Analisis Lokasi KEGIATAN ECERAN

Analisis Lokasi Retail/ EceranSariffuddinlaboratorium pengembangan kotaplanologi universitas diponegorosariffuddin@live.undip.ac.idkelassarif.pwk.undip.ac.idmengapa penting?sebagian besar pengeluaran (1/3-1/2 pendapatan dibelanjakan untuk keperluan ini)rata-rata 1.7 jam per hari digunakan untuk rekreasi di mall, keluar makan, membeli suvenirsebagian waktu membaca koran majalah iklan yang mendukung pola konsumsiperan analisis lokasiPemasaran 7s P: PeopleProductPricePlacePhysical DistributionPromotionPackagingFokus Analisis lokasi:

PeoplePlacePhysical Distribution3analisis lokasi dan pola ruangkonteks analisis lokasiTipe UsahaUkuran StoreKlaster StoreLokasiFASILITAS JASA/ RETAILSISTEM DISTRIBUSIGeografi Produksi dan KonsumsiFasilitas TransportasiKreditMediaOrganisasi perusahaanSistem Legal/HukumStruktur PajakSubsidi, LaranganNilai, MoralZoningKONSUMENKarakteristikKebiasaanLokasiSISTEM SOSIAL4analisis lokasi dan pola ruangPRODUSENKONSUMEN(RUMAHTANGGA)DISTRIBUTORLUAR NEGERIPABRIKPETANIIMPORTIRWHOLESALERKOPERASIRETAILERINDEPENDENJARINGANRETAILERFOCth koranCth parfumCth alat dapurCth mobilFood processorFood terminalsupermarketPasarDirect Sales(Amway)sistem distribusi5analisis lokasi dan pola ruangBiaya/unitUnit terjualAC/unitVC/unitHarga/unitUnit terjualHarga/unitUnit terjualAC/unitpermintaanpenentuan skala operasiKurva penurunan biaya rata-rataKurva penurunan permintaanSkala operasiKemungkinanRange pengoperasian/PASAR6analisis lokasi dan pola ruangmasalah lokasi retailWilayah seperti apa pasar retail yang adaIni terkait dengan seleksi pasarPada skala internasional, ini adalah corporate strategyPada skala nasional-regional, ini berkaitan dengan masalah kesempatan dan logistikBerapa banyak outlet yang diperlukan untuk melayani pasar yang diinginkanEkonomi skala vs perbedaan jarakCannibalization vs eliminating competitionDi mana melokasikan setiap outlet (atau outlet mana yang harus ditutup)Pada wilayah pasar yang mana areal analysisPada tapak yang mana site evaluationBagaimana campuran produk yang optimal di setiap outletBerkaitan dengan functional strategy strategi pemasaranSegmentasi pasar

7analisis lokasi dan pola ruangbeberapa pertimbangan Di mana sebenarnya posisi pasar sekarang atau pasar yang diinginkanApakah pasar monopolistik atau tidak?Bagaimana cara membagi pasar dengan outlet-outlet yang lainDengan asumsi pasar monopolistik atau oligopolistik?Bagaimana seharusnya lokasi yang dipilih dan bagaimana distribusi pasarnya?Kalau dilihat dari kacamata sendiri atau kacamata pesaing?8analisis lokasi dan pola ruangsolusi masalah lokasi retailProses non-sistematisGut feeling atau observasi lingkunganImitasi lokasi dari pesaing atau pesaing terdekatProses sistematis asumsi ukuran wilayah pasarBagaimana mengasumsikan ukuran wilayah pasar secara tradisional dan survei kepada konsumen potensial (radius pelayanan)Bagaimana melakukan proses identifikasi dan mengurutkan wilayah pasar yang diinginkan sesuai dengan ukurannya9analisis lokasi dan pola ruangPemodelan wilayah pasar berdasarkan lokasi pesaingBagaimana posisi wilayah pasar dibandingkan dengan wilayah pasar pesaingMemperkirakan jumlah konsumen dari setiap lokasi yang mungkinBagaimana karakteristik pelanggan (sosial, ekonomi, sebaran, dsb)solusi masalah lokasi retail10analisis lokasi dan pola ruanganalisis wilayah pasarFokus analisis pada sisi permintaan, dikaitkan dengan retail chainAktivitas generatif (supermarket, departement store) mempertimbangkan ukuran dan karakteristik pasar memaksimalkan keuntungan dari lokasi3 konsep mengenai wilayah pasarSpatial Monopoly : karakteristik wilayah pasar sangat dipengaruhi oleh fasilitas retail terdekat. Contoh : ?Market Penetration : seberapa besar proporsi konsumen sebuah retail di wilayah pasar (dibandingkan retail lainnya). Contoh?Dispersed Market : pasar yang sangat spesial/selektif/luas/tidak beraturan. Contoh?

11analisis lokasi dan pola ruang11Seperti apa atribut umum wilayah pasar?Pendapatan-pengeluaran rumah tanggaPertumbuhan pendudukPertumbuhan bisnis di wilayah tertentu

Analisis wilayah pasarMelihat bagaimana ukuran pasar yang potensial, melaluiData geodemografik, data geo-lifestyleKebiasaan belanja masyarakat di sekitar lokasi potensial3 October 201312analisis lokasi dan pola ruanglanjutanteknis analogisMencoba membandingkan karakteristik konsumen kegiatan/toko lain yang telah sukses, bisa dilakukan melalui : Memperkirakan gambaran kasar tentang karakteristik yang seharusnya dipertimbangkanAnalisis diskriminan apa beda antara yang berhasil dan tidakRegresi berganda mengukur tingkat keuntungan dari berbagai faktor3 October 201313analisis lokasi dan pola ruangAPLIKASI ANALISI LOKASI RETAILtrading area analysisanalisis lokasi dan pola ruang14kenapa lokasi, sangat penting?Untuk menentukan siapa target pasarnya?Investasi finansialMenentukan jangka waktu usaha analisis lokasi dan pola ruang15Menyeleksi lokasiRegional analysis

Area analysis

Site evaluationanalisis lokasi dan pola ruang16Pasar tergantung pada:Karakteristik dan kepadatan pendudukDemografi dan life style pendudukLini ekonomi wilayahTenaga kerjaDukungan pemerintahPermintaan dan penawaran barangKompetisi analisis lokasi dan pola ruang17Index saturation modelMempertimbangkan permintaan konsumen dan kompetisiMengevaluasi pasar (overstore, saturated, understore)Mengukur daerah potensialanalisis lokasi dan pola ruang18Index of Retail Saturationanalisis lokasi dan pola ruang19ABCJumlah pelanggan (customer)40.00050.00070.000Pengeluaran rata-rata (retail expenditure)$10$12$10Retail facility10.00012.00015.000Index of Retail Saturatin$40.00$50.00$46.67retail shopping modelsMenggunakan prinsip teori gravitasi Newton, Reilly mengemukakan dua prinsip : Semakin besar kota semakin banyak perdagangan retail (indikator : jumlah penduduk)Perdagangan satu kota lebih banyak diakses oleh kota lain yang lebih dekat lokasinya (indikator : jarak)Berdasarkan kedua prinsip tersebut : Kota akan menarik perdagangan retail dari kota dan sekitarnya sesuai proporsi penduduk dan berbanding terbalik dengan jarak dari kota tersebut. Ri = Pi/dkiR = tarikan pusat perbelanjaan di kota iP = jumlah penduduk di kota i d = jarak penduduk ke kota

3 October 201320analisis lokasi dan pola ruangModel gravitasi perdagangananalisis lokasi dan pola ruang21

Rumus klasik gravitasi

Model gravitasi perdagangan

Keterangan:Fij gaya tarik menarik benda i dan j (Volume total interaksi kota i dan kota j)Mi dan Mj adalah masa benda (populasi penduduk i dan j atau GDP/ GDI)Dij adalah jarak antar kedua benda (jarak dua kota)G adalah konstantacontoh soal : Kasus Norwich dan Great YarmouthKota Norwich memiliki jumlah penduduk 122.083 orang sedangkan kota Great Yarmouth 50.236 orang. Jarak antara kedua kota tersebut adalah 20 mil. Desa Arcle terletak diantara kedua kota tersebut, dengan jumlah penduduk 1584 orang, berjarak 9 mil dari Great Yarmouth dan 11 mil dari Norwich. Dengan menggunakan hukum Reilly, berapa ketertarikan dari kedua kota tersebut terhadap penduduk yang tinggal di Desa Arcle?3 October 201322analisis lokasi dan pola ruangtitik henti antara kedua pusatAnalisis ini bertujuan untuk mengukur pengaruh perdagangan retail antara dua kotaCoba terapkan untuk kasus sebelumnya3 October 201323analisis lokasi dan pola ruang

Keterangan :DAB = Lokasi titik henti, yang diukur dari kota atau wilayah yang jumlah penduduknya lebih kecildAB = Jarak kota A dan BPA = Jumlah Penduduk kota A yang lebih besarPB = Jumlah Penduduk kota B yang lebih kecil