Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati

8/17/2019 Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati

1/44

ABSTRAK

PT. Pakuwon Jati Tbk. merupakan perusahaan BUMS yang bergerak pada

bidang properti. Perusahaan ini didirikan sejak tahun 198 dan te!ah berkembang

dari tahun ke tahun. "itinjau dari prospek pembe!ian saham PT. Pakuwon Jati

Tbk. akan di!akukan ana!isis makroekonomi# industry# dan keuangan.

"a!am bahasan makroekonomi# akan diana!isis beberapa tren positi$ dan

negati$ dimana diantaranya ada!ah ni!ai P"B# in$!asi# suku bunga# ni!ai tukar

rupiah# dan rea!isasi in%estasi baik asing maupun domestik di &ndonesia. "a!am

ana!isis ini# pada akhirnya ditemukan banyaknya tren negati$ ketimbang tren

positi$ yang ada.

'a!u pada ana!isis industri akan diana!isis sik!us hidup perusahaan PT.

Pakuwon Jati Tbk. dan ditinjau pu!a eksterna! industry perusahaan (menga)u pada

!ima aspek* yang mampu memberikan dampak signi$ikan. Pada hasi! akhir

ditemukan bahwa perusahaan sedang tidak optima! dan eksterna! perusahaan yang

tidak memberikan dampak signi$ikan meskipun persaingan kuat.

Se)ara keuangan# PT. Pakuwon Jati Tbk. saat ini sedang tidak sehat dan

memberikan kinerja yang buruk pada aspek+aspek $inansia!nya. Sehingga

membuat in%estor memutuskan untuk berusaha menjua! ataupun tidak membe!i

saham PT. Pakuwon Jati Tbk.

Kata kunci: makroekonomi, inflasi, suku bunga, investasi, industri, dan

keuangan.


2/44

KATA PENANTAR

Puji syukur kami u)apkan kepada Tuhan ,ang Maha -sa# karena atas

berkat rahmat+ya# kami dapat menye!esaikan !aporan hasi! pengamatan yang

berjudu! /na!isis 0undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk.

Pada pengamatan ini kami mengamati kondisi PT. Pakuwon Jati Tbk.

da!am bursa saham ' 23 dan mengana!isa se)ara makro ekonomi# industri serta

keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. pada sektor properti. Tujuan pengamatan ini

bermaksud untuk dapat memahami )ara mengana!isis ni!ai harga saham sebuah

perusahaan.

Berhasi!nya penye!esaian !aporan hasi! pengamatan ini tidak ter!epas dari

bimbingan dan bantuan berbagai pihak baik se)ara mora! dan materia!. Untuk itu

da!am kesempatan ini penu!is bermaksud untuk mengu)apkan terimakasih kepada

Bapak Muhammad Sai$u! 4akim S.-.# M.M.# se!aku "osen Mata 5u!iah

Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io Manajemen Bisnis &TS.

Penu!is sangat terbuka tehadap kritikan# saran dan masukan bagi

pengembangan bagi penu!isan !aporan hasi! pengamatan ini. /khir kata# penu!is

sampaikan terimakasih.

Surabaya# 16 "esember 613

Penu!is


3/44

!A"TAR #S#

ABSTRAK ...............................................................................................................KATA PENANTAR .............................................................................................

!A"TAR #S#..........................................................................................................

!A"TAR A$BAR ..............................................................................................

!A"TAR TABE%..................................................................................................

BAB # PEN!A&'%'AN.......................................................................................

(.( %atar Belakang........................................................................................

(.) Rumusan $asala*...................................................................................

(.+ Tuuan.......................................................................................................(.- $anfaat....................................................................................................

BAB ## !ESKR#PS# PER'SA&AAN..................................................................

).( Bursa Efek #ndonesia...................................................................................

).) #ndeks %-/.............................................................................................

).+ Seara* Singkat........................................................................................

).- Kegiatan 01erasional..............................................................................

)./ #dentitas Perusa*aan...............................................................................

)./.( Struktur 0rganisasi Paku2on 3ati.................................................

)./.) 4isi $isi Perusa*aan.......................................................................

)./.+ Strategi Paku2on 3ati......................................................................

)./.- Struktur Perusa*aan.......................................................................

).5 Seara* Paku2on 3ati 1ada Bursa Sa*am............................................

).5.( Pemilik Sa*am..................................................................................

).6 Pros1ek Bisnis..........................................................................................

BAB ### ANA%#S#S $AKR0 EK0N0$#........................................................

+.( Produk !omestik Bruto........................................................................

+.) Tingkat #nflasi........................................................................................

+.+ Tingkat Suku Bunga 7B# Rate8.............................................................

+.- Nilai Tukar $ata 'ang.........................................................................

+./ Realisasi #nvestasi di #ndonesia............................................................

BAB #4 ANA%#S#S #N!'STR#..........................................................................

-.( Siklus &idu1 #ndustri............................................................................

-.) Analisis Porter9s "ive "orce..................................................................

BAB 4 ANA%#S#S KE'ANAN........................................................................


4/44

/.( %a1oran Keuangan................................................................................

/.) Analisis %a1oran Keuangan.................................................................

BAB 4# KES#$P'%AN !AN SARAN..............................................................

5.( Kesim1ulan............................................................................................

5.) Saran.......................................................................................................

!A"TAR P'STAKA...........................................................................................


5/44

!A"TAR A$B

7ambar . 1 'ogo B-&.............................................................................................7ambar . 'ogo Perusahaan Pakuwon Jati.........................................................

7ambar . Struktur rganisasi Pakuwon Jati.....................................................7ambar . 2 Struktur Perusahaan Pakuwon Jati.................................................

7ambar . 1 7ra$ik !aju in$!asi &ndonesia berdasarkan &45.................................12

7ambar . :ea!isasi in%estasi &ndonesia 3 tahun terakhir 1

7ambar 2. 1 Sik!us hidup perusahaan....................................................................;

7ambar 2. Porter


6/44

Tabe! . 1 Pemegang Saham Pakuwon Jati............................................................13

Tabe! . 1 7"P &ndonesia 8 tahun terakhir............................................................1=

Tabe! . Tingkat in$!asi &ndonesia 3 tahun terakhir.............................................19

Tabe! . B& rate se!ama tahun terakhir.............................................................1

Tabe! . 2 i!ai tukar rupiah tahun terakhir........................................................

Tabe! 3. 1 'aporan nera)a akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk 61 hingga 612

3

Tabe! 3. 'aporan nera)a bagian pasi%a PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun

61 hingga 612...................................................................................................Tabe! 3. 'aporan !aba rugi PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga

612........................................................................................................................

Tabe! 3. 2 >ost o$ -?uity........................................................................................

Tabe! 3. 3 Perhitungan growth rate........................................................................

Tabe! 3. ; i!ai P-: 3 perusahaan da!am sektor properti.............................. .......


7/44

BAB #

PEN!A&'%'AN

(.( %atar Belakang

"i era persaingan g!oba!isasi yang pesat da!am sektor industri ini

mengharuskan perusahaan untuk mempertahankan eksistensinya dari an)aman

pesaing maupun an)aman g!oba!. Perusahaan yang dapat bertahan di era

g!oba!isasi ini ada!ah perusahaan yang dapat bersaing dengan ino%asi#

kemampuan manajemen dan sumber daya yang potensia!. Proses adaptasi di

tengah perkembangan yang pesat ini dapat di!akukan sa!ah satunya ada!ah dengan

menjadikan perusahaan 7o Pub!i) (&P*.

Perusahaan yang sudah terda$tar di &P tentu akan mendapatkan pe!uang

untuk menambah moda! usahanya. Para in%estor akan men)ari dan menanamkan

moda!nya kepada perusahaan yang &P dengan me!ihat prospek dan keuntungan

yang akan didapat o!eh para penanam moda! itu di masa depan. Jika harga saham

sesuai dengan harga pasar dan memi!iki prospek yang baik# perusahaan akan

mendapatkan keuntungan berupa moda! tambahan dari para in%estor. &n%estor

akan men)ari perusahaan yang baik untuk menin%estasikan moda!nya sehingga

mendapatkan keuntungan dari moda! yang diin%estasikannya.

"i &ndonesia terdapat isti!ah indeks ' 23 yang merupakan indeks saham

dengan ni!ai kapita!isasi pasar dari 23 saham yang pa!ing !ikuid dan memi!iki ni!ai

kapita!isasi yang besar ha! itu merupakan indikator !ikuidasi. "a!am ' 23

dikategorikan da!am 9 sektor usaha. Sa!ah satunya ada!ah sektor properti.

Perkembangan bisnis property di &ndonesia dini!ai akan semakin pesat dan

meningkat di tahun 612. Bahkan dari 13 kota di /sia Pasi$ik# Jakarta termasuk

menjadi sa!ah satu kota terbaik untuk berbisnis property (Tempo.)om# ;@1@1*.

/danya krisis ekonomi -ropa menyebabkan in%estor tertarik me!ihat negara+

negara kawasan /sia yang dini!ai !ebih potensia! dan sa!ah satunya &ndonesia.

Berdasarkan $enomena yang te!ah di paparkan# maka penu!is tertarik untuk

me!akukan ana!isis $undamenta! terhadap perusahaan da!am sektor ini yang masuk

da!am indeks ' 23.


8/44

(.) Rumusan $asala*

:umusan masa!ah dari !aporan ini ada!ah sebagai berikutA1. Bagaimana ana!isis kondisi makro ekonomi yang ada saat ini. Bagaimana ana!isis industri properti. Bagaimana ana!isis !aporan keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk2. /pakah saham PT. Pakuwon Jati Tbk (PC* !ayak dibe!i o!eh in%estor

(.+ Tuuan

Tujuan penyusunan !aporan ini ada!ah sebagai berikutA

1. Mengetahui dan memahami penggunaan ana!isis $undamenta! da!am

meni!ai harga saham suatu perusahaan.. Memahami proses ana!isis makro ekonomi pada sebuah !ingkungan bisnis.. Memahami proses ana!isis industri pada sebuuah industri tertentu.

2. Mengetahui dan memahami ana!isis !aporan keuangan sebuah perusahaan.

(.- $anfaat

Man$aat dari penyusunan !aporan ini ada!ah sebagai berikutA

1. Mengetahui imp!ementasi ana!isis $undamenta! terhadap sebuah

perusahaan.. Mengetahui pentingnya i!mu Manajemen &n%estasi dan Porto$o!io.

'aporan ini dapat dijadikan sebagai dasar untuk pemba)a menentukan

keputusan in%estasi terhadap PT Pakuwon Jati Tbk (PC*.


9/44

BAB ##

!ESKR#PS# PER'SA&AAN

).( Bursa Efek #ndonesia

Bursa -$ek Jakarta atau Bursa -$ek &ndonesia

(B-&* ada!ah wadah para pemegang saham untuk

me!akukan perdagangan saham atau e$ek yang

mereka mi!iki. Bursa -$ek &ndonesia merupakan

penggabungan dari Bursa -$ek Jakarta dan Bursa

-$ek Surabaya pada "esember 66=.

7ambar . 1 'ogo B-&

&ndeks harga saham yang ada pada B-& ada!ahA

1 &ndeks 4arga Saham 7abungan (&4S7*# menggunakan semua saham yang

ter)atat &ndeks '23# menggunakan se!eksi untuk mendapatkan 23 saham terpi!ih &ndeks &"D6# menggunakan se!eksi untuk mendapatkan 6 saham

terpi!ih2 &ndeks &ndi%idua!# indeks harga pada harga dasar untuk masing+masing

saham3 &ndeks 5ompas 166# indeks dengan 166 saham yang dipi!ih o!eh harian

5ompas; &ndeks Sektora!# menggabungkan saham da!am suatu sektor yang sama= &ndeks Pe$indo3# indeks dengan 3 saham yang dipi!ih o!eh Pe$indo8 &ndeks Bisnis+=# indeks dengan = saham yang dipi!ih o!eh harian Bisnis

&ndonesia9 &ndeks SMin$ra+18# indeks dengan 18 saham yang dipi!ih o!eh PT Sarana

Mu!ti &n$rastruktur 16 &ndonesia Sharia Sto)k &ndeE (&SS&*# indeks dengan memi!ih se!uruh

saham yang sudah terda$tar da!am "a$tar -$ek Syariah11 Jakarta &s!ami) &ndeE (J&&*# indeks dengan memi!ih 6 saham yang sudah

terda$tar da!am "a$tar -$ek Syariah1 &ndeks S:&+5-4/T indeks dengan 3 saham dipi!i!ih o!eh ,ayasan

5ehati1 &ndeks Papan Utama dan Pengembangan# &ndeks berdasarkan ke!ompok

saham B-& yaitu Papan Utama dan Papan Pengembangan.


10/44

).) #ndeks %-/

'23 merupakan sa!ah satu saham indeks da!am B-&. "a$tar saham a)uan

diperbaharui setiap ; bu!an seka!i. Periode da$tar saham yang masuk ke da!am

'23 ada!ah bu!an 0ebruari+Ju!i dan /gustus+Januari. '23 terdiri dari 23 emiten

yang memi!iki tingkat !ikuiditas tinggi. Peni!aian akan !ikuiditas dipengaruhi o!eh

pertimbangan kapita!isasi pasar. 5riteria Pemi!ihan saham '23 ada!ahA

1 Sudah ter)atat da!am B-& minima! bu!an 5apita!isasi pasar da!am suatu periode /kti%itas transaksi regu!ar 2 Prospek keuangan dan pertumbuhan perusahaan3 Jum!ah hari berdagang di pasar regu!ar

Setiap bu!an seka!i# B-& me!akukan pemantauan dan pemeriksaan sertae%a!uasi mengenai pergerakan saham+saham '23 tersebut.

'23 pertama ka!i di!un)urkan bu!an 0ebruari 199= namun untuk

mendapatkan data historika! yang !ebih panjang# hari dasar yang dipakai ada!ah

tangga! 1 Ju!i 1992.

).+ Seara* Singkat

PT Pakuwon Jati Tbk merupakan perusahaan properti yang ber$okus di

dua kota besar di &ndonesia# yaitu Surabaya dan Jakarta. Pakuwon Jati merupakan pengembang dan penge!o!a komp!eks superblock pertama di &ndonesia yang

terdiri dari pusat perbe!anjaan modern# gedung perkantoran# apartemen# dan hote!

se)ara terpadu da!am satu !okasi.

Berdiri sejak 6 September 198# Pakuwon Jati merupakan perusahaan

properti yang berpenga!aman panjang dengan rekam jejak yang bagus. Pakuwon

Jati juga merupakan perusahaan properti pertama yang ter)atat di B-J yaitu pada

9 ktober 1989. 5apita!isasi pasar Pakuwon Jati hingga akhir tahun 61 te!ah!ebih dari USF 1# mi!iar dan terus berkembang. Pakuwon memi!iki porto$o!io

aset yang seimbang antara development dan investment # yaitu retail # residential #

commercial # dan hospitality development .

Pakuwon Jati memi!iki dan menge!o!a pusat perbe!anjaan terbesar di

&ndonesia# dengan 2 (empat* pusat perbe!anjaan !ebih dari .666 m leasable

area yang didukung o!eh penyewa utama yang solid . 5e+empat pusat perbe!anjaan

tersebut yaituA


11/44

1. Superb!ok Tunjungan >ity#. 5ota Mandiri Pakuwon >ity#. Superb!ok 7andaria >ity#2. Superb!ok 5ota 5asab!anka

Pemegangan saham yang memi!iki 3G atau !ebih saham Pakuwon

Jati Tbk# antara !ainA Burgami &n%esment 'imited (6#96G*# PT Pakuwon

/rthaniaga (1;#=3G*# >on)ord Media &n%estment 'td (=#9G* dan

:ay!ight &n%estment 'imited (=#13G*.

Berdasarkan /nggaran "asar Perusahaan# ruang !ingkup kegiatan

PC bergerak da!am bidang pengusahaan# antara !ainA pusat

perbe!anjaan (Tunjungan P!aHa# Superma!! Pakuwon &ndah# :oya! P!aHa#

B!ok M P!aHa*# pusat perkantoran (Menara Mandiri*# hote! dan apartemen

(Sheraton Surabaya 4ote!# Towers dan Somerset*# serta real estate

(Pakuwon >ity (dahu!u Perumahan 'aguna &ndah*# 7andaria >ity dan kota

5asab!anka*.

Pada tangga! /gustus 1989# PC mempero!eh pernyataan

e$ekti$ dari Bapepam+'5 untuk me!akukan Penawaran Umum Perdana

Saham (&P* PC kepada masyarakat sebanyak .666.666 dengan ni!ai

nomina! :p1.666#+ per saham dengan harga penawaran :p=.66#+ per

saham. Saham+saham tersebut di)atatkan pada Bursa -$ek &ndonesia (B-&*

pada tangga! 69 ktober 1989.

).- Kegiatan 01erasional

PT. Pakuwon Jati Tbk. (PC* merupakan perusahaan properti yang

ber$okus di dua kota besar di &ndonesia# yaitu Surabaya dan Jakarta. Pakuwon Jati

merupakan pengembang dan penge!o!a komp!eks superb!o)k pertama di &ndonesia

yang terdiri dari pusat perbe!anjaan modern# gedung perkantoran# apartemen# dan

hote! se)ara terpadu da!am satu !okasi.

Bisnis utama perusahaan ini me!iputi pengembangan rite!# perumahan#

perdagangan dan perhote!an. Pakuwon Jati saat ini memi!iki dan menge!o!a pusat

perbe!anjaan terbesar di &ndonesia# dengan = pusat perbe!anjaan !ebih dari

http://www.britama.com/index.php/tag/pwon/http://www.britama.com/index.php/tag/pwon/


12/44

316.666 m leasable area yang berada di Jakarta dan Surabaya yang didukung

dengan penyewa utama yang so!id.

Pada 16 ktober 612 Perseroan merampungkan akuisisi ;=#1G saham PT

Pakuwon Permai yang turut memberi kontribusi pada peningkatan ni!ai

kapita!isasi pasar Perseroan dari US" 1#6 mi!iar pada akhir 61 menjadi US"

1#99 mi!iar pada akhir 612.

Pada tahun 612 Perseroan juga meningkatan penyertaan saham dari 23G

menjadi =6G di PT >entrum Utama Prima# yang memi!iki !ahan se!uas 2#3 hektar

di Ja!an T.B. Simatupang# Jakarta.

Pakuwon Jati juga menambah satu !agi port$o!io properti Perseroan yang

akan memperkuat basis pertumbuhan pendapatan proyek (development revenue*

Perseroan untuk tahun+tahun yang akan datang yaitu dengan 7rand Pakuwon di

Surabaya Barat yang sudah mu!ai dipasarkan mu!ai tahun 612.

)./ #dentitas Perusa*aan

7ambar . 'ogo Perusahaan Pakuwon Jati

'ogo terdiri dari huru$ P dan J yang merupakan inisia! Pakuwon Jati

merepresentasikan bidang bisnis perusahaan yakni di bidang real estate.


13/44

RUPS

PresidenDirektur

Direkturgeneralafairs

Dept.akuisisitanah

Dept. legal HRD

Direkturkomersial jakarta

GMkomersial

manajerpemasaran

manajeroperasi

manajerteknik

manajerpembayara

n

Direkturkomersialsurabaya

GM hotel

GMkomersial

manajer

pemasaran

manajeroperasioal

manajerteknik

manajerpembayara

n

Direkturpengembangan bisnis

pengembangan

komersialpengemba

nganresidensial

danhospitalitis

Direkturhubunganinvestor

Dept.keuanganperusahaa

n

Direkturkeuangan

GM fnane

Manajerkeuangan

Manajer

akuntansi

Manajerpajak

Manajer !"Sp

GM proyek

!nternal#udit

GMresidensial

De$an%omisaris

%omite#udit

)./.( Struktur 0rganisasi Paku2on 3ati

7ambar . Struktur rganisasi Pakuwon Jati

)./.) 4isi $isi Perusa*aan

4isi

ITumbuh bersama pemegang saham# karyawan# penyewa dan pembe!i.$isi

1 Menjadi pengembang pusat perbe!anjaan retai! non+strata yang terdepan di

&ndonesia . Mengembangkan superb!o)k terbaik dan pengembang hunian berska!a

kota mandiri untuk kua!itas hidup yang !ebih baik. Menjadi tempat kerja terbaik da!am industri properti2 Mengoptima!kan pengemba!ian in%estasi bagi penyewa dan pembe!i.

)./.+ Strategi Paku2on 3atiPakuwon Jati menja!ankan strategi pertumbuhan dengan keseimbangan

pendapatan antara re)urring in)ome a!ias pendapatan beru!ang dengan pendapatan

pengembangan a!ias development income. "engan begitu# perusahaan mempunyai

stabi!itas pendapatan disertai pe!uang untuk tetap tumbuh dari potensi pendapatan

pengembangan yang berasa! dari penjua!an produk.

)./.- Struktur Perusa*aan

7ambar . 2 Struktur Perusahaan Pakuwon Jati


14/44

).5 Seara* Paku2on 3ati 1ada Bursa Sa*am

Pakuwon ada!ah perusahaan properti &ndonesia pertama yang !isting di

Bursa -$ek &ndonesia (pada saat itu masih bursa e$ek jakarta tahun 1989*.

Berbeka! hasi! &P# perusahaan properti asa! Surabaya mu!ai menje!ma menjadi

perusahaan properti besar yang berbisnis di Surabaya. amun# tahun 66=

Pakuwon mu!ai masuk pasar Properti Jakarta dengan mengakuisisi 8#G saham

PT /rtisan Cahyu# pengembang superb!ok 7andaria di Jakarta. 5emudian# tahun


15/44

611 Pakuwon mengambi! a!ih kota 5asab!anka !ewat PT.-!ite Prima 4utama.

4ingga o%ember 612# kami men)atat Market Capitalization Pakuwon Jati pada

Bursa -$ek &ndonesia sebesar 2#3 tri!iun.

).5.( Pemilik Sa*am

Saat ini saham terbesar Pakuwon Jati sejum!ah 2#8G dimi!iki o!eh

pub!ik a!ias masyarakat. "a$tar Pemegang Saham Terbesar hingga bu!an Januari

tahun 612 ada!ah sebagai berikutA

Tabe! . 1 Pemegang Saham Pakuwon Jati.

).6 Pros1ek Bisnis

&ndustri properti dibayangi tantangan yang berat. "iperkirakan

industri properti masih akan menga!ami per!ambatan hingga dua tahun ke

depan. Tantangan industri properti tahun ini masih berat !antaran suku

bunga yang masih tinggi# aturan 'TK dan kredit inden. Se!ain itu#

pe!emahan ni!ai tukar :upiah juga memberi tekanan terhadap bisnis

properti karena hampir 6G bahan dasar impor. 4a! ini menyebabkan para

speku!an property menahan diri di tahun 613 ini. Tetapi PT Pakuwon JatiTbk (PC* diperkirakan masih akan )erah tahun 613. Pasa!nya# porsi

pendapatan beru!ang atau re)urring in)ome PC yang )ukup besar bisa

menutupi per!ambatan penjua!an.

Sepanjang tahun 612# PC mampu men)atatkan kinerja yang

positi$. Pendapatan usaha emiten properti yang berbasis di Jakarta dan

Surabaya ini 8 G menjadi :p #8= tri!iun dari tahun sebe!umnya :p #6

http://quote.kontan.co.id/?q=PWONhttp://quote.kontan.co.id/?q=PWON


16/44

tri!iun. Bahkan 'aba bersih perseroan me!esat tajam 1#1G dari :p 1#1

tri!iun menjadi :p #31 tri!iun di tahun 612.

/!hasi! !aba per saham dasar pengembang 5ota 5asab!anka ini

naik menjadi :p 3# dari sebe!umnya :p #3. Pen)apaian !aba bersih

perseroan juga didukung o!eh keuntungan pembe!ian entitas anak dengan

diskon sebesar :p 988# mi!iar dan keuntungan in%estasi sebesar :p 11#=

mi!iar. Sementara tahun sebe!umnya pendapatan dari keduanya tidak ada.

Pendapatan beru!ang memberikan kontribusi 2;G terhadap tota!

pendapatan perseroan atau sebesar :p 1#=8 tri!iun. 5ontribusi tersebut

naik 2#2G dari porsi re)urring in)ome tahun sebe!umnya sebesar :p 1#2

tri!iun. Tahun !a!u penjua!an properti PC menga!ami per!ambatan.

amun# besarnya porsi pendapatan beru!ang atau re)urring in)ome yang

besar menyokong pertumbuhan perseroan.

Perkiraan pertumbuhan industri properti tahun ini berkisar 16+1G.

Tetapi Pakuwon Jati berprospek )erah# bisa saja me!ebihi angka tersebut

karena terto!ong pendapatan re)urring in)ome yang besar terhadap

pendapatan sehingga saat penjua!an properti me!ambat perseroan masih

bisa tumbuh. Se!ai itu# proyek+proyek PC juga memi!iki prospek yang

)erah baik proyek ma!! dan residentia! sehingga masih bisa tumbuh sampai

6G.


17/44

BAB ###

ANA%#S#S $AKR0 EK0N0$#

"a!am mengana!isis $undamenta! harga saham sebuah perusahaan# tentu

dimu!ai dengan mengana!isis kondisi ekonomi makro di sekitarnya. Per$ormansi

sebuah perusahaan akan sangat dipengaruhi o!eh adanya kondisi+kondisi

makroekonomi tempat perusahaan tersebut berada. /danya $!uktuasi yang terjadi

di pasar moda! sangat erat kaitannya dengan perubahan yang terjadi pada ekonomi

makro. "a!am memahami kondisi ekonomi makro# tentu akan menjadi bahan

pertimbangan bahkan mempermudah seorang in%estor da!am me!akukan

keputusan in%estasi. 5ondisi makroekonomi ini!ah yang menjadi $aktor penting

ketika akan mengana!isis sebuah perusahaan.

+.( Produk !omestik Bruto

Produk "omestik Bruto (P"B* merupakan sa!ah satu indikator penting

ketika kita ingin mengetahui kondisi ekonomi sebuah negara pada periode

tertentu. Pengertian dari P"B itu sendiri ada!ah jum!ah ni!ai tambah yang

dihasi!kan o!eh se!uruh unit usaha da!am suatu negara tertentu atau merupakan

jum!ah ni!ai barang dan jasa akhir yang dihasi!kan o!eh se!uruh unit ekonomi.

Pertumbuhan P"B ini menunjukkan pertumbuhan ekonomi sebuah negara dimana

perubahan P"B ini akan mempengaruhi pergerakan ni!ai saham yang terdapat di

sebuah negara. 5etika P"B sedang meningkat# ini berarti akan mema)u

pertumbuhan ekonomi dan juga daya be!i masyarakat di negara tersebut. "an

dengan meningkatnya daya be!i tersebut# akan mema)u peningkatan penjua!an

sebuah perusahaan.

Tabe! . 1 7"P &ndonesia 8 tahun terakhir

)5 )6 ); )< )( )(( )() )(+ )(-

P!B

(da!am mi!yar US"* ;2.; . 316. 39.; =33.1 89.6 91=.9 916.3 888.3

P!B

(perubahan G tahunan* 3.3 ;. ;.6 2.; ;. ;. ;.6 3.; 3.6

P!B 1er Ka1ita

(da!am US"* 1#396 1#8;1 #1;8 #; #13 #;28 #=61 #;2 #29

SumberA www.indonesian+in%estments.)om


18/44

"ari tabe! diatas dapat diketahui bahwa ni!ai P"B &ndonesia menga!ami

peningkatan hingga tahun 61. Tidak dapat dipungkiri bahwa krisis ekonomi

pada tahun 666 berdampak re!ati$ ke)i! terhadap perekonomian di &ndonesia.

Pada tahun 669# pertumbuhan P"B &ndonesia menjadi 2#;G. Pertumbuhan ini

masih tergo!ong pertumbuhan yang besar bi!a dibandingkan dengan negara !ain

yang tergabung da!am 7+6.

Peningkatan pertumbuhan 7"P &ndonesia pun mu!ai me!ambat pada tahun

61. 4a! ini disebabkan adanya kebijakan The 0ed yang membuat ekonomi

g!oba! juga berperan da!am per!ambatan pertumbuhan ekonomi negara+negara di

dunia pada masa itu. 5emudian ditambah dengan adanya tingkat in$!asi dan

naiknya harga BBM pada saat itu.

P"B terus bergerak menurun dari tahun 61 hingga 613. Tren yang

kurang baik ini juga ditambah dengan ni!ai tukar mata uang rupiah yang terus

tertekan sejak awa! 612. "engan adanya ha! ini# &ndonesia harus memikirkan

!angkah+!angkah yang harus di!akukan guna mempertahankan ataupun membuka

pintu in%estasi bagi para in%estor agar mau berin%estasi di pasar &ndonesia.

7en)arnya pembangunan in$rastruktur yang di!akukan o!eh &ndonesia pada masa

kini# tentu akan mendorong pertumbuhan ekonomi suatu negara.

+.) Tingkat #nflasi

"e$inisi in$!asi ada!ah sebuah keadaan dimana harga+harga barang se)ara

umum menga!ami kenaikan se)ara terus+menerus di suatu negara. Berbeda dengan

ni!ai P"B# ketika tingkat in$!asi naik maha harga saham akan turun (berbanding

terba!ik*. Begitu pu!a seba!iknya# ketika tingkat in$!asi turun# maka harga saham

akan naik. Peningkatan in$!asi sebuah negara sering dikaitkan dengan kondisi

ekonomi sebuah negara yang kurang baik. &n$!asi sendiri terjadi karena tingginya

permintaan atas produk dengan penawaran yang tidak dapat mengimbangi#

sehingga harga+harga akan )enderung meningkat. &n$!asi yang tinggi akan

mengurangi daya be!i dan tingkat pendapatan rii! dan ha! ini merupakan ha!

negati$ bagi in%estor.


19/44

Tabe! . Tingkat in$!asi &ndonesia 3 tahun terakhir

Bu!an @ &n$!asi 616 611 61 61 612

Januari 6#82 6#89 6#=; 1#6 1#6=

0ebruari 6# 6#1 6#63 6#=3 6#;Maret +6#12 +6# 6#6= 6#; 6#68

/pri! 6#13 +6#1 6#1 +6#1 +6#6

Mei 6#9 6#1 6#6= +6#6 6#1;

Juni 6#9= 6#33 6#; 1#6 6#2

Ju!i 1#3= 6#;= 6#= #9 6#9

/gustus 6#=; 6#9 6#93 1#1 6#2=

September 6#22 6#= 6#61 +6#3 6#=

ktober 6#6; +6#1 6#1; 6#69 6#2=

o%ember 6#; 6#2 6#6= 6#1 1#3

"esember 6#9 6#3= 6#32 6#33 #2;Tingkat &n$!asi ;#9; #=9 2# 8#8 8#;

SumberA www.bps.go.id

Tabe! diatas menggambarkan ni!ai in$!asi &ndonesia da!am 3 tahun terakhir

yang sangat $!uktuati$. "apat di!ihat bahwa ni!ai in$!asi pada tahun 611 menurun

tajam sebesar 23G dari tahun sebe!umnya. Tingkat in$!asi terendah se!ama 3 tahun

terakhir berada pada tahun 611 yakni #=9G dimana angka ini termasuk angka

yang rendah dan baik untuk sebuah negara. 'a!u meningkat kemba!i pada tahun

61 yakni 2#G. Pada tahun 61# &ndonesia menga!ami peningkatan in$!asi

yang sangat tajam yakni hampir 93G. 4a! ini disebabkan karena adanya kebijakan

pemerintah menaikkan harga BBM bersubsidi pada waktu itu. 5enaikan BBM ini

akan mempengaruhi biaya produksi barang+barang yang berada di &ndonesia dan

berdampak pada kenaikan harga barang+barang. 5emudian pada tahun 612#

tingkat in$!asi menurut tidak begitu signi$ikan. 4a! ini dikarenakan harga BBM

yang masih tetap sama seperti tahun sebe!umnya (tingkat in$!asi &ndonesia masih

tergo!ong tinggi*.

http://www.bps.go.id/http://www.bps.go.id/


20/44

7ambar . 1 7ra$ik !aju in$!asi &ndonesia berdasarkan &45

SumberA www.tradinge)onomi)s.)om

7ra$ik diatas menunjukkan !aju in$!asi di &ndonesia yang sangat $!uktuati$.

/pabi!a di)ermati# tingkat in$!asi bergerak naik terus menerut ketika terdapat perubahan harga BBM. /pa!agi ketika presiden SB, memutuskan untuk

menaikkan harga BBM pada tahun 613# in$!asi men)apai angka 12 G hingga 19

G. &n$!asi di &ndonesia sangat dipengaruhi o!eh sektor energi dan se)ara otomatis

memi!iki dampak besar pada bidang !ainnya. Pada tahun 61 hingga saat ini#

pemerintah juga mu!ai mengurangi subsidi !istrik dan hasi!nya in$!asi &ndonesia

terus bergerak naik.

Tingginya konsumsi masyarakat pada beberapa periode tertentu# pada saatidu! $itri misa!nya# menyebabkan in$!asi yang bergerak naik. Misa!nya pada

pertengahan tahun# konsumsi meningkat untuk perayaan !ebaran# pada akhir tahun

se!ain untuk perayaan ata! namun beberapa penge)er keper!uan musim hujan

juga menaikkan harga jua!nya menyesuaikan pasar pada saat itu.

Tingkat in$!asi &ndonesia yang terus meningkat bukan merupakan ha! yang

baik bagi in%estor. Tingginya in$!asi memberikan e$ek negati$ pada pergerakan

saham. Maka dari tu# in%estor harus mempertimbangkan kebijakan pemerintah

dan memperhatikan po!a konsumsi masyarakat ketika ingin memperkirakan kapan

in$!asi akan terjadi.

+.+ Tingkat Suku Bunga 7B# Rate8

B& rate ada!ah suku bunga kebijakan yang men)erminkan sikap kebijakan

moneter yang ditetapkan o!eh bank &ndonesia dan diumumkan kepada pub!ik.

Suku bunga dapat dijadikan a)uan kondisi ekonomi suatu negara seka!igus B& rate

ini ada!ah suku bunga a)uan negara &ndonesia. Sama ha!nya dengan tingkat

http://www.tradingeconomics.com/http://www.tradingeconomics.com/


21/44

in$!asi# suku bunga dan harga saham memi!iki hubungan yang berbanding

terba!ik. 5enaikan pada suku bunga memi)u turunnya harga saham# begitu pu!a

seba!iknya. Turunnya harga saha disebabkan banyaknya in%estor menjua!

sahamnya dan !ebih memi!ih berdeposito di bank karena !ebih menjanjikan.

5etika suku bunga turun in%estor !ebih tertarik untuk berin%estasi sehingga harga

saham pada saat itu akan naik.

Tabe! . B& rate se!ama tahun terakhir

SumberA www.bi.go.id

Pada tahun 61# suku

bunga )enderung )ukup stabi! dari

bu!an 0ebruari hingga akhir

tahun yakni 3#=3 G. 'a!u ber!anjut

hingga pertengahan

tahun 61 (pada bu!an Mei* suku

bunga bergerak stabi! di angka

3#=3 G dimana angka ini

merupakan tingkat suku bunga terendah se!ama tahun terakhir. Pada

pertengahan 61# suku bunga menga!ami kenaikan yang berangsur+angsur

hingga men)apai angka =#3 G pada akhir tahun 61. 5emudian bergerak tetap

hingga L tahun 612 namun menga!ami kenaikan kemba!i pada bu!an terakhir

tahun 612 yakni sebesar =#=3 G.

/ngka =#=3 G ini merupakan angka terbesar se!ama 2 tahun terakhir

dimana dengan semakin meningkatnya suku bunga ini maka memberikan e$ek

negati%e pada pergerakan saham. &n%estor akan semakin optimis untuk menga!ihkan in%estasinya ke deposito bank dan harga saham akan semakin turun.

&n%estor juga per!u men)ermati ha!+ha! yang mempengaruhi kebijakan B& itu

sendiri yakni in$!asi negara# misa!nya.

+.- Nilai Tukar $ata 'ang

&ndonesia merupakan negara yang menganut sistem de%isa bebas yang

menyebabkan :upiah sangat %o!ati! terhadap perubahan moda! asing yang masuk.

Penguatan ni!ai mata uang dunia (seperti US"* mendorong in%estor untuk bera!ih

"ata B& :ate 61 61 612

Januari ;#66G 3#=3G =#36G

0ebruari 3#=3G 3#=3G =#36G

Maret 3#=3G 3#=3G =#36G

/pri! 3#=3G 3#=3G =#36G

Mei 3#=3G 3#=3G =#36G

Juni 3#=3G ;#66G =#36G

Ju!i 3#=3G ;#36G =#36G

/gustus 3#=3G ;#36G =#36G

September 3#=3G =#3G =#36G

ktober 3#=3G =#3G =#36G

opember 3#=3G =#36G =#=3G

"esember 3#=3G =#36G =#=3G


22/44

in%estasi ke mata uang tersebut dan menyebabkan banyaknya penjua!an saham

sehingga harga saham akan turun. i!ai rupiah yang me!emah akan berdampak

pada per$ormansi pasar begitu pu!a dengan per$ormansi pasar saham yang ikut

me!emah. amun ketika ni!ai tukar rupiah menguat terhadap mata uang dunia#

maka biaya impor bahan baku akan menurun serta tingkat suku bunga juga ikut

menurun.

Tabe! . 2 i!ai tukar rupiah tahun terakhir

=aktu )() )(+ )(-

3anuari 9283 16198 1;

"ebruari 9383 161;= 11;2

$aret 9;86 1619 11262

A1ril 9;96 16 113

$ei 166;3 1611 11;11

3uni 9986 1629 119;9

3uli 9983 16==8 11391

Agustus 166;6 1122 11=1=

Se1tembe

r 16688 111 116

0ktober 16113 11=2 168

No1embe

r 16163 12== 119;!esember 161=6 1;89 122SumberA www.bi.go.id

Tabe! diatas menunjukkan pergerakan ni!ai mata uang rupiah terhadap

do!!ar /S. "a!am tahun terakhir# ni!ai mata uang rupiah sangat $!uktuati$. "apat

ditarik benang merah bahwa tiap tahun pergerakan rupiah memang terus

meningkat. /kan tetapi pada pertengahan tahun kondisi mata uang rupiah pasti

meningkat# kemudian menurun tidak begitu signi$ikan !a!u pada akhirnya di akhir

tahun menga!ami peningkatan kemba!i. Pada tahun 61# ni!ai mata uang rupiahmasih di bawah :p 16.666#66 @ US". amun sejak pertengahan 61 hingga saat

ini# ni!ai rupiah semakin me!emah dan terus me!emah.

Me!emahnya ni!ai rupiah memberikan sinya! negati$ bagi para in%estor

terhadap pasar saham. &n%estor akan menga!ihkan in%estasinya ke mata uang asing

sehingga harga saham akan bergerak turun. Me!emahnya rupiah juga harus

diwaspadai o!eh in%estor dan ni!ai rupiah kini juga diyakini sangat su!it untuk

kemba!i pada angka di bawah :p 16.666#66 @ US".


23/44

+./ Realisasi #nvestasi di #ndonesia

:ea!isasi in%estasi swasta di &ndonesia memi!iki hubungan se!urus dengan

pergerakan harga saham. Meningkatnya in%estasi swasta akan mendorong

peningkatan P"B# sehingga pendapatan konsumen dan harga saham akan naik.

Begitu pu!a seba!iknya# apabi!a in%estasi swasta rendah# harga saham akan

menurun.

7ambar . :ea!isasi in%estasi &ndonesia 3 tahun terakhir

i!ai in%estasi asing maupun domestik di &ndonesia se!a!u menga!ami

peningkatan dari tahun 616 hingga 61. Pada tahun 611# ni!ai tota! rea!isasi

in%estasi meningkat 1;G menjadi =#9 mi!iar. "isusu! pada tahun 61

menga!ami peningkatan kemba!i hampir sekitar 6G menjadi 2#8 mi!iar. 'a!u

pada tahun 61 juga menga!ami peningkatan sebesar 1=G yakni 2# mi!iar.

Pada tahun terakhir (hingga pertengahan 612* terjadi penurunan rea!isasi

in%estasi baik asing maupun domestik. "ari sudut pandang in%estasi asing# terjadi

penurunan sebesar 6G. "ari sudut pandang in%estasi domestik# terjadi penurunan

pu!a sebesar 12G. /danya penurunan pada akhir tahun ini menimbu!kan e$ek

negati%e pada pergerakan saham. :ea!isasi yang menurun akan mendorong

turunnya angka P"B &ndonesia pu!a. "a!am kondisi ini# in%estor !ebih berhati+hati

ketika me!akukan in%estasi terhadap bursa saham.


24/44

BAB #4

ANA%#S#S #N!'STR#

Sebe!um me!akukan keputusan in%estasi# para in%estor seharusnya

me!akukan ana!isis untuk setiap industry guna membantu in%estor untuk

memutuskan mau kemanakah in%estor akan berin%estasi. &ndustri yang te!ah ada

memi!iki tingkat pertumbuhan masing+masing. Per!u diketahui bahwa tidak

se!amanya pertumbuhan industri dapat berja!an sesuai dengan tingkat

pertumbuhan ekonomi. Perkembangan perusahaan dipengaruhi o!eh tinggi atau

tidaknya pertumbuhan industri tempat perusahaan itu berada.

/gar dapat mengetahui tentang industry properti (PT. Pakuwon Jati Tbk.*#

per!u diketahui sik!us hidup perusahaan ( Industri Life Cycle*. 4a! ini di!akukan

agar para in%estor dapat mengetahui perusahaan tersebut sedang da!am tahap apa

dan dengan mengetahui tahap tersebut dapat dijadikan sebuah re$erensi in%estor

untuk memi!ih industri dan perusahaan manakah yang akan di!akukan in%estasi

nantinya.

-.( Siklus &idu1 #ndustri

&n%estor per!u me!ihat sik!us hidup industri untuk membantu pengambi!an

keputusan berin%estasi. Sik!us hidup industri dibagi menjadi 2 bagian# yaituA

1. Tahap Permu!aan (Introduction)

yaitu tahap di mana terdapat pertumbuhan )epat da!am tingkat permintaan

pertumbuhan tekno!ogi yang baru. Tahap ini sebagai awa! mu!a dan sebagai

penanda apakah perusahaan dapat bertahan atau tidak. Sebagian perusahaan tidak

bisa memenuhi permintaan pasar karena tingkat resiko yang tinggi. Seba!iknya#

jika perusahaan mampu bersaing# tingkat penjua!an dan !aba yang dipero!eh akan

tinggi mengingat sebagai tahap awa!# para konsumen be!um merasa jenuh dengan

produk yang ada.

. Tahap 5onso!idasi (rowth)

yaitu tahap di mana return potensia! perusahaan sudah diketahui dan

tingkat resiko sudah menurun dibandingkan dengan tahap permu!aan. &n%estor

disarankan untuk menanamkan moda! pada perusahaan yang sedang berja!an di

tahap ini karena potensi pertumbuhan yang baik dan jaminan in%estasi yang aman.


25/44

Pada periode ini# tingkat pertumbuhan industri masih berja!an di atas tingkat

pertumbuhan ekonomi

. Tahap Pendewasaan (Maturity)

yaitu tahap di mana pertumbuhan perusahaan hampir seiring dengan

pertumbuhan ekonomi yang ada. Pada tahap ini# produk yang dihasi!kan

)enderung sudah memenuhi pangsa pasar namun kurang bisa dikembangkan !agi

mengingat banyaknya pesaing di pasar. Perusahaan memer!ukan per!uasan pangsa

pasar untuk menjaga pro$it margin mereka.

2. Tahap penurunan (!eclining)

yaitu tahap di mana tingkat pertumbuhan ekonomi !ebih )epat daripada

tingkat pertumbuhan industri. 4a! ini disebabkan o!eh adanya pemain baru yang

menjua! produk dengan harga yang !ebih rendah. Se!ain itu# konsumen mungkin

saja sudah jenuh dengan produk yang ditawarkan.

7ambar 2. 1 Sik!us hidup perusahaan

Jika di!ihati dari sik!us hidup industri perusahaan diatas# PT. Pakuwon Jati

Tbk. berada pada tahap growth (pendewasaan*. Banyaknya pesaing di pasar dan

per$orma ekonomi &ndonesia yang $!uktuati$ tidak memberikan pengaruhsigni$ikan terhadap per$orma PT. Pakuwon Jati Tbk. 4a! ini dapat di!ihat dari

kinerja keuangan PT. Pakuwon Jati Tbk. yang terus membaik dari tahun ke tahun.

-.) Analisis Porter9s "ive "orce

Menurut Mi)hae! -. Porter# terdapat 3 kekuatan yang mempengaruhi

perusahaan da!am mendapatkan !aba dan mampu bertahan da!am suatu industri. 3

kekuatan itu ada!ahA

1. Intensity of rivalry within the industry


26/44

/danya beberapa perusahaan da!am suatu industri akan mempengaruhi

tingkat pro$itabi!itas perusahaan+perusahaan itu. Untuk mendapatkan !aba sebesar+

besarnya# setiap perusahaan mempunyai strategi dan taktik khusus da!am

menja!ani usahanya seka!igus untuk mengatasi tekanan persaingan dari

perusahaan !ainnya.

Bisnis properti yang menjanjikan mememun)u!kan para pemain baru yang

memberi warna pada persaingan bisnis properti. Tetapi pemain !ama masih bisa

mempertahankan posisi teratas dan sa!ah satunya ada!ah Pakuwon Jati.

Pesaing+pesaing Pakuwon Jati sampai saat ini ada!ah PT Bumi Serpong

"amai Tbk. BS" masih menduduki posisi teratas dengan ni!ai kapita!isasi :p

=#9 tri!iun. Saat ini BS" juga merambah ke kota di !uar Jakarta seperti

Ba!ikpapan# Surabaya# Bekasi# dan >ikarang. Posisi se!anjutnya ada PT 'ippo

5arawa)i Tbk . 'ippo berada di bawah BS" dengan ni!ai kapita!isasi :p ;#6=

tri!iun. Saat ini 'ippo memang mengkhususkan diri pada properti komersia! di

Medan# Pa!embang# Padang# Manado# Semarang# Surabaya# Makassar# dan

beberapa kota !apis kedua !ainnya di se!uruh &ndonesia. Posisi ketiga ditempati

o!eh PT Pakuwon Jati Tbk . Pakuwon yang se!a!u berada di posisi keempat# saat

ini menga!ahkan para pesaingnya# PT >iputra "e%e!opment Tbk dan PT

Summare)on /gung Tbk yang men)atat kapita!isasi pasar masing+masing

sebesar :p 1;#9 tri!iun dan :p 18# tri!iun. Pakuwon masih berkonsentrasi pada

proyek di Jakarta serta greater area Bogor# "epok# Tangerang# dan Bekasi.

Pakuwon Jati juga bermain di bisnis rite!. Persaingan bisnis rite! pun kini

semakin sengit. Para pengembang ber!omba+!omba untuk meningkatkan

kunjungan ma!!. &%y Cong# "irektur PT Pakuwon Jati Tbk (PC* menyebutkan

persaingan ketat pusat rite! di Jakarta Se!atan tidak akan memengaruhi tingkatkunjungan ke 7andaria Ma! yang beroperasi akhir 616. "engan konsep berbeda

dan ditempat perite! berke!as# tingkat kunjungan ke ma! tersebut tetap tinggi. Ma!

7andaria menggandeng 'ottemart# sa!ah satu perusahaan hypermart dari 5orea

untuk meramaikan pusat perbe!anjaan di proyek superb!ok se!uas =#3 hektare

tersebut. Sekitar 11 an)hor tenant dan !ebih dari 266 tenant meramaikan suasana

Ma! 7andaria >ity. ITingkat okupansinya sudah hampir men)apai 166G#

katanya.


27/44

2. Bargaining power of suppliers

Pemasok atau supp!ier mempunyai peran yang %ita! da!am keber!angsungan

hidup suatu perusahaan# khususnya da!am perusahaan pertambangan. Supp!ier

dapat dikatakan kuat jikaA

a Perusahaan yang mendominasi tidak banyak b Produk dari supp!ier berbeda (terdi$erensiasi*) Supp!ier tidak mempunyai pesaing !ain da!am industrid Memonopo!i produk sehingga mau tidak mau pembe!i akan memesan dari

supp!ier itu. 4a! ini menghasi!kan keuntungan untuk industri tersebut.

Pada Pakuwon Jati# setiap proyek yang akan di!akukan se!a!u dibuka

penawaran pada supplier. Seperti misa!nya "istributor besi Proyek :oya! P!aHa

ini dimenangkan o!eh kontraktor :akintam# Jaya 5en)ana dan S)neider pada

tahun 66=. Penawaran ini dimaksudkan untuk mendapatkan supplier dengan

spesi$ikasi pa!ing menguntungkan bagi perusahaan. /dapun beberapa sistem

penawaran yang umum di!akukan terdapat beberapa metode yang digunakan o!eh

perusahaan untuk meng+e%a!uasi penawaran yang diajukan o!eh para bidder da!am tender

proyek konstruksi. Proyek konstruksi diawa!i dengan proses tender yang di!akukan

o!eh wner. /da beberapa )ara untuk memi!ih peserta tenderA

1. )ompetiti%e bidding @ tender terbuka

. negotiated bidding @ hanya kontraktor tertentu yang diundang

. kombinasi dari kedua metode di atas Sete!ah me!a!ui beberapa tahapan.

/khirnya perusahaan akan sampai pada e%a!uasi penawaran untuk

menentukan pemenang tender.

Sistem penawaran seperti ini akan membantu Pakuwon Jati mendapatkan

supplier pa!ing optima! dan Pakuwon Jati merupakan pengembang terbesar di

&ndonesia maka supplier yang menawarkan diri akan banyak dan memi!iki

kua!itas tinggi. Jadi# kekuatan supp!ier terhadap Pakuwon Jati sendiri tidak ter!a!u

kuat karena Pakuwon Jati membuka penawaran untuk supplier yang "ualified.

3. Threat of Substitute products

Produk substitusi merupakan produk yang memi!iki $ungsi yang sama

dengan produk buatan suatu perusahaan. Banyaknya produk subsitusi membuat

perusahaan kesu!itan da!am bergerak dan memperjua!kan produknya# ter!ebih jika

produk yang dipasarkan harganya me!ebihi produk substitusi yang ada.Produk


28/44

substitusi yang harus diperhatikan o!eh perusahaan ada!ah produk substitusi yang

mempunyai kua!itas menandingi produk perusahaan.

Bisnis utama perusahaan ini me!iputi pengembangan rite!# perumahan#

perdagangan dan perhote!an. Perusahaan ini merupakan sa!ah satu pe!opor konsep

superb!ok di &ndonesia yang mengembangkan pusat perbe!anjaan rite!#

perkantoran# kondominium dan hote! yang berska!a besar. /n)aman subtitusi

produk atau jasa Pakuwon Jati ini me!iputi apartemen# ruko# guest house dan !ain

sebagainya. Tapi tetap saja konsep awa! produk yang ditawarkan Pakuwon Jati

memi!iki di$erensiasi dan $okus juga pada bangunan superb!ok dan kondominium

yang hingga saat ini masih be!um ada produk subtitusinya.

4. Threat of new Entrants

/danya pendatang baru dapat berdampak buruk pada para pemain !ama.

0aktor+$aktor yang dapat mempengaruhi besar atau ke)i!nya tingkat hambatan

masuk suatu industri ada!ahA

a Tingkat -konomi. Pendatang baru dapat memi!ih apakah dia ingin

berin%estasi dengan kapasitas yang besar atau terjun ke da!am industri di

mana kapasitas yang ada kurang optimum b /kses da!am ja!ur distribusi. 5esu!itan da!am ja!ur distribusi dapat

menjadi hambatan yang serius da!am memasuki suatu industri) 5euntungan Pe!opor. Pemain pertama da!am suatu industri berpe!uang

untuk menghasi!kan standar tersendiri dan dapat menguasai pemasok

bahan baku dengan meminta harga yang )enderung rendahd 4ambatan dari pemerintah. 4ambatan berupa regu!asi# hak )ipta dan paten

merupakan hambatan yang pasti akan dihadapi o!eh se!uruh pendatang

baru.

"a!am industri properti# pendatang baru pada bisnis ini )enderung sedikit

karena pasar yang )enderung o!igopo!i# hanya sedikit pemain di industri ini. tidak

!ain karena moda! yang dibutuhkan perusahaan properti sangat besar. /da

beberapa pendatang baru di bisnis properti. Sa!ah satunya ada /5: 'and# yang

baru+baru ini mendapat penghargaan dan menyandang sebagai pengembang baru

dengan pertumbuhan ter)epat. 4a! ini menunujkkan bahwa# barrier tinggi untuk

memasuki bisnis properti. Tetapi jika ada pemain baru yang berhasi! masuk pasar#


29/44

perusahaan tersebut bisa dengan )epat menga!ami perkembangan. 4a! ini harus

dperhatikan Pakuwon Jati agar tidak tergeser o!eh pendatang baru.

. Bargaining power of buyers

5ekuatan tawar menawar dengan pembe!i pada dasarnya dipengaruhi o!eh

sensiti%itas harga dan kekuatan tawar menawar re!ati$. Pakuwon Jati da!am

industri properti sedang berada pada posisi yang kuat karena tingginya tingkat

permintaan residensia!# rite! dan bangunan perkantoran dan properti !ainnya.

"apat di!ihat dari peningkatan harga properti karena permintaan yang tinggi. 4a!

ini disebabkan o!eh kebutuhan masyarakat terhadap properti semakin besar seiring

pertambahan jum!ah penduduk ter!ebih di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya.

Pakuwon Jati pun juga konsentrasi me!akukan pembangunan di kota tersebut.

"a!am ha! ini# Pakuwon Jati memi!iki kekuatan tawar menawar !ebih tinggi

dibanding konsumen

7ambar 2. Porter


30/44

BAB 4

ANA%#S#S KE'ANAN

/.( %a1oran Keuangan

'aporan keuangan yang akan diana!isis da!am bab ini hanya !aporan !aba

rugi dan nera)a dari tahun 61 hingga tahun 612.

1. 'aporan era)a

'aporan nera)a terdiri dari /kti%a dan pasi%a. Berikut ini merupakan

!aporan nera)a bagian /kti%a PT Pakuwon Jati Tbk.A

Tabe! 3. 1 'aporan nera)a akti%a PT. Pakuwon Jati Tbk 61 hingga 612

Aktiva

)() )(+ )(-5as d!! :p 1.13.12;.118 :p .1;.63.389 :p .869.62.1=1

Persediaan :p 9;.1=1.=; :p 1.631.686.==; :p 1.;=1.=;;.2;

Total Aktiva %ancar :p .=69.;9.;61 :p .=16.1;.61 :p 3.36;.991.;

Total Aktiva Teta1 :p 2.83;.336.13 :p 3.38=.99.8= :p 11.;.=31.1

T0TA% Aktiva :p =.3;3.819.91; :p 9.98.23.268 :p 1;.==6.=2.38

5as dan persediaan se!ama tiga tahun berturut+turut menga!ami kenaikan.

Sama ha!nya dengan tota! akti%a !an)ar dan akti%a tetap yang menga!ami kenaikan

se!ama tiga tahun berturut+turut. Sehingga dengan meningkatnya tota! akti%a PT.

Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga tahun berturut+turut# PT. Pakuwon Jati Tbk.meningkatkan in%estasinya pada akti%a !an)ar dan akti%a tetap (seperti pera!atan#

dan !ain+!ain*.

Sete!ah itu# berikut ini merupakan !aporan nera)a pada bagian pasi%a PT

Pakuwon Jati Tbk.A

Tabe! 3. 'aporan nera)a bagian pasi%a PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612

Pasiva

)() )(+ )(-

4utang Jangka Pendek .618.8=.;8 .829.8;=.= .91.12=.98

4utang Jangka Panjang .21.99;.=9 .23.8;9.89 2.3=2.32.;6

Total &utang :p2.21.82.;= :p3.193.=;.3; :p8.28=.;=1.=38

Total $odal .12.33.329 2.16.368.88 8.8.6=6.=86

T0TA% Pasiva :p =.3;3.819.91; :p 9.98.23.268 :p 1;.==6.=2.38

Se!ama tiga tahun berturut+turut baik tota! hutang maupun tota! moda!

yang dimi!iki o!eh PT Pakuwon Jati Tbk. terus meningkat.

. 'aporan 'aba :ugi


31/44

'aporan !aba rugi ini menghitung seberapa besar penjua!an bersih dan

seberapa besar keuntungan bersih yang didapatkan o!eh PT Pakuwon Jati Tbk..

Sehingga pada !aporan ini akan me!ihat bagaimana PT Pakuwon Jati Tbk.

mempero!eh keuntungan dari kegiatan operasiona! dan bunga maupun pajak yang

mejadi kewajibannya. Berikut ini merupakan tabe! !aporan !aba rugi PT Pakuwon

Jati Tbk. se!ama tiga tahun berturut+turut.

Tabe! 3. 'aporan !aba rugi PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612

%a1oran %aba Rugi 7>$iliar8

)() )(+ )(-

et :e%enues :p .1;3.9;.88 :p .69.=9=.131 :p .8=.=.92

4PP :p (1#1;6#16#62* :p (1#36#29#1;3* :p (#21#98;#3*

'aba 5otor (7ross Pro$it* :p 1..919.3 :p 1.=;2.918.3=6 :p .138.63.18

TaE -Epense :p (12.;68.99* :p (192.;22.1=3* :p (;6.1;2.;;9*

-B&T :p 961.162.82 :p 1.1.191.=1; :p .839.63.;83

-/T :p =;;.293.963 :p 1.1;.32=.321 :p .399.121.61;

Penjua!an bersih pada PT. Pakuwon Jati Tbk. menga!ami peningkatan

se!ama tiga tahun berturut+turut. Begitu juga dengan 4PP PT. Pakuwon Jati Tbk.

yang meningkat se!ama tiga tahun diatas# dimana 4PP tersebut dapat di!ihat dari

pembayaran kepada pemasok# pembayaran kas kepada karyawan# dan pembayaran

kas !ain+!ain. 'aba bersih yang didapatkan o!eh PT. Pakuwon Jati Tbk. juga

meningkat setiap tahunnya. Pada tahun 61# !aba bersih meningkat sebesar

#3;G dari tahun sebe!umnya. Begitu pu!a pada tahun 612# !aba bersih

meningkat sebesar 3;#=G dari tahun sebe!umnya.

/.) Analisis %a1oran Keuangan

/. :asio 'ikuiditas

'ikuiditas ada!ah kemampuan perusahaan untuk membayar kewajiban+

kewajibannya yang segera dipenuhi (Sutrisno# 669A13*. :asio !ikuiditas

digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan da!am memenuhi kewajiban+

kewajiban jangka pendek yang segera harus dipenuhi. :asio !ikuiditas terdiri atasA

current ratio# cash ratio# "uick ratio.


32/44

&'(& &'() &'(*'.''+

('.''+

&'.''+

)'.''+

*'.''+

,'.''+

-'.''+

'.''+

/'.''+

-(.(*+

(.*(+-*.//+

&0.-/+

*'.0&+)).('+

,(.*(+

-(.(,+,&.0+

Rasio

Likuiditas

urrent ratio ash ratio 1uik ratio

7ambar 3. 1 :asio !ikuiditas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir


33/44

Menurut Sutrisno (669A1;* current ratio ada!ah rasio yang

membandingkan antara akti%a !an)ar yang memi!iki perusahaan dengan hutang

jangka pendek. /kti%a !an)ar me!iputi kas# piutang dagang# e$ek# persediaan dan

akti%a !an)ar !ainnya. Sedangkan hutang jangka pendek me!iputi hutang dagang#

hutang wese!# hutang bank# hutang gaji dan hutang !ainnya yang segera harus

dibayar.Current ratio PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami $!uktuasi# dari tahun 61

ke 61 menga!ami kenaikan sedangkan pada tahun 61 ke 612 menga!ami

penurunan. 4a! ini menunjukkan bahwa kemampuan perusahaan da!am

memenuhi kewajiban jangka pendeknya menga!ami kenaikan pada awa!nya dan

penurunan sete!ahnya. /dapun kemampuan perusahaan da!am memenuhikewajiban jangka pendeknya ini be!um termasuk aman karena ni!ainya yang

se!a!u dibawah seratus persen.Cash ratio merupakan rasio yang membandingkan antara kas dan akti%a

!an)ar yang bisa segera menjadi uang kas dengan hutang !an)ar. /kti%a !an)ar

yang bisa segera menjadi uang kas ada!ah e$ek atau surat berharga (Sutrisno#

669A1;*.Cash ratio menunjukkan kemampuan perushaan me!unasi hutang

!an)arnya tanpa harus mengubah aset !an)arnya menjadi kas. Pada tahun 61 ke

61 menga!ami kenaikan sedangkan pada tahun 61 ke tahun 612# ni!ai rasio

pada masing+masing tahun dikatakan kurang aman karena ni!ainya yang berada di

bawah seratus persen.$uick ratio PT Pakuwon Jati Tbk. menga!ami kenaikan pada tahun 61

ke 61 dan penurunan pada tahun 61 ke 612# ni!ai dari masing+masing tahun

yang masih di bawah seratus persen menunjukkan bahwa perusahaan ini be!um

mampu membayar hutang !an)ar dengan akti%a yang !ebih !ikuid.

B. :asio So!%abi!itas

So!%abi!itas merupakan kemampuan suatu perusahaan kewajiban+

kewajiban jangka panjangnya me!a!ui ekuitas dan asetnya (5uswadi# 668*.

Menurut "jarwanto (662A1;* rasio so!%abi!itas ada!ah rasio yang menunjukkan

kapasitas dan kemampuan perusahaan untuk memenuhi kewajiban+kewajiban

jangka panjangnya. Besarnya ukuran umum yang dipakai ada!ah 66G atau A1

yang berarti dua ka!i dari tota! hutang perusahaan dikatakan solvable bi!a rasionya

kurang dari 66G. :asio so!%abi!itas yang semakin rendah ni!ai rasionya# semakin


34/44

tinggi kemampuan perusahaan me!unasi hutang+hutangnya me!a!ui moda!

pribadinya.

&'(& &'() &'(*'.''+

&'.''+

*'.''+

-'.''+

/'.''+

(''.''+

(&'.''+

(*'.''+

(-'.''+

,/.,+ ,,.//+ ,'.-(+

(*(.)+(&-.-,+

('&.*+

Rasio Solvabilitas

"otal Debt to #ssets Ratio "otal Debt to 21uity Ratio

7ambar 3. :asio so!%abi!itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir

%otal !ebt to &ssets 'atio (:asio hutang terhadap akti%a* digunakan untuk

mengukur kemampuan perusahaan da!am menjamin hutang+hutangnya dengan

sejum!ah akti%a yang dimi!ikinya. Semakin tinggi total debt semakin besar jum!ah

moda! pinjaman yang digunakan di da!am menghasi!kan keuntungan bagi

perusahaan. (Syamsudin# 66=A32*. :asio hutang terhadap akti%a menga!ami

penurunan tiap tahunnya maka kemampuan perusahaan semakin baik da!am

menjamin hutang+hutangnya.%otal !ebt to "uity 'atio (:asio hutang terhadap moda!* mengukur

seberapa besar perusahaan dibe!anjai o!eh pihak kreditur. Semakin besar rasio ini

berarti semakin besar dana yang di ambi! dari !uar. Tiap tahunnya rasio hutang

terhadap moda! menga!ami penurunan yang berarti bahwa perusahaan semakin

mampu memenuhi kebutuhannya se)ara mandiri.>. :asio /kti%itas

:asio ini mengukur pengoptima!an dana yang dimi!iki perusahaan da!am

akti%itas produksinya (Sugiono# -di# 668*. "engan kata !ain rasio ini mengukur

e$ekti%itas perusahaan da!am pengoperasian dananya. :asio ini terbagi menjadi

total asset turnover dan work capital turn over .


35/44

&'(& &'() &'(*'.''+

('.''+

&'.''+

)'.''+

*'.''+

,'.''+

-'.''+

'.''+

/'.''+

&/.-&+ )&.,/+

&).'0+

-0.'/+

)./,+

*-.,+

Rasio Aktivitas

total asset turn over $ork apital turn over

7ambar 3. :asio akti%itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir

%otal asses turn over merupakan rasio untuk mengukur tingkat perputaran

tota! akti%a terhadap penjua!an. %otal asses turn over perusahaan menga!ami pada

awa!nya menga!ami kenaikan sebanyak #9;G namun kemudian turun sebanyak

9#36G.

Pada work capital turn over terjadi peningkatan bertahap dari tahun 61

hingga 61. 4a! ini menunjukkan terjadinya peningkatan pendapatan bersamaan

dengan peningkatan moda! kerja sehingga menyebabkan perputaran yang

bertambah. Seba!iknya pada tahun 61 hingga 612 menga!ami penurunan yang

berarti perusahaan menga!ami penurunan pendapatan namun dengan moda! kerja

yang semakin meningkat.

". :asio Pro$itabi!itas

:asio pro$itabi!itas bertujuan untuk mengukur e$ekti%itas manajemen

dengan mengukur kinerja perusahaan se)ara kese!uruhan dan e$isiensi da!am

penge!o!aan kewajiban dan moda!.

i!ai gross pro$it margin pada kondisi norma! yakni positi$ yang berarti

bahwa sebuah perusahaan masih dapat meraih keuntungan dari penjua!an

produknya. Pada PT. Pakuwon Jati# ni!ai marjin kotor dari tahun 61 hingga

612 se!a!u berni!ai positi$ meskipun meningkat dari tahun 61 ke tahun 61#

!a!u menurun di tahun 612.

Sedangkan pada perating Income 'atio ni!ainya )enderung menga!ami

peningkatan se!ama tiga tahun berturut+turut. :asio ini sempat menga!ami


36/44

peningkatan tajam pada tahun 612. Peningkatan ini berarti bahwa penjua!an

bersih yang di!akukan perusahaan menyebabkan peningkatan !aba operasi.

i!ai net profit margin PT. Pakuwon Jati Tbk. menga!ami peningkatan

se!ama tiga tahun berturut+turut. 4a! ini berarti perusahaan mampu menghasi!kan

!aba bersih dengan baik se!ama tiga tahun berturut+turut.

( & )'.''+

('.''+

&'.''+

)'.''+*'.''+

,'.''+

-'.''+

'.''+

/'.''+

*-.*)+

,/.)+

)0.,&+*(.-(+ *).0*+

)./*+

),.*'+ ).,(+

-.(&+

(''.''+ &''.''+ )''.''+

Rasio Proftabilitas

gross proft margin operating inome ratio

net proft margin

7ambar 3. 2 :asio pro$itabi!itas PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir

Se!ain itu# dihitung pu!a :eturn on -?uity (:-* dan :eturn on

&n%estment (:&*.

&'(& &'() &'(*'.''+

,.''+

('.''+

(,.''+

&'.''+

&,.''+

)'.''+

),.''+

&*.*,+&.'+

)(.)/+

('.()+ (&.&&+

(,.,'+

Rasio Proftabilitas (cnt.)

roe roi

Menurut Sutrisno (669A*# return on e"uity ini sering disebut dengan

rate of return on net worth yaitu kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan


37/44

keuntungan dengan moda! sendiri yang dimi!iki# sehingga :- ini ada yang

menyebut sebagai pro$itabi!itas moda! sendiri. Pergerakan ni!ai :- sepanjang

61 hingga 612 menga!ami kenaikan. Peningkatan ini menggambarkan

kemampuan perusahaan da!am menghasi!kan keuntungan dengan moda! sendiri

semakin baik.

'ate of return investment (:&* atau net earning power ratio merupakan

rasio untuk mengukur kemampuan moda! yang diin%estasikan da!am kese!uruhan

akti%a untuk menghasi!kan pendapatan bersih. :& PT Pakuwon Jati Tbk.

menga!ami kenaikan setiap tahunnya ha! ini menggambarkan bahwa perusahaan

mampu mengin%estasikan moda! dengan baik.

-. :asio 4arga Pasar

Market price ratio ini terdiri dari berdasarkan $!uktuasi kenaikan harga

saham. Berikut ini berupa gra$ik $!uktuasi kenaikan harga saham PT. Pakuwon Jati

Tbk. dari tahun 61 hingga tahun 612 berdasarkan harga penutupanA

'

(''

&''

)''

*''

,''

-''

&', (0*

&'

&&,

)/,

)*,

&/, &'

),' )*0

*'*

,(,

Harga saham penutupan

7ambar 3. 3 7ra$ik harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. tiga tahun terakhir

4arga saham penutupan antara tahun 61 hingga 612 yang terendah

terdapat pada ?uarter kedua tahun 61 (192*. "an harga saham penutupan

tertinggi terdapat pada ?uarter keempat pada tahun 612 (313*. 4arga saham

penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. )enderung menga!ami kenaikan.

a. Pri)e -arning :atio (P-:*


38/44

Pri)e -arning :atio ada!ah rasio harga !embar per saham terhadap !aba

bersih dari perusahaan. P-: ini menunjukkan bagaimana kemampuan perusahaan

da!am menghasi!kan !aba. Semakin ke)i! P-: yang dihasi!kan# maka kinerja

perusahaan da!am menghasi!kan !aba semakin bagus.

Berikut ini berupa Pri)e -arning :atio PT. Pakuwon Jati Tbk. se!ama tiga

tahun.

&'(& &'() &'(*'

,

('

(,

&'

(*.*0

((.*/

0./-

Price Earning Ratio

Tahun

Ratio

7ambar 3. ; Pri)e earning ratio PT. Pakuwon Jati Tbk. 61 hingga 612

*rice arning 'atio pada tahun 612 merupakan ratio yang pa!ing bagus

karena ratio ini merupakan ratio pa!ing ke)i! (9#8;*. Sedangkan tahun 61# *rice

arning 'atio yang ditemukan ini )ukup tinggi (12#288* Sehingga pada tahun

61# in%estor )enderung untuk mengurangi pembe!ian saham PT. Pakuwon Jati

Tbk.

b. arning *er +hare (-PS*

arning per share ada!ah jum!ah pendapatan yang didapatkan da!am satu

periode untuk setiap !embar saham yang beredar dan akan dipakai o!eh pimpinan

perusahaan untuk menentukan besarnya di%iden yang akan dibagikan. /pabi!a

jum!ah pendapatan perusahaan itu ke)i!# maka di%iden yang akan dibagikan juga

ke)i!. Se!ain itu# arning *er +hare (-PS* yang rendah )enderung membuat harga

saham semakin turun. Sehingga in%estor akan !ebih berminat terhadap saham

yang memi!iki arning *er +hare yang tinggi dibandingkan saham yang memi!iki

-PS yang rendah.

Sedangkan pendapatan per sahamnya tiap penutupan pada akhir tahun

sebagai berikutA


39/44

&'(& &'() &'(*'

('

&'

)'

*','

-'

(,.,)&).,&

,&.&)

Earning Per Share

Tahun

Ratio

7ambar 3. = -arning per share PT. Pakuwon Jati Tbk. tahun 61 hingga 612

Pada tahun 61# earning per share )enderung ke)i! yakni hanya 13#3. amun meningkat pada tahun 61 yakni pada angka #3. 5emudian pada taun

612 menga!ami peningkatan yang )ukup drastis sebesar 89G. "engan adanya

earning per share yang tinggi# pendapatan yang didapatkan o!eh pemegang saham

menga!ami peningkatan.

). !ividen *er +hare ("PS* !ividen *er +hare ada!ah jum!ah di%iden yang dibagikan kepada

pemegang saham sebesar saham yang dimi!ikinya.

&'(& &'() &'(*

'

(

&

)

*

,

(.,

).,

*.,

Dividend Per Share

Tahun

Ratio

Pada tahun 61# di%iden per share menga!ami peningkatan sebesar 3=G.

5emudian pada tahun 612 menga!ami peningkatan kemba!i sebesar G. Se!ama

dua tahun berturut+turut di%iden yang dibagikan perusahaan kepada pemegang

saham se!a!u menga!ami peningkatan.

0. i!ai &ntrinsik


40/44

Sete!ah mengetahui -PS dan "PS yang dihasi!kan o!eh PT. Pakuwon Jati

Tbk.# akan di!akukan ana!isis ni!ai intrinsik saham. i!ai intrinsik ada!ah ni!ai

yang sewajarnya atau seharusnya me!ekat pada saham tersebut. i!ai intrinsik

digunakan untuk me!ihat apa harga saham tersebut murah ataupun maha!.

Sehingga in%estor dapat mengambi! keputusan baik itu menjua! ataupun membe!i

suatu saham.

Tabe! 3. 2 >ost o$ -?uity

:$ =#=3 G

:isk Premium 16#;2 G

Beta 1#=3

?ost of E@uit 7k8 !"# $

Sete!ah mengetahui k N 1#8 G# akan di)ari growth rate dari PT. Pakuwon

Jati Tbk. /dapun )ara untuk men)ari growth rate ini yakniA

g N :- E b

Tabe! 3. 3 Perhitungan growth rate

Sete!ah

dihitung dengan menggunakan rumus diatas# ditemukan ni!ai growth rate sebesar

#8 G. Sete!ah diketahui ni!ai g dan k# maka dapat di)ari ni!ai intrinsikA

i!ai &ntrinsik N Do(1+g)

k −g.

Berikut ini merupakan perhitungan ni!ai intrinsik PT. Pakuwon Jati Tbk.

pada tahun 612A

i!ai intrinsik N47,72(1+0,028)

12,8−2,8

i!ai intrinsik N 296#3;1;

:- 1#8 G

"i%iden Per Share ("PS* 2#3

-arning Per Share (-PS* 3# EPS− DPS

EPS (b) 6#918

rowth rate #8 G


41/44

Pada akhir kuarta! ke empat bu!an "esember 613# harga saham

penutupan PT. Pakuwon Jati Tbk. berni!ai 313. Bi!a dibandingkan dengan ni!ai

intrinsik# maka ni!ai intrinsik (296#3;* O harga saham penutupan PT. Pakuwon Jati

Tbk. hari ini (313*. 4a! ini mengakibatkan terjadinya overvalued atau harga

saham yang maha!.

Se)ara garis besar dari ana!isa keuangan# keuangan yang dike!o!a o!eh PT

Pakuwon Jati Tbk. ini tergo!ong baik. amun di!ihat dari ni!ai intrinsiknya bahwa

ni!ai saham penutupan pada akhir "esember 612 merupakan harga yang

overvalued @ maha!.

/dapun )ara !ain yang biasanya digunakan in%estor da!am keputusan

berin%estasi# yakni membandingkan *rice arning 'atio perusahaan da!am satu

sektor. Misa!nya# pada PT. Pakuwon Jati Tbk. ada!ah perusahaan yang bergerak di

sektor properti. Untuk itu# dibandingkan dengan perusahaan !ain da!am sektor

sejenis misa!nya PT. >iputra "e%e!opment Tbk (>T:/*# PT. /gung Podomoro

'and Tbk (/P'*# PT. 'ippo 5arawa)i Tbk ('5P:*# PT. /!am Sutera :ea!ity

Tbk (/S:&*# dan PT. Bumi Serpong "amai Tbk (BS"*. Berikut ada!ah P-: dari

masing+masing perusahaan tersebutA

Tabe! 3. ; i!ai P-: 3 perusahaan da!am sektor properti

/P' 8#82

/S:& 9#1

>T:/ 12#18

'P5: 16#3

BS"- 8#61

:ata+:ata 16#1;

"ari data diatas# dapat di!ihat bahwa P-: terke)i! dim!iki o!eh BS"-. Jika

dibandingkan dengan P-: PT. Pakuwon Jati Tbk yakni 9#8;# angka tersebut

masih terdapat di bawah rata+rata P-: da!am satu sektor properti. "engan adanya

data tersebut# ha! ini menghasi!kan keputusan bahwa in%estor sebaiknya membe!i

saham di PT. Pakuwon Jati Tbk.


42/44

BAB 4#

KES#$P'%AN !AN SARAN

5.( Kesim1ulan

Berdasarkan ana!isis $undamenta! PT. Pakuwon Jati Tbk. yang te!ah

di!akukan diatas dan disesuaikan dengan mata ku!iah Manajemen &n%estasi dan

Porto$o!io# berikut kesimpu!annyaA

1. Se)ara makroekonomi# in%estor harus berhati+hati ketika akan berin%estasi

pada perusahaan yang berada di &ndonesia. Bahkan sebaiknya in%estor tidak

me!akukan in%estasi pada perusahaan di &ndonesia karena banyaknya beberapa

akti%itas ekonomi yang negati%e pada beberapa tahun terakhir# seperti tingkat

in$!asi yang masih tinggi# suku bunga tinggi# ni!ai tukar rupiah# angka P"B yang

masih rendah# dan rea!isasi in%estasi yang menurun dibandingkan dengan tahun

sebe!umnya.

. Se)ara industri# interna! PT Pakuwon Jati Tbk. memi!iki per$orma yang

)ukup bagus. /danya tekanan dari pendatang baru dan persaingan yang semakin

ketat# tidak menggeserkan PT. Pakuwon Jati dari peringkat teratas da!am

sektornya.

. Se)ara keuangan# keuangan perusahaan PT. Pakuwon Jati Tbk. )ukup

optima! da!am penge!o!aan keuangannya.

2. Sebaiknya in%estor membe!i saham PT. Pakuwon Jati Tbk.

5.) Saran

Berdasarkan ana!isis $undamenta! pada PT. Pakuwon Jati Tbk. diatas#

saran yang ke!ompok kami berikan yakni sebaiknya PT. Pakuwon Jati !ebih

meningkatkan kinerja perusahaan (baik dari segi operasiona!# keuangan# dan !ain+

!ain* dan !ebih berhati+hati terhadap kondisi makroekonomi yang tidak menentu.


43/44

!A"TAR P'STAKA

/dityawan. (612*. Mana,emen *royek dan Metode -onstruksi !okumen

-ontrak. :etrie%ed $rom a)ademia.eduA

httpA@@www.a)ademia.edu@9;8923@M//J-M-P:,-5"/M-

T"-5ST:U5S&"5UM-5T:/5

/yuwuragi!# 5. (n.d.*. *akuwon /ati. :etrie%ed $rom Merdeka CebsiteA

httpA@@pro$i!.merdeka.)om@indonesia@p@pakuwon+jati@

Bank &ndonesia. (613# o%ember 3*. !ata 0I 'ate. :etrie%ed $rom Bank

&ndonesia Ceb siteA www.bi.go.id

&ndonesia &n%estments. (613# o%ember 3*. Indonesian1Investments. :etrie%ed

$rom &ndonesian+&n%estmentsA httpA@@www.indonesia+

in%estments.)om@id@keuangan@angka+ekonomi+makro@produk+domestik+

bruto+indonesia@item3

5ompas. (612# Mei 1;*. *osisi 2 0esar *engembang *roperti di Indonesia.

:etrie%ed $rom Pe!uang PropertiA

httpA@@www.pe!uangproperti.)om@berita@de%e!oper@612+63@9=@posisi++

besar+pengembang+properti+di+indonesiaQsthash.pad7>aM.dpu$

'amudi &ndonesia. (612*. Laporan -uartal Indonesia. :etrie%ed $rom 'amudi

&ndonesia CebsiteA httpA@@www.!amudi.)o.id@resear)h@?uarter!y+report+?1+

613+ba@

PT. Benteng /nugerah Sejahtera. (n.d.*. *ro,ect 3 Clients. :etrie%ed $rom PT.

Benteng /nugerah Sejahtera CebsiteA

httpA@@www.bentengstee!.)om@proje)ts.php!angNid

PT. Pakuwon Jati Tbk. (612*. &nnual 'eport *%. *akuwon /ati %bk. 4567.

JakartaA PT. Pakuwon Jati Tbk.

Unknown. (61# /pri! 9*. *ersaingan *royek 'itel di /akarta +elatan +emakin

ketat . :etrie%ed $rom 5onsumen PropertiA

httpA@@konsumenproperti.)om@komersia!@=;+komersia!@;9;+persaingan+

proyek+rite!+di+jakarta+se!atan+semakin+ketat

"esember 612# 1=.6.

"ata i!ai Tukar :upiah di!ihat dari www.bi.go.id pada ; o%ember 613#

1.13.


44/44

"ata Perusahaan di!ihat dari www.pakuwonjati.)om pada = o%ember 613#

1.66.

"ata Tingkat &n$!asi &ndonesia di!ihat dari www.bps.go.id pada ; o%ember

613# 13.66.

Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati

Documents

Transcript of Analisis Manajemen Investasi PT. Pakuwon Jati