termasuk juga Shopping Mall adalah sebuah tempat dimana

semua koleksi toko-toko bergabung dalam area pedestrian atau sebuah jalan

pedestrian yang eksklusif dimana banyak toko-toko berdiri mengikuti jalan

sehingga pembeli dapat berjalan tanpa ada intervensi dari kendaraan.


commit to user

14

2. Sejarah Shopping Centre

Banyak perubahan yang telah terjadi dari zaman ke zaman, begitu juga

dengan shopping centre. Shopping centre berevolusi dari toko yang biasa

menjadi bangunan besar dengan banyak fasilitas. Awalnya shopping centre

berdiri di United State dengan adanya Arcade of Claveland dimana shopping

indoor pertama yang berdiri di tahun 1890. Kemudian disusul Country Club

Plaza pada tahun 1924 di Kansas City, Missouri. Pada awal tahun 1930an

berdiri beberapa mall seperti: Higland Park Vilage di Dallas, Texas; River

Oaks di Houston, Texas; dan Park and Shop di Washinton D.C. Mall terbuka

terbesar di dunia yang dibangun pada tahun 1957 diantaranya adalah

Sounthdale Centre di Edina dan Ala Moana Centre di Honolulu, Hawai.

Sedangkan The Bergen Mall adalah mall tertua yang berada di New Jersey

yang di buka di Paramus pada 14 November 1957.

Shopping centre terbesar telah banyak berdiri di seluruh dunia,waktu

selang silih berganti beberapa mall mendapat gelar sebagai mall terbesar di

dunia. Beberapa mall terbesar adalah: Centre Commercial Al Qods di Algiers,

South Africa; Berjaya Times Square di Kuala Lumpur,Malaysia; Beijing’s

Golden Resources Mall yang mana di buka pada Oktober 2004, mall ini

merupakan mall terbesar kedua di dunia; SM City North EDSA di Philipina di

buka pada tahun November 1985 merupakan mall terbesar ketiga di dunia;

dan SM Mall of Asia di Philipina di buka pada Mei 2006 merupakan mall

terbesar no 4 di dunia. Mall terbesar kelima adalah South Cina Mall dan Jin


commit to user

15

Yuan di Cina. Mall terbesar di dunia peringkat tujuh adalah Dubai Mall yang

jugamerupakan mall terbesar di Timur Tengah dan Eropa.

3. Komponen Shopping Centre

Beberapa komponen pusat perbelanjaan modern adalah sebagai berikut:

a. Food Court

Food court terdiri dari beberapa fast Food dengan makanan yang

beraneka ragam yang dimana dikelilingi tempat duduk dan meja untuk

makan dan bersantai.

b. Departemant Store

Departement store merupakan proyek finansial stability dan

untuk menarik aliran retail sehingga akan menghasilkan pengunjung ke

dalam Mall. Biasanya mereka memiliki barang – barang retail yang

didiskon besar dan menerima pembayaran no cash.

c. 21 (Gedung Bioskop)

Gedung bioskop digunakan untuk menyaksikan film-film baru

yang sedang tayang baik film asing maupun film karya anak negeri.

d. Timezone

Timezone adalah suatu pusat permainan yang menyediakan

permainan yang canggih sehingga pengunjung dapat berbelanja sekaligus

mencoba permainan yang ada.


commit to user

16

4. Tipe Pusat Perbelanjaan

Ada enam kriteria yang dapat digunakan untuk membedakan tipe pusat

perbelanjaan, yaitu luas lantai yang disewakan (Gross Leasable Area, GLA),

penyewa utama (anchor tenant), jenis barang dagangan, luas tanah, jarak dan

waktu tempuh, serta basis customer. The Urban Land Institute and the

International Council of Shopping Centre membedakan tipe pusat

perbelanjaan berdasarkan tiga kriteria, yaitu :

1. Penyewa utama

2. Produk yang dijual

3. Luas keseluruhan lantai yang disewakan

Tipe pusat perbelanjaan adalah neighborhood centre, community centre,

regional centre, dan superregional centre.

Tabel 2.1

Tipe pusat perbelanjaan

Tipe Cakupan Jumlah

Penduduk

Penyewa Utama

GLA (m2) Radius (km)

Waktu Tempuh ( menit )

Luas Tanah Minimum

(ha) Neighborhood Centre

3000-40.000

Satu Supermarket

2.787 - 9.290

2,41 5-10 1,22-4

Community Centre

40.000- 150.000

Toserba dan supermarket

9.290 - 27.870

8,05 10-20 4-12

Regional Centre

>150.000 Satu atau dua yang menyewa penuh satu lantai <9.290m2

27.870 - 83.610

12,87 20 4-24,3

Superregional Centre

>300.000 Tiga toserba masing-masing <9.290m2

46.450 -139.350 atau lebih

19,31 30 6-40

Sumber : Dimodivikasi dari Vennor dan rabinski (1993:6-11) dalam Kuncoro (2002: 309)


commit to user

17

B. Ekonomi Tanah

Ekonomi tanah merupakan bagian dari Ekonomi Umum, dimana aspek

ekonomi ini berurusan dengan pola dan proses pemanfaatan lahan termasuk benda

buatan manusia yang dibangun diatasnya, memiliki nilai yang dapat dihitung.

Penentuan penggunaan lahan merupakan suatu proses pasar, penggunaan setiap

kavling merupakan persaingan ekonomi di antara berbagai alternatif penggunaan,

sehingga proses pertumbuhan merupakan proses ekonomi dan pola penggunaan

lahan merupakan produk atau hasil dari pasar lahan (Kamus Tata Ruang,

Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan Umum, Hal.20).

Ekonomi tanah adalah kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang

pertanahan. Barlowe (1972) dalam bukunya Land Resources Economics

menuliskan pernyataan berikut , “Land economics may be described simply as

the field of study that deals with man’s economic relationship with others

respecting land” (ekonomi tanah secara sederhana dapat diartikan sebagai bidang

studi yang berkaitan dengan hubungan ekonomi manusia dengan manusia lainnya

yang berkaitan dengan tanah).

Barlowe mengutip pernyataan Leonard A Salter (1942) mengenai ekonomi

tanah sebagai berikut, “land economics ia a social science that deals with those

problems in which social conduct is strategically affected by the physical

locational or property attributes of whole surface units” (Ekonomi tanah

adalah ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan

sosial secara strategis dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari

satuan-satuan permukaan tanah secara keseluruhan). Demikian pula Yunus dkk


commit to user

18

(1992) dalam bukunya Aspek-aspek ekonomi tanah menyebutkan bahwa

“Ekonomi tanah adalah aplikasi teori ekonomi kepada masalah-masalah yang

berkaitan dengan penggunaan tanah”.

Ilmu ekonomi tanah adalah ilmu yang mempelajari usaha manusia

memanfaatkan sumber permukaan bumi secara ekonomis. Dibandingkan dengan

ekonomi umum, penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada pengalokasian dan

pemanfaatan, yaitu tanah. Walaupun sebenarnya ilmu ekonomi tanah mencakup

berbagai hubungan dengan faktor ekonomi lainnya, namum ekonomi tanah lebih

menitikberatkan pada masalah dan situasi yang berhubungan dengan faktor

kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya

maupun pengaturannya.

Teori pola nilai ekonomis lahan kota, nilai ekonomis adalah lahan akan

semakin tinggi jika lokasinya semakin mendekati kawasan pusat kota. Karena

pada umumnya semakin mendekati kawasan pusat kota akan semakin tinggi

tingkat kemudahan prasarana dan sarananya, sehingga semakin strategis dan

produktif nilai lahan tersebut. Sebaliknya nilai dan harga lahan akan semakin

rendah tingkatannya jika lokasinya semakin menuju ke bagian luar kota.

Kondisi seperti hal ini terjadi karena segala kemudahan relatif semakin

berkurang dengan lokasi semakin mengarah ke bagian pinggiran kota/luar kota,

sekalipun dari segi kemampuan kualitas lahan semakin tinggi. Dengan upaya-

upaya peningkatan kemudahan (aksessibilitas) seperti pembangunan jalan atau

prasarana dan sarana lainnya, maka harga lahan tersebut semakin naik.


commit to user

19

C. Teori-Teori Yang Berkaitan Dengan Nilai Tanah

Tanah merupakan suatu sumber daya yang menyediakan ruangan (space)

yang dapat mendukung semua kebutuhan makhluk hidup. Pada dasarnya ruangan

yang disediakan sangat terbatas, sementara itu kebutuhan akan tanah mempunyai

kecenderungan yang terus meningkat dari tahun ke tahun, baik untuk kebutuhan

perumahan, pertanian, dan lain sebagainya. Hal inilah yang menuntut

perkembangan teoritis nilai tanah.

1. Nilai Tanah

Nilai tanah mempunyai definisi bermacam-macam tergantung pada

konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi

diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan

barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah

seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan

dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai

harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan

pembeli (Shengkel 1988: 31).

Nilai atas sebidang tanah dicerminkan oleh aliran-aliran keuntungan

yang diterima atas pemakaian sebidang tanah tersebut. Keuntungan-

keuntungan tersebut berkaitan dengan pengaruh lingkungan yang dapat

dibedakan sebagai faktor manusia dan non manusia. Faktor manusia

berkenaan dengan perbuatan manusia untuk mempertinggi nilai tanah seperti

mendirikan bangunan.


commit to user

20

Faktor non-manusia berkenaan dengan eksternalitas yang diterima oleh

tanah tersebut. Jika eksternalitas bersifat positif, seperti dekat dengan pusat

perekonomian, bebas banjir, kepadatan penduduk, dan adanya sarana jalan,

maka tanah akan bernilai tinggi jika dibandingkan dengan tanah yang tidak

menerima eksternalitas, meskipun luas dan bentuk tanah itu sama. Jika tanah

menerima eksternalitas yang bersifat negatif, seperti dekat dengan sampah

jauh dari pusat kota/perekonomian, tidak bebas banjir, maka tanah akan

bernilai rendah jika dibandingkan dengan tanah yang tidak menerima

eksternalitas yang negatif (Pearce and Turner 1990: 78).

Nilai tanah dalam konteks pasar properti adalah nilai pasar wajar yaitu

nilai yang ditentukan atau ditetapkan oleh pembeli yang ingin membeli

sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu berdasarkan persetujuan atau

kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi wajar tanpa ada tekanan dari

pihak luar pada proses transaksi jual beli sehingga terjadi kemufakatan.

Pembeli dan penjual mempunyai tenggang waktu yang cukup atas properti

yang diperjualbelikan dan bertindak untuk kepentingan sendiri. Nilai pasar

pada dasarnya mencerminkan harga yang terbaik atas suatu properti pada

suatu waktu, tempat dan keadaan atau kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan

dengan pengertian nilai menurut Eckert (1990: 151-180) yang menyebutkan

bahwa nilai merupakan suatu waktu yang menggambarkan harga atau nilai

uang dari properti, barang atau jasa bagi pembeli dan penjual.

Kesimpulan yang diperoleh dari beberapa pengertian bahwa nilai tanah

adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau memproduksi


commit to user

21

sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis. Dalam konteks

pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah tersebut misalnya

harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi demikian pula

sebaliknya.

2. Teori Permintaan Tanah

Model teori permintaan tanah pertama kali dikembangkan oleh Von

Thunen (1826) merupakan suatu model sewa tanah pada sektor pertanian

yang menyatakan bahwa ada sebuah tempat sentral (kota) dengan dikelilingi

oleh dataran luas, di mana kebutuhan makanan untuk kota tersebut disediakan

oleh daerah-daerah sekitarnya. Anggapan-anggapan yang dipakai dalam

model ini adalah:

a. Hanya ada satu kota yang tidak mempunyai dan tidak cukup untuk

pertanian.

b. Tanah di sekitar perkotaan hanya digunakan untuk pertanian dan

mempunyai kurva penawaran yang inelastis sempurna.

c. Biaya transportasi proporsional terhadap jarak dari kota.

d. Produksi pertanian mempunyai skala hasil yang tetap.

Definisi sewa ekonomis (economic rent), yaitu perbedaan antara

pendapatan total dengan biaya yang dikeluarkan, maka petani akan

memutuskan untuk menanami lahan tersebut atau tidak. Semua lahan yang

ada akan menerima sewa ekonomis, tetapi lahan yang lebih dekat dengan

pusat kota akan menerima keuntungan yang lebih, sehingga akan menaikkan

harga tanah di sekitar kota.


commit to user

22

Dua macam daya tarik pada umumnya yang terdapat pada suatu lokasi

yaitu kemudahan dalam mencapai tempat kerja, belanja, kesehatan, sekolah,

rekreasi, dan ibadah. Lokasi lainnya memerlukan perjalanan dan keadaan

lingkungan fisik dan sosial seperti, tofografi, kebersihan air, kebersihan udara

dan kenyamanan. Von Thunen (1826) membahas mengenai hubungan lokasi

yang berada jauh dari pusat kota dengan nilai sewa tanah, maka semakin jauh

lokasi dari pusat kegiatan bisnis akan menyebabkan nilai sewanya semakin

murah.

3. Pemanfaatan Tanah

Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:15) mengemukakan bahwa setiap

kegiatan manusia memerlukan ruang tertentu dan ruang berada di atas tanah.

Tanah bersama-sama dengan faktor – faktor produksi lain seperti tenaga

kerja, modal, teknologi dan lain – lain menjadi bahan pertimbangan untuk

menentukan tempat tertentu bagi pemanfaatan tertentu pula. Pemanfaatan

tanah sangat menentukan cara – cara masyarakat berfungsi. Seperti diketahui

tanah merupakan sumber dasar atau asal makanan, pemukiman, air serta zat

asam.

a. Persaingan Dalam Pemanfaatan Tanah

Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:16) menyatakan bahwa tidak

dapat disangkal, tanah mempunyai kegunaan ganda. Oleh karena itu kita

tidak dapat membatasi diri pada analisis pemakaian tanah secara

individual, melainkan analisis tersebut harus didasarkan pada konsep

kegiatan ganda dalam suatu daerah. Orang selalu ingin memilih tanah


commit to user

23

yang baik dengan iklim yang baik, dekat pada daerah lain untuk

kepentingan tertentu, dan lain – lain. Dalam hal ini harga tanah

memegang peranan penting.

b. Permintaan Terhadap Tanah

Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:17) mengemukakan bahwa

ada berbagai alasan mengapa orang, perusahaan dan lembaga – lembaga

berani membayar mahal. Untuk kegiatan tertentu, pasti ada preferensi

terhadap tanah tertentu. Bila pola tersebut kita lihat berdasarkan

penawaran sewa maka terdapat aras sewa yang rendah karena tanah tak

begitu menarik, ada aras sewa yang tinggi karena tanah sangat bernilai.

Kenyataan ini dinamakan rent surface. Bila sewa dilihat dari segi tanah

untuk maksud tertentu maka terdapatlah rent gradien. Jadi jenis-jenis

sewa ini berbeda-beda sesuai dengan jenis pemanfaatan tanah itu sendiri.

c. Pola Pemanfaatan Tanah Di Kota–Kota

Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:23) mengemukakan bahwa

pola pemanfaatan tanah di kota – kota mempunyai ciri – ciri sebagai

berikut:

1) Pemanfaatan tanah ditentukan oleh scale economies dan aglomerasi;

jarang kita menemui tipe kota dengan bagian luar kurang padat;

2) Orang lebih suka pada tempat yang dekat pada semua kegiatan

(kerja, sekolah, belanja, hiburan dan lain – lain)

3) Orang juga tergantung pada sifat tetangganya; kalau tetangganya

orang baik –baik dia bersedia mambayar lebih mahal


commit to user

24

Berdasarkan ini semua dapat ditarik kesimpulan bahwa pada hakikatnya

harga beli tanah merupakan nilai sewa pada masa-masa mendatang yang

dikapitalisasikan. Oleh karena itu, timbul dua fenomena yang tidak dapat

dihindarkan yaitu:

a). Adanya spekulasi tanah, karena hasil yang diperoleh pada waktu yang

akan datang diharapkan berbeda dari hasil sekarang, terutama pada

daerah-daerah dimana perubahan cepat terjadi; dalam hal ini

pemanfaatan tanah sekarang mungkin sangat rendah dibandingkan

dengan harga spekulasi tanah yang diharapkan bagi pemanfaatan yang

baru;

b). Adanya perbaikan-perbaikan (pengembangan) terhadap tanah, artinya

mungkin di tanah tersebut dibangun gedung – gedung dan fasilitas yang

lain sehingga pajak perlu diatur kembali, pengaturan zona – zona, aturan

bangunan, dan lain-lain.

4. Teori Pemanfaatan Tanah David Ricardo

Menurut Reksohadiprodjo dan Karseno (2001:26), teori Ricardo ini

dapat dijelaskan dengan terlebih dahulu mengambil beberapa anggapan

sebagai berikut :

a. Ketersediaan tanah pada suatu daerah dengan berbagai tingkat kesuburan

dalam hubungannya dengan produksi tanaman bahan makanan.

b. Tingkat kesuburan tanah ini dinyatakan dalam kelas-kelas tanah

1,2,3……seterusnya.Tanah dengan kelas bernomor kecil lebih subur

daripada tanah dengan kelas bernomor besar.


commit to user

25

c. Kebutuhan tenaga kerja dan input non land per satuan luas tanah

dianggap tidak tergantung pada tingkat kesuburan tanah tersebut di atas.

5. Konsep Nilai dan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah

Manusia, dalam segala aktivitasnya memerlukan ruang sekalipun harus

dibayar mahal. Kebutuhan ruang yang berada di atas tanah tersebut menjadi

kebutuhan dasar sehingga tanah menjadi komoditas ekonomi yang dapat

dipertukarkan melalui mekanisme tertentu. Hal ini menunjukkan bahwa tanah

mempunyai nilai.

Menurut American Institute of Real Estate Appraisers (Wolcott, 1987:

22-63) dalam Sutawijaya ( 2004: 72), mengemukakan empat faktor yang

dapat mempengaruhi nilai harta tanah dan bangunan antara lain:

a. Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan

penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk

memenuhi kebutuhan dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi

jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, daya beli, tingkat

suku bunga, dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah

tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak dan biaya overhead lainnya.

b. Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi

jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan

dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu

wilayah.

c. Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang-

undangan dan kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau


commit to user

26

penggunaan tanah (zoning). Penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh

pemerintah mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas

keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan

perpajakan, dan lain-lain.

d. Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi, dan

ketersediaan fasilitas sosial.

Menurut Abd. Rahman M.Noor (1997: 125) dalam Sutawijaya ( 2004:

72), penilaian adalah suatu penaksiran dan pendapat atas nilai dari suatu harta

tanah/kekayaan oleh seorang penilai yang didasari intrepretasi dari faktor-

faktor dan keyakinan pada waktu atau tanggal tertentu. Sedangkan Wolcott

(1987: 22-63) dalam Sutawijaya (2004;72) mengemukakan bahwa konsep

nilai ditimbulkan karena adanya faktor-faktor ekonomi sebagai berikut:

a. Kegunaan (utility), yaitu kemampuan suatu benda untuk memuaskan

keinginan, kebutuhan, dan selera manusia, misalnya tanah yang dapat

dibangun rumah di atasnya sebagai tempat tinggal manusia. Kegunaan

suatu properti tergantung pada karateristiknya, seperti ukuran (luas tanah

atau bangunan), desain bangunan, aksesibilitas, lokasi, hak kepemilikan,

dan bentuk lain dari kegunaan yang berpengaruh pada nilai properti.

b. Kelangkaan (scarcity), yaitu suatu barang yang tersedia dalam jumlah

yang terbatas akan menjadikan benda tersebut bernilai atau dapat juga

dikatakan ketersediaan atau penawaran suatu komoditas relatif terhadap

permintaannya.


commit to user

27

c. Keinginan (desire/demand), bahwa permintaan terhadap suatu benda

menunjukkan benda tersebut bernilai atau harapan pembeli terhadap

suatu komoditas untuk dapat memuaskan kebutuhan hidupnya atau

keinginan individunya.

d. Daya beli efektif (effective purchasing power), adalah kemampuan

seseorang secara individu atau kelompok untuk berpartisipasi di pasar

dalam memperoleh suatu komoditi, ditukar dengan sejumlah uang

tertentu atau barang lain yang setara dengannya

Interaksi faktor-faktor tersebut di atas menciptakan nilai yang tercermin

dalam prinsip ekonomi permintaan dan penawaran. Permintaan suatu

komoditas tercipta karena komoditas tersebut memiliki kegunaan dan

keterbatasan di pasar. Permintaan juga dipengaruhi oleh keinginan untuk

memuaskan kebutuhan tetapi dibatasi oleh kemampuan daya beli. Seperti

pada permintaan,penawaran suatu komoditas dipengaruhi juga oleh kegunaan

dan keterbatasan di pasar. Suatu komoditas akan disediakan di pasar apabila

dapat memberikan kepuasan kepada pembelinya. Apabila daya beli

masyarakat menurun maka penawaran suatu komoditas akan berkurang,

sebaliknya apabila daya beli masyarakat meningkat maka penawaran suatu

komoditas akan meningkat pula. Menurut Eldred (1987: 4) dalam Sutawijaya

(2004:73) faktor-faktor yang menentukan nilai ekonomi dari suatu properti

tanah adalah:

a. Permintaan yang menunjukkan keinginan dan kemampuan seseorang

untuk membeli atau menyewa suatu properti.


commit to user

28

b. Kegunaan yang menunjukkan manfaat dari properti subyek yang dapat

memberikan kepuasan pada konsumen.

c. Kelangkaan yang menunjukkan kuantitas dan kualitas dari properti lain

yang bersaingan dengan properti subyek yang bersangkutan.

d. Transferability yaitu, menunjukkan proses pengalihan hak-hak properti

dari satu pihak ke pihak lain melalui jual beli, sewa dan kontrak.

D. Teori Lokasi dan Pertumbuhan Kota

1. Teori Tempat Sentral

Christaller dengan model tempat sentral (central place model)

mengemukakan bahwa tanah yang positif adalah tanah yang mendukung

pusat kota. Pusat kota tersebut ada karena untuk berbagai jasa penting harus

disediakan tanah/lingkungan sekitar. Secara ideal maka kota merupakan pusat

daerah yang produktif. Dengan demikian apa yang disebut tempat sentral

adalah pusat kota (Reksohadiprojo-Karseno, 1993:24).

Prinsip aglomerasi (scale economics atau ekonomi skala menuju

efisiensi atau kedekatan menuju sesuatu), ekonomi kota besar menjadi pusat

daerahnya sendiri dan pusat kegiatan kota yang lebih kecil. Artinya, kota

kecil bergantung pada tersedianya dan adanya kegiatan yang ada pada kota

besar. Oleh karena itu, apabila orang yang berada di luar kota besar ingin

membeli sesuatu dapat membeli di toko sekitar tempat tinggalnya

(convinience buying). Tetapi, bila ia ingin membeli bermacam barang maka,

dia akan pergi ke kota-kota/multipurpose trip (Reksohadiprojo-

Karseno,1993:35).


commit to user

29

Christaller mengatakan bahwa rumah tangga memaksimalkan kegunaan

atau kepuasan dalam rangka pemilihan tempat tinggal atau pemukiman. Jadi,

orang yang dikirim ke kota dan bukan barang (commuting). Merupakan

perluasan teori perilaku konsumen, dimana konsumen memaksimalkan

konsumsi rumah, barang, dan jasa lain terbatas oleh anggaran yang terdiri dari

penghasilan uang dan penghasilan yang hilang karena aktifitas commuting

yang berupa tarif angkutan dan biaya operasional kendaraan yaitu bensin,

pemeliharaan dan perbaikan (Reksohadiprojo-Karseno, 1993:40).

2. Teori Klasik

Menurut Reksohadiprojo-Karseno (1985), teori sewa dan lokasi tanah,

pada dasarnya merupakan bagian dari teori mikro tentang alokasi dan

penentuan harga-harga faktor produksi. Seperti halnya upah yang merupakan

harga bagi jasa tenaga kerja, maka sewa tanah adalah harga atas jasa sewa

tanah.

David Ricardo, berpendapat bahwa penduduk akan tumbuh sedemikian

rupa sehingga tanah-tanah yang tidak subur akan digunakan dalam proses

produksi, dimana sudah tidak bermanfaat lagi bagi pemenuhan kebutuhan

manusia yang berada pada batas minimum kehidupan. Sehingga, “sewa tanah

akan sama dengan penerimaan dikurangi harga faktor produksi bukan tanah

di dalam persaingan sempurna dan akan proporsional dengan selisih

kesuburan tanah tersebut atas tanah yang paling rendah tingkat kesuburannya.

Tingginya nilai tanah di kota bukanlah tingkat kesuburan tanah tersebut,

tetapi lebih sering dikaitkan dengan jarak atau letak tanah (Reksohadiprojo-


commit to user

30

Karseno, 1985:25). Von Thunen, Tanah yang letaknya paling jauh dari kota

memiliki sewa sebesar 0 dan sewa tanah itu meningkat secara linear kearah

pusat kota, dimana proporsional dengan biaya angkutan per ton/km. Semua

tanah yang memiliki jarak yang sama terhadap kota memiliki harga sewa

yang sama (Reksohadiprojo-Karseno, 1985:25).

2. Teori Neo Klasik

Teori ini menyebutkan bahwa suatu barang produksi dengan

menggunakan beberapa macam faktor produksi, misalnya tanah, tenaga

kerja,dan modal. Baik input maupun hasil dianggap variabel. Substitusi

diantara berbagai penggunaan faktor produksi dimungkinkan. Agar dicapai

keuntungan maksimum, maka seorang produsen akan menggunakan faktor

produksi sedemikian rupa sehingga diperoleh keuntungan maksimum.

a. Teori Lokasi Von Thunen, Burges dan Homer Hoyt

Teori Von Thunen telah mulai dikenal sejak abad ke 19.

Teorinya mencoba untuk menerangkan berbagai jenis pertanian dalam

arti luas yang berkembang disekeliling daerah perkotaan yang

merupakan pasar komoditi pertanian tersebut. Ia berpendapat bahwa

bila suatu laboratorium dapat diciptakan berdasarkan atas tujuh asumsi,

maka daerah lokasi jenis pertanian yang berkembang akan mengikuti

pola tertentu. Ketujuh asumsi tersebut adalah:

1). Terdapat suatu daerah terpencil yang terdiri atas daerah perkotaan

dengan daerah pedalamannya yang merupakan satu-satunya daerah

pemasok kebutuhan pokok yang merupakan komoditi pertanian;


commit to user

31

2). Daerah perkotaan tersebut merupakan daerah penjumlahan

kelebihan produksi daerah pedalaman dan tidak menerima

penjualan hasil pertanian dari daerah lain;

3). Daerah pedalaman tidak menjual kelebihan produksinya ke daerah

lain, kecuali ke daerah perkotaan tersebut;

4). Daerah pedalaman merupakan daerah berciri sama dan cocok untuk

tanaman dan peternakan dataran menengah;

5). Daerah pedalaman dihuni oleh petani yang berusaha untuk

mempeoleh keuntungan maksimum dan mampu untuk

menyesuaikan hasil tanaman dan peternakannya dengan

peemintaan yang terdapat di daerah perkotaan;

6). Satu-satunya angkutan yang terdapat pada waktu itu adalah

angkutan darat berupa gerobak yang dihela oleh kuda;

7). Biaya angkutan ditanggung oleh petani dan besarnya sebanding

dengan jarak yang ditempuh. Petani mengangkut semua hasil

dalam bentuk segar.

b. Teori Alfred Weber

Teori Weber biasa disebut dengan teori biaya terkecil. Dalam

teori tersebut Weber mengasumsikan:

1). Daerah yang menjadi obyek penelitian adalah daerah yang

terisolasi. Konsumennya terpusat pada pusat-pusat tertentu. Semua

unit perusahaan dapat memasuki pasar yang tidak terbatas dan

persaingan sempurna.


commit to user

32

2). Semua sumber daya alam tersedia secara tidak terbatas.

3). Barang-barang lainnya seperti minyak bumi dan mineral adalah

sporadik tersedia secara terbatas pada sejumlah tempat.

4). Tenaga kerja tidak tersedia secara luas, ada yang menetap tetapi

ada juga yang mobilitasnya tinggi.

Kritikan atas model ini terutama pada asumsi biaya transportasi

dan biaya produksi yang bersifat konstan, tidak memperhatikan faktor

kelembagaan dan terlalu menekankan pada posisi input.

c. Land Rent Lokasi dan Pasar Lahan

Barlow (1978:75) menggambarkan hubungan antara nilai land

rent dan alokasi sumber daya lahan diantara berbagai kompetisi

penggunaan kegiatan sektor yang komersial dan strategis mempunyai

land rent yang tinggi, sehingga sektor tersebut berada pada kawasan

strategis, sebaliknya sektor yang kurang mempunyai nilai komersial

maka nilai sewanya semakin kecil.

Lahan termasuk didalamnya lahan sawah, dalam kegiatan

produksi merupakan salah satu faktor produksi tetap. Barlow

mengemukakan bahwa nilai sewa sumber daya lahan dibedakan

menjadi tiga jenis, yaitu:

1). Sewa kontrak (contract rent)

2). Sewa lahan (land rent)

3). Nilai rent ekonomi dari lahan (Economic rent)


commit to user

33

Economic rent sama dengan surplus ekonomi merupakan

kelebihan nilai produksi total diatas biaya total. Menurut Anwar

(1990:28) suatu lahan sekurang-kurangnya memiliki empat jenis rent,

yaitu:

1). Ricardian rent, menyangkut fungsi kualitas dan kelangkaan lahan;

2). Locational rent, menyangkut fungsi eksesibilitas lahan;

3). Ecological rent, menyangkut fungsi ekologi lahan;

4). Sosiological rent, menyangkut fungsi sosial dari lahan.

Lahan secara fisik merupakan aset ekonomi yang tidak

dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga serta tidak

dipengaruhi oleh faktor waktu, secara fisik pula lahan merupakan aset

yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar,

misalnya dengan melalui usaha reklamasi. Lahan secara fisik tidak

dapat dipindahkan, walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land

function and use) dapat berubah tetapi lahannya sendiri bersifat

stationer (tetap). Atas dasar sifat ini, ketentuan penetapan harga lahan

akan sangat bersifat spesifik yang ditentukan oleh permintaan dan

penawaran/persediaan (demand and supply) lahan pada suatu wilayah

tertentu. Pertimbangan faktor lokasi didalam penentuan harga lahan

untuk berbagai penggunaan tidak sama. Hal ini sangat ditentukan oleh

pertimbangan tata ruang (Sujarto, 1986:55).

Ukuran yang umum digunakan untuk menggambarkan

pertumbuhan ekonomi suatu wilayah adalah pertumbuhan produk


commit to user

34

domestik regional bruto (PDRB) dari wilayah yang bersangkutan. Pada

dasarnya pertumbuhan ekonomi suatu wilayah akan mendorong

perubahan yang meningkat pada permintaan lahan untuk berbagai

kebutuhan, seperti pertanian, jasa, dan kegiatan lainnya.

Penggunaan konversi lahan sawah tidak terlepas dari situasi

ekonomi secara keseluruhan. Pertumbuhan ekonomi yang tinggi

menyebabkan beberapa sektor ekonomi tumbuh dengan cepat.

Pertumbuhan sektor tersebut akan membutuhkan lahan yang lebih luas.

Apabila lahan sawah letaknya lebih dekat dengan sumber ekonomi

maka akan menggeser penggunaannya kebentuk lain seperti

pemukiman dan fasilitas infrastruktur.

Land rent adalah persatuan luas yang diperoleh dari aktivitas baru

lebih tinggi daripada yang dihasilkan sawah. Namun, konversi lahan

sawah yang terjadi ditentukan juga oleh pertumbuhan sektor tanaman

pangan, dalam hal ini memberikan proksi mengenai nilai hasil sawah.

Apabila nilai PDRB sektor tanaman pangan relatif cukup tinggi

terhadap nilai produksi kotor daerah (PDRB) keseluruhan, maka

konversi lahan sawah mungkin masih dapat dihindari (Anwar,

1993:25).


commit to user

35

E. Teori Pengembangan Wilayah

1. Pola Dasar Tata Kota

a. Teori Konsentrik

Teori konsentrik yang diciptakan oleh E.W. Burgess ini

didasarkan pada pengamatanya di Chicago pada tahun 1925, E.W.

Burgess menyatakan bahwa perkembangan suatu kota akan

mengikuti pola lingkaran konsentrik, dimana suatu kota akan terdiri

dari zona-zona yang konsentris dan masing-masing zona ini

sekaligus mencerminkan tipe penggunaan lahan yang berbeda.

Ciri khas utama teori ini adalah adanya kecenderungan, dalam

perkembangan tiap daerah dalam cenderung memperluas dan masuk

daerah berikutnya (sebelah luarnya). Prosesnya mengikuti sebuah

urutan-urutan yang dikenal sebagai rangkaian invasi (invasion

succesion). Cepatnya proses ini tergantung pada laju pertumbuhan

ekonomi kota dan perkembangan penduduk. Sedangkan di pihak

lain, jika jumlah penduduk sebuah kota besar cenderung menurun,

maka daerah disebelah luar cenderung tetap sama sedangkan daerah

transisi menyusut kedalam daerah pusat bisnis. Penyusutan daerah

pusat bisnis ini akan menciptakan daerah kumuh komersial dan

perkampungan. Sedangkan interprestasi ekonomi dari teori

konsentrik menekankan bahwa semakin dekat dengan pusat kota

semakin mahal harga tanah.


commit to user

36

b. Teori Sektor

Teori ini dikemukakan oleh Humer Hyot (1939), menyatakan

bahwa perkembangan kota terjadi mengarah melalui jalur-jalur

sektor tertentu. Sebagian besar daerah kota terletak beberapa jalur-

jalur sektor dengan taraf sewa tinggi, sebagian lainnya jalur-jalur

dengan tarif sewa rendah yang terletak dari dekat pusat ke arah

pinggiran kota. Dalam perkembangannya, daerah-daerah dengan

taraf sewa tinggi bergerak keluar sepanjang sektor atau dua sektor

tertentu.

Menurut Humer Hyot kecenderungan penduduk untuk

bertempat tinggal adalah pada daerah-daerah yang dianggap nyaman

dalam arti luas. Nyaman dapat diartikan dengan kemudahan-

kemudahan terhadap fasilitas, kondisi lingkungan baik alami

maupun non alami yang bersih dari polusi baik fiskal maupun non

fiskal, prestise yang tinggi dan lain sebagainya.

c. Teori Pusat Kegiatan Banyak

Menurut pendapat Harris dan Ulman, kota-kota besar tumbuh

sebagai suatu produk perkembangan dan integrasi terus-menerus dari

pusat-pusat kegiatan yang terpisah satu sama lain dalam suatu sistem

perkotaan dan proses pertumbuhannya ditandai oleh gejala

spesialisasi dan diferensiasi ruang (Yunus, 2000:45).


commit to user

37

F. Teori Desain Spasial Kota

Menurut Tracik (1986) dalam suatu lingkungan permukiman ada

rangkaian antara figure ground, linkage, dan place. Figure ground

menekankan adanya public civics space atau open space pada kota sebagai

figure. Melalui figure ground plan dapat diketahui antara lain pola atau

tipologi, konfigurasi solid void yang merupakan elemtal kawasan atau pattern

kawasan penelitian, kualitas ruang luar sangat dipengaruhi oleh figure

bangunan-bangunan yang melingkupinya, dimana tampak bangunan

merupakan dinding ruang luar, oleh karena itu tata letak, bentuk dan sistem

bangunan harus berada dalam sistem ruang luar yang membentuknya.

Komunikasi antara privat dan publik tercipta secara langsung. Ruang

yang mengurung (enclosure) merupakan void yang paling dominan, berskala

manusia (dalam lingkup sudut pandang mata 25-30 derajat) void adalah ruang

luar yang berskala interior, dimana ruang tersebut seperti di dalam bangunan,

sehingga ruang luar yang enclosure terasa seperti interior. Diperlukan

keakraban antara bangunan sebagai private domain dan ruang luar sebagai

publik dominan yang menyatu. Dalam ¨lingkage theory¨ sirkulasi merupakan

penekanan pada hubungan pergerakan yang merupakan kontribusi yang

sangat penting.

Menurut Fumihiko Maki, Linkage secara sederhana adalah perekat,

yaitu suatu kegiatan yang menyatukan seluruh lapisan aktivitas dan

menghasilkan bentuk fisik kota, dalam teorinya dibedakan menjadi tiga tipe

ruang kota formal, yaitu : Composition form, Megaform dan groupform. Teori


commit to user

38

linkage yang dapat diterapkan dalam kajian ini adalah group form yang

merupakan ciri khas dari bentuk-bentuk spasial kota yang mempunyai kajian

sejarah. Linkage ini tidak terbentuk secara langsung tetapi selalu dihubungkan

dengan karakteristik fisik skala manusia, rentetan-rentetan space yang

dipertegas oleh bangunan, dinding, pintu gerbang, dan juga jalan yang

membentuk fasade suatu lingungan perkampungan.

Linkage theory ini dapat digunakan sebagai alat untuk memberikan

arahan dalam penataan suatu kawasan (lingkungan). Dalam konteks urban

design, linkage menunjukkan hubungan pergerakan yang terjadi pada

beberapa bagian zone makro dan mikro, dengan atau tanpa aspek keragaman

fungsi yang berkaitan dengan fisik, historis, ekonomi, sosial, budaya, dan

politik (danarti Karsono, 1996).

Pentingnya place theory dalam spasial design yaitu pemahaman tentang

kultur dan karakteristik suatu daerah yang ada menjadi ciri khas untuk

digunakan sebagai salah satu pertimbangan agar penghuni (masyarakat) tidak

merasa asing di dalam lingkungannya. Sebagaimana tempat mempunyai masa

lalu (linkage history), tempat juga terus berkembang pada masa berikutnya.

Artinya, nilai sejarah sangat penting dalam suatu kawasan kota. Aspek

spesifik lingkungan menjadi indikator yang sangat penting dalam menggali

potensi, mengatur tingkat perubahan serta kemungkinan pengembangan di

masa datang, teori ini memberikan pengertian bahwa semakin penting nilai-

nilai sosial dan budaya, dengan kaitan sejarah di dalam suatu ruang kota.


commit to user

39

G. Kawasan Perkotaan dan Urbanisasi

Migrasi besar-besaran dikota merupakan salah satu faktor penyebab

terjadinya peningkatan jumlah penduduk di kota-kota seperti umumnya yang

terjadi di negara sedang berkembang. Proses migrasi sering menimbulkan

gejala yang tidak diharapkan di kota-kota besar tersebut, seperti

meningkatnya jumlah angkatan kerja yang belum mampu terserap dalam

lapangan kerja yang produktif, tidak memadainya fasilitas kehidupan,

timbulnya pemukiman kumuh hingga masalah lingkungan.

Pertambahan jumlah penduduk di kawasan pinggiran secara

akumulatif ikut menambah luas kawasan kota karena realokasi kawasan.

Semakin berkembangnya kawasan perkotaan tersebut diduga sangat erat

hubungannya dengan proses konversi lahan sawah karena merupakan pasar

potensial bagi pembangunan pemukiman maupun pembangunan sarana

prasarana lainnya. Akibatnya, lahan disekitar pinggiran perkotaan tersebut

akan terjadi proses realokasi, jika lahan sawah akan terkonversi secara

alamiah atau dipaksa untuk dikonversi.

Menurut Malthus dalam Reksohadiprodjo dan Pradono (1996:17)

terdapat kecenderungan kuat pertumbuhan penduduk lebih cepat dari

pertumbuhan pasok bahan makanan terutama disebabkan area lahan adalah

tetap, masalah yang berkaitan dengan lahan tidak hanya menyangkut

perbandingan antara jumlah penduduk yang terus bertambah dan luas lahan

yang tersedia, tetapi juga menyangkut persaingan yang makin lama makin

intensif dalam mendapatkan lokasi. Persaingan terjadi untuk memperebutkan


commit to user

40

lokasi-lokasi di sekitar pusat kegiatan atau paling dekat dengan pusat dimana

fasilitas-fasilitas kota tersedia. Dalam keadaan demikian, lahan sawah akan

mendapatkan tekanan permintaan untuk penggunaan bagi kepentingan

kegiatan diluar pertanian.

H. Proses Pemekaran Kota

Perkembangan yang dialami suatu kota dari waktu ke waktu.

Perkembangan ini menyangkut aspek politik, sosial, budaya, teknologi,

ekonomi dan fisik. Khususnya mengenai aspek yang berkaitan langsung

dengan penggunaan lahan perkotaan maupun penggunaan lahan pedesaan

adalah perkembangan fisik, khususnya perubahan arealnya yang disebut

pendekatan morfologi kota atau “Urban Morphological Approach” (Yunus,

2000:107).

Menurut Herbert (Herbert dalam Yunus, 2000:197) matra morfologi

pemukiman menyoroti eksistensi keruangan kekotaan dan hal ini dapat

diamati dari kenampakan kota secara fiskal yang antara lain tercermin pada

sistem jalan-jalan yang ada, blok-blok bangunan baik dari daerah hunian

ataupun bukan (perdagangan dan industri) dan juga bangunan individual.

Meningkatnya jumlah penduduk perkotaan maupun kegiatan penduduk

perkotaan mengakibatkan meningkatnya kebutuhan ruang perkotaan yang

besar. Oleh karena ketersediaan ruang di dalam kota tetap dan terbatas, maka

meningkatnya kebutuhan ruang untuk tempat tinggal dan kedudukan fungsi-

fungsi selalu akan mengambil ruang di daerah pinggiran kota.


commit to user

41

I. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah

1. Kepadatan Penduduk

Kepadatan penduduk adalah banyaknya penduduk tiap kilometer

persegi, yang diperoleh dari pembagian antara jumlah penduduk kelurahan

hasil registrasi dengan luas wilayah yang bersangkutan. Dengan adanya

kepadatan penduduk dan semakin bertambah penduduk dapat mempengaruhi

nilai tanah.

Unsur utama untuk konsentrasi dalam tata ruang adalah kepadatan

penduduk serta kedekatan para pelaku ekonomi. Kedekatan dan spesialisasi

menimbulkan ketergantungan para pelaku ekonomi; kepadatan

memungkinkan pembelian barang dan jasa secara bersama sehingga

menimbulkan infrastruktur masyarakat. Di lain pihak kepadatan penduduk

dapat menimbulkan persoalan–persoalan sosial, ekonomi, politik, pertanahan,

dan keamanan apabila persyaratan tidak dipenuhi (Reksohadriprodjo dan

Karseno, 2001: 107).

2. Luas Area

Luas area kelurahan yang dimaksud adalah luas wilayah kelurahan

sesuai dengan peraturan pemerintah saat ini. Tanah mempunyai sifat yang

unik yaitu memiliki luas yang tetap artinya tidak dapat dikurangi dan

lokasinya tidak dapat dipindahkan. Secara langsung atau tidak langsung,

tanah merupakan faktor produksi yang diperlukan dalam memproduksi semua

barang lainnya.


commit to user

42

Luas area yang tetap ini maka mengkibatkan persaingan dalam

pemanfaatan tanah yang bernilai ekonomis maka dari itu nilai tanah

memegang peranan yang penting untuk memperoleh lahan tersebut dan

dipergunakan untuk kepentingan yang dapat memberi keuntungan yang besar

dikemudian hari.

3. Bangunan Pertokoan

Margin keuntungan yang diperoleh dari usaha pertokoan ini relatif

tinggi dan bila perputaran cepat maka tidak dapat disangkal lagi penghasilan

yang diperoleh dari usaha pertokoan meningkat dengan lebih cepat. Akhirnya

akumulasi modal dari usaha pertokoan ini cukup besar dan kesempatan untuk

memperluas usaha dalam jangka pendek cukup ada karena permintaan

penduduk makin bertambah.

Jumlah pertokoan yang semakin banyak akan mempengaruhi nilai tanah

karena suatu wilayah menjadi pusat bisnis. Maka dari itu harga tanah akan

mengalami fluktuatif sesuai kondisi dan situasi serta perkembangan ekonomi

wilayah tersebut. Harga tanah akan meningkat bila pertokoan semakin banyak

begitu juga sebaliknya (Reksohadiprodjo dan Karseno, 2001: 82).

4. Bangunan Rumah

Tingkat pertambahan penduduk secara alami yang tinggi ditambah

dengan adanya urbanisasi mengakibatkan tambahnya masalah sehubungan

dengan pemukiman ini. Kebutuhan akan bangunan fisik jelas akan bertambah.

Letak bangunan fisik ini dipilih karena dekat tempat kerja, dekat tempat

belanja, dan hiburan.


commit to user

43

Keinginan untuk memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan serta

biaya pembangunan perumahan. Tingkat penghasilan yang rendah serta biaya

pembangunan yang relatif tinggi mengakibatkan orang tidak dapat

membangun rumah yang memenuhi syarat, padahal kebutuhan pemukiman

merupakan kebutuhan primer (Reksohadiprodjo dan Karseno, 2001:75).

J. Penelitian Terdahulu

Penelitian sebelumnya yang dilakukan berkaitan dengan nilai tanah antara

lain : Mangkoesoebroto (1992; 55-69), penelitian ini menunjukkan bahwa dalam

jangka panjang, permintaan akan tanah senantiasa bertambah karena berbagai

faktor, misalnya pertambahan jumlah penduduk, kenaikan penghasilan

masyarakat, dan perubahan selera.

Mark Eppli ( 1998 ) meneliti alokasi nilai pada wilayah sekitar pusat

perbelanjaan, hasilnya pengaruh lokasi, perbandingan belanja, dan kesan tiap

pusat perbelanjaan merupakan faktor dalam penentuan jumlah pelanggan dan

pedagang di pusat perbelanjaan.

Noegroho (2001) mengkaji pengaruh penyebaran pertokoan terhadap nilai

tanah di wilayah Jatinegara, Jakarta Timur dengan menggunakan analisis regresi.

Hasilnya menunjukkan bahwa penyebaran pertokoan, jarak ke pusat kota, dan

koefisien lantai bangunan berpengaruh terhadap nilai tanah. Hidayati ( 1999 )

meneliti pengaruh pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai tanah di Yogyakarta.

Alat analisis yang digunakan adalah analisis regresi linier dengan metode kuadrat

terkecil. Hasil analisis regresi menunjukkan bahwa jarak ke pusat kegiatan


commit to user

44

ekonomi, kepadatan penduduk, dan rasio kepadatan bangunan mempunyai

pengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.

Mudji Hartono (2008) dengan judul “Penentuan Nilai Tanah Dengan

Analisis Spasial, AHP Dan Regresi Di Sekitar Wilayah Bencana Banjir Lumpur

Kabupaten Sidoarjo”. Penelitian tersebut bertujuan untuk menentukan nilai tanah

secara massal di sekitar wilayah bencana untuk memperoleh nilai yang lebih

objektif melalui pendekatan analisis spasial, metode Analytical Hierarchy Process

(AHP) dan analisa statistik regresi berganda. Faktor-faktor yang mempengaruhi

nilai tanah pada penelitian ini ditentukan melalui literatur review terdiri atas jarak

bidang ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke lokasi bencana, jarak ke relokasi

infrastruktur dan jenis penggunaan lahan.

Kuncoro (2001) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan cenderung menyebar

di beberapa daerah yaitu Surabaya Selatan dan Surabaya Timur. Pola pusat

perbelanjaan mempengaruhi nilai tanah. Ada beberapa variabel yang

mempengaruhi nilai tanah adalah luas area kelurahan, tingkat kepadatan

penduduk, jumlah unit rumah, jumlah unit pertokoan, dan jumlah unit industri di

kelurahan tersebut. Beberapa variabel yang tidak berpengaruh secara signifikan

adalah jumlah rumah dan jumlah pertokoan, karena lahan di daerah sekitar sudah

tidak ada yang kosong maka tidak ada pula penawarannya. Sedangkan variabel

yang signifikan mempengaruhi nilai tanah adalah tingkat kepadatan penduduk,dan

jumlah industri.

Adrian Sutawijaya (2004) meneliti analisis faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai tanah sebagai penilaian Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) PBB


commit to user

45

di Kota Semarang. Metode analisis yang digunakan adalah metode kuadrat

terkecil biasa. Hasil penelitian menyebutkan faktor kepadatan penduduk, jarak ke

pusat kota, lebar jalanm kondisi jalan, ketersediaan sarana transportasi angkutan

umum bus/angkot, dan faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh

terhadap nilai tanah di Kota Semarang.

K. Kerangka Pemikiran

Gambar 2.1 Kerangka Pemikiran

Identifikasi Lokasi

Pusat Perbelanjaan :

1. SGM 2. Solo Square 3. PGS 4. Singosaren Plaza 5. BTC

Kesimpulan

Analisis SIG

Faktor Penentu Nilai Tanah

Kepadatan Penduduk

Luas Area

Jumlah Pertokoan

Jumlah Rumah

Analisis Regresi

Pola Pusat Perbelanjaan


commit to user

46

Kerangka pemikiran diatas menjelaskan alur penelitian dari masalah hingga

penyelesaiannya. Dari kerangka pemikiran tersebut dapat djelaskan bahwa

terdapat tiga masalah yaitu; pertama, masalah identifikasi letak lokasi pusat

perbelanjaan di Kota Surakarta yang akan diselesaikan dengan menggunakan

analisis spasial yang akan di olah dengan SIG untuk mencitrakan pengelompokan

titik lokasi pusat perbelanjaan di Kota Surakarta.

Masalah kedua adalah masalah variabel yang mempengaruhi nilai tanah

yaitu tingkat kepadatan penduduk, luas area kelurahan, jumlah bangunan rumah,

dan jumlah bangunan pertokoan. Variabel yang mempengaruhi nilai tanah akan

dianalisis dengan analisis regresi. Jumlah penduduk yang semakin bertambah

mengakibatkan meningkatnya kebutuhan tanah untuk pemukiman maupun untuk

sarana penunjang lainnya. Tanah mempunyai sifat yang tetap luasnya dan tidak

dapat diproduksi sehingga penawaran akan tanah pun menjadi terbatas. Pertokoan

di kota cenderung mengelompok di pusat kota.

Masalah ketiga adalah masalah pengaruh pola spasial pusat perbelanjaan

(Solo Grand Mall, Solo Square, Singosaren Plaza, PGS, BTC) terhadap nilai tanah

yang akan di olah dengan SIG untuk mengetahui pola karakteristik pusat

perbelanjaan. Nilai tanah yang ada pada daerah yang ada di pusat perbelanjaanya.

Menurut teori yang di kemukakan Reksohadiprodjo dan Karseno bahwa pola

pemanfaatan tanah di kota pada dasarnya ditentukan oleh aglomerasi dan scale

economic. Nilai tanah ditentukan oleh pemanfaatan akan tanah, apabila tanah itu

bernilai maka harga tanahnya akan naik terus menerus. Pusat ekonomi atau bisnis

seperti pusat perbelanjaan akan mengakibatkan tanah sangat bernilai karena


commit to user

47

banyak masyarakat atau investor ingin memiliki tanah tersebut untuk kegiatan

bisnis mereka demi kemudahan akses.

L. Hipotesis

Setelah diadakan kajian teoritis yang mendasar terhadap permasalahan

yang terjadi serta perumusan masalah yang terjadi, maka berikut ini dibuat suatu

pendugaan sementara atau hipotesis sebagai berikut:

1. Diduga letak lokasi pusat-pusat perbelanjaan di Kota Surakarta menyebar

pada pusat kota

2. Diduga kepadatan penduduk, dan kepadatan tiap jenis bangunan berpengaruh

terhadap nilai tanah di Kota Surakarta

3. Diduga pola spasial pusat perbelanjaan berpengaruh terhadap harga tanah.


commit to user

48

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian

Ruang lingkup penelitian ini adalah meneliti tentang pola spasial pusat

perbelanjaan dan pengaruhnya terhadap nilai tanah di Kota Surakarta. Penelitian

dilakukan pada kelurahan-kelurahan di Kota Surakarta dari 3 kecamatan yang

menjadi titik lokasi berdirinya pusat perbelanjaan yaitu: Kecamatan Laweyan,

Pasar kliwon, dan Serengan, sedangkan untuk kecamatan lainnya tidak termasuk

karena tidak adanya pusat perbelanjaan modern berdiri. Data penelitian ini

menggunakan data tahun 2009 saja. Penelitian ini menggunakan analisis spasial

SIG (Sistem Informasi Geografis ) dengan bantuan perangkat lunak komputer

untuk mengindetifikasi serta memetakan lokasi dari pusat perbelanjaan dan

menganalisa tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dengan analisis

regresi.

B. Jenis dan Sumber Data

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data

sekunder. Data primer yaitu data yang diperoleh langsung dari sumbernya. Data

ini diperoleh dengan wawancara langsung dengan penduduk sekitar kelurahan

untuk mengetahui harga tanah pada tiap kelurahan. Data sekunder yang bersifat

cross section. Data tersebut diperoleh dari berbagai sumber yaitu:

1. Badan Pusat Statistis (BPS) Kota Surakarta

2. Agen Properti


commit to user

49

3. Dinas-dinas yang terkait di Kota Surakarta

4. Pusat perbelanjaan yang terkait

5. Data-data yang bersumber dari referensi studi kepustakaan, jurnal, artikel dan

bahan lain dari berbagai website yang mendukung penelitian ini.

C. Definisi Operasional Variabel

Beberapa definisi operasional variable dalam penelitian ini memiliki batasan

sebagai berikut :

a. Nilai tanah

Nilai tanah yang dimaksud adalah nilai tanah yang diukur dalam rupiah,

yaitu rata-rata harga pasar yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona

dengan ukuran m2 .

b. Kepadatan penduduk

Kepadatan penduduk adalah banyaknya penduduk tiap kilometer

persegi, yang diperoleh dari pembagian antara jumlah penduduk kelurahan

hasil regristasi dengan luas wilayah yang bersangkutan.

c. Luas Area

Luas Area yang dimaksud adalah luas wilayah kelurahan dalam hektar

are yang sesuai dengan peraturan pemerintah saat ini.

d. Bangunan pertokoan

Bangunan pertokoan yang dimaksud adalah jumlah unit bangunan

pertokoan yang ada di sekitar pusat perbelanjaan yang ada dalam suatu

kawasan kelurahan.


commit to user

50

e. Bangunan rumah

Bangunan rumah yang dimaksud adalah jumlah unit bangunan rumah

disekitar pusat perbelanjaan yang ada dalam kelurahan tersebut.

D. Metode Analisis Data

Penelitian mengenai analisis pola spasial pusat perbelanjaan dan

pengaruhnya terhadap nilai tanah di Kota Surakarta Tahun 2009, akan

mempergunakan metode analisis spasial dan analisis regresi linear berganda

double log. Analisis yang dilakukan terdiri dari tiga macam yaitu analisis

deskriptif, analisis spasial, dan analisis ekonometrika atau sering disebut sebagai

uji asumsi klasik.

1. Analisis Deskriptif

Analisis data yang digunakan dalam pengolahan skripsi ini dengan

satu variabel dependen dan empat variabel independen maka akan digunakan

analisis regresi. Analisis deskriptif digunakan untuk menganalisis pengaruh

kepadatan penduduk, dan kepadatan tiap jenis bangunan terhadap nilai tanah

di Kota Surakarta.

2. Analisis Spasial

a. Unit Analisis

Untuk mengidentifikasi letak lokasi pusat perbelanjaan pada

tingkat kelurahan di Kota Surakarta dan bagaimana pola penyebarannya.


commit to user

51

b. SIG ( Sistem Informasi Geografis )

Juppenltz dan Tian ( 1996: Bab1 ) dalam Kuncoro, (2001:311)

mendefinisikan bahwa SIG pada dasarnya adalah jenis khusus sistem

informasi, yang memperhatikan representasi dan manipulasi realita

geografi. SIG mentransformasikan data menjadi informasi dengan

mengintegrasikan sejumlah data yang berbeda, menerapkan analisis

fokus, dan menyajikan output dalam rangka mendukung pengambilan

keputusan.

Budiyanto (2003:2) dalam Kuncoro, (2001:311) menyatakan

bahwa basis analisis SIG adalah data spasial dalam bentuk digital yang

diperoleh melalui data satelit atau data lain terdigitasi. SIG merupakan

alat analisis yang bermanfaat untuk : (1) Mengidentifikasi lokasi industri;

(2) Di daerah mana cenderung mengelompok secara spasial.

Kemampuan SIG dalam penyimpanan, analisis, pemetaan dan

membuat model mendorong aplikasi yang luas dalam berbagai disiplin

ilmu, dari teknologi informasi hingga sosial ekonomi maupun analisis

yang berkaitan dengan populasi (Martin,1996:4-5 dalam Kuncoro

2002:59). SIG mengintegrasikan operasi-operasi umum database, seperti

query dan analisa statistik, dengan kemampuan visualisasi dan analisa

yang unik yang dimiliki oleh pemetaan. Kemampuan inilah yang

membedakan SIG dengan Sistem Informasi lainnya yang membuatnya

menjadi berguna untuk berbagai kalangan untuk menjelaskan kejadian,

merencanakan strategi, dan memprediksi apa yang akan terjadi.


commit to user

52

Lanjutan….

Tabel 3.1

Prosedur dan Aktifasi dalam SIG

Prosedur Aktifitas Memperoleh data 1. Pemberian angka pada peta-peta

dan dokumen-dokumen termasuk juga pengkodean data, verifikasi data, dan pengkoreksian kesalahan.

2. Menjelaskan sekumpulan data yang telah ada, khususnya yang berasal dari survey yang dipublikasikan oleh BPS.

3. Menyelenggarakan survey.

Persiapan Pengolahan Data 1. Menginterprestasikan atau mengklasifikasikan data yang dapat dari survey.

2. Menyusun struktur data digital untuk memilih data spasial ruang (berdasarkan objek, jaringan, lapangan)

3. Mentransformasikan atau mengubah menjadi system koordinat biasa/umum

Pengkonstruksikan data dasar atau database

1. Membuat model dari konsep data 2. Menetapkan struktur database 3. Menetapkan prosedur terbaru 4. Mengirim data ke database

Penelitian spasial serta hasil analisanya

1. Pemanggilan data menurut lokasi 2. Pemanggilan data berdasarkan

kelas atau atribut 3. Mencari pola,kelompok, jalur, dan

interaksi 4. Membuat model dan menstimulasi

pada fenomena fisik dan social

Tampilan secara grafik (Visualisasi)

1. Menciptakan peta 2. Menggali data 3. Menciptakan tampilan 3 dimensi 4. Membuat Laporan

Sumber : Disadur dari Jones (1997:7: Bab 3) dalam Kuncoro, (2002:60)


commit to user

53

3. Analisis Regresi

Analisis regresi merupakan salah satu analisis yang bertujuan untuk

mengetahui pengaruh suatu variabel terhadap variabel lain. Dalam analisis

regresi, variabel yang mempengaruhi disebut Independent Variable (variabel

bebas) dan variabel yang dipengaruhi disebut Dependent Variable (variabel

terikat). Tujuan utamanya adalah mengestimasi fungsi regresi populasi

berdasarkan fungsi regresi sampel (Kuncoro,2001:93). Model yang digunakan

adalah :

LNTi = β0 + β1 LLA +β2 LPDD + β3 LRMH +β4 LTK + ei………………(3.1)

Dimana :

LNTi : Nilai tanah dalam rupiah (dalam bentuk Log )

LLA : Luas Area pada tiap kelurahan dalam Ha (dalam bentuk Log)

LPDD : Kepadatan penduduk dalam kilometer persegi (dalam bentuk Log)

LRMH : Jumlah bangunan rumah dalam unit (dalam bentuk Log)

LTK : Jumlah bangunan toko dalam unit (dalam bentuk Log)

ei : Faktor pengganggu

Setelah hasil estimasi dari persamaan regresi di atas diperoleh, tahap

berikutnya adalah pengujian terhadap hasil estimasi regresi linear, dimana uji

tersebut meliputi dua bagian, yaitu uji statistik dan ekonometrika (uji asumsi

klasik). Setidaknya hal ini dapat diukur dari nilai koefisien determinasi, nilai

statistik F, dan nilai statistik t.

Perhitungan statistik disebut signifikan secara statistik apabila nilai uji

statistiknya berada di daerah kritis (daerah dimana Ho ditolak). Sebaliknya


commit to user

54

perhitungan statistik disebut tidak signifikan bila nilai uji statistiknya berada

dalam daerah dimana Ho diterima.

a. Uji Asumsi Klasik

1) Uji Multikolinearitas

Multikolinearitas merupakan suatu keadaan dimana terdapatnya

lebih dari satu hubungan linear pasti di antara beberapa atau semua

variabel independen dari model regresi (Gujarati, 2003 : 345). Salah satu

asumsi model klasik yang menjelaskan ada tidaknya hubungan antara

beberapa atau semua variabel dalam model regresi. Jika dalam model

terdapat multikolinearitas maka model tersebut memiliki kesalahan

standar yang besar sehingga koefisien tidak dapat ditaksir dengan

ketepatan tinggi. Untuk menguji bermasalah atau tidaknya

multikolinearitas, yaitu membandingkan nilai R2 dengan nilai R2a.

apabila nilai R2 < R2a , berarti tidak terjadi gejala multikolinearitas, dan

sebaliknya.

2) Uji Heteroskedastisitas

Heteroskedastisitas terjadi jika gangguan muncul dalam fungsi

regresi yang mempunyai variabel yang tidak sama, sehingga penaksir

OLS tidak efisien. Salah satu cara yang dilakukan untuk mengetahui ada

tidaknya heteroskedastisitas adalah dengan menggunakan uji white.

Dalam uji white ditawarkan dua jenis pengujian, yaitu: White

Heteroscedasticity (no cross term) dan White Heteroscedasticity (cross

term). Untuk penelitian ini digunakan pengujian White


commit to user

55

Heteroscedasticity (no cross term) disebabkan banyak menggunakan

variabel bebas. Jika nilai probabilitas dari semua variabel lebih besar

nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut tidak terdapat

masalah heteroskedastisitas. Sebaliknya, Jika nilai probabilitas dari

semua variabel kurang atau lebih kecil dari nilai taraf signifikansi 5%,

maka pada model tersebut terdapat masalah heteroskedastisitas.

3 ). Uji Autokorelasi

Autokorelasi dapat didefinisikan sebagai adanya korelasi antar

unsur-unsur variabel pengganggu sehingga penaksir tidak lagi efisien

baik dalam sampel kecil ataupun sampel besar. Dalam penelitian ini

untuk mendeteksi ada tidaknya masalah autokorelasi akan digunakan uji

Breusch Godfrey terhadap residu dari hasil model tersebut. Jika nilai

probabilitas dari semua variabel lebih besar nilai taraf signifikansi 5%,

maka pada model tersebut tidak terdapat masalah autokorelasi.

Sebaliknya, Jika nilai probabilitas dari semua variabel kurang atau lebih

kecil dari nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut terdapat

masalah autokorelasi.

b. Uji Statistik

1) Uji t

Uji t adalah pengujian koefisien regresi secara individual. Pada

dasarnya uji ini untuk mengetahui seberapa jauh pengaruh masing-

masing variabel independen dalam mempengaruhi perubahan variabel


commit to user

56

dependen, dengan beranggapan variabel independen lain tetap atau

konstan. Langkah-langkah pengujiannya adalah sebagai berikut:

(1) Menentukan Hipotesisnya

a) Ho : β1 = 0

Artinya suatu parameter (β1) sama dengan nol atau variabel

independen tersebut bukan merupakan penjelas yang signifikan terh

hadap variabel dependen.

b) Ha : β1 = 0

Artinya suatu parameter (β1) tidak sama dengan nol variabel

independen tersebut merupakan penjelas yang signifikan terhadap

variabel dependen.

(2) Melakukan penghitungan nilai t sebagai berikut:

- Nilai t tabel = tα/2; N - K ................................................ (3.3)

Keterangan:

a = Derajat signifikansi

N = Jumlah sampel (banyaknya observasi)

K = Banyaknya parameter

- Nilai thitung = β 1 Se (β 1)

Keterangan:

β1 = Koefisien regresi

Se (β 1) = Standard error koefisien regresi


commit to user

57

(3) Kriteria Pengujian

Gambar 3.1 Daerah Kritis Uji T

Sumber : Djarwanto (1994: 269)

(4) Kesimpulan

a). Apabila nilai –t tabel < t hitung < t tabel, maka Ho diterima.

Artinya variabel independen tidak berpengaruh terhadap

variabel dependen secara signifikan.

b). Apabila nilai t hitung > t tabel atau t hitung < - t tabel, maka Ho

ditolak. Artinya variabel independen mampu mempengaruhi

variabel dependen secara signifikan.

2) Uji F

Uji F (Overall Test) dilakukan untuk menunjukan apakah semua

variabel independen yang dimasukkan dalam model mempunyai

pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen. Dengan

derajat keyakinan 95% (α = 5%), derajat kebebasan pembilang

(numerator) adalah k-1 dan penyebut (denumerator) adalah n-k.

Langkah-langkah pengujian adalah sebagai berikut:


commit to user

58

(1) Menentukan Hipotesis

a). Ho : β1 = β2 = β3 = β4 = 0

Artinya semua parameter sama dengan nol atau semua variabel

independen tersebut bukan merupakan penjelas yangsignifikan

terhadap variabel dependen.

b). Ha : β1 ≠ β2 ≠ β3 ≠ β4 ≠ 0

Artinya semua parameter tidak sama dengan nol atau semua

variabel independen tersebut merupakan penjelas yang signifikan

terhadap variabel dependen.

(2) Melakukan penghitungan nilai F sebagai berikut:

a). Nilai F tabel = Fα ; K-1;N-K ........................................... (3.4)

Keterangan:

N = Jumlah sampel/data


b). Nilai F hitung = R2/(K-1) …................................ (3.5)

( 1-R2 ). ( N-K )

Keterangan:

R = Koefisien regresi

N = Jumlah sampel/data



commit to user

59

(3) Kriteria Pengujian

Gambar 3.2 Daerah Kritis Uji F Sumber : Djarwanto (1994: 236)

(4) Kesimpulan

a) Apabila nilai F hitung < F tabel, maka Ho diterima. Artinya

variabel independen secara bersama-sama tidak berpengaruh

terhadap variabel dependen secara signifikan.

b) Apabila nilai F hitung > F tabel, maka Ho ditolak. Artinya

variabel independen secara bersama-sama mampu

mempengaruhi variabel dependen secara signifikan.

3) Koefisien Determinasi (R²)

R2 merupakan koefisien determinasi yang digunakan untuk

mengetahui prosentase variasi variabel dependen dapat dijelaskan oleh

variasi variabel independen. Ini bertujuan untuk mengetahui tingkat

ketepatan yang paling baik dalam analisis regresi, yang ditunjukkan oleh

besarnya koefisien determinasi R2 adjusted antara nol dan satu. Koefisien

determinasi nol berarti variabel independen bila mendekati satu berarti

variabel independen semakin berpengaruh terhadap variabel dependen.


commit to user

60

BAB IV

ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Kota Surakarta

1. Profil Wilayah

Keraton, batik dan Pasar Klewer adalah tiga hal yang menjadi simbol

identitas Kota Surakarta. Eksistensi Keraton Kasunanan Kota Surakarta

Hadiningrat dan Pura Mangkunegaran (sejak 1745) menjadikan Kota

Surakarta sebagai poros, sejarah, seni dan budaya yang memiliki nilai jual.

Nilai jual ini termanifestasi melalui bangunan-bangunan kuno, tradisi yang

terpelihara, dan karya seni yang menakjubkan. Tatanan sosial penduduk

setempat yang tak lepas dari sentuhan-sentuhan kultural dan spasial keraton

semakin menambah daya tarik. Salah satu tradisi yang berlangsung turun

temurun dan semakin mengangkat nama daerah ini adalah membatik. Seni

dan pembatikan menjadikan daerah ini pusat batik di Indonesia. Pariwisata

dan perdagangan ibarat dua sisi mata uang, dimana keduanya saling

mendukung dalam meningkatkan sektor ekonomi.

Tabel 4.1

LUAS WILAYAH KOTA SURAKARTA

NO Kecamatan Luas (Km2) 1 Laweyan 8,64 2 Serengan 319,40 3 Pasar Kliwon 4,815 4 Jebres 12,58 5 Banjarsari 14,81

TOTAL 360,245 Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, 2009


commit to user

61

2. Orientasi Wilayah

Secara geografis wilayah Kota Surakarta berada antara 110º45’15”-

110º45’35” BT dan 7º36’00”- 7º56’00”LS dengan luas wilayah 44,04 Km²

dengan batas- batas sebagai berikut :

§ Batas Utara : Kabupaten Karanganyar dan Kabupaten Boyolali

§ Batas Selatan : Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar

§ Batas Timur : Kabupaten Sukoharjo

§ Batas Barat : Kabupaten Sukoharjo dan Kabupaten Karanganyar

Kota Surakarta terdiri dari 5 kecamatan seluas keseluruhan 44,04 km2

dengan jumlah penduduk sesuai sensus tahun 2000 sejumlah 490.214 jiwa.

Kecamatan yang mempunyai luas wilayah paling besar yaitu Kecamatan

Banjarsari (14,81 km2) sedangkan kecamatan yang mempunyai luas paling

kecil yaitu Kecamatan Serengan. Wilayah kecamatan dengan tingkat

kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Pasar Kliwon (915.418

jiwa/km2) dan terendah terdapat pada Kecamatan Laweyan (10.127

jiwa/km2). Secara umum Kota Surakarta merupakan dataran rendah dan

berada antara pertemuan kali/sungai-sungai Pepe, Jenes dengan Bengawan

Surakarta, yang mempunyai ketinggian ±92 dari permukaan air laut.

3. Kondisi Perekonomian Daerah

Pariwisata dan perdagangan merupakan dua sektor yang berpengaruh

besar pada pertumbuhan perekonomian di Kota Surakarta. Sektor pariwisata

tidak akan ada artinya jika tidak didukung oleh sektor perdagangan.

Keberadaan Pasar Klewer dan pasar-pasar tradisional lain yang selalu


commit to user

62

memberikan konstribusi retrebusi kedua terbesar setelah pajak penerangan

jalan. Berbeda dengan sektor perdagangan, sektor pertanian tidak bisa

berbicara banyak. Kebutuhan sektor ini harus bergantung pada daerah lain di

sekitarnya, yakni Boyolali, Karanganyar, Sukoharjo, Sragen, Wonogiri, dan

Klaten. Hal ini dikarenakan keterbatasan lahan yang ada.

4. Transportasi

Kota Surakarta terletak di pertemuan antara jalur selatan Jawa dan

jalur Semarang-Madiun, yang menjadikan posisinya yang strategis sebagai

kota transit. Jalur kereta api dari jalur utara dan jalur selatan Jawa juga

terhubung di kota ini (www.surakarta.go.id).

5. Layanan Publik

Kota Surakarta memiliki beberapa rumah sakit bersejarah antara lain

RS Kadipolo dan Rumah Sakit Panti Kosala (Kandang Sapi). Sementara

rumah sakit lain dengan fasilitas UGD 24 jam antara lain RS Kasih Ibu,

RSUD Moewardi, RS Panti Waluyo, RS Brayat Minulyo, dan RS Dr. Oen

Solo Baru. Kota Surakarta juga memiliki beberapa taman, antara lain Taman

Balekambang, Taman Tirtonadi, Taman Sekartaji, Taman Sriwedari, yang

juga merangkap sebagai tempat hiburan, tempat pagelaran musik dangdut dan

wayang orang (di GWO Sriwedari). Tempat hiburan umum lainnya adalah

Kebun Binatang Jurug (Taman Satwataru Jurug), yaitu salah satu dari kebun

binatang terbesar dan tertua di Indonesia. Kode area untuk Kota Surakarta

adalah 271. Telepon umum koin/kartu jarang dijumpai, sebagai gantinya,

beberapa wartel tersebar di berbagai sudut kota. Selain itu mereka juga


commit to user

63

biasanya menjual pulsa prabayar. Warnet juga banyak dijumpai di berbagai

tempat, sedangkan beberapa tempat sudah mulai menyediakan fasilitas Wi-Fi

untuk para pengunjungnya.

B. Karateristik Kota Surakarta

1. Pariwisata

Kota Surakarta juga dikenal sebagai daerah tujuan wisata yang biasa

didatangi oleh wisatawan dari kota-kota besar. Selain menyungguhkan

pemandangan kota dan kraton Kasunanan, juga memberikan wisata-wisata

alam disekitarnya antara lain antara Tawangmangu (berada di timur Kota

Surakarta, di Karanganyar), kawasan wisata Selo (berada di barat Kota

Surakarta, di Boyolali), agrowisata kebun teh Kemuning, Air Terjun Jumog,

Grojogan Sewu, dan lain-lain. Selain itu di Kabupaten Karanganyar, tepatnya

di lereng Gunung Lawu, terdapat beberapa candi peninggalan kebudayaan

Hindu-Buddha, seperti Candi Sukuh, Candi Cetho, Candi Monyet, dll. Selain

itu tidak jauh dari Kota Surakarta juga dapat ditemui Candi Borobudur, Candi

Prambanan, Candi Ratu Boko, Candi Kalasan, dan di Yogyakarta terdapat

Candi Sambisari, Candi Kalasan, dan Candi Sari.

2. Perayaan Budaya

Keraton Surakarta, setiap tahunnya pada tanggal-tanggal tertentu,

mengadakan berbagai macam perayaan yang menarik. Perayaan tersebut

pelaksanaannya berdasarkan pada penanggalan Jawa. Perayaan-perayaan

tersebut antara lain: Kirab Pusaka 1 Suro, Sekaten, Grebeg Sudiro, Grebeg


commit to user

64

Mulud, Tinggalan Dalem Jumenengan, Grebeg Pasa, Syawalan, Grebeg

Besar, dan Surakarta Batik Carnival.

3. Batik Solo

Batik adalah kain dengan corak tertentu yang dihasilkan dari bahan

malam (wax) yang dituliskan di kain tersebut, meskipun kini sudah banyak

kain batik yang dibuat dengan proses cetak. Kota Surakarta memiliki banyak

corak batik khas, seperti Sidomukti dan Sidoluruh Beberapa usaha batik

terkenal adalah Batik Keris dan Batik Danarhadi. Pusat perdagangan batik di

kota ini berada di Pasar Klewer.

4. Wisata Kuliner

Kota Surakarta terkenal dengan banyaknya jajanan kuliner tradisional.

Beberapa makanan khas Kota Surakarta antara lain: nasi liwet, nasi timlo,

nasi gudeg (sedikit berbeda dengan gudeg Yogyakarta), cabuk rambak, selat

Surakarta, srabi Surakarta, intip, tengkleng, bakpia Balong, roti mandarin

toko kue Orion, wedang asle yaitu minuman hangat dengan nasi ketan, Ayam

Goreng Wong Surakarta, bakso Surakarta, dan lain-lain.

C. Gambaran Umum Pusat Perbelanjaan

Dunia perdagangan berkembang sangat pesat di zaman modern ini. Belanja

merupakan aktifitas penting, orang mengharapkan daya tarik, pesona, dan hiburan

di dalam kegiatan memilih dan membeli yang baik. Aktivitas belanja sudah

mengalami pergeseran fungsi, dahulu orang belanja hanya untuk kepentingan

mencari dan membeli kebutuhan hidup, sekarang belanja berfungsi di samping

untuk pemenuhan kebutuhan sehari-hari, juga untuk mencari pengalaman emosi,


commit to user

65

berupa hiburan, daya tarik, dan pesona. Dengan kemajuan peradaban manusia,

fungsi toko bagi konsumen tidak hanya tempat memperoleh barang kebutuhan,

akan tetapi berbelanja juga merupakan moment penting untuk mencari pengalamn

emosi, hiburan, daya tarik, dan pesona.

Shopping centre, Plaza, dan mall merupakan tipe baru pusat perdagangan

yang secara sepintas dapat membedakan dengan tempat umum lain yakni: sebagai

kumpulan toko. Kelebihan yang dimiliki pusat-pusat belanja itu pada

perkembanganya sangat marak. Kelengkapan fasilitas dan jenis toko serta gaya

toko yang dilengkapi elemen interior yang menarik menjanjikan pada pengunjung

dapat berbelanja sambil berekreasi. Kelengkapan yang demikian dengan mudah

menarik pengunjung dalam jumlah banyak, meskipun beberapa orang yang datang

tidak bermaksud belanja. Hal itu membuat keuntungan yang lebih untuk toko-toko

di dalam shopping centre atau mall. Saat ini banyak developer (pengembang)

yang membangun pusat perbelanjaan ataupun retail. Kondisi demikian semakin

membuat persaingan antara pusat perbelanjaan di Indonesia khususnya di kota-

kota besar semakin ketat .

Kota Surakarta sebagai salah satu kota di Indonesia yang terus berkembang,

adalah salah satu dari sekian kota tempat banyak warga menggantungkan harapan.

Keinginan untuk bertempat tinggal, tempat menuntut ilmu terlebih untuk

berbisnis. Dalam proses pembangunan, Kota Surakarta banyak membangun

bangunan baru baik pertokoan, perumahan, maupun fasilitas pendidikan dimana

ketiganya dikuasai oleh para pengembang yang membuat Kota Surakarta semakin

padat oleh bangunan besar luas dan tinggi. Pada awal tahun 2002 banyak


commit to user

66

bermunculan kembali pertokoan dan pusat perbelanjaan yang kembali

menyemarakkan kondisi perekonomian di Kota Surakarta, seperti Matahari

Departement Store (Singosaren dan Sritex), Solo Grand Mall dan Solo Square

(SS). Kota Surakarta saat ini dalam proses pertumbuhan yang pesat, hal ini dapat

dilihat dari perkembangan-perkembangan fisik kota yang terus terjadi.

Beberapa pusat perbelanjaan modern yang berkembang di Kota Surakarta

dan menjadi objek penelitian ini diantaranya adalah:

1. Solo Grand Mall

Solo Grand Mall yang dibangun diatas lahan seluas 12.080 m2,

merupakan bangunan "pusat perdagangan" yang bernuansa "Mall", dimana

bangunan komersial ini terdiri atas 7 lantai dengan total luasannya 63.000 m2.

Pengertian TRADE CENTER disini lebih merupakan PUSAT

PERDAGANGAN dimana Management Solo Grand Mall menyediakan

kurang lebih 500 ruang usaha untuk berbagai macam kegiatan bisnis.

Sedangkan pengertian BERNUANSA MALL tidak lain adalah melengkapi

fasilitas bangunan layaknya sebuah Mall, standar bangunan dan nuansa

bangunan yang kurang lebih sama dengan sebuah Mall, serta pengelolaan

secara professional yang layaknya diterapkan pada bangunan Mall.

Konsep yang melatarbelakangi fungsi bangunan adalah : One Stop

Family Entertainment and Recreation, dimana Solo Grand Mall

menyediakan pelayanan bagi para pengunjung yang ingin berbelanja berbagai

macam kebutuhan dengan aneka variasinya tanpa memakan banyak waktu


commit to user

67

dan lebih efisiensi biaya karena para pengunjung tidak perlu berpindah lokasi.

Dengan kata lain segala kebutuhan tersedia di Solo Grand Mall.

Solo Grand Mall memberikan fasilitas pendukung untuk meningkatkan

kepuasan pengunjung yang terdiri atas lift, escalator, travelator, tangga

darurat, alarm, kamera CCTV, fire detector, sprinkler, AC central, telephone,

security, parkir yang luas, toilet, air bersih, listrik, musholla dan Food Court

dengan layanan WIFI-Free Hotspot.

Parkir merupakan masalah yang seringkali kita jumpai disebagian besar

pusat-pusat perbelanjaan karena kapasitas ruang parkirnya tidak memadai.

Tentu saja hal ini sangatlah mengganggu kenyamanan pengunjung maupun

lalu lintas disekitarnya. Menyadari bahwa parkir merupakan salah satu

penentu kenyamanan dan daya tarik sebuah bangunan komersial, maka Solo

Grand Mall telah menyediakan areal parkir yang cukup luas, kapasitas parkir

kendaraan sebanyak : 850 lot (Roda empat parkir rapi/dorong) dan 1.500 lot

(Roda dua).

Solo Grand Mall menyediakan berbagai pilihan ruang usaha, baik

berupa kios dengan berbagai macam ukuran. Total kios adalah 517 unit

dengan berbagai luasan 27.470 m2. Dengan fasilitas keamanan 24 jam,

Cleaning Service, listrik, air bersih, AC Central, akan mendukung

kenyamanan dan kemajuan usaha.

2. Solo Square ( SS )

Solo Squre (SS) merupakan mall kedua yang berdiri di Kota Surakarta

setelah Solo Grand Mall (SGM). Pusat perdagangan (trade center) yang


commit to user

68

bernuansa mall ini terdiri atas 4 lantai. Pengertian trade center disini lebih

merupakan pusat perdagangan dimana Management Solo Square

menyediakan ruang usaha untuk berbagai macam kegiatan bisnis. Sedangkan

pengertian bernuansa mall tidak lain adalah kelengkapan fasilitas bangunan

layaknya sebuah mall, standar bangunan dan nuansa bangunan yang kurang

lebih sama dengan sebuah mall, serta pengelolaan secara professional yang

layaknya diterapkan pada bangunan mall.

Konsep yang melatarbelakangi fungsi bangunan tersebut diatas adalah :

the life style center dimana Solo Square menyediakan pelayanan yang

dilengkapi dengan fasilitas hiburan serta rekreasi keluarga bagi para

pengunjung seperti shoping center, food court, restaurant, grand atrium,

book store, cafe, kios perimeter, kid’s club, cyber game dan fasilitas hiburan

lainya. Sehingga pengunjung yang ingin berbelanja berbagai macam

kebutuhan dengan aneka variasinya tanpa memakan banyak waktu dan lebih

efisiensi biaya karena para pengunjung tidak perlu berpindah lokasi. Dengan

kata lain segala kebutuhan tersedia di Solo Square. Memiliki letak yang

strategis sebagai pusat perbelanjaan dan bisniskarena letaknya di jantung

Kota Surakarta, tepatnya di jalan A. Yani, Surakarta. Kedekatan dan

kemudahan akses ini sangat mendukung keberadaan mall sendiri, sehingga

diharapkan warga Surakarta tidak mengalami kesulitan transportasi.

Wujud kepekaan pengembang terhadap lingkungan sekitar adalah

penempatan bangunan yang sesuai pada tempatnya, yaitu tidak berada tepat di

jantung Kota Surakarta, seperti penempatan Solo Grand mall. Selain hal


commit to user

69

tersebut, lahan parkir yang luas pada sekitar bangunan memberikan akses

yang baik untuk pengunjung. Solo Square dibangun dengan konsep "The Life

style Center", yaitu mall dimana prestise konsumenya perihal aktivitas

belanja diwujudkan dalam bentuk bangunan dengan konsep modern. Merujuk

hal tersebut, dapatlah dipastikan bahwa orientasi pasar yang dituju adalah

golongan menengah ke atas. Berbeda dengan toko-toko lainya, penampilan

desain Solo Square dapat dihadirkan secara khusus, karena menampilkan

kesan gaya perorangan atau gaya khusus pada setiap departemen. Hal lain

dapat dilihat dari komoditas barang yang dijual, merupakan barang yang

bermerk.

Kebutuhan manusia akan ruang tidak lagi hanya sekedar pemenuhan

sesaat saja, tetapi sudah mengarah pada tujuan yang lebih dari sekedar fungsi

tempat bernaung atau berlindung dari pengaruh cuaca. Ruang mempunyai

peran yang lebih berarti kepada manusia, sebagai tempat melakukan

kewajiban-kewajiban hidup, sebagai pernyataan kekuasaan, status atau hal-

hal yang bersifat pribadi, menampilkan dan mendukung keyakinan

kosmologis, menyampaikan informasi, membantu menetapkan identitas

pribadi atau kelompok serta mengkiaskan sistem-sistem nilai melalui proses

interaksi antar individu yang terjadi di dalam ruang. Dalam proses manusia

sebagai makhluk sosial tedapat lingkaran-lingkaran yang membatasinya

sehingga membentuk rasa ruang yang berbeda dari tiap individu yang sedang

berinteraksi.


commit to user

70

3. Singosaren Plaza

Awalnya, di tempat ini hanya terdapat pasar tradisional yang dikenal

dengan Pasar Singosaren. Seiring perkembangannya, tempat ini menjadikan

perpaduan antara pasar tradisional dan modern. Dikatakan demikian karena

meskipun dibangun Plaza Singosaren yang di dalamnya terdapat supermarket,

gedung bioskop, pusat penjualan telepon seluler, kebutuhan sandang dan lain-

lain, namun pasar tradisional yang menjual kebutuhan pangan itu masih ada

di sisi lain dalam Plaza Singosaren ini

4. Pusat Grosir Solo ( PGS )

Pusat Grosir Solo (PGS) adalah pusat belanja yang terletak di pusat

Kota Surakarta, yaitu di daerah Gladag. Pedagang-pedagang di PGS melayani

pembelian baik secara grosir maupun eceran untuk aneka produk sandang,

terutama batik di Kota Surakarta. PGS merupakan salah satu pusat

perbelanjaan batik cukup besar dan lengkap di Kota Surakarta. Kota

Surakarta selain kota budaya juga disebut sebagai kota industri dan

perdagangan. Ini dilihat dari sejarah Kota Surakarta sejak dari jaman kerajaan

sampai sekarang. PGS mempunyai konsep sebagai pusat perdagangan yang

menjadi ikon Kota Surakarta, merupakan pasar yang dikemas dengan design

minimalis dan dikelola oleh manajemen yang telah berpengalaman. Kini PGS

merupakan pusat perdagangan batik terbesar dan terlengkap di Kota Surakarta

dan Jawa tengah.


commit to user

71

Fasilitas-fasilitas yang tersedia di Pusat Grosir Solo antara lain: toilet

tiap lantai, parkir tiap lantai, keamanan, kebersihan, area bongkar muat

barang, pusat makanan, genset, dan pusat informasi

Pusat Grosir Solo telah berhasil menjadi pusat belanja bagi produk-

produk tekstil dan pakaian jadi terutama produk-produk batik bagi

masyarakat Kota Surakarta dan kota-kota lainnya di tanah air. Kenyamanan

berbelanja yang diberikan kepada para pengunjung merupakan nilai positif

untuk terus meningkatkan penjualan bagi tenant-tenant yang telah bergabung

didalamnya.

Kenyamanan ini dihadirkan dari penyediaan fasilitas-fasilitas gedung

yang lengkap untuk membantu dan memberikan kenyamanan bagi

pengunjung. Paduan area belanja dengan area pariwisata yaitu komplek

Kraton Kasunanan Surakarta dan Kraton Mangkunegaran Surakarta, berhasil

mendatangkan pengunjung dengan tingkat konsumsi yang tinggi, terutama

pakaian batik yang biasa mereka beli dalam jumlah banyak sebagai buah

tangan.

Pencitraan ini sudah tertanam kuat dalam benak masyarakat bahwa PGS

merupakan pasar modern dengan fasilitas yang sangat lengkap. Pencitraan ini

juga yang berhasil meningkatkan perputaran uang di PGS yang bisa mencapai

8 miliar per hari dan meningkat 2 kali lipat di hari libur. Di dukung dengan

lokasi yang stategis dan management yang profesional, maka PGS merupakan

jaminan investasi yang akan selalu meningkat secara signifikan.


commit to user

72

5. Beteng Trade Center ( BTC )

Beteng Trade Center (BTC) adalah pusat belanja yang terletak di pusat

Kota Surakarta, yaitu di daerah Gladag. Pedagang-pedagang di BTC melayani

pembelian baik secara grosir maupun eceran untuk aneka produk sandang,

terutama batik di Kota Surakarta. BTC merupakan pasar modern yang secara

spesifik menjual barang barang seperti sepatu, tas, dompet dan kain. Hal yang

menarik dari tempat ini adalah pada seni tawar-menawar antara penjual dan

pembeli, semakin mahir anda menawar semakin murah dan banyak barang

yang dapat dibeli.

D. Hasil dan Analisis Data

1. Hasil Analisis Spasial

Analisis spasial digunakan untuk mengidentifikasi letak lokasi pusat

perbelanjaan pada tingkat kelurahan di Kota Surakarta dan bagaimana pola

penyebarannya terhadap nilai tanah menggunakan Sistem Informasi

Geografis (SIG) dengan perangkat lunak Arch Map.

Tahap penyusunan dan penggunaan SIG meliputi perolehan data,

pemrosesan data awal, membangun data base, pencarian, dan analisis spasial,

serta penampilan dan interpretasi secara grafik. Peta dasar yang digunakan

adalah peta Kota Surakarta yang bersumber dari Peta Rupa Bumi Indonesia

dan Citra Google Earth 2009.

Pembuatan peta digital dimulai dengan melakukan scanning terhadap

peta dasar dan registrasi peta hasil scan ke perangkat lunak. Selanjutnya

digitasi on screen dilakukan disetiap objek, sehingga dapat diidentifikasi


commit to user

73

lokasi letak pusat perbelanjaan dan bagaimana pola persebaran pusat

perbelanjaan di Kota Surakarta.

Gambar 4.1 Pola Persebaran Pusat Perbelanjaan

Sumber : ArcMap

Hasil layout peta tersebut dapat dilihat lokasi pusat perbelanjaan dalam

membentuk klusterisasi. Pusat perbelanjaan cenderung mengelompok di pusat

kota. Salah satu faktor naiknya harga tanah adalah dekat dengan pusat

kegiatan ekonomi, termasuk dekat dengan pusat perbelanjaan. Harga tanah di

kelurahan sekitar pusat perbelanjaan sangat tinggi, yaitu 2-4 juta per m2. Kota

Surakarta mengalami perkembangan dalam pendirian toko modern atau pusat

perbelanjaan modern, hal ini adalah perencanaan Pemkot Surakarta dalam


commit to user

74

mengembangkan kota menjadi lebih produktif dan memiliki aktivitas

ekonomi yang tinggi hingga dapat menunjang pertumbuhan ekonomi kota.

Perencanaan kota yang telah berjalan dalam mendukung berdirinya

pusat perbelanjaan maupun tempat penting lainnya maka tercipta fasilitas

publik yang baik, yaitu city walk yang terbentang dari Purwosari hingga

Gladak. City walk ini dapat memberi kenyamanan bagi pejalan kaki untuk

berjalan dari satu unit ke unit yang lainnnya tanpa khawatir adanya banyak

kendaraan yang melintas.

Pola karakteristik pusat perbelanjaan di Kota Surakarta, diketahui

setelah melakukan pengolahan data dengan SIG, yaitu :

a. Solo Square Mall yang beralamat di Jl. A. Yani Laweyan, Surakarta.

Daerah di sekitarnya memiliki luas lebih dari 64 hektar are dengan nilai

tanah Rp.1.800.000-3.150.000. Di sekitar daerah Solo Square tingkat

kepadatan penduduk berkisar 7.778 -15.241 jiwa/km2. Kondisi

Perumahan di daerah Solo Square sangat padat, hampir mencapai 3000

unit. Pertokoan di daerah Solo Square berkisar 196 - 257 unit pertokoan.

b. Solo Grand Mall atau dikenal dengan sebutan SGM, daerah di sekitarnya

memiliki luas lebih dari 50 Ha dengan nilai tanah Rp. 1.000.000-

3.000.000. Di sekitar daerah Solo Grand Mall tingkat kepadatan

penduduk 9.624-19.038 jiwa/ km2. Kondisi Perumahan yaitu dari 790 –

2.668 unit. Pertokoan di daerah Solo Grand Mall mencapai 250 unit

pertokoan.


commit to user

75

c. Nilai tanah di sekitar Singosaren Plaza berkisar lebih dari 2-4 juta

sehingga pada posisi nilai tanah paling mahal, Di daerah singosaren plaza

merupakan daerah yang paling jarang penduduknya jika dibandingkan

dengan daerah lain. Di daerah Singosaren Plaza juga tidak padat

perumahan. Namun, pertokoan di daerah Singosaren Plaza sangat padat

lebih dari 400 unit bahkan pada kelurahan Gajahan mencapai 2.452 unit

pertokoan.

d. Nilai tanah disekitar Beteng Trade Center bekisar 2-3 juta rupiah,

penduduk daerah sekitar berkisar 8.000-25.000 jiwa/km2. Beteng Trade

Centre padat akan perumahan. Di daerah Beteng Trade Centre juga padat

pertokoan.

e. Nilai tanah disekitar Pusat Grosir Solo yaitu bekisar 2-3 juta rupiah,

penduduk daerah sekitar berkisar 8.000-25.000 jiwa/km2. Di daerah

sekitar Pusat Grosir Solo padat akan perumahan. Di sekitar PUsat Grosir

Solo juga padat pertokoan.

2. Hasil Analisis Regresi

Analisis regresi merupakan salah satu analisis yang bertujuan untuk

mengetahui pengaruh suatu variabel terhadap variabel lain. Data dalam

penelitian menggunakan data cross section. Data yang digunakan tersebut

diperoleh dari Badan Pusat Statistik Kota Surakarta, wawancara dengan

penduduk setempat, dan agen property. Seluruh data yang digunakan diolah

dan dianalisis menggunakan program E-views versi 3.0 . Adapun variabel

yang akan dianalisis dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:


commit to user

76

Tabel 4.2 Data Harga Tanah, Luas Area, Kepadatan Penduduk,

Jumlah Rumah, dan Jumlah Toko Per Kelurahan Tahun 2009

Kelurahan Luas (Ha)

Kepadatan Penduduk

Jumlah Rumah (Unit)

Jumlah Toko (Unit)

Harga Tanah/m2

Pajang 155,00 15.650 5.252 525 1.800.000 Laweyan 24,83 10.298 454 110 1.350.000 Bumi 37,30 19.038 1.261 105 1.530.000 Panularan 54,40 17.785 2.668 215 1.080.000 Sriwedari 51,30 9.624 790 175 2.700.000 Penumping 50,33 11.249 1.009 268 2.520.000 Purwosari 84,40 15.241 2.141 245 3.150.000 Sondakan 78,50 15.210 2.205 257 2.700.000 Kerten 92,10 12.801 2.141 212 1.800.000 Jajar 105,50 9.134 2.763 198 1.935.000 Karangasem 130,00 7.778 1.832 196 1.800.000 Joyosuran 54,00 21.313 2.474 449 1.080.000 Semanggi 166,82 20.082 6.809 858 3.150.000 Pasar Kliwon 36,00 19.978 1.236 176 3.150.000 Baluwarti 40,70 17.337 1.342 74 450.000 Gajahan 33,90 15.446 1.350 2.452 3.600.000 Kauman 19,20 18.151 692 283 3.330.000 Kampung Baru 30,60 12.075 651 191 2.430.000 Kedung Lumbu 55,10 8.746 1.551 142 2.385.000 Sangkrah 45,20 25.551 3.132 274 360.000 Joyotakan 45,90 191,37 980 232 900.000 Danukusuman 50,80 230,09 1.404 428 1.080.000 Serengan 64,00 199,40 1.405 271 4.050.000 Tipes 64,00 212,48 1.507 260 1.620.000 Kratonan 32,40 191,14 969 188 2.700.000 Jayengan 29,30 196,72 852 237 2.250.000 Kemlayan 33,00 147,75 876 415 2.475.000

Sumber: BPS Surakarta, Hasil wawancara ,dan Agen properti data diolah.


commit to user

77

Model yang digunakan dalam estimasi ini adalah:

LNTi = β0 + β1 LLA +β2 LPDD + β3 LRMH +β4 LTK + ei……………… (4.1)

Dimana :

LNTi : Nilai tanah dalam rupiah (dalam bentuk Log )

LLA : Luas Area pada tiap kelurahan dalam Ha (dalam bentuk Log)

LPDD : Kepadatan penduduk dalam kilometer persegi (dalam bentuk Log)

LRMH : Jumlah bangunan rumah dalam unit (dalam bentuk Log)

LTK : Jumlah bangunan toko dalam unit (dalam bentuk Log)

ei : Faktor pengganggu

Hasil pengolahan data dilakukan dengan menggunakan program Eviews

3.0 dengan model regresi log-linear dengan tampilan data pengolahan data

sebagai berikut:

Tabel 4.3 Estimasi Data dengan Model Regresi Linear dengan Metode Kuadrat

Terkecil (OLS)

Dependent Variable : LNTi Method : Least Squares Date : 06/25/11 Time : 02:59 Sample : 1 27 Included observations : 27

Variable Coefficient Std.Error t-Statistic Prob. C 15.29321 1.333069 11.47218 0.0000 LLA 0.809216 0.345934 2.339223 0.0288 LPDD 0.041189 0.058446 0.704734 0.4884 LRMH -0.962029 0.337543 -2.850096 0.0093 LTK 0.471655 0.170051 2.773604 0.0111 R-squared 0.346089 Mean Dependent Var 14.43180 Adjusted R-squared 0.227196 S.D. dependent var 0.596846 S.E. of regression 0.524683 Akaike info criterion 1.713532 Sum squared residu 6.056438 Schwarz criterion 1.953502 Log likelihood -18.13269 F-statistic 2.910925 Durbin-Watson stat 1.956108 Prob (F-statistic) 0.044935

Sumber : Eviews 3.0, data diolah


commit to user

78

Hasil estimasi menggunakan Eviews 3, adalah:

LNTi = 15,29321 + 0,809216 LLA + 0,041189 LPDD - 0,962029 LRMH + 0,471655 LTK +

Se = (1,333069) (0,345934) (0,058446) (0,337543) (0,170051)

t = (0,0000) (0,0288) (0,4884) (0,0093)

(0,0111)

a. Uji Asumsi Klasik

1) Uji Multikolinear

Multikolinearitas merupakan suatu hubungan linear yang sempurna

atau mendekati sempurna diantara beberapa atau semua variabel yang

menjelaskan (variabel bebas) dalam model regresi. Untuk menguji ada

tidaknya multikolinearitas dalam suatu model empirik dapat dilakukan

dengan menggunakan korelasi parsial yang disarankan oleh Farrar dan

Gruber (1967). Pengujian yang mengidentifikasi tentang ada tidaknya

masalah keterkaitan antar variabel independen atau variabel penjelas.

Pengujian ini menggunakan pendekatan korelasi parsial, yaitu:

a) Meregres biasa dengan melihat besarnya R2 yang disebut sebagai R2

asal (R2a)

b) Meregres antar variabel independen secara bergantian.

c) Memperhatikan besar R2 pada masing masing hasil regresi antar

variabel independen tersebut


commit to user

79

d) Membandingkan R21, R2

2, R2

3, R2

4, dan R25 dengan kriteria jika R2

a

masih lebih besar dari R21, R

22, R

23, R

24, dan R2

5 maka tidak terdapat

masalah multikolinier.

Hasil regresi pooled OLS, diperoleh R2a= 0,346098

Hasil olah data dengan eviews 3.0 diketahui ini hasil uji multikolinieritas

sebagai berikut :

Tabel 4.4 Hasil Uji Multikolinearitas

Sumber : Eviews 3.0

Data dari tabel 4.4 dapat diketahui bahwa untuk semua korelasi

variabel bebas mempunyai R2 yang lebih kecil daripada nilai R2a.

Sehingga dalam model tersebut tidak terdapat masalah multikolinier pada

semua variabel dependent dengan variabel independen lain. Hal ini

menunjukkan bahwa semua variabel memang layak atau berguna untuk

dimasukkan ke dalam model.

2) Uji Heteroskedastisitas

Heteroskedastisitas terjadi jika gangguan muncul dalam fungsi

regresi yang mempunyai varian yang tidak sama sehingga penaksir OLS

R2 R3a Keterangan

LNTi-LLA 0,002490 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LNTi-LPDD 0,006985 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LNTi-LRMH 0,022425 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LNTi-LTK 0,099384 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LLA-LPDD 0,036138 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LLA-LRMH 0,315264 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LLA-LTK 0,044841 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LPDD-LRMH 0,113813 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LPDD-LTK 0,001247 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear LRMH-LTK 0,137815 0,346098 Tidak ada masalah multikolinear


commit to user

80

tidak efisien, baik dalam sampel kecil maupun sampel besar. Beberapa

metode untuk mendeteksi heteroskedastisitas yaitu uji Park, uji Glejser,

uji White, dan uji Breusch-Pagan-Godfrey. Pengujian heteroskedastisitas

dalam penelitian ini akan menggunakan uji White. Dalam uji white

ditawarkan dua jenis pengujian, yaitu: White Heteroscedasticity (no cross

term) dan White Heteroscedasticity (cross term). Untuk penelitian ini

digunakan pengujian White Heteroscedasticity (no cross term)

disebabkan banyak menggunakan variabel bebas. Jika nilai probabilitas

dari semua variabel lebih besar nilai taraf signifikansi 5%, maka pada

model tersebut tidak terdapat masalah heteroskedastisitas. Sebaliknya,

Jika nilai probabilitas dari semua variabel kurang atau lebih kecil dari

nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut terdapat masalah

heteroskedastisitas. Hasil pengujian heteroskedastisitas dengan uji White

Heteroscedasticity (no cross term) tersebut dapat dilihat pada tabel 4.5

sebagai berikut:

Tabel 4.5

Hasil Uji White Untuk Mendeteksi Heteroskedastik

t- Statistik Prob. Keterangan C 0,531330 0,6017 Homoskedastik LLA 0,126229 0,9010 Homoskedastik LPDD -1,013156 0,3244 Homoskedastik LRMH 0,299389 0,7681 Homoskedastik LTK -0,697628 0,4943 Homoskedastik Sumber : Eviews 3.0

Hasil data pada tabel 4.5 bahwa nilai probabilitas dari semua

variabel lebih besar nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut

tidak terdapat masalah heteroskedastisitas.


commit to user

81

3) Uji Autokorelasi

Autokorelasi merupakan suatu asumsi penting dari model linear

klasik. Hal ini menandakan suatu kondisi yang berurutan diantara

gangguan atau disturbansi µi yang masuk ke dalam fungsi regresi

populasi. Autokorelasi didefinisikan sebagai korelasi antara anggota

serangkaian observasi yang diurutkan menurut waktu dan ruang. Dalam

hal ini asumsinya adalah autokorelasi tidak terdapat dalam disturbansi

atau gangguan µi . Adanya autokorelasi antara variabel gangguan

menyebabkan penaksir tidak lagi efisien baik dalam sampel kecil maupun

dalam sampel besar. Salah satu pengujiannya adalah dengan estimasi BG

test maka hasilnya sebagai berikut:

Tabel 4.6 Hasil BG Test

Variabel t-Statistic Prob. Keterrangan LLA 0.011884 0.9906 Tidak ada masalah autokorelasi

LPDD -0.010046 0.9921 Tidak ada masalah autokorelasi LRMH -0.016242 0.9872 Tidak ada masalah autokorelasi LTK 0.048369 0.9619 Tidak ada masalah autokorelasi LIND 0.109329 0.9140 Tidak ada masalah autokorelasi

Sumber : Eviews 3.0

Hasil dari tabel 4.6 bahwa nilai probabilitas dari semua variabel

lebih besar nilai taraf signifikansi 5%, maka pada model tersebut tidak

terdapat masalah autokorelasi.

b. Uji Statistik

1) Uji t

Uji t adalah uji secara individual semua koefisien regresi yang

bertujuan untuk mengetahui besarnya pengaruh dari masing-masing


commit to user

82

variabel independen terhadap variabe dependennya. Pengaruh Variabel

Independen terhadap nilai tanah dengan Pengujian secara individual dari

koefisien regresi masing masing variabel bebas dengan menggunakan

model least square (OLS). Hasil dari estimasi tersebut adalah sebagai

berikut:

Nilai t tabel = tα/2; N - K = t0.05/2; 27 – 4 = 2,069

Keterangan:

a = derajat signifikansi

N = jumlah sampel (banyaknya observasi)

K = banyaknya parameter

-2,069 2,069

(1). Jika -2,069 < t.hit < 2,069 maka Ho diterima, Ha ditolak.

Berarti koefisien regresi parsial variabel tersebut secara

statistik tidak berpengaruh terhadap nilai tanah pada tingkat

signifikansi a = 5%.

(2). Jika t.hit < -2,069 atau t.hit > 2,069 maka Ho ditolak, Ha

diterima. Berarti koefisien regresi parsial variabel tersebut

berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah pada tingkat

signifikansi a = 5%.


commit to user

83

Berikut ini adalah hasil pengujian parameter individual dengan

tingkat signifikansi 5% :

(1). Koefisiensi regresi dari LLA mempunyai t hitung 0,809216 <

2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,0288 < 0,05 maka koefisien

dari regresi tersebut signifikan pada tingkat signifikansi 5%.

Sehingga disimpulkan,variabel LLA secara statistik berpengaruh

terhadap variabel LNTi.

(2). Koefisiensi regresi dari LPPD mempunyai t hitung 0,041189 <

2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,4884 > 0,05 maka koefisien

dari regresi tersebut tidak signifikan pada tingkat signifikansi 5%.

Sehingga disimpulkan, variabel LPDD secara statistik tidak

berpengaruh terhadap variabel LNTi.

(3). Koefisiensi regresi dari LRMH mempunyai t hitung -2,069 < -

0,962029 < 2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,0093 < 0,05

maka koefisien dari regresi tersebut signifikan pada tingkat

signifikansi 5%. Sehingga disimpulkan, variabel LRMH secara

statistik berpengaruh terhadap variabel LNTi.

(4). Koefisiensi regresi dari LTK mempunyai t hitung 0,471655 <

2,069 dimana nilai probabilitasnya 0,0111 < 0,05 maka koefisien

dari regresi tersebut signifikan pada tingkat signifikansi 5%.

Sehingga disimpulkan, variabel LTK secara statistik berpengaruh

terhadap variabel LNTi.


commit to user

84

2) Uji Statistik F

Uji F (Overall Test) dilakukan untuk menguji apakah semua

variabel independen yang dimasukkan dalam model mempunyai

pengaruh secara bersama-sama terhadap variabel dependen. Dengan

derajat keyakinan 95% (α = 5%), derajat kebebasan pembilang

(numerator) adalah k-1 dan penyebut (denumerator) adalah n-k.

Nilai F tabel = Fα ; K-1;N-K

Nilai F tabel = F0,05 ; 4 ;23 = 2,76

Keterangan:

N = jumlah sampel/data

K = banyaknya parameter

2,76

(1). Jika F.hit > 2,76 maka Ho ditolak dan Ha diterima. Berarti β0, β1,

β2, β3, β4, dan β5 berbeda dengan 0 (nol) artinya dapat

disimpulkan bahwa semua koefisien regresi secara bersama-sama

signifikan pada tingkat a = 5%.

(2). F.hit < 2,76 maka Ho diterima dan Ha ditolak. Berarti β0, β1, β2,

β3, β4, dan β5 tidak berbeda dengan 0 (nol) artinya dapat

disimpulkan bahwa semua koefisien regresi secara bersama-sama

tidak signifikan pada tingkat a = 5%.


commit to user

85

Hasil pengolahan yang diperoleh dari model regresi dengan metode

OLS (Ordinary Least Square), nilai F hitungnya adalah 2,910925 dengan

probabilitas signifikansinya sebesar 0,044. Hal ini menunjukkan bahwa

nilai F hitung < F tabel yaitu dengan nilai sebesar 2,910925 > 2,76 berari

Ho ditolak, artinya koefisien regresi secara bersama-sama signifikan pada

tingkat α = 5%. Hal ini dapat dilihat dari tingkat signifikansinya yang

kurang dari 0,05 (< 0,05). Hal ini berarti bahwa variabel jumlah luas

area, kepadatan penduduk, jumlah rumah, dan jumlah toko secara

bersama-sama mempengaruhi nilai tanah di Kota Surakarta.

3) Koefisien Determinasi

Uji determinasi adalah uji untuk mengetahui berapa persen variasi

perubahan variabel independen dapat menjelaskan variasi perubahan

variabel dependen. Berdasarkan hasil estimasi menunjukkan bahwa nilai

R2 adalah 0,346098 . Hal ini artinya bahwa sekitar 34.60 % variabel nilai

tanah dapat dijelaskan oleh variabel jumlah rumah, jumlah pertokoan,

tingkat kepadatan penduduk dan luas area. Sedangkan sisanya 0,654 atau

sekitar 65,40 % dijelaskan oleh variabel lain diluar model.

E. Interprestasi hasil

1. Pengaruh luas area terhadap nilai tanah

Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel luas area (LLA), dengan

tingkat signifikansi 5% berpengaruh signifikan dan positif. Sehingga luas area

mempengaruhi nilai tanah. Tanah mempunyai sifat yang unik yaitu memiliki

luas yang tetap, artinya tidak dapat dikurangi dan lokasinya tidak dapat


commit to user

86

dipindahkan. Secara langsung atau tidak langsung, tanah merupakan faktor

produksi yang diperlukan. Kebutuhan akan lahan semakin tinggi sedangkan

luas area tetap, mengkibatkan persaingan dalam pemanfaatan tanah yang

bernilai ekonomis semakin ketat sehingga harga tanah semakin tinggi. Jika

luas area suatu wilayah semakin besar, maka nilai tanah wilayah tersebut

semakin tinggi. Hal ini karena adanya sifat dari pemanfaatan tanah yang

ditentukan oleh scale economies dan aglomerasi sehingga luas area semakin

bernilai. Maka dari itu luas area mempengaruhi nilai tanah secara signifikan.

2. Pengaruh tingkat kepadatan penduduk terhadap nilai tanah

Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel tingkat kepadatan penduduk

terhadap nilai tanah dengan tingkat signifikansi 5%, tidak signifikan dan

negatif. Hal ini dikarenakan bahwa kepadatan penduduk suatu wilayah tidak

mempengaruhi nilai tanah, beberapa penduduk bertempat tinggal di rumah

susun dan apartemen. Kepadatan penduduk di Kota Surakarta rata-rata hanya

meningkat 1% bahkan pada tahun tertentu kepadatannya menurun , namun

nilai tanah tiap tahunnya selalu meningkat 10-20% sehingga di Kota

Surakarta kepadatan penduduk tidak mempengaruhi nilai tanah.

3. Pengaruh variabel banyaknya jumlah rumah terhadap nilai tanah

Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel banyaknya rumah, dengan

tingkat signifikansi 5% berpengaruh signifikan dan negatif. Hal ini

disebabkan karena kebutuhan rumah semakin meningkat sedangkan lahan

yang tersedia terbatas. Jumlah lahan yang terbatas inilah yang membuat para

pengembang ( developer ) di beberapa kota gencar untuk mendirikan


commit to user

87

apartemen atau rumah susun untuk meningkatkan penawaran sehingga tidak

akan menaikkan harga tanah.

4. Pengaruh jumlah pertokoan terhadap nilai tanah

Hasil analisis menunjukkan bahwa variabel banyaknya jumlah

pertokoan, dengan tingkat signifikansi 5% berpengaruh signifikan dan

positif. Jumlah pertokoan yang meningkat berarti pertumbuhan ekonomi

suatu wilayah tersebut mengalami peningkatan. Hal ini akan mempengaruhi

nilai tanah yang akan mengalami peningkatan karena banyak tanah yang akan

dibangun untuk area pertokoan. Akumulasi modal dari usaha pertokoan ini

cukup besar dan adanya kesempatan untuk memperluas usaha dalam jangka

pendek . Semakin berkembangnya pertokoan di area tersebut maka nilai tanah

akan mengalami peningkatan begitu juga sebaliknya.


commit to user

88

BAB V

PENUTUP

Bab ini berisi tentang beberapa kesimpulan yang berkaitan dengan hasil

penelitian yang telah dikemukakan pada bab sebelumnya. Dari kesimpulan yang

ada, penulis berusaha memberikan saran sehubungan dengan permasalahan yang

telah dikemukakan, sehingga hal ini dapat menjadi bahan masukan bagi pihak-

pihak yang berkaitan.

A. Kesimpulan

Berdasarkan pembahasan pada bab IV, maka dapat diambil beberapa

kesimpulan sebagai berikut :

1. Hasil analisis SIG berupa peta digital yang diolah dengan menggunakan

perangkat lunak ArcMAp menunjukkan ada kecenderungan megelompoknya

letak lokasi pusat perbelanjaan di Kota Surakarta pada pusat kota.

2. Variabel- variabel yang mempengaruhi nilai tanah antara lain: luas area

kelurahan, tingkat kepadatan penduduk, jumlah unit rumah, dan jumlah unit

pertokoan. Hasil regresi menunjukkan variabel yang berpengaruh terhadap

nilai tanah di Kota Surakarta adalah luas area, jumlah rumah dan jumlah

pertokoan. Variabel yang tidak signifikan adalah kepadatan pendududk.

Sedangkan untuk penelitian sebelumnya oleh Mudrajad Kuncoro, variabel

yang mempengaruhi nilai tanah di Surabaya adalah tingkat kepadatan

penduduk, jumlah industri, jumlah pertokoan dan yang tidak signifikan adalah

jumlah perumahan.


commit to user

89

3. Pola spasial pusat perbelanjaan di Kota Surakarta membentuk kluster di pusat

kota dan nilai tanah di daerah sekitar pusat perbelanjaan tersebut sangat

tinggi. Hal ini terjadi karena letak pusat perbelanjaan secara spasial berada di

pusat kota maka harga tanah disekitarnya menjadi naik. Sebelum dibangun

pusat perbelanjaan harga tanah dibawah 1 juta, setelah dibangunnya pusat

perbelanjaan harga tanah di kelurahan sekitarnya meningkat yaitu 2 hingga 4

juta per m2 . Salah satu faktor naiknya harga tanah adalah dekat dengan pusat

kegiatan ekonomi, termasuk dekat dengan pusat perbelanjaan. Sehingga dapat

disimpulkan bahwa pola spasial pusat perbelanjaan yang mengelompok di

pusat kota mempengaruhi naiknya harga tanah di sekitar area tersebut.

B. Saran

Berdasarkan pada penelitian yang telah dilakukan, maka saran dari peneliti

adalah sebagai berikut :

1. Perumusan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) wilayah Kota

Surakarta dapat memperhatikan hasil penelitian ini. Misalnya dalam

memberikan Izin Mendirikan Bangunan pusat perbelanjaan, hendaknya

diarahkan pada daerah luar pusat kota. Karena, pengelompokan pusat

perbelanjaan pada pusat kota akan menimbulkan masalah kemacetan. Maka,

pemerintah perlu memperhatikan perencanaan pembangunan kota selanjutnya

di area yang bersangkutan.

2. Penelitian ini menganalisis tingkat kepadatan penduduk, luas area, jumlah

rumah, dan jumlah pertokoan. Maka, dengan tema penelitian yang sama

sebaiknya dapat mempertimbangkan faktor-faktor lain yang dapat


commit to user

90

mempengaruhi nilai tanah agar diperoleh hasil penelitian dengan sudut

pandang yang berbeda.

3. Faktor naiknya harga tanah salah satunya adalah dekat dengan pusat kegiatan

ekonomi, termasuk dekat dengan pusat perbelanjaan. Hal ini terbukti bahwa

nilai tanah cenderung naik di daerah sekitar pusat perbelanjaan. Maka,

hendaknya dalam pembangunan pusat perbelanjaan diarahkan ke kelurahan

yang belum terdapat pusat perbelanjaan dan memiliki harga tanah rendah agar

nilai tanah di kelurahan tersebut dapat naik.

4. Data yang digunakan peneliti hanya data satu tahun dari 27 kelurahan

sehingga kurang mencerminkan kondisi sebenarnya, maka sebaiknya data

yang dipakai lebih bervariatif sehingga hasilnya lebih memuaskan.

5. Penelitian yang lebih rinci oleh peneliti selanjutnya berkaitan dengan kasus

serupa, terutama dengan menggunakan Analisis Spasial. Analisis sapsial

sangat bermanfaat dalam memahami lokasi suatu obyek terhadap obyek

lainnya.

ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN …

Documents

Transcript of ANALISIS POLA SPASIAL PUSAT PERBELANJAAN DAN …