AN KTOR-FA ANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPA · menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten...

perpustakaan.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

commit to user

AN

F

NALISIS FA

D

Untuk m

Pro

Konsen

FAKULTA

MAGIS

AKTOR-FA

DI KECAMA

emenuhi seb

ogram Studi

ntrasi : Ekon

AS EKONPRO

TER EKO

AKTOR YA

ATAN WED

T

bagian pers

Magister Ek

nomi Sumbe

O

ARIS FINIM :

NOMI UNOGRAM PONOMI D

SURA2

ANG MEMP

DI KABUPA

TESIS

syaratan me

konomi dan S

er Daya Man

Oleh :

TRIYANT S4210067

IVERSITPASCA SADAN STUDAKARTA2011

PENGARUH

ATEN KLA

encapai der

Studi Pemba

nusia dan Pem

TO 7

AS SEBEARJANADI PEMBA

HI NILAI T

ATEN

rajat Magist

angunan

mbangunan

LAS MAR

ANGUNA

TANAH

ter

RET

AN


commit to user

ii

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH

DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN

Disusun Oleh :

ARIS FITRIYANTO NIM : S4210067

Telah disetujui oleh Pembimbing

Pembimbing I Pembimbing II

Dr. Evi Gravitiani, M.Si Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si

NIP 1973060 200912 2 001 NIP 19680522 199103 1 002

Ketua Program Studi

Megister Ekonomi dan Studi Pembangunan

Dr.J.J Sarungu, MS

NIP. 19510701 198010 1 001


commit to user

iii

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH


Disusun Oleh :

ARIS FITRIYANTO NIM : S4210067

Telah disetujui oleh Tim Penguji :

Pada tanggal : 8 Agustus 2011.

Jabatan Nama Tanda tangan

Ketua Tim Penguji Dr. Ir. Kusnandar, M.Si ……….....…..…….

Pembimbing Utama Dr. Evi Gravitiani, M.Si ………….......…….

Pembimbing Pendamping Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si ……….......……….

Mengetahui

Direktur PPs UNS

Prof. Drs. Suranto, M.Sc.,PhD

NIP.19570820 198503 1 004

Ketua Program Studi

Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan

Dr. JJ. Sarungu, MS

NIP.19510701 198010 1 001


commit to user

iv

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS

Saya yang bertandatangan di bawah ini :

Nama : ARIS FITRIYANTO

NIM : S 4210067

Judul Tesis : ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN

KLATEN

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan

bukan merupakan jiplakan dari hasil karya orang lain, kecuali kutipan-kutipan dan

ringkasan-ringkasan yang semuanya telah saya jelaskan sumbernya.

Demikian surat pernyataan ini saya buat sebenar-benarnya.

Surakarta, 8 Agustus 2011

Yang membuat pernyataan

ARIS FITRIYANTO


commit to user

v

PERSEMBAHAN

Karya ini kupersembahankan bagi

Agama, Bangsa dan Negaraku tercinta

Kedua Orangtuaku yang selalu memberikan semangat,

Guru - Guru yang selalu membimbingku

Istriku Fathonah Made Suharsi yang tercinta

Putra-putriku yang lucu –lucu Ahfa, Fia dan Hafiz,

Semoga menjadi anak yang sholeh sholihah yang

menjadi pintu turunnya rahmat dan keberkahan

hidup dalam menggapai keridloan Allah Subhannahu

Wa atta Alla.


commit to user

vi

MOTTO

1. “Sebaik-baik manusia adalah orang yang panjang umurnya

dan baik amalnya” ( H.R. Ahmad )

2. Allah mengangkat derajat seseorang dengan kemuliaan

ilmunya ( Al-Hadist)

3. Manusia yang mulia laksana pohon yang berakar kuat

menghunjam bumi dan itu adalah akidah yang bersih , selalu

indah dipandang itu adalah senyum dan keceriaannya, serta

berbuah lebat yang memberi manfaat (kebaikan) bagi alam

sekitarnya.


commit to user

vii

ABSTRAKSI

ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH


Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui fakta empiris mengenai faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten . Luas tanah, Jarak ke Central Business District (CBD), Jarak ke Jalan Umum/ Kabupaten merupakan 3 variabel bebas (Independen) yang dijadikan faktor-faktor yang menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Data yang dipergunakan adalah data primer dan sekunder tahun 2009 - 2010 Data primer diperoleh dengan wawancara langsung dengan pihak-pihak yang terkait, yaitu dengan Pejabat di Kantor Kecamatan Wedi, Kepala Desa dan Kepala Dusun Se Kecamatan Wedi, Penjual dan Pembeli Tanah. Data sekunder diambil dari data resmi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris, Pemerintah Kecamatan Wedi, dengan obyek penelitian sebanyak 99 responden. Data diproses dan diolah dengan menggunakan program Econometric Views ( E-Views ) version 5.1.

Hasil Penelitian menunjukkan bahwa faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah Luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap Nilai Tanah sedang Jarak ke Central Business District (CBD) dan Jarak ke Jalan Umum/Kabupaten berpengaruh negatif dan signifikan artinya semakin jauh dari CBD dan dari Jalan umum nilai tanah semakin turun

Pemerintah Kecamatan Wedi perlu mengambil kebijakan dan tindakan untuk menentukan daerah CBD sebagai pusat pertumbuhan Ekomomi dan selalu memperhatikan Jarak kejalan Umum sebagai sarana pendukung transportasi agar pusat perekonomian tatap lancar dan aman.

Kata kunci : Nilai Tanah, Luas Tanah, Jarak ke Central District Business (CBD) dan

Jarak ke Jalan Umum.


commit to user

viii

ABSTRACT

ANALYSIS OF FACTORS AFFECTING THE VALUE OF LAND IN SUB DISTRICT WEDI KLATEN

This study aims to determine the empirical facts about the factors that affect the value of land in the district of Wedi Klaten regency. Land area, distance to Central Business District (CBD), Distance to Public Road / Regency is the third independent variable (Independent) which is used as the factors that determine the value of land in the district of Wedi Klaten regency.

The data used are primary and secondary data in 2009 ‐ 2010 Primary data was obtained by direct interviews with relevant parties, namely by Wedi Officials at the District Office, the Village Head and Village Head Wedi Se District, Seller and Buyer Land. Secondary data taken from official data Author Deed Land Officials (PPAT), Notary, Wedi District Government, with the object of research by 99 respondents. Data is processed and processed using the program Econometric Views (E‐Views) version 5.1.

Research shows that factors that factors affecting the value of land in the district of Wedi Klaten district land area is no significant effect on land value is being Proximity to Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road / County and a significant negative effect means farther from the CBD and of Public Roads of land value on the downside

Wedi District Governments need to take action to locate the bad policies and the CBD area as a growth center and always pay attention to spacing Ekomomi Public streets as a means of transportation to economic centers supporting face‐to smoothly and safely.

Key words: Land Value, Land Area, Distance to Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road.


commit to user

ix

KATA PENGANTAR

Dengan mengucapkan syukur ke hadirat Allah SWT atas ridho dan rahmat

Nya, maka penulisan tesis dengan judul “Analisis Faktor-faktor yang mempengaruhi

Nilai Tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten ” dapat diselesaikan. Penulisan

tesis ini merupakan salah satu syarat untuk mencapai derajat sarjana S-2 pada

Program Pasca Sarjana Studi Magister Ekonomi Studi pembangunan (MESP)

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Dalam penulisan tesis ini penulis telah banyak menerima bantuan moril

maupun materiil, dorongan, semangat, saran dan pendapat dari berbagai pihak. Oleh

karena itu perkenankanlah penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang setulus-

tulusnya kepada:

1. Bapak Prof. Drs. Suranto, M.Sc. Ph.D selaku Direktur Program Pasca

Sarjana Magister Ekonomi Studi Pembangunan;

2. Bapak Dr. JJ Sarungu, M.S selaku Ketua Program Pasca Sarjana Magister

Ekonomi Studi Pembangunan;

3. Dr. Ir. Kusnandar, M.Si selaku Ketua Tim Penguji yang telah memberikan

pengarahan untuk lebih mempertajam penulisan ini;

4. Ibu Dr. Evi Gravitiani, M.Si. selaku dosen pembimbing I yang selalu

memberikan motivasi dan inspirasi serta membimbing penulis dalam

penulisan tesis ini.


commit to user

x

5. Bapak Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si. selaku dosen pembimbing II yang

telah sabar berkenan meluangkan waktu, tenaga dan pikiran untuk

membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini;

6. Habib Lutfi bin Yaya, KH. Drs. Muhammad Zaid, KH. Drs Ahmadi Safi’i,

Ustadz Muh. Latif Irfansyah yang selalu memberikan dorongan dan do’a

dalam penulisan Tesis ini;

7. Ibu dan Bapak serta Bapak dan Ibu mertua yang telah memberikan curahan

doa, dorongan moril dan meteriil kepada penulis untuk menyelesaikan tesis

ini;

8. Istriku terncinta Fathonah Made Suharsi, S.Psi yang selalau memberikan doa

dan motivasi sampai selesainya penulisan tesis ini;

9. Anak-Anaku tercinta dan yang lucu-lucu Ahfa, Fia dan Hafiz, yang selalu

memberikan inspirasi untuk penulis dalam mengarungi proses tugas belajar

ini;

10. Seluruh karyawan bagian administrasi Program Pasca Sarjana Magister

Ekonomi Pembangunan Universitas Sebelas Maret atas pelayanan

administrasi yang baik selama ini;

11. Seluruh Anggota Pengajian Rutin Mushola Al-Muttaqein Pule, Sahabat

Sigit, Teman-teman MWC NU Wedi dan PC GP Ansor Kabupaten Klaten

yang selalu memberikan dorongan dan motivasi untuk segera menyelesaikan

tugas belajar ini;

12. Bapak Camat Gantiwarno dan Camat Wedi Kabupaten Klaten yang telah

memberikan banyak masukan, arahan dan semangat kepada penulis;


commit to user

xi

13. Rekan-rekan ku Angkatan XIV Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi

Pembangunan Universitas Sebelas Maret yang telah bersama-sama berjuang

dengan penulis untuk menyelesaikan tesis;

Penulis menyadari bahwa karya ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena

itu, penulis meminta maaf atas kekurangan yang ada dan mengharapkan kritik dan

saran yang membangun demi perbaikan karya yang lebih berkualitas.

Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang

membutuhkan dikemudian hari.

Surakarta, 8 Agustus 2011

Aris Fitriyanto


commit to user

xii

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ....................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................ ii

HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................... iii

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS .............................................................. iv

PERSEMBAHAN ............................................................................................ v

MOTTO ........................................................................................................... vi

ABSTRAKSI ................................................................................................... vii

ABSTRACT ..................................................................................................... viii

KATA PENGANTAR ..................................................................................... ix

DAFTAR ISI .................................................................................................... xii

DAFTAR TABEL ............................................................................................ xv

DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... xvi

DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................... xvii

BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1

A. Latar Belakang ........................................................................... 1

B. Rumusan Masalah ...................................................................... 6

C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 7

D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA .................................................................. 9

A. Teori Tanah ...................... .......................................................... 9

B. Prinsip Nilai........... ..................................................................... 12

C. Faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah........................ 13

1.Karakteristik tanah.......................................................... ......... 13


commit to user

xiii

2.Ekspektasi kegunaan........................................................... ..... 14

3. Lokasi.................................................................. ................... 15

4.Jalan.................................................................. ....................... 18

5.Penawaran dan permintaan tanah.......................................... .. 18

6.Faktor-faktor penentu nilai.................................................... .. 19

D. Konsep Pajak .............................................................................. 22

1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment ............................. 23

2. Pajak Bumi dan Bangunan ................................................... 24

E. Penelitian Terdahulu yang Relevan............................................. 25

F. Kerangka Pemikiran............................................. ...................... 28

G. Hipotesis ................................................................................... 32

BAB III METODE PENELITIAN ............................................................... . 34

A. Lokasi Penelitian ........................................................................ 34

B. Ruang Lingkup Penelitian......... ................................................ 34

C. Batasan dan Defisi Operasional................................................. 34

D. Metode Pengumpulan Data ......................................................... 35

1. Pengumpulan Data .................................................................. 35

2. Metode Analisis Data ............................................................. 37

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ....................................................... 45

A.Gambaran Umum Lokasi Penelitian .......................................... 45

1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi ...................................... 45

2. Pemerintahan .......................................................................... 47

3. Kondisi Demografi ................................................................. 48

4. Potensi Ekonomi ..................................................................... 48

5. Pendidikan .............................................................................. 50

6. Pasar Wedi sebagai Pusat CBD (Central Business District) .. 51

7. Prasarana/Sarana Pengangkutan dan Komunikasi .................. 52


commit to user

xiv

8. Keagrariaan ............................................................................ 53

9. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) .............................................. 54

10. Rencana Umum Tata Ruang ................................................. 57

B. Deskripsi Variabel-variabel Penelitian ....................................... 57

1.Nilai ......................................................................................... 57

2..Luas Tanah................................................................... .......... 58

3. Jarak ke CBD ............................................................. ............ 59

4. Jarak ke jalan Umum.................................................... .......... 59

C. Analisis Data dan Pembahasan.......................................... ......... 60

1. Hubungan antar variabel............................................... .......... 61

2. Pemilihan Model Regresi dengan MWD Test........................ 62

3. Pengujian Hipotesis.................................................... ............ 62

BAB V PENUTUP. ...................................................................................... 78

A. Kesimpulan ............................................................................. 78

B. Saran .......................................................................................... 80

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................... . 83

Kuisioner.......................................................................................................... 85

LAMPIRAN-LAMPIRAN ............................................................................. 86


commit to user

xv

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk........................... . 5

Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian serupa sebelunya ....................... 27

Tabel 4.1 Pembagian Wilayah menurut Luas, Jumlah RT dan RW...... .......... 47

Tabel 4.2 Mata Pencaharian Penduduk di Kecamatan Wedi 2010 .................. 50

Tabel 4.3 Jumlah Sekolah menurut Tingkat Sekolah tahun 2010................... 51

Tabel 4.4 Data Harga Tanah Berdasar Nilai Jual Obyek Pajak ...................... 54

Tabel 4.5 Uji Statistik Regresi Berganda ........................... ............................ 63

Tabel 4.6 Pengujian Multikolinierritas dengan Korelasi Parsial.................. ... 70

Tabel 4.7 Uji Heteroskedatisitas dengan white Heteroskedasticity Test ......... 71

Tabel 4.8 Uji dengan white Heteroskedasticity Tes cross term ....................... 72

Tabel 4.9 Pengujian Autokorelasi dengan LM Test ............ ........................... 73

Tabel 4.10 Uji Ramsey Reset Test ........................................ .......................... 73


commit to user

xvi

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksebilitas CDB... ........................... 16

Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan.................... ........................... 19

Gambar 2.3 Skema Kerangka Pemikiran............................. ............................ 32

Gambar 4.1 Peta Kabupaten Klaten..................................... ............................ 46

Gambar 4.2 Peta Kecamatan Wedi ...................................... ........................... 46

Gambar 4.3 Uji t koefisien.................................................... ........................... 64

Gambar 4.4 Uji t luas tanah.................................................. ........................... 65

Gambar 4.5 Uji t jarak ke CBD................................................. ...................... 66

Gambar 4.6 Uji t jarak ke jalan umum..................................... ........................ 66

Gambar 4.7 Uji F ................................................................... ......................... 67

Gambar 4.8 Uji Normalitas ................................................... .......................... 69


commit to user

xvii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Data Hasil Penelitian................................................................. .. 86

Lampiran 2. Persamaan Model Linier.............................................................. 89

Lampiran 3. Uji Normalitas Model Linier...................................................... . 90

Lampiran 4. Uji Linieritas Munggunakan Ramsey Reset Test....................... . 91

Lampiran 5. Uji Multikoliniearitas dengan Korelasi Parsial........................... 92

Lampiran 6. Uji Heteroskedastisitas............................................................... . 94

Lampiran 7. Uji Autokorelasi dengan Lagrange Multiplier ( LM Test )......... 96

Lampiran 8. Gambar Diagram Scater ............................................................. 97

Lampiran 9. Uji Pemilihan Model (MWD) Test.............................................. 98


commit to user

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Tanah adalah sesuatu yang selalu dibutuhkan untuk papan perumahan

yang merupakan kebutuhan pokok setiap manusia, dan setiap tanah mempunyai

keunikan tersendiri berdasar lokasi. Pembahasan tentang nilai tanah dalam

perkembangan kehidupan manusia dan pertumbuhan perokonomian menjadi

topik yang sangat menarik karena tanah memiliki keunikan tersendiri di mana

suatu tempat dengan tempat yang lain memiliki karakteristik yang berbeda.

Tanah mempunyai sifat unik, selain jumlahnya tetap, nilai tanah juga sangat

dipengaruhi oleh karakteristik fisik/kualitas dari tanah itu sendiri, keadaan

lingkungan sekitarnya, bentuk, ukuran, kegunaan, topografi, dan pemandangan.

Nilai tanah juga akan dipengaruhi oleh jarak atau letak tapak tanah

(site) tersebut terhadap pusat kota atau kawasan pusat perdagangan/Central

Business District (CBD), semakin jauh dari pusat kota atau kawasan pusat

keramaian maka harga tanah semakin murah. Lokasi yang berada di pusat

pertumbuhan yang baru juga akan meningkatkan nilai tanah secara signifikan,

semakin besar pusat pertumbuhan akan menyebabkan peningkatan nilai tanah

menjadi semakin tinggi. Central Business District (CBD) dalam penelitian

yang akan dilakukan ini adalah Pasar Wedi Kabupaten Klaten merupakan lokasi

dan tempat yang banyak dicari oleh calon pembeli karena mempunyai nilai


commit to user

2

ekonomi yang tinggi melihat dari sisi manfaat dan kegunaan dalam menunjang

perekonomian.

Pembangunan kawasan ekonomi tidak terlepas dari jarak akses ke jalan

umum, yang merupakan hal yang sangat mernentukan bagi para usahawan

/investor untuk memilih suatu daerah. Letak dan posisi tanah dalam menunjang

daya dukung ekonomi dipengaruhi oleh kemudahan terhadap jarak akses ke jalan

umum yang didukung oleh infrastruktur yang tersedia seperti misalnya sarana

perhubungan lalu lintas jalan raya sebagai tempat hilir mudik transportasi

kendaraan menuju ke Pusat perdangan, pusat Pemerintahan Kecamatan, pusat

Pemerintahan Kabupaten Klaten atau sering disebut sebagai Central Business

District (CBD). Jalan raya merupakan faktor penting dalam menggerakkan

pembangunan ekonomi mengingat peranannya dalam mendukung kelancaran

penyaluran arus barang dan jasa juga untuk kelencaran administrasi

Kepemerintahan.

Lokasi tanah merupakan faktor yang bersifat unik karena jumlah

tetap/terbatas sedangkan permintaan terhadap lahan/tanah selalu bertambah

karena jumlah penduduk ikut bertambah dari waktu ke waktu. Lahan yang

banyak dicari oleh sebagian besar orang ialah lahan yang memiliki nilai ekonomi

tinggi seperti tersedianya jenis-jenis infrastruktur dasar antara lain meliputi

perhubungan, komunikasi, air, energi, sanitasi, dan perekonomian.

UU No. 24 tahun 1992 yang mengatur tentang penataan Ruang dan

Wilayah mempertimbangkan perubahan lingkungan strategis baik yang bersifat


commit to user

3

eksternal maupun internal. Perubahan lingkungan ini meliputi sistem politik dan

pemerintahan, kebijakan pembangunan daerah dan sektor, paradigma

pembangunan penataan ruang, perubahan pedoman perencanaan, perubahan

sosial kependudukan, perubahan pemanfaatan ruang sumber daya alam.

Penataan Tata Ruang Kota dan Penataan Tata Ruang Desa ini sangat penting

bagi pementukan zone pertumbuhan Ekonomi baru unruk kemajuan daerah itu

sendiri. Penataan Zoning ini bisa menata mana zone perdagangan dan jasa,

hunian dan pertanian, sehingga daerah wedi akan tertata rapi tidak saling

menggunggu bahkan saling mendukung, demi tujuan masing – masing.

Perubahan lingkungan tersebut menjadikan dorongan untuk merumuskan

kembali konsep dan strategi penataan ruang di Kabupaten Klaten khususnya di

Kecamatan Wedi yang pernah terjadi bencana alam gempa bumi pada tahun

2006 yang lalu.

Peristiwa bersejarah yang tidak mungkin dilupakan yaitu Gempa bumi

tektonik yang menguncang Yogyakarta dan Kabupaten Klaten khususnya

Kecamatan Wedi yang meporakporandakan seluruh aset yang ada didalamnya

maka ini sangat mempengaruhi nilai tanah yang ada di sekitar Kecamatan Wedi

menjadi rendah. Peristiwa bersejarah Gempa bumi pada tanggal 27 mei 2006

membuat terpuruknya sektor ekonomi khususnya di bidang property yang mana

wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten menjadi rendah, hal itu disebabkan

oleh lokasi yang rawan terhadap pengaruh getaran gempa.

Nilai tanah yang tinggi maupun rendah dipengaruhi oleh manfaat dari

pada tanah itu sendiri, semakin tanahn itu berfanmaat tinggi secara otomatis nilai


commit to user

4

tanah ityu semakin tingggi. Pemulihan kawasan pusat perekonomian setelah

terjadinya Gempa hingga sekarang terus dilakukan baik oleh swasta, pengusaha,

pemerintah maupun pemangku kepentingan. Pemerintah, investor dan

pengembang, para pelaku usaha itu adakah pengaruh yang signifikan terhadap

nilai tanah di sekitar Pasar Wedi, mengingat Wedi adalah juga pusat bisnis

dengan adanya Pasar Wedi tersebut.

Kawasan bisnis dan kawasan hunian harus kita ketahui agar penataan

kawasan tepat sasaran dalam rangka mendukung terselenggaranya laju

pembangunan ekonomi setelah terjadinya gempa bumi di tahun 2006 yang silam.

Pola pemanfaatan lahan yang dipakai untuk mengelompokan lingkungan-

lingkungan dengan intensitas maksimum bangunan yang sama sedemikian rupa

sehingga membentuk suatu pola yang serasi sesuai dengan peraturan yang baru.

Sebagai gambaran umum bahwa penggunaan tanah di lingkungan Pasar

Wedi Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten yang digunakan baik untuk

Pemerintahan, pemukiman maupun kawasan komersial seperti penggunaan

kantor Bank, pertokoan, dan penggunaan usaha di sektor jasa perdagangan. Kita

dapat melihat laju pertumbuhan penduduk sebagai indikator yang dapat

mewakili atau memgambarkan peningkatan kebutuhan lahan baru yang akan

dibangun atau dikembangkan. Berikut ini adalah jumlah penduduk Kecamatan

Wedi Kabupaten Klaten .


commit to user

5

Tabel 1.1 Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk Menurut

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

Desa Luas

Wilayah (Km2)

2010

Penduduk % Kepadatan 1. Kalitengah 1320 5602 9,97 0,236 2. Gadungan 640 1882 3,35 0,340 3. Pandes 1450 5230 9,31 0,277 4. Birit 840 2282 4,06 0,368 5. Sukorejo 1480 4237 7,54 0,349 6. Canan 1530 3972 7,07 0,385 7. Pesu 990 1847 3,29 0,536 8. Dengkeng 1140 2135 3,80 0,534 9. Tanjungan 960 1881 3,35 0,510 10. Pasung 1570 3209 5,71 0,489 11. Kadilanggon 1500 1910 3,40 0,785 12. Brangkal 1400 3240 5,77 0,432 13. Pacing 1080 1639 2,92 0,659 14. Sembung 1200 2497 4,45 0,481 15. Trotok 1120 2397 4,27 0,467 16. Kadibolo 1320 2648 4,71 0,498 17. Jiwowetan 1190 2471 4,40 0,482 18. Melian 1690 3605 6,42 0,469 19. Kaligayam 1960 3510 6,25 0,558 Jumlah 24380 56171 100 0,434

Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah

Lokasi Kecamatan Wedi terletak diWilayah Kabupaten Klaten dengan batas-batas

sebagai berikut :

1. Sebelah utara : berbatasan dengan Kecamatan Klaten Selatan;

2. Sebelah timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat;

3. Sebelah selatan : berbatasan dengan Kecamatan Gantiwarno;

4. Sebelah barat : berbatasan dengan Kecamatan Jogonalan.

Dengan gambaran tersebut kita dapat memperoleh informasi sementara

dimana terjadi peningkatan jumlah penduduk akan meningkatkan kebutuhan lahan.


commit to user

6

Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakteristik yang

khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya, hal ini dikarenakan

terbatasnya jumlah tanah atau persediaan tanah yang relatif tetap tetapi kebutuhan

manusia akan tanah cenderung bertambah membuat tanah mempunyai nilai ekonomi,

sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas.

Faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, atribut

fisik, penggunaan. Pengaruh lokasi suatu tanah dalam konteks ruang terhadap nilai

tanah merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan

tersendiri berdasarkan lokasinya. Penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu,

faktor tanah merupakan bahan pertimbangan yang utama bila dibandingkan dengan

faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal, skill dan teknologi (Syah dan

Damayanti, 1998:30).

B. RUMUSAN MASALAH

Berdasar uraian diatas yang menjadi pokok permasalahan dari penelitian ini

adalah :

1. Apakah luas tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten?

2. Apakah jarak akses ke Pasar Wedi/Central Business District (CBD)

berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?

3. Apakah Jarak ke Jalan Umum berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan

Wedi Kabupaten Klaten?


commit to user

7

C. TUJUAN PENELITIAN

Dalam penelitian ini tujuan yang ingin dicapai adalah :

1. Mengetahui pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten?

2. Mengetahui pengaruh Jarak akses ke Pasar Wedi / Central Business District

(CBD) terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?

3. Mengetahui pengaruh Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?

D. MANFAAN PENELITIAN

Manfaat yang diharapkan daari penelitian ini sebagai berikut.

1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan acuan bagi Pemerintah

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dalam melakukan kebijakan pengaturan

dan pemeliharaan kawasan yang mendukung terciptanya roda perekonomian

yang tinggi, sedang, maupun rendah berdasarkan pola pemanfaatan lahan

yang berdasarkan pengelompokan lingkungan yang bersifat komersil maupun

yang bukan kawasan komersil.

2. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan rujukan oleh investor

maupun pengembang properti dalam melakukan usaha bisnis di sektor

kontruksi bangunan.

3. Penelitan ini dapat dipakai untuk pedoman bagi pelaku usaha yang akan

mendirikan bangunan untuk kepentingan baik sektor jasa maupun

perdagangan


commit to user

8

4. Dalam penelitian ini dapat dijadikan bahan referensi bagi peneliti berikutnya

terutama dalam pemilihan model regresi.

5. Penelitian ini dapat dijadikan bahan bacaan yang memperkaya referensi bagi

peneliti-peneliti selanjutnya di bidang yang sejenis atau terkait yang akan

menambahkan faktor-faktor berpengaruh selain yang di jadikan model pada

penelitian ini.


commit to user

9

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Teori nilai tanah

Nilai diartikan sebagai bermakna atau arti (worth) dari suatu barang

atau benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang atau benda

akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberikan

makna atau arti bagi orang tersebut.

Pengertian nilai menurut Standar Penilaian Indonesia (2002:35)

menyebutkan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan

finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang

membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan

perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam

hubungannya dengan definisi nilai tetentu. Konsep ekonomi dari nilai

mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh

seseorang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.

Menurut Hidayati dan Harjanto (2003:82-85) karakteristik fisik tanah

meliputi ukuran dan bentuk, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, lokasi dan

lingkungan. Menurut Appraisal Institute (2001:333) karakteristik fisik dari

sebidang tanah yang harus diperhatikan adalah ukuran dan bentuk, lebar depan,

topografi (contour dan drainase), lokasi dan pemandangan (views).


commit to user

10

Istilah ‘nilai tanah’ dan ‘harga tanah’ merupakan terjemahan bahasa

Inggris land value dan land price. Tanah merupakan Real Property dan Real

Estate, tanah sebagai real estate adalah tanah itu sendiri dan segala atribut yang

melekat pada tanah tersebut, sedangkan tanah sebagai real property adalah

kepemilikan hak yang diberikan secara hukum dengan kewenangan untuk

memanfaatkan dan mengembangkannya (Tosh, 2000:20). Nilai tanah adalah

ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung

memberikan keuntungan ekonomis, sedangkan harga tanah adalah ukuran harga

nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang berlaku di pasar

tanah. Kedua istilah tersebut mempunyai hubungan fungsional, yaitu harga tanah

merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga tanah ditentukan

oleh perubahan nilai tanah (Nasucha, 1995:30). Nilai dan harga adalah berbeda,

tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan

persamaan antara nilai dan harga adalah faktor kewajaran sebagai berikut:

1. pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi;

2. ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;

3. penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi

yang mencukupi;

4. ada jangka waktu penawaran yang mencukupi;

5. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;

6. pembelian/penjualan istimewa diabaikan.

Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran di atas maka nilai akan sama

dengan harga, tetapi sebaliknya jika tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran


commit to user

11

nilai akan berbeda dengan harganya (Hidayati dan Harjanto, 2003:6). Antisipasi,

perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi dan keseimbangan adalah

prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi di sini mengandung

pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan

diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di

pasaran untuk suatu tapak (site) akan menciptakan tingkat harga tanah.

Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung

untuk seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga

akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka

pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka

tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu

tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi di sini

menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah

tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Prinsip keseimbangan

juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan

terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya (Hidayati dan

Harjanto, 2003:103).

Menurut Nasucha (1995:30) nilai tanah adalah ukuran kemampuan

tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan

ekonomis, sedangkan harga jual tanah adalah ukuran harga nominal dalam

bentuk satuan uang untuk satuan luas tertentu yang terjadi di pasaran tanah

terbuka. Kedua istilah tersebut memiliki hubungan fungsional yakni harga jual

tanah merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga jual tanah


commit to user

12

ditentukan oleh perubahan nilai tanah.

Menurut Levy (1985:63-64) Variabel utama yang menentukan nilai

tanah adalah berkaitan dengan lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau

jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi(Central Business District

/CBD). Aksesibilitas juga merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan

kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah

perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan

(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa

merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila

suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan

bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD (Central

Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke

CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau

bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan di depan

satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.

B. Prinsip nilai

Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi, dan

keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi

mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan

yang akan diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para

pembeli di pasaran untuk suatu tapak (sites) akan menciptakan tingkat harga dari

tanah. Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu

cenderung untuk seimbang, jika penawaran turun permintaan tetap stabil maka


commit to user

13

harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam

jangka pendek. Jika suatu site tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu,

maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada

suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi

menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah

tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Di lain sisi prinsip

keseimbangan juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika

terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi

keseimbangannya (Hidayati dan Harjanto, 2001: 103).

C. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah

Faktor yang menentukan nilai tanah bisa digolongkan menjadi 3 faktor

yaitu: karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di masa depan dan lokasi yang

mengacu pada kondisi fisik tanah (Hidayati dan Harjanto, 2001: 20-22).

1. Karakteristik tanah.

Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan

karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan

penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik

tanah antara lain :

a. Luas tanah

Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan

dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan

pengunaan tanah yang bersangkutan.


commit to user

14

b. Bentuk tanah

Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan dan

panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang

umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati

empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah

yang tidak berbentuk empat persegi panjang.

c. Topografi

Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari

suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,

ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan

kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus

dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang

relatif lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang

lebih tinggi.

2. Ekspektasi kegunaan.

Penentuan nilai suatu properti tanah kosong nilai properti ditentukan

berdasarkan ekspektasi kegunaan dari tanah kosong tersebut berdasarkan

prinsip “highest and best use”: yaitu kemungkinan kegunaan yang terbaik

bagi tanah yang bersangkutan. Jika properti subjek penilaian sudah dalam

kondisi terbangun maka estimasi nilai harus didasarkan pada asumsi pada

kegunaan sekarang atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi pengunaan

yang terbaik (highest and best use).


commit to user

15

3 . Lokasi.

Lokasi merupakan faktor paling kuat dalam menetukan nilai suatu

lahan, hal ini berkaitan dengan salah satu kriteria khusus yang terdapat pada

tanah yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan sehingga lokasi mempunyai

peranan yang sangat penting dalam menentukan nilai suatu properti. Kualitas

kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan untuk suatu rumah

tinggal atau properti pendapatan dari suatu usaha komersial juga akan

ditentukan oleh lokasi.

Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu

aksesibilitas dan neigborhood (lingkungan).

a. Aksesibilitas.

Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan




merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,

apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain

akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD

(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa

berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang

bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan,


commit to user

16

semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat

yang bersangkutan kurang baik.

Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan

nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas

adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di

mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat

keuntungan. Tanah yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai

tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan Tanah tersebut

difungsikan sebagai kawasan komersial, hal tersebut dapat digambarkan

sebagai berikut (Lusht, 1997: 26).

Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksesibilitas ke CBD

Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu

bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh

hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi

(pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total

nilai

tanah

jarak ke pusat CBD

0


commit to user

17

yang semestinya ditempuh (pemusatan secara geografis) juga

menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat

memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk

memenuhi kebutuhan yang lain.

b. Neigborhood (lingkungan).

Lingkungan adalah suatu wilayah yang secara geografis dibatasi

dengan batas yang nyata dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk,

gedung atau perusahaan yang homogen (Lusht, 1997: 33)

Faktor - faktor yang mempengaruhi produktivitas tanah ada lima

yaitu (Whilppe, 1995: 116) :

1) Karakteristik fisik, antara lain luas tanah, bentuk, dan lebar depan.

2) Karakteristik hukum, antara lain peraturan perijinan, keamanan,

pembatasan pemanfaatan lahan, dan kebijakan.

3) Karakteristik lokasi, antara lain akses transportasi, keadaan, dan

lingkungan.

4) Karakteristik antara lain psikologi, kemacetan, tingkat kebisingan, dan

polusi.

5) Karakteristik lingkungan, antara lain berkaitan dengan keuntungan dan

kerugian fisik, sosial, dan ekonomis akibat pemanfaatan tanah.


commit to user

18

4. Jalan

Berdasar Undang-undang Jalan Raya Nomor 13 tahun 1980 dan

Peraturan Dirjen Bina Marga Nomor 13 tahun 1970 adalah sarana perhubungan

darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian jalan termasuk bangunan

pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntuknan bagi lalu lintas.

Penelitian ini mengambil salah satu kreteria jalan yaitu jalan

Kabupaten dengan ketentuan menurut perundangan yang berlaku adalah jalan

lokal dalam sistem jaringan jalan primer yang tidak termasuk Jalan Nasional

maupun Jalan Provinsi, yang menghubungkan ibukota kabupaten dengan

ibukota kecamatan, antar ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat

kegiatan lokal, antarpusat kegiatan lokal, serta jalan umum dalam sistem

jaringan jalan sekunder dalam wilayah kabupaten, dan jalan strategis kabupaten

5. Penawaran dan permintaan tanah

Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai tanah atau harga

sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Menurut Guritno (1990)

dalam jangka pendek penawaran sangat inelastik, karena luas tanah tidak dapat

ditambahkan secara cepat dan drastis (lihat Nasucha, 1995: 32).

Penawaran dan permintaan tanah memiliki pengaruh yang sangat

khusus dalam penilaian tanah, karena penawaran tanah tetap, artinya harga

tanah akan ditentukan oleh faktor permintaan, misalnya tingkat pertumbuhan,

tingkat pendapatan, dan tenaga kerja lokal.


commit to user

19

Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan Tanah

Gambar 2.2 menunjukkan interaksi penawaran dan permintaan yang menentukan

harga tanah. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal

menunjukkan bahwa quantity tanah tetap, artinya berapapun harga tanah luas

quantity tanah yang ditawarkan akan tetap/tidak berubah. Kurva permintaan (d)

bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari p ke p’. Apabila

permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan meningkat, sementara

penawaran tanah tetap (Eckert, 1990: 178).

6. Faktor-faktor penentu nilai

Barang yang dimiliki seseorang mempunyai nilai maka harus ada faktor

tertentu sebagai ukurannya. Faktor yang sering digunakan oleh kalangan penilai

property seperti yang dikemukakan oleh Eldred (1987:18) ada empat yauitu

bahwa nilai ditentukan atas permintaan (deman), manfaaat (utility), kelangkaan

(scarcity) dan kemudahan dialihkan (transferability).

harga d

d’

p’

p

s

Quantity 0


commit to user

20

Faktor permintaan di sini menunjukkan tingkat kebutuhan manusia

terhadap properti. Keterbatasan barang pengganti untuk properti mengakibatkan

penawaran akan cenderung inelastis. Elemen dari faktor permintaan ini adalah

jumlah penduduk, harapan, pendapatan dan kekayaan penduduk serta selera.

Faktor manfaat di sini merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah

properti dan sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan

dan keinginan dari pembeli. Faktor manfaat meliputi dua hal yaitu:

1. Pembatasan penggunaan secara hukum (legal restriction on use);

2. Atribut yang dimiliki dan tingkat kegunaannya.

Faktor kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat pemasokan

properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Pembeli jika mempunyai

banyak pilihan, maka nilai properti cenderung akan relatif rendah. Sebaliknya,

semakin besar tingkat kelangkaan maka semakin besar nilai properti.

Kelangkaan ini mewakili ciri penawaran yang salah satunya adalah sifat tanah

secara fisik (kuantitas) tidak berubah.

Faktor kemudahan dialihkan merujuk pada proses transfer hak milik

dari satu pihak ke pihak lain. Alasan kemudahan dialihkan ini dianggap penting

karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan

kesepakatan, hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk

mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual.

Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang

sesungguhnya. Kemudahan pengalihan hak berkaitan dengan batasan-batasan

hukum yang diberlakukan di suatu daerah atau negara. Kemudahan ini juga


commit to user

21

meliputi kepastian hukum yang akan diperoleh secara legal dari penguasa

(pemerintah), seperti lamanya hak, batasan-batasan hak, kewajiban dan

tanggungan bagi pemegang hak.

Faktor-faktor penentu nilai juga dikemukakan oleh Schuler (1990:20)

bahwa secara empiris nilai suatu properti perumahan akan dipengaruhi oleh

faktor karakteristik fisik properti tersebut (bangunan dan tapak) dan faktor

lokasi. Karakteristik fisik properti meliputi: kualitas struktur, luas bangunan,

umur bangunan, luas tanah, kemiringan, bentuk tanah dan lain-lain. Faktor

lokasi meliputi: aksesibilitas ke pelayanan, kemudahan transportasi, jarak ke

kantor, penggunaan lahan dan lingkungan properti yang meliputi: polusi udara,

air, bunyi, pemandangan dll.

Penelitian Lusth (1997: 40) menunjukkan faktor lokasi lebih dominan

dalam mempengaruhi nilai properti karena sifat properti yang tetap (immobile).

Ada dua katagori faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan faktor lingkungan. Faktor

lingkungan berdasarkan tingkat kondisi perbandingan seperti, kondisi baik,

sedang, dan jelek. Faktor lingkungan, karakteristik yang diukur adalah akses dan

kendaraan umum yang memadai, eksternalitas negatif seperti bising, polusi

udara, kriminalitas, pemandangan dan lain sebagainya.


commit to user

22

D. Konsep Pajak

Menurut Pratt dan Kasrut dalam Nasucha (2004:50), pajak mempunyai

beberapa karakteristik antara lain : (1) tidak ada hubungan secara langsung antara

penerimaan yang diterima dengan keuntungan yang akan diterima oleh wajib

pajak. Oleh karena itu, pembayar pajak tidak akan mengetahui penggunaan dana

yang telah dibayarkan kepada pemerintah. (2) pajak dapat dibebankan

berdasarkan kriteria-kriteria yang ditentukan sebelumnya. Ini berarti bahwa pajak

dapat ditentukan, dihitung, bahkan direncanakan besarannya. (3) pajak bukan

merupakan pengaturan atau denda. (4) sebagaian pajak ditentukan berdasarkan

pajak tahunan. Menurut Adam Smith dalam Nasucha (2004 : 52), perpajakan

yang baik adalah menerapkan empat prinsip perpajakan yaitu keadilan (equity),

kepastian (certainty), kecocokan (convenience) dan efisiensi (efficiency).

Mangkoesoebroto (1994:214) mengemukakan bahwa pentingnya pajak

sebagai sumber penerimaan pemerintah menuntut diberlakukannya sebuah sistem

pajak yang baik. Kriteria yang harus dipenuhi agar dapat diberlakukan sebuah

sistem pajak yang baik, yaitu ; (1) distribusi beban pajak harus adil, (2) pajak

harus meminimalisasi campur tangan keputusan-keputusan ekonomi agar dicapai

sistem pasar yang efisien, (3) apabila memungkinkan, pajak harus berperan dalam

memperbaiki ketidak efisienan pada sektor swasta, (4) instrumen pajak harus

dapat digunakan dalam kebijakan fiskal untuk tujuan ekonomi dan pertumbuhan

ekonomi, (5) sistem pajak harus dapat dimengerti oleh wajib pajak, (6)

administrasi pajak dan biaya pelaksanaannya harus seminimal mungkin, (7)

menjamin kepastian hukum, (8) dapat dilaksanakan, (9) dapat diterima.


commit to user

23

1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment

Definisi nilai pasar seperti yang dikemukakan oleh Hidayati dan Hardjanto

(2001:6), adalah apa yang ”sepatutnya di bayar” oleh seorang pembeli atau

diterima oleh penjualnya dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang

akhirnya disetuju. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula

sama. Faktor yang menyebakan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga

adalah ”faktor kewajaran”, yaitu : (1) Penjual yang berkelayakan dan mempunyai

hak bersedia menjual hartanya, (2) Pembeli yang mampu dan berkelayakan

bersedia membeli harta tersebut, (3) ada waktu yang cukup untuk tawar menawar,

(4) ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasaran,

(5) harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu, (6)

tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa (misal antara anak

dengan bapak, antara induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).

Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas, maka nilai akan sama dengan

harga, tetapi sebaliknya apabila tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas

nilai akan berbeda dengan harga.

Nilai assessment (assessment value atau assessted value) adalah nilai yang

ditetapkan untuk kepentingan pajak. Nilai ini dapat ditetapkan sama atau berbeda

dengan nilai pasar.


commit to user

24

2. Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan diatur berdasarkan Undang Undang nomor 12

tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan

Undang Undang nomor 12 tahun 1994. Obyek Pajak PBB adalah bumi dan/atau

bangunan. Yang dimaksud dengan bumi adalah permukaan bumi serta tubuh bumi

yang ada di bawahnya, sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah

konstruksi teknik yang di tanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau

perairan. Subyek PBB adalah orang atau badan yang : (1) mempunyai hak atas

bumi dan/atau, (2) memperoleh manfaat atas bumi dan/atau, (3) memiliki atau

menguasai bangunan dan/atau, (4) memperoleh manfaat atas bangunan.

Pajak Bumi dan Bangunan dikenakan berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak

(NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi

secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, maka penentuan

NJOP diperoleh melalui perbandingan harga dari obyek sejenis, atau melalui

perolehan baru, atau dengan NJOP pengganti.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan sebesar 5 % dari Nilai Jual

Kena Pajak (NJKP). NJKP yang ditetapkan sekarang ini adalah sebesar 20 % dan

40 % dari NJOP, sehingga jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah 0,1 % dan

0,2 % dari NJOP. NJKP 40 % hanya dikenakan untuk sektor Perkebunan,

Perhutanan, dan Pertambangan (P3) serta obyek pajak yang NJOPnya diatas Rp. 1

milyar atau lebih.


commit to user

25

E. PENELITIAN TERDAHULU YANG RELEVAN

Penelitian sejenis telah dilakukan oleh bererapa orang dengan penelitian

yang hampir mirip, ada beberapa penelitian yang telah meneliti berkaitan dengan

nilai tanah, yaitu diantaranya:

1. Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld

Penelitian di luar negeri dilakukan oleh Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan

Piet Rietveld (2204) melakukan penelitian tentang dampak/pengaruh dari Railway

Stations terhadap perumahan dan properti komersil di kawasan Eropa dan

Amerika Utara. Dengan menggunakan analisis meta-analytical procedures

terdapat perbedaan pengaruh dari commuter railway (jalur rail di dalam pusat

kota) dengan light and heavy railway (jalur rail yang menghubungkan antar kota).

Commuter railway mempunyai dampak yang positif dan signifikan terhadap nilai

properti, sedangkan heavy raiway tidak menunjukkan dampak yang signifikan

terhadap properti, terutama terhadap properti yang berada diradius seperempat

mill dari heavy railway.

2. Paul Cheshire dan Stephen Sheppard

Penelitian dilakukan di Nottingham untuk menganalisis pengaruh local

school terhadap nilai properti di wilayah tersebut. Prediksi penelitian ini adalah

bahwa nilai dari sekolah (primary school and secondary school) merupakan/dapat

menggambarkan nilai dari perumahan. Dengan menggunakan model analisis

hedonic dengan menggunakan data tahun 1999-2000 diperoleh hasil penelitian

bahwa keberadaan primary school and secondary school quality dapat

meningkatkan nilai kapitalisasi perumahan yang dilingkungan kedua jenis sekolah

tersebu.


commit to user

26

3. Reichert

Reichert ( 1997, 382-392) menganilsis damapk limbah beracun

Superfgund di Uniotwn, Ohio terhadap nilai property., selama periode puncak

publisitas kontroversi, nuilai property dalam 6.750 kaki dari tempat pembuangan

sampah menurun secara signifilan. Merosotnya nilai properti terkai erat dengan

dekatnya area pembangunan sampah, yang berdampak pada nilai mulai dari 5%

property terjauh hingga 15% property yang lebih dekat.

4. Sudarto

Sudarta (1997) juga meneliti faktor-faktor yang berpengaruh terhadap

harga jual rumah dengan mengambil kasus di kotamadya Surakarta, Sudarto

menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang signifikan mempengaruhi harga jual

rumah secara positif adalah lebar posisi depan, lebar jalan, bahan langit-langit dari

plywood dan bahan atap dari bahan genteng beton. Sedang Jarak dari Central

Bussines District (CBD) berpengatuh negatif terhadap harga jual rumah.

5. Nurhayani

Penelitian yang dilakukan Nurhayani bertujuan menganalisis pengaruh

lingkungan Kampus UII Terpadu terhadap nilai tanah. Tanah yang terletak di

dalam lingkungan Kampus diduga memiliki perbedaan yang positif dengan tanah

yang terletak di luar lingkungan Kampus. Variabel bebas yang digunakan adalah

luas tanah, jarak ke jalan umum, dummy lingkungan Kampus, dan dummy kondisi

tanah.


commit to user

27

Data yang dianalisis dalam penelitian ini adalah data kerat lintang pada

awal tahun 2004. Data tersebut dikumpulkan berdasarkan metode sampel

bertujuan di wilayah Kecamatan Ngemplak, Ngaglik, dan Pakem (radius 1 dan 2

Km dari Kampus). Jumlah data sebanyak 56 yang semuanya data primer.

Analisis data dilakukan dengan metode regresi berganda dengan OLS

yang dijalankan dengan program Eviews 3.0. Bentuk model terbaik adalah log-

log (double log), selanjutnya hasil regresi diuji lagi dengan kriteria ekonomi,

statistik, dan ekonometri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai tanah yang

terletak di luar lingkungan Kampus lebih rendah 39,61% dari tanah yang terletak

di dalam lingkungan Kampus. Jika tanah yang terletak di dalam lingkungan

Kampus nilainya Rp 600.000,-/m2 maka tanah yang terletak di luar lingkungan

Kampus Rp 362.400,-/m2.

Selain itu ada beberapa penelitian sebelumnya sebagai acuan penetiatian

ini antara lain :

Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian Serupa Sebelumnya

No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan

1 2 3 4 5 6

1 Al-Mosaind

et.al, (1992)

Oregon Jarak dari

stasiun dan

harga jual

perumahan

Hedonic

price

Approach

Kedekatan dengan stasiun LRT dapat

meningkatkan aksesibilitas hunian pada

CBD dan seluruh area perkotaan, dampak

nilai properti lebih tinggi sedang stasiun

yang kurang berkualitas berdampak negatif

secara eksternal, yaitu depresiasi nilai

perumahan didekatnya.

2 Cervero dan

Duncan

(2002)

California Kemudahan

akses

regional dan

Hedonic

price

models

Keuntungan kapitalisasi substansial 23%

untuk komersial khusus di dekat perhentian

LRT (Light Rail Transit) dan lebih dari


commit to user

28

No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan

kualitas

lingkungan

120% pada penjualan lahan untuk bidang

bisnis dalam jarak seperempat mil dari

stasiun kereta api.

3 Debrezion

et.al, (2003)

Amsterda

m

Sifat-sifat

fisik

properti,

aksesibilitas

dan

lingkungan

Analisis

meta

Kedekatan dengan stasiun berdampak

positif lebih tinggi pada properti komersial

dibandingkan dengan properti perumahan.

4 Nurhayani

(2004)

Yogyakart

a

Nilai tanah,

luas tanah,

jarak ke

jalan umum,

lingkungan

kampus.

OLS Nilai tanah terletak di luar lingkungan

kampus lebih rendah 39,61% dari tanah

yang terletak dalam lingkungan kampus.

5 Musokib

(2004)

Sleman Nilai tanah,

luas tanah,

pembangunan

stadion, jarak

dari kampus,

status jalan.

OLS Pembangunan stadion dan status jalan

berpengaruh positif terhadap nilai tanah,

jarak dari Universitas Sanata Darma

berpengaruh negatif terhadap nilai tanah,

jarak dari Universitas Islam Indonesia tidak

berpengaruh secara signifikan terhadap

nilai tanah.

6 Pandam

( 2005 )

Yogyakart

a

Nilai tanah,

luas tanah,

jarak ke jalan

umum, area

lingkungan

kampus

OLS Pembangunan Kampus UMY sangat

mempengaruhi nilai tanah dan keberadaan

kampus membawa banyak perubahan bagi

masyarakat sekitarnya, baik dari segi

ekonomi maupun moral dan jarak kejalan

umum berpengaruh terhadap nilai tanah.

F. KERANGKA PEMIKIRAN

Pemikiran mendasar yang melandasi penilaian lahan tanah suatu daerah

adalah seberapa luas tanah, seberapa jauh jarak ke Central Bussines District (CBD),

jarak kejalan umum. Faktor-faktor yang berpengaruh ini menjadi prinsip dasar

sebagai variabel yang berdampak terhadap nilai tanah, karena ditinjau dari berbagai

Lanjutan Tabel 2.1


commit to user

29

teori sebuah nilai tanah itu berdasarkan dari berbagai variabel yang dijadikan model

ini.

Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan

karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan

penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik tanah

antara lain.

1. Luas tanah. Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan

dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan pengunaan

tanah yang bersangkutan.

2. Bentuk tanah. Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan

dan panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang

umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati

empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah yang

tidak berbentuk empat persegi panjang.

3. Topografi.Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari

suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,

ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan

kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus

dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang relatif

lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang lebih

tinggi.


commit to user

30

4. Jarak. Jarak merupkan komponen yang sangat penting baik jarak tanah itu ke

CBD ataupun jarak tanah tersebut ke Jalan Umum. Jarak ini dapat diukur dengan

satuan meter (m). Semakin dekat dengan CBD dan Jalan Umum tanah tersebut

mempunyai nilai jual yang sangat tinggi demikian juda sebaliknya nilai tanah

akan semakin kecil apabila tanah tersebut semakin jauh dengan CBD dan jalan

umum.

Konsep nilai pasar wajar diperlukan dalam penelitian ini untuk memberikan landasan

bahwa nilai tanah yang dimaksud adalah nilai pasar (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).

Difinisi nilai pasar menurut beberapa sumber adalah sebagai berikut:

1. Webster. “A price a which both buyer and sellers are willing to do business”

yaitu suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan

transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)

2. Random House Dictionary of the Englist Language. “Worth a property can be sold

for on open market” yaitu harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada

pasar terbuka (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)

3. American Institute Of Real Estate Appraisers. “The most Probable price, as

aspecified date, in cash, or terms equivalent to cash, or in other precisely

revealed term, for which specified property right should sell after reasonable

exposure in competitive market under all conditions requisite to fair sale, with

buyer and seller each acting prudently, knowledgebly and for self-interest, and

assuming that neither is under undue duressa” yaitu harga yang paling

memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat

disamakan dengan uang, di mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui


commit to user

31

suatu penawaran dalam waktu yang cukup pada suatu pasar kompetitif yang

memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli

melakukan transaksi dengan hati-hati, mempunyai pengetahuan yang mencukupi

tentang properti yang dijual/beli, serta keduanya tidak dalam paksaan dalam

melakukan transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).

Variabel yang diteliti dalam penelitian ini adalah faktor-faktor yang

mempegaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dibatasi pada luas

tanah, jarak akses ke pasar/ Central Business District (CBD) dan jarak ke jalan

umum, dimana ketiga faktor tersebut dimasukan sebagai variabel independen dan

nilai tanah dijadikan variabel dependennya. Penentuan penggunaan variabel bebas

dan variabel terikat tersebut dijadikan model dalam menentukan nilai tanah.

Berdasarkan pengamatan peneliti akibat terjadinya gempa bumi tahun 2006

banyak mengalami perubahan-perubahan yang mempengaruhi nilai tanah.

Perubahan-perubahan yang sampai sekarang menjadi perhatian peneliti karena

memiliki pengaruh cukup kuat terhadap nilai tanah yang ada di lingkungan

Kecamatan Wedi Kabaupaten Klaten meliputi luas tanah, jarak akses ke Pasar

Wedi, jarak ke jalan umum, sedangkan variabel terikatnya berupa nilai tanah yang

harganya naik turun.

Berdasar teori-teori diatas dapat diasumsikan bahwa faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah sebagai

berikut :


commit to user

32

Gambar 2.3 : Skema Kerangka Pemikiran

G. HIPOTESIS

Hipotesis didefisinisikan sebagai hubungan yang diperkirakan

secara logis antar varibel yang digunakan dalam bentuk pernyataan yang dapat

diuji. Dalam hal ini penulis mengkaji hipotesis dari kerangka pemikiran dan

perumusan masalah sebagai berikut :

1. Diduga Luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah, dalam hal ini

berarti semakin luas ukuran suatu tanah maka nilai per meter perseginya

semakin naik.

2. Diduga Jarak akses ke Pasar ( CBD) berpengaruh negatif terhadap nilai

tanah, hal ini berarti semakin jauh dari pasar ( CBD ) nilai tanah semakin

rendah.

Luas Tanah ( X1)

Nilai Tanah ( Y )

Jarak kejalan ke Pasar/

Pusat CBD ( X2)

Jarak kejalan Umum (X3)


commit to user

33

3. Diduga Jarak ke jalan umum berpengaruh negatif terhadap nilai tanah, hal

ini berarti semakin jauh jarak lokasi tanah terhadap jalan umum semakin

rendah nilainya.


commit to user

34

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

A. Lokasi Penelitian

Penelitian ini akan dilakukan di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

yang terdiri dari 19 (sembilanbelas) Desa yaitu : Kalitengah, Gadungan,

Pandes, Birit, Sukorejo, Canan, Pesu, Dengkeng, Tanjungan, Pasung ,

Kadilanggon, Brangkal, Pacing, Sembung, Trotok, Kadibolo, Jiwowetan,

Melikan, Kaligayam.

B. Ruang lingkup penelitian

Ruang lingkup penelitian ini dibatasi pada desa/ seluruh Desa di

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dari Januari 2009 sampai dengan

Desember 2010 Sedangkan variabel yang diteliti terdiri atas variabel

independen (bebas) dan variabel dependen (terikat).

a. Variabel independen (bebas) yaitu Luas tanah, Jarak akses ke Pasar/CBD

dan Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten.

b. Variabel dependen (terikat) yaitu nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten.

C. Batasan dan Definisi Operasional

Batasan dan definisi operasional yang digunakan dalam penelitian

ini adalah sebagai berikut :


commit to user

35

1. Nilai tanah, yang dimaksud nilai tanah edalam pnelitian ini adalah nilai

transaksi tanah per meter persegi yang terjadi di wilayah penelitian yaitu

tanah di sekitar pasar wedi pada kurun waktu penelitian. Nilai tanah yang

digunakan dalam penelitian ini adalah nilai transaksi tanah, satuan yang

digunakan adalah rupiah per meter persegi (Rupiah/m2).

2. Luas tanah, yang dimaksud luas tanah dalam penelitian ini adalah luas

tanah properti secara keseluruhan didasarkan pada hasil perkalian panjang

dan lebar tanah yang diukur dalam satuan meter persegi (m2).

3. Jarak ke Pasar Wedi sebagai jarak ke CBD. Variabel ini sebagai pusat titik

nol meter adalah Pasar Wedi. Pasar wedi dalam penilitian ini merupakan

pusat CBD.

4. Jarak ke jalan umum. Variabel jarak ke jalan umum ini di ukur mulai pusat

jalan Kabupaten yaitu jalan menghubungkan antara kota kecamatan ke

Kabupaten dan Jalan Desa ke Kabupten yang beraspal. Penelitian yang

digunakan sebagai ukuran jalan umum yaitu Jl. Bendogantungan – Bayat.

D. Metode Pengumpulan data

1. Pengumpulan Data

Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data

primer diperoleh dari pengamatan langsung di sekitar wilayah

Kecamatan Wedi sedangkan data sekunder diperoleh dari Kantor PBB,

Kantor Statistik, Kantor Kecamatan Wedi , PPAT Kecamatan Wedi dan

Kantor Desa Se Kecamatan Wedi.


commit to user

36

Pengumpulan data dilakukan dengan teknik sampling bertujuan

artinya pengambilan sampel dapat mewakili populasi yang ada di

wilayah kecamatan wedi. Data yang diambil dengan metode sampling ini

dibatasi dari bulan januari tahun 2009 sampai dengan bulan desember

tahun 2010. Pelaksanaan pengumpulan data dilakukan sebagai berikut :

a. Mengambil data berdasarkan transaksi yang telah dilakukan oleh

penjual dan pembeli selama kurun waktu bulan januari 2009 sampai

dengan bulan desember tahun 2010 berdasarkan laporan dari PPAT

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

b. Obyek penelitian lahan dari berbagai macam jenis penggunaan lahan.

Adapun penggunaan lahan diantaranya adalah peruntukan sawah,

perkebunan, pemukiman, lahan komersil penggunaan jasa dan

perdagangan.

c. Cross Ceck dengan cara wawancara berdasarkan laporan PPAT yang

telah melakukan transaksi jual beli kepada pemilik hak atas tanah yang

bersangkutan sebagai data harga pasar wajar. Harga pasar wajar ini

sebagai dasar pengambilan sampel nilai tanah, berikut luas tanah, jarak

ke pasar wedi (CBD), dan jarak ke jalan umum (Jl. Bendogantungan –

Bayat) yang merupakan jalan Kabupaten.

2. Metode Analisis Data

Bentuk fungsi model empiris yang baik sangat diperlukan untuk

menentukan implikasi yang penting dalam rangkaian kerja hasil analisis


commit to user

37

selanjutnya. Kesalahan dalam bentuk fungsi akan menyebabkan

persoalan kesalahan spesifikasi dan estimasi-estimasi koefisien akan

bias, dan parameter estimasi tidak akan konsisten (Insukindro, et al,

2001:26).

Bentuk Fungsional Model Regresi

Y = C + b1 X1 – b2 X2 - b3 X3 + e

Variabel-variabel tersebut di atas melambangkan :

Y = Nilai tanah per meter persegi (Rp/m 2 )

C = Constanta

b1 = koefisien luas tanah

b2 = koefisien Jarak ke CBD

b3 = koefisien Jarak ke jalan Umum

X1 = Luas tanah dalam satuan meter persegi

X2 = Jarak ke CBD (Pasar Wedi) dalam satuan meter

X3 = Jarak ke Jalan Umum dalam satuan meter

e = Kesalahan pengganggu (error disturbance).

Analisis data yang dilakukan pertama-tama adalah menaksir model

guna mendapatkan parameter-parameter regresi yang akan diestimasi yang

memiliki sifat paling efisien dan tidak bias dengan bantuan program Eviews


commit to user

38

5.1. Analisis data dengan regresi linier berganda menggunakan metode

kuadrat terkecil (OLS). Hasil regresi linier berganda akan diuji melalui uji

model dengan menggunakan MWD Test. Penggunaan pengujian ini perlukan

untuk memilih model yang memiliki sifat efisien dan tidak bias terhadap hasil

regresinya. Teknis pengujian ini ialah jika nilai Z1 pada model linier

signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model

yang benar adalah bentuk linier ditolak dan jika nilainya tidak signifikan

maka model bentuk linier diterima. Ketika nilai Z2 pada model double log

signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model

yang benar adalah bentuk double log ditolak dan jika nilainya tidak signifikan

maka model ini dapat diterima. Untuk mengetahui apakah model yang

digunakan dapat menjelaskan masalah yang ada maka berikut ini langkah-

langkah penelitian yang harus dilakukan yaitu melalui kriteria pengujian

diantaranya ialah:

a. Kriteria ekonomika

Pengujian ekonomika dilakukan dengan memperhatikan tanda pada parameter

hasil estimasi dan kemudian disesuaikan dengan teori ekonomi yang ada,

artinya makna dari hasil analisis ini kemudian diaplikasikan ke dalam

kaitannya terhadap teori ekonomi yang menjadi dasar acuannya.

Penggabungan antara hasil analisis dengan teori ekonomi menjadi salah satu

kesatuan yang memberikan pengertian terhadap pengaruh-pengaruh atas

variabel bebas terhadap variabel terikat dalam pengertian makna ekonomi.


commit to user

39

b. Kriteria statistik

1) Uji t

Uji t (uji parameter secara individual), uji ini dilakukan untuk mengetahui

apakah variabel bebas secara individu mempunyai pengaruh yang nyata

(signifikan) terhadap variabel tak bebas. Uji ini dilakukan dengan

membandingkan nilai t-hitung dengan nilai t-tabel. Jika nilai t-hitung lebih besar

dari nilai t-tabel maka dikatakan signifikan dan sebaliknya.

Persamaannya menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :

r √n – 2

t hitung =

√1 – r 2

Keterangan :

r = Koefisien Korelasi yang telah ditemukan ;

n = Jumlah Sampel ;

t = t hitung yang selanjutnya disbanding dengan t table.

Bila t hitung lebih dari t table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat

kepercayaan = 0,005, artinya ada hubungan signifikan antara variabel luas


commit to user

40

tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan

umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).

Dan sebaliknya bila t hitung lebih kecil dari t table pada derajat kebebasan n-

2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada hubungan signifikan

antara antara variabel antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke

pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap

nilai tanah (Y).

2) Uji F

Uji koefisien regresi secara serempak (uji F), uji ini dilakukan untuk

menguji apakah keseluruhan variabel bebasnya secara serempak

memberikan pengaruh yang nyata terhadap varaibel tak bebas. Jika F-hitung

lebih besar dari F-tabel, maka variabel-variabel bebasnya secara serempak

mempengaruhi variabel tak bebasnya dan sebaliknya. Persamaannya

menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :

r2 (n – 2)

F hitung =

√1 – r2

Keterangan :

F = tes signifikan ;


commit to user

41

r2 = koefisien korelasi ;

n = jumlah sampel.

Bila F hitung lebih besar dari F table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat

kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada pengaruh yang signifikan antara

variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak

ke jalan umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).

Dan sebaliknya bila F hitung lebih kecil dari F table pada derajat kebebasan

n-2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya ada pengaruh yang signifikan

antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD

(X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).

3). Uji R2

Ketepatan perkiraan (uji R2), uji ini menunjukkan berapa persentase variasi

variabel bebas yang dapat menjelaskan variasi variabel tak bebasnya hal

ini terlihat dari besarnya R2. Analisis koefisien determinasi adalah untuk

mengetahui besarnya pengaruh variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar

sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap nilai

tanah (Y). Persamaan menurut Algifari (1997) dalam Sugiyono (2010 :

230) sebagai berikut :


commit to user

42

∑ (Y – Ŷ)

r2 = 1 -

∑ (Y – Ŷ)2

Keterangan :

r2 : Koefisien determinasi ;

Y : Nilai tanah;

Ŷ : Rata-rata nilai tanah ;

∑ : Jumlah.

c. Uji Asumsi Klasik

1) Uji normalitas.

Tujuan penelitian pada umumnya yaitu menaksir dan menguji hipotesis,

maka perlu menetapkan spesifikasi distribusi probabilitas dari faktor

penganggu. Distribusi probabilitas penaksir OLS tergantung pada asumsi

yang dibuat mengenai distribusi probabilitas. Dengan demikian, asumsi

distribusi probabilitas dari penaksir-penaksir OLS diperlukan dan

mempunyai peranan yang penting untuk menggambarkan dan menarik

kesimpulan mengenai populasiya (Insukindro, dkk, 2001: 97). Uji

normalitas dilihat dengan membandingkan nilai JB-hitung dengan χ2-tabel,

jika JB-hitung lebih kecil dari χ2-tabel maka dapat dikatakan faktor


commit to user

43

penganggu model yang digunakan terdistribusi secara normal dan

sebaliknya.

2) Uji linieritas.

Pengujian linieritas digunakan untuk melihat kebenaran spesifikasi model,

salah satu sifat estimator yang baik adalah parameternya liniear. Dengan ini

dapat diketahui bentuk model empiris yang benar. Uji linieritas digunakan uji

Ramsey dengan membandingkan nilai F-statistik dengan nilai F-tabel. Jika nilai F-

statistik lebih kecil dari nilai F-tabel maka dapat dikatakan model linier persamaan

adalah benar dan sebaliknya.

3) Uji heteroskedastisitas.

Gejala heteroskedastisitas menunjukkan adanya varian yang tidak konstan

dari variabel penganggu yang menyebabkan nilai varian sangat besar.

Konsekuensi dari adanya heteroskedastisitas adalah bahwa dengan varian

yang tidak minimum maka model menjadi tidak efisien dan bias. Untuk

mendeteksi adanya gejala heteroskedastisitas digunkan uji White dengan

membandingakan nilai χ2-hitung dengan χ2

-tabel. Jika χ2 –hitung lebih kecil

dibandingkan dengan χ2-tabel maka model empiris terdapat maslah

heteroskedastisitas dan sebaliknya.

4) Uji Multikolinieritas.

Multikolinieritas adalah merupakan hubungan linear yang terjadi antara

variabel-variabel bebas dalam model regresi. Multikolinieritas dapat dideteksi

dengan metode Klien, yaitu dengan membandingkan koefisien determinasi


commit to user

44

antara variabel bebas dengan variabel tak bebas (R2) dan koefisien

determinasi antarvariabel bebas (r2). Jika r2 lebih kecil dari R2 menunjukkan

multikolinieritas yang terjadi adalah berderajat rendah, demikian sebaliknya.

5) Uji Autokorelasi.

Pengujian autokorelasi ini bertujuan untuk menguji apakah dalam suatu

model regresi linier ada korelasi antara kesalahan penganggu pada periode t

dengan kesalahan pada periode t-1 (sebelumnya). Jika terjadi korelasi maka

dinamakan ada problem autokorelasi. Untuk menguji ada tidaknya problem

autokorelasi ini maka dapat melakukan uji Lagrange Multiplier Test (LM

Test) yaitu dengan membandingkan nilai LM Test dengan dengan nilai X2

tabel jika nilai hasil uji berada kurang dari X2 tabel maka penelitian ini bebas

dari gejala autokorelasi, akan tetapi terjadi sebaliknya jika hasil uji LM Test

bernilai melebihi dari X2 tabel maka penelitian ini terkena gejala autokorelasi.


commit to user

45

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian

1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi.

Berdasarkan letak geografis wilayah lokasi penelitian bisa

dikelompokkan ke dalam tiga tipe : pertama, bentuk wilayah datar sampai

berombak sebesar 90 %, kedua bentuk wilayah berombak sampai berbukit

sebesar 9 %, ketiga bentuk wilayah berbukit sampai bergunung sebesar 1 %,

memiliki curah hujan 109 mm/tahun dengan 47 hari hujan. Kecamatan Wedi

merupakan wilayah dari Kabupaten Klaten Provinsi Jawa Tengah. Batas-

batas wilayah kecamatan adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara : Kecamatan Klaten Selatan

Sebelah Timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat

Sebelah Selatan : Kecamatan Gantiwarno

Sebelah Barat : Kecamatan Jogonalan

Jarak pusat pemerintahan wilayah Kecamatan Wedi dengan desa/kalurahan

yang terjauh 9 km lama tempuh 0,5 jam, Ibukota Kabupaten 5 km ditempuh

0,25 jam, Ibukota Propinsi 140 km lama tempuh 4 jam.

Curah hujan dan hari Hujan untuk kecamatan Wedi pada tahun 2009 adalah 5

hari hujan dengan curah hujan 109 pertahun, dengan luas wilayah 2.438 Ha

terdiri darilahan sawah 1.552 ha dan bukan sawah 886 ha.


commit to user

46

Gambar : 4.1 Peta Kabupaten Klaten

Gambar . 1.1 Pata Kabupaten Klaten

Sumber data : Badan Pusat Statistik Klaten diolah

Gambar 4.2 Peta Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

Gambar 1.1

Sumber data : Badan Pusat Statistik Klaten diolah

Kecamatan Wedi

Pasar Wedi


commit to user

47

2. Pemerintahan

Luas wilayah Kecamatan Wedi 24.380.000 Ha dibagi menjadi 19

desa, 195 dukuh 189 Rukun Warga (RW), 450 Rukun Tetangga (RT).

Sedangkan masing-masing kalurahan tersebut adalah desa swasembada.

Adapun pembagian Desa, Dusun, RW dan RT dapat disajikan dalam tabel

seperti dibawah ini :

Tabel 4.1

Pembagian Wilayah Menurut Kalurahan, Luas Desa, Jumlah RW, Serta Jumlah

RT, Tahun 2010 adalah sebagai berikut:

No Kalurahan Luas Desa (Ha) Jumlah RW Jumlah RT 1 Kadilanggon 156 9 23 2 Pacing 108 6 12 3 Kadibolo 133 5 11 4 Pandes 142 19 66 5 Gadungan 64 5 13 6 Brangkal 140 10 22 7 Jiwowetan 119 8 16 8 Pasung 157 12 26 9 Sembung 128 5 16

10 Birit 84 7 17 11 Kalitengah 132 30 69 12 Pesu 100 5 11 13 Tanjungan 99 7 13 14 Sukorejo 149 11 30 15 Dengkeng 114 9 16 16 Melikan 169 15 36 17 Trotok 112 6 16 18 Kaligayam 178 9 18 19 Canan 154 11 19

Jumlah 2438 189 450 Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah

Dengan melihat tabel tersebut diatas, maka akan terlihat bahwa wilayah

terluas adalah Desa Kaligayam yang mempunyai luas desa 178 Ha terdiri dari


commit to user

48

9 RW dan 18 RT. Sedangkan wilayah tersempit adalah Desa Gadungan

dengan luas desa 64 Ha terdiri dari 5 RW, dan 13 RT.

3. Kondisi Demografi

Untuk mengetahui jumlah penduduk di wilayah kecamatan Wedi

menggunakan sensus dari penduduk setempat. Mengingat sensus merupakan

sumber data kependudukan yang pokok. Oleh karena itu untuk mengetahui

jumlah penduduk di wilayah Kecamatan Wedi pengambilan data melalui Biro

Pusat Statistik di Kabupaten Klaten pada akhir tahun 2009.

Kecamatan Wedi yang mempunyai luas 2.438 Ha memiliki jumlah

penduduk 55.983 orang, dengan jumlah kepala keluarga 14.379 kepala

keluarga. Dari jumlah penduduk 55.983 orang terdiri dari penduduk laki-laki

26.981 orang sedangkan penduduk perempuan berjumlah 29.002 orang.

Dengan kepadatan penduduk per km2 2.296 orang dan laju pertumbuhan 0,84

%.

4. Potensi Ekonomi

Penduduk di Kecamatan Wedi pada akhir tahun 2010 sebesar 55.983

orang. Dalam kegiatan perekonomian mereka bekerja dalam berbagai bidang

lapangan usaha yang tersebar di Kecamatan Wedi. Mereka bekerja untuk

menggerakkan roda perekonomian bagi keluarga didominasi oleh sektor

pertanian sebanyak 12.263 orang yang ditunjang dengan keberadaan lahan

garapan untuk pertanian cukup luas dan adanya PTPN Bedi Birit yang bergerak

dibidang budidaya tanaman tembakau yang bekerja sama dengan para petani di

Kecamatan Wedi. Sektor Buruh adalah merupakan sektor urutan ke dua yang


commit to user

49

mencapai 10.017 orang, rata-rata mereka melakukan pekerjaan di sektor buruh

bangunan ini sifatnya tidak menetap di satu lokasi melainkan sampai ke luar

kota yang biasanya ketika ada proyek diluar Kecamatan Wedi mereka bekerja

secara total sesuai jadwal proyek yang dikerjakan. Sektor ketiga adalah

sektorpengajin/ industri kecil dalam hal ini didominasi oleh konveksi pakaian

jadi dan koas-kaos untuk pesanan lokal yang cukup menyerap tenaga kerja.

Sarana perekonomian di Kecamatan Wedi terdiri dari beberapa

lembaga seperti Koperasi Simpan Pinjam yang terdiri dari 42 lembaga,

Koperasi Unit Desa (KUD) sebanyak 1 Unit. BKK (Badan Kredit Kecamatan)

terdiri dari 1 buah. Kelompok Simpan Pinjam Perempuan (KSPP) 19 buah.

Badan-badan kredit sebanyak 3 buah.

Pertokoan, kios, dan warung sebagai sarana penunjang perekonomian

masyarakat di Wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Jumlah toko

sebanyak 491 unit, jumlah kios 255 unit, jumlah warung sebanyak 200 unit,

jumlah Bank baik swasta maupun BUMD/BUMN yang berada di Kecamatan

Wedi sebanyak 7 lembaga keuangan perbankan, jumlah Pegadaian 1 unit yang

berada di pusat CBD Kelurahan Kali Tengah.

Berdasarkan sumber pendapatan ekonomi yang dilakukan oleh

penduduk di Wilayah Kecamatan Wedi menurut jenis pekerjaan dan mata

pencaharian yang bermacam-macam dapat disajikan dalam bentuk tabel berikut

dibawah ini :


commit to user

50

Tabel 4.2

Mata Pencaharian Penduduk di Kecamatan Wedi tahun 2010

No Mata Pencaharian Jumlah Penduduk 1 Petani 12.263 Orang

2 Pengusaha sedang/besar 876 Orang

3 Pengrajin/industri kecil 484 Orang

4 Buruh tani 1.410 Orang

5 Buruh industri 3.427 Orang

6 Buruh bangunan 10.017 Orang

7 Perkebunan 325 Orang

8 Pedagang 1.598 Orang

9 Pengangkutan 141 Orang

10 PNS 1.261 Orang

11 ABRI 67 Orang

12 Pensiunan (PNS/ABRI) 2.672 Orang

13 Peternak 463 Orang

Jumlah 35.004 Orang

Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah

5. Pendidikan

Pembangunan di daerah sangat dipengaruhi oleh aspek pendidikan

karena pendidikan merupakan titik tolak untuk membuat maju mundurnya di

daerah yang bersangkutan. Dengan demikian pendidikan adalah salah satu

indikator kemajuan yang menempati urutan pertama dalam permasalahan

sosial. Untuk memajukan pendidikan maka Kecamatan Wedi berusaha

mengambil kebijakan-kebijakan berupa pemberian fasilitas pendidikan yang

dapat meliputi infrastruktur dan sarana prasarananya. Pemberian bantuan

seperti perbaikan sekolahan-sekolahan kemudian penambahan perlengkapan-


commit to user

51

perlengkapan sekolah misalnya papan tulis meja belajar untuk siswa-siswa

yang ada di sekolahan bersangkutan. Adapun hasil upaya pemerintah didalam

meningkatkan pendidikan dapat dilihat pada tabel berikut ini :

Tabel 4.3 Jumlah Sekolah Menurut Tingkat Sekolah Tahun 2010

No Tingkat Sekolah Jumlah 1 TK 33 Unit 2 SD :

a. Negeri b. Swasta

30 Unit 4 Unit

3 SLTP/Sederajat : a. SLTP Negeri b. MTs Swasta c. SLTP Swasta

2 Unit 1 Unit 3 Unit

4 SMU/Sederajat : a. SMU Negeri b. SMU Swasta c. SMK Swasta

1 Unit 3 Unit 1 Unit

Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah 6. Pasar Wedi sebagai Pusat CBD (Central Business District)

Letak Pasar Wedi ini berada di Desa Kalitengah dengan jumlah

pedagang 468 orang yang menempati di kios, los maupun adegan dan luas

pasar sebesar 11.256 M2. Masing-masing tempat kios sebanyak 200 unit, los 45

unit. Kegiatan pasar satu hari penuh selama 12 jam selama 365 hari dalam

setahun.

Pasar Wedi ini dibagi menjadi pasar umum dan pasar hewan. Kegiatan

pasar umum selama satu hari penuh selama 365 hari, sedangkan pasar lainnya

yaitu pasar hewan yang terdiri dari dua operasional hari pasaran yaitu pahing

dan wage. Pasar umum artinya barang-barang yang dijual bersifat umum


commit to user

52

seperti berbagai macam sembako. Pasar khusus berarti komoditas

perdagangannya terdiri dari konveksi lokal seperti pakaian dan fashion. Pada

tahun 2010 mendapat bantuan kios RPU (Rumah Pemotongan Unggas)

sebanyak 6 kios.

Jumlah retribusi pada tahun 2009 tercatat sebesar Rp.168.480.360,-

pasar ini merupakan salah satu kategori pasar besar yang berada di Wilayah

Kabupaten Klaten dan status pasarnya adalah pasar Pemda Klaten. Jumlah

pegawai pasar sebanyak 13 orang yang dipimpin oleh lurah pasar. Di tempat

ini juga terdapat paguyupan pedagang Pasar Wedi yang dibentuk dengan

menggunakan wadah Koperasi.

7. Prasarana/Sarana Pengangkutan dan Komunikasi

Lalu lintas di Wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten 100%

melalui darat semua yang artinya tidak ada yang melalui air/sungai/laut.

Kondisi yang demikian ini menciptakan transportasi darat seperti kendaraan

bermotor maupun sepeda.

Lalu lintas darat yang melalui jalan aspal sepanjang 45 km. Jalan ini

seluruhnya beraspal dengan aspal goreng sehingga memudahkan bagi

pengguna jalan lebih nyaman berkendara. Pemeliharaan jalan di sepanjang

jalan ini cukup baik karena setiap ada jalan yang sedikit rusak segera untuk

diperbaiki dan diperhalus. Panjang jalan yang diperkeras dengan kategori baik

ialah 10 km. Jalan tanah sepanjang 20 km yang sekarang sudah diperkeras

dengan betonisasi melalui berbagai sumber bantuan semenjak terjadinya gempa


commit to user

53

bumi tahun 2006 yang lalu. Panjang jalan utama 70 km yang dapat dilalui

kendaraan roda 4 sepanjang tahun. Jumlah jalan Kabupaten sebanyak 1 buah

dengan panjang 10 km.

8. Keagrariaan

Status tanah terdiri dari beberapa macam hak. Sertifikat hak milik

seluas 7.9319 Ha, sedangkan sertifikat yang belum hak milik seluas 8.0268 Ha.

Tanah dengan hak pengelolaan seluas 0.1883 Ha, tanah negara seluas 0.0772

Ha, tanah bebas seluas 0.0820 Ha dan tanah adat seluas 0.0060 Ha.

Jumlah tanah yang belum bersetifikat seluas 9.1384 Ha. Jumlah tanah

yang sudah bersetifikat untuk tanah sawah sebanyak 486 bidang dengan luas

12.30000 Ha, tanah kering jumlahnya sebanyak 2.438 bidang dengan luas

1.4850 Ha. Jumlah sertifikat tanah yang diperoleh melalui Prona terdiri dari

tanah sawah dan tanah kering. Prona yang terdiri dari tanah sawah jumlah

sertifikat sebanyak 3.905 buku dengan luas 7.5550 Ha. Prona yang terdiri dari

tanah kering jumlah sertifikat sebanyak 3.905 buku dengan luas 7.3620 Ha.

Jumlah sertifikat tanah yang diperoleh melalui non prona untuk tanah sawah

jumlah sertifikat sebanyak 3.905 dengan luas tanah 7.3620 Ha, sedangkan

untuk tanah kering jumlah sertifikat sebanyak 2.602 buku dengan luas tanah

1.5550. Perubahan penggunaan tanah yang awalnya berupa tanah sawah

berubah menjadi perumahan dan pemukiman seluas 21.0000 Ha, tanah tegalan

berubah menjadi perumahaan seluas 0.4500 Ha.


commit to user

54

9. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Obyek Pajak yang disingkat dengan NJOP merupakan

obyek pajak yang berupa Bumi dan Bangunan. Komponen pajak yang dipungut

oleh instansi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ini sebagai kewajiban bagi

pemilik hak atas tanah dan bangunan yang berada di wilayah Negeri Indonesia

dalam hal ini khususnya untuk wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

Berdasarkan data dari Kecamatan Wedi dalam angka tahun 2010

bahwa penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan realisasinya untuk data 2009

sebanyak Rp.389.628.863,- dengan target sebanyak Rp.538.241.413,- kondisi

seperti ini realisasinya yang tercapai sebesar 72% sementara sisa kewajiban

belum terbayarkan sebesar 28%.

Tabel 4.4 Data Harga Tanah Berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

No Nama Desa Kelas Tanah Jenis Tanah Harga/1M2 (Rp)

1 2 3 4 5 1 Pandes 024 Bangunan 700.000 2 026 Bangunan 505.000 3 033 Bangunan 162.000 4 080 Bumi 82.000 5 079 Bumi 103.000 6 081 Bumi 64.000 7 032 Bangunan 191.000 8 029 Bangunan 310.000 9 031 Bangunan 225.000 10 Kali Tengah 081 Bumi 64.000 11 024 Bangunan 700.000 12 026 Bangunan 505.000 13 025 Bangunan 595.000 14 087 Bumi 36.000 15 033 Bangunan 162.000 16 083 Bumi 36.000 17 Gadungan 028 Bangunan 365.000


commit to user

55

18 082 Bumi 48.000 19 031 Bangunan 225.000 20 083 Bumi 36.000 21 033 Bangunan 162.000 22 Sembung 032 Bangunan 191.000 23 086 Bumi 14.000 24 084 Bumi 27.000 25 033 Bangunan 162.000 26 Kadibolo 083 Bumi 36.000 27 082 Bumi 48.000 28 031 Bangunan 225.000 29 083 Bumi 36.000 30 Birit 033 Bangunan 162.000 31 085 Bumi 20.000 34 84 Bumi 27.000 35 081 Bumi 64.000 36 026 Bangunan 505.000 37 Dengkeng 085 Bumi 20.000 38 085 Bumi 20.000 39 082 Bumi 48.000 40 033 Bangunan 162.000 41 084 Bumi 27.000 42 Pasung 084 Bumi 27.000 43 081 Bumi 64.000 44 026 Bangunan 505.000 45 025 Bangunan 595.000 46 Jiwo Wetan 083 Bumi 36.000 47 082 Bumi 48.000 48 087 Bumi 10.000 49 085 Bumi 20.000 50 056 Bangunan 162.000 51 Kadilanggon 085 Bumi 20.000 52 081 Bumi 64.000 53 086 Bumi 14.000 54 082 Bumi 48.000 55 080 Bangunan 82.000 56 Tanjungan 080 Bumi 82.000 57 027 Bangunan 129.000 58 079 Bumi 103.000 59 030 Bangunan 264.000 60 082 Bumi 48.000 61 082 Bumi 48.000 62 026 Bangunan 505.000 63 Canan 082 Bumi 48.000

Lanjutan Tebel 4.4


commit to user

56

64 031 Bangunan 225.000 65 082 Bumi 48.000 66 033 Bangunan 162.000 67 085 Bumi 20.000 68 Sukorejo 084 Bumi 27.000 69 026 Bangunan 505.000 70 081 Bumi 64.000 71 085 Bumi 20.000 72 082 Bumi 48.000 73 084 Bumi 27.000 74 026 Bangunan 505.000 75 Pacing 025 Bangunan 595.000 76 031 Bangunan 225.000 77 033 Bangunan 162.000 78 085 Bumi 20.000 79 080 Bumi 82.000 80 085 Bumi 20.000 81 082 Bumi 48.000 82 083 Bumi 36.000 83 Trotok 085 Bumi 20.000 84 081 Bumi 64.000 85 025 Bangunan 595.000 86 082 Bumi 48.000 87 084 Bumi 27.000 88 Sembung 083 Bumi 36.000 89 033 Bangunan 162.000 90 085 Bumi 20.000 91 027 Bangunan 429.000 92 080 Bumi 82.000 93 081 Bumi 64.000 94 Pesu 026 Bangunan 505.000 95 085 Bumi 20.000 96 082 Bumi 48.000 97 084 Bumi 27.000 98 081 Bumi 64.000 99 024 Bangunan 700.000

Sumber: Hasil Survey kepada Wajib Pajak

Lanjutan Tebel 4.4


commit to user

57

10. Rencana Umum Tata Ruang

Rencana Umum Tata Ruang ini sebagai pedoman dalam mengatur

peruntukan wilayah yang disesuaikan dengan Site Plan Pemerintah setempat

dalam hal ini Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Peraturan yang terkait

dalam RUTR meliputi diantaranya adalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB),

Koefisien Luas Bangunan (KLB). Penggunaan peraturan ini diharapkan dapat

diaplikasikan agar didalam membangun dan mendirikan sebuah bangunan

sesuai dengan peruntukan dan koefisien yang telah menjadi dasar peraturan

Peraturan dibuat di sini agar pertumbuhan properti tertata secara rapi

dan dapat memberikan kontribusi ekonomi di daerah khususnya Kecamatan

Wedi Kabupaten Klaten. Selain memperhatikan aspek kerapian dan ketertataan

tentunya aspek-aspek yang menyangkut pusat pertumbuhan ekonomi dijadikan

sebagai centra yang menjadi perhatian oleh pemerintah setempat.

B. Deskripsi Variabel-variabel Penelitian

1. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk

dipertukarkan dengan barang lain. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan

sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh

penjual dan pembeli (Shenkel 1988: 31). Nilai tanah dalam konteks pasar

properti adalah nilai pasar wajar yaitu nilai yang ditentukan atau ditetapkan

oleh pembeli yang ingin membeli sesuatu dan penjual ingin menjual sesuatu

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan kedua belah pihak dalam kondisi

wajar tanpa ada tekanan dari pihak luar pada proses transaksi jual beli


commit to user

58

sehingga terjadi kemufakatan. Pembeli dan penjual mempunyai tenggang

waktu yang cukup atas properti yang diperjualbelikan dan bertindak untuk

kepentingan sendiri. Nilai pasar pada dasarnya mencerminkan harga yang

terbaik atas suatu property pada suatu waktu, tempat dan keadaan atau

kondisi pasar tertentu. Hal ini sejalan dengan pengertian nilai menurut Eckert

(1990: 151-180) yang menyebutkan bahwa nilai merupakan suatu waktu yang

menggambarkan harga atau nilai uang dari properti, barang atau jasa bagi

pembeli dan penjual. Dari beberapa pengertian dapat disimpulkan bahwa nilai

tanah adalah ukuran kemampuan tanah untuk menghasilkan atau

memproduksi sesuatu secara langsung memberikan keuntungan ekonomis.

Dalam konteks pasar properti nilai tanah sama dengan harga pasar tanah

tersebut misalnya harga pasar tanah tinggi maka nilai tanahnya juga tinggi

demikian pula sebaliknya. Nilai tanah ini dilakukan melalui harga transaksi

yang telah terjadi dalam dari tahun 2009 sampai dengan tahun 2010

2. Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan bentuk

meter persegi. Satuan luas yang digunakan pada penelitian ini ialah meter

persegi yang berdasarkan perkalian antara panjang satuan meter dan lebar

satuan meter. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan penggunaan tanah

yang bersangkutan.

3. Jarak ke CBD Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan





commit to user

59

merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,

apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain

akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD

(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa

berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang

bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin

sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang

bersangkutan kurang baik.

Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan nilai suatu

lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas adalah biaya

yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di mana apabila

semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat keuntungan. Properti yang

terletak pada daerah CBD umumnya bernilai tinggi, karena biaya

aksesibilitasnya yang memungkinkan properti tersebut difungsikan sebagai

properti komersial, hal tersebut dapat digambarkan sebagai berikut (Lusht,

1997: 26).

4. Jarak ke jalan umum. Ada perkembangan pengertian tentang jalan

sebagaimana dalam Undang-undang jalan raya no. 13/1980 bahwa jalan

merupakan suatu prasarana perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi

segala bagian jalan termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapannya yang

diperuntukkan bagi lalu lintas. Jalan umum didalam penelitian ini adalah jalan

yang diperuntukkan bagi lalu lintas umum yang menghubungkan antar


commit to user

60

kecamatan ke kecamatan. Sebagai parameter ukuran yang menjadi dasar

pengukuran pada titik nol.

C. Analisis Data dan Pembahasan

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder dan data primer.

Data-data yang digunakan masing-masing meliputi data sekunder berasal dari

transaksi tanah dari bulan januari tahun 2009 s/d bulan desember tahun 2010.

Data ini merupakan laporan bulanan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau

Notaris di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

Pengambilan sampel data primer harga/nilai tanah pasar wajar berdasarkan

wawancara langsung kepada pemilik hak tanah. Informasi yang diperoleh bahwa

terjadi transaksi jual beli tersebut berdasarkan laporan PPAT dan Notaris di

Wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

Data primer berdasarkan inspeksi langsung ke lokasi untuk mendapatkan ukuran

jarak ke Pasar Wedi (CBD), luas tanah, ukuran jarak ke jalan umum. Semua data

ini diambil dengan menggunakan teknik pengambilan sampel yang sifatnya

bertujuan (purposive sampling). Alasan utama penggunaan teknik ini adalah

supaya sampel yang dipilih dapat mewakili populasi sehingga diharapkan dapat

memberikan hasil yang dapat diterima sesuai dengan nilai transaksi yang wajar.

Data lainnya yang berhubungan dalam penelitian ini diperoleh dari wawancara

langsung dengan Pejabat Perangkat Desa berwenang. Sumber informasi

harga/nilai tanah dari beberapa obyek yang telah terjadi transaksi sebagai data

pembanding dalam metode pendekatan perbandingan penjualan (sales


commit to user

61

comparation approach). Sumber informasi harga/nilai tanah diambil dari media

surat kabar seperti iklan penjualan tanah atau bangunan yang ada di sekitar

lokasi penelitian, serta melalui telephone.

1. Hubungan Antar Variabel

Penggunaan metode regresi linier berganda, perlu dilakukan analisis secara

terpisah, hubungan antara variabel terikat (dependent) dengan variabel

bebasnya (independent). Analisis ini bertujuan untuk mengetahui arah

hubungan dan kesesuaian hubungan dengan hipotesis yang telah ditentukan.

Analisis tersebut bisa dilakukan dengan melihat diagram pencar (scatter plot)

pada lampiran 8.

Analisis diagram pencar (Satter Plot) dari masing-masing variabel bebas

dengan variabel terikat yang mempunyai hubungan baik secara negatif maka

dapat dilihat dalam gambar berikut dibawah ini:

Variabel luas tanah berpengaruh terhadap nilai tanah, dalam hal ini berarti

luas ukuran suatu tanah tidak mempengaruhi nilai tanah per meter

perseginya. Variabel jarak akses ke CBD berpengaruh negatif terhadap nilai

tanah, hal ini berarti semakin jauh dari CBD nilai tanah semakin randah atau

menurun. Variabel jarak ke jalan utama berpengaruh negatif terhadap nilai

tanah hal ini apabila lahan berada jauh dari jalan utama maka nilai tanah

semakin rendah atau menurun.


commit to user

62

2. Pemilihan Model Regresi dengan MWD Test

Berdasarkan hasil dari uji MWD ini seperti yang ada di lampiran 9 bahwa

hasil yang layak untuk dijadikan model yang memiliki efisiensi dan tidak bias

terhadap estimasi ialah dengan model linier. Nilai hasil Z1 dalam probabilitas

kesalahannya melebihi dari 5% yang berarti tidak signifikan, dengan demikian

hipotesis nol yang menyatakan model linier yang dipakai dalam penelitian ini

diterima. Hasil uji dengan medel double log yang sebagai titik acuan adalah

nilai Z2 dalam probabilitas kesalahannya kurang dari 5% yang berarti secara

statisti signifikan, oleh karena dalam hipotesis nol menyatakan penggunaan

model double log yang dipakai dalam penelitian ini ditolak. Berdasarkan hasil

pengujian ini disimpulkan bahwa model yang terbaik adalah dengan

menggunakan model linier.

3. Pengujian Hipotesis

a. Hipotesis Regresi Linier Berganda

Hipotesis yang telah di jadikan dugaan sementara yang berdasarkan

dengan landasan teori maka perlu untuk diuji kebenarannya. Di dalam

penelitian ini model yang digunakan dalam pengujian hipotesis ini ialah

model regresi berganda (Multiple Regression). Pengujian hipotesis

penelitian ini dikerjakan melalui program olah data komputer dengan

program software Econometrics View Versi 5.1. Hasil pengujiannya dapat

disajikan melalui hasil sebagai berikut :


commit to user

63

Tabel 4.5 Uji Statistik Regresi Berganda

Dependent Variable: N_TANAH Method: Least Squares Date: 07/09/11 Time: 22:24 Sample: 1 99 Included observations: 99

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 393841.3 13370.58 29.45580 0.0000 LT 3.571405 16.04542 0.222581 0.8243 JCBD -45.45905 7.570057 -6.005113 0.0000 JJU -333.8382 70.43320 -4.739784 0.0000

R-squared 0.515913 Mean dependent var 304548.5 Adjusted R-squared 0.500626 S.D. dependent var 77777.14 S.E. of regression 54962.28 Akaike info criterion 24.70625 Sum squared resid 2.87E+11 Schwarz criterion 24.81110 Log likelihood -1218.959 F-statistic 33.74861 Durbin-Watson stat 1.581731 Prob(F-statistic) 0.000000

Sumber: Eviews 5.1 Lampiran 1 data diolah

Dari hasil regresi berganda yang digunakan dalam penelitian ini seperti

terlihat pada table 4.4 maka dapat disusun persamaan regresi sebagai

seperti berikut ini:

Y = 393841,3 + 3,571405 Luas Tanah – 45,45905 Jarak ke CBD (Pasar

Wedi) – 333,8382 Jarak ke Jalan Umum

b. Uji Statistik

1) Uji t

Uji t adalah uji secara individual semua koefisien regresi yang

bertujuan untuk mengetahui besarnya pengaruh dari masing-masing

variabel independen terhadap variabel dependen. Hasil pengujian


commit to user

64

terhadap koefisien regresi masing-masing variabel bebas dengan

tingkat probabilitas kesalahan α = 5% akan diperoleh sebagai berikut:

a) Jika t-hitung < t-tabel pada tingkat signifikasi 5%, maka Ho

diterima dan Ha ditolak, artinya variabel independen tidak

mempengaruhi variabel dependen secara signifikan.

b) Jika t-hitung > t-tabel pada tingkat signifikasi 5%, maka Ho

ditolak dan Ha diterima, artinya variabel independen

mempengaruhi variabel dependen secara signifikan.

Berikut ini adalah hasil pengujian parameter individual dengan

tingkat signifikasi (α = 0,05) dengan jumlah data 99. Hasil

pengujian secara parsial dengan menggunakan uji t sebagaimana

dapat diketahui seperti berikut ini :

i. Koefisien regresi dari konstanta mempunyai t-hitung sebesar

29,45580 dan t-tabel sebesar 1,980 sehingga 29,45580 > 1,980

di mana nilai probabilitasnya 0,0000 < 0,05 maka konstanta

tersebut signifikan pada tingkat probabilitas kesalahan 5%,

dengan kata lain bahwa konstanta berpengaruh positif dan

signifikan secara statistik terhadap nilai tanah.

Gambar 4.3 Uji t

-1,980 0 1,980 29,45580

t tabel t tabel Ho ditolak

Ho ditolak


commit to user

65

ii. Untuk variabel luas tanah mempunyai nilai t-hitung sebesar

0,222581 lebih kecil dari t-tabel sebesar 1,980 atau nilai

probabilitas sebesar 0,8243 lebih besar dari tingkat kesalahan

senilai 0,05.

Gambar 4.4 Uji t

-1,980 0 0,222581 1,980

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dan diolah dengan

program E-views 5.1 dengan tingkat probabilitas kesalahan 5%

(0,05) hasilnya luas tanah tidak signifikan sehingga hipotesis

ditolak. Jadi hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini tidak

dapat diterima.

iii. Variabel jarak ke CBD mempunyai nilai t-hitung sebesar -

6,005113 lebih besar dari t-tabel sebesar 1,980 atau nilai

probabilitas sebesar 0,0000 < 0,05 maka variabel jarak ke CBD

berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah.

Berdasarkan penelitian bahwa jarak ke CBD berpengaruh negatif

secara signifikan terhadap nilai tanah. Jadi hipotesis dalam

penelitian ini dapat diterima. Uji t untuk variabel jarak ke CBD

dapat dilihat pada gambar berikut ini:

Ho ditolak Ho ditolak

t tabel t tabel


commit to user

66

Gambar 4.5 Uji t

-6,005113 -1,980 0 1,980

iv. Untuk variabel jarak lahan ke jalan umum mempunyai nilai t -

hitung sebesar -4,739784 lebih besar dari t tabel senilai 1,980 atau

nilai probabilitas sebesar 0,0000 < 0,05 maka variabel jarak ke

jalan umum berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah.

Gambar 4.6 Uji t

-4,739784 -1,980 0 1,980

Berdasarkan hasil uji t bahwa jarak ke jalan umum berpengaruh

negatif dan signifikan terhadap nilai tanah. Jadi hipotesis dalam

penelitian ini dapat diterima.




commit to user

67

2) Uji F

Uji F adalah uji untuk mengetahui besarnya pengaruh variabel

independen terhadap variabel dependen secara bersama-sama, dengan

kriteria pengujian sebagai berikut:

a) Jika nilai F hitung < F tabel (pada α = 5%), maka Ho diterima dan

Ha ditolak, artinya bahwa variabel independen secara bersama-

sama tidak berpengaruh terhadap variabel dependen secara

signifikan.

b) Jika nilai F hitung > F tabel (pada α = 5%), maka Ho ditolak dan

Ha diterima, artinya bahwa variabel independen secara bersama-

sama berpengaruh terhadap variabel dependen secara signifikan.

Pengujian untuk mengetahui nilai F-hitung dikerjakan dengan

program E-Views 5.1. Probabilitas tingkat kesalahan yang digunakan

sebesar 5% (0,05) dengan jumlah data sebanyak 99. Hasil pengujian

F-hitung senilai 33,74861, sedangkan nilai F-tabel 2,46. Nilai

probabilitas F-hitung sebesar 0,000000 < 0,05.

Gambar 4.7 Uji F

2,46 33,74861

Ho ditolak


commit to user

68

Nilai hasil F hitung pada estimasi dengan menggunakan model regresi

linier menunjukkan bahwa ketiga variabel yang dijadikan model

berpengaruh signifikan secara bersama-sama terhadap variabel

terikatnya. Hasil uji F menunjukkan bahwa variabel nilai tanah

dipengaruhi secara signifikan oleh variabel luas tanah, jarak ke CBD,

dan jarak ke jalan umum.

3) Uji Koefisien Determinasi (R2)

Koefisien determinasi yang dinotasikan dengan R2 merupakan suatu

ukuran yang penting dalam regresi, karena dapat menginformasikan

baik tidaknya regresi yang terestimasi atau penaksir dengan kata lain,

angka tersebut dapat mengukur seberapa dekat garis regresi yang

terestimasi dengan data sesungguhnya atau parameternya. Nilai

koefisien determinasi ini mencerminkan seberapa besar variasi dari

variabel dependen dapat dijelaskan oleh variabel independen. Nilai R2

dari pengolahan data yang telah dilakukan pada tabel 4.4 diketahui

bahwa nilai R2 sebesar 0,515913 hal ini menunjukkan bahwa variasi

variabel luas tanah, jarak ke CBD, jarak ke jalan umum hanya mampu

menjelaskan sebesar 51,59% terhadap variasi variabel nilai tanah,

sedangkan sisanya 48,41% dijelaskan oleh variasi variabel lain diluar

model penelitian ini


commit to user

69

c. Uji Asumsi Klasik

1) Uji Normalitas

Gambar 4.8 Uji Normalitas


Uji normalitas bertujuan untuk menguji apakah dalam model regresi,

variabel terikat dan variabel bebas keduanya mempunyai distribusi

normal atau tidak. Model regresi yang baik adalah memiliki distribusi

data normal atau mendekati normal. Untuk menguji apakah distribusi

data normal atau tidak maka dapat dilakukan uji Jarque Bera yaitu

dengan melihat nilai signifikansinya. Nilai Jarque Bera sebesar

2,661982. Nilai X2 dengan derajat kebebasan 3 sebesar 7,815, dengan

demikian nilai JB tes < X2 tabel yang artinya bahwa model yang

digunakan dalam estimasi ini datanya mempunyai distribusi normal.

0

2

4

6

8

10

12

14

-100000 0 100000

Series: ResidualsSample 1 99Observations 99

Mean -2.85e-11Median -6891.424Maximum 136898.6Minimum -164431.4Std. Dev. 54114.49Skewness 0.090881Kurtosis 3.782490

Jarque-Bera 2.661982Probability 0.264215


commit to user

70

2) Uji Multikolinearitas

Uji multikolinearitas bertujuan untuk menguji apakah model regresi

ditemukan adanya korelasi antar variabel bebasnya (independen)

ataukah tidak. Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi

antara variabel bebas (Ghozali, 2005). Deteksi ada tidaknya

multikolinearitas yaitu dengan korelasi parsial diantara masing-masing

variabel independen seperti table berikut ini:

Tabel 4.6

Pengujian Multikolinieritas dengan Korelasi Parsial

Variabel Dependen R2 Tanda R2 (Awal) Kesimpulan

(1) (2) (3) (4) (5)

Luas

Tanah 0,063694 < 0,515913

Tidak Ada

Multikolinieritas

Jarak ke

CBD 0,170217 < 0,515913

Tidak Ada

Multikolinieritas

Jarak ke

Jalan

Umum

0,200668 < 0,515913Tidak Ada

Multikolinieritas


Hasil dari analisis korelasi parsial pada pada tabel tersebut di atas

diperoleh angka koefisien koefisien determinasi yang baik. Nilai

koefisien estimasi regresi linier pertama, dengan variable terikatnya

nilai tanah lebih besar dibandingkan nilai koefisien determinasi masing


commit to user

71

masing korelasi secara parsial antar variable independen. Oleh karena

hasil estimasi yang dipakai mengindikasikan bahwa variabel penjelas

tidak terdapat gejala multikolinieritas, maka model dalam penelitian ini

bebas dari gejala multikolinieritas.

3) Uji Heteroskedastisitas

Uji heteroskedastisitas bertujuan untuk menguji apakah dalam model

regresi terjadi ketidaksamaan variansi dari residual satu pengamatan-

kepengamatan yang lain. Artinya bahwa residu data antara satu dengan

yang lainya variansinya seragam ataukah tidak. Jika variansi dari

residual satu pengamatan ke pengamatan yang lain tetap, maka disebut

homoskedastisitas dan jika berbeda disebut heteroskedastisitas. Model

regresi yang baik adalah yang homoskedastisitas. Deteksi adanya

heteroskedastisitas dapat dilakukan dengan uji White Heteroskedasticity

Test no cross term seperti table berikut ini :

Tabel 4.7

Uji Heteroskedastisitas dengan

White Heteroskedasticity Test no cross term

White Heteroskedasticity Test:

F-statistic 2.521584 Prob. F(6,92) 0.026404

Obs*R-squared 13.98141 Prob. Chi-Square(6) 0.029845



commit to user

72

Model regresi dikatakan terbebas dari heteroskedastisitas apabila nilai

observasi x R2 lebih kecil dari nilai X2 tabel. Tingkat α = 5% dengan

derajat kebebasan sebesar 6 maka diperoleh nilai X2 tabel 12,592 yang

kemudian dibandingkan antara nilai X2 tabel dengan derajat kebebasan

6 maka X2 tabel bernilai 12,592. Karena hasil uji senilai 13,98141 >

12,592 maka disimpulkan bahwa model estimasi dalam penelitian ini

terdapat gejala heterokedastisitas.

Pengujian menggunakan metode White Heteroskedasticity Test cross

term seperti table berikut ini:

Tabel 4.8

Uji Heteroskedastisitas

White Heteroskedasticity Test cross term

White Heteroskedasticity Test:


Obs*R-squared 14.94093 Prob. Chi-Square(9) 0.092571


Dari hasil estimasi pada table 4.7 diperoleh nilai X2 tabel dengan

derajat kebebasan 9 tingkat α = 5% yaitu sebesar 16,919. Hasil uji

White Heteroskedasticity Test dengan metode cross term diperoleh nilai

observasi x R2 senilai 14,94093. Karena hasil uji senilai 14,94093 <


commit to user

73

16,919 maka disimpulkan bahwa model estimasi dalam penelitian ini

tidak terdapat gejala heterokedastisitas.

4) Uji Autokorelasi

Uji autokorelasi bertujuan menguji apakah dalam suatu model regresi

linier ada korelasi antara kesalahan penganggu pada periode t dengan

kesalahan pada periode t-1 (sebelumnya). Jika terjadi korelasi maka

dinamakan ada problem autokorelasi. Untuk menguji ada tidaknya

problem autokorelasi ini maka dapat melakukan uji Lagrange Multiplier

Test (LM Test) seperti tabel pada berikut dibawah ini.

Tabel 4.9

Pengujian Autokorelasi dengan LM Test

Breusch-Godfrey Serial Correlation LM

Test:

F-

statistic 2.243686

Prob.

F(2,93) 0.111778

Obs*R-

squared 4.556999

Prob. Ch

Square(2) 0.102438


Dari hasil pengujian LM test diketahui nilai observasi x R2 sebesar

4.556999. Nilai X2 tabel dengan derajat kebebasan sebesar 3 dan tingkat

α = 5% maka diperoleh nilai 7,815. Karena hasil uji LM test senilai


commit to user

74

4,556999 < 7,815 maka disimpulkan bahwa model estimasi dalam

penelitian ini tidak terdapat gejala autokorelasi.

5) Uji Liniertitas

Dalam pengujian linieritas ini menggunakan uji Ramsey RESET Test

seperti tabel berikut dibawah ini:

Tabel 4.10

Ramsey RESET Test

Ramsey RESET Test:


Log likelihood ratio 4.917657 Prob. Chi-quare(1) 0.026584


Hasil uji ini kemudian dibandingkan dengan F-tabel. Jumlah retriksi

penelitan ini sebesar 5, jumlah sampel 99, dan variabel bebasnya 3.

Berdasarkan tabel bahwa nilai F-tabel sebesar 2,30 < F-hitung yang

nilainya sebesar 4,787. Dari perbandingan itu dapat disimpulkan bahwa

penggunaan model penelitian ini tidak linier.

4. Pembahasan Penelitian

Penelitian ini telah menunjukkan bahwa variabel independen yang

meliputi luas tanah, jarak ke CBD, jarak ke jalan umum secara simultan

mempunyai korelasi yang kuat dengan variabel dependen yaitu nilai tanah.

Namun demikian, secara parsial hanya variabel luas tanah yang tidak

memiliki pengaruh secara signifikan, sebaliknya variabel jarak ke CBD, dan


commit to user

75

jarak ke jalan umum memiliki pengaruh yang signifikan terhadap variabel

nilai tanah. Lebih jelasnya, pengaruh dari masing-masing variabel bebas

terhadap nilai tanah dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. Variabel luas tanah mempunyai koefisien 3,571405, dengan probabilitas

sebesar 0,8243 dan t-statistik 0,222581 berarti variabel luas tidak

signifikan terhadap nilai tanah. Pengaruh luas tanah tidak signifikan

terhadap nilai tanah karena pada umumnya masyarakat membeli tanah

dengan kebutuhan dan pemanfaatan berdasarkan ukuran luas tertentu,

sehingga faktor luas pengaruhnya terhadap nilai tanah tergantung ukuran

yang dianggap ideal untuk tujuan penggunaan. Menurut Echert (1990:

185) menurunnya nilai tanah didasarkan pada prinsip kegunaan yang

semakin menurun. Pada kedudukan yang demikian berlaku the law of

diminishing returns, yaitu hukum yang menyatakan bahwa jika semua

input konstan, sedangkan satu input dapat berubah-ubah maka setelah

melampaui sebuah titik tertentu (ukuran yang dianggap ideal) tambahan

output total yang dihasilkan dari setiap unit tambahan input variabel akan

turun ( Arsyad, 1991 : 104-107).

2. Penggunaan tanah yang ideal menurut ukuran dari peruntukan masing-

masing usaha tidak mutlak sama. Kebanyakan di area tepi jalan Kabupaten

yang berada di lingkup wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

penggunaan properti dipakai untuk disewakan maupun pemilik langsung

untuk kegiatan bisnis jasa dan perdagangan. Berdasarkan tata letak

bangunan yang berada di tepi jalan digunakan untuk perkantoran,


commit to user

76

pertokoan. Melihat kondisi seperti ini maka ukuran untuk masing-masing

peruntukan harus disesuaikan dengan usaha yang digeluti sehingga ukuran

luas tanah dan bangunan menjadi faktor penentu agar memperoleh nilai

manfaat ekonomi yang efisien dan efektif, dalam hal ini ukuran tanah dan

luas bangunan sebagai faktor utama dalam membuka usaha yang sesuai

dengan jenis usaha.

3. Variabel jarak ke CBD (Pasar Wedi) berpengaruh negatif dan signifikan

dengan memiliki koefisien -45,45905, artinya setiap ada penambahan

jarak dalam satu meter yang menjauhi dari CBD (Pasar Wedi) maka nilai

tanah akan berkurang sebesar Rp.45.459,- atau sebaliknya semakin dekat

dengan CBD sebesar 1 m maka nilai tanah akan naik sebesar Rp. 45.459,-

ini berarti bahwa semakin jauh dari Pasar Wedi maka kegunaan (Utility)

atau manfaat ekonomi tanahnya rendah. Variabel jarak akses dari CBD

menunjukkan tanda negatif dan signifikan. Variabel jarak ke CBD (pasar

wedi) menunjukkan pengaruh yang nyata terhadap variabel yang

dijelaskan (nilai tanah). Semakin jauh dari CBD (Pasar Wedi) maka nilai

tanah semakin menurun dengan asumsi faktor yang lain tidak berubah

(ceteris paribus).

4. Berdasarkan hasil pengukuran regresi linier bahwa jarak ke Pasar Wedi

merupakan faktor yang signifikan dengan ini berarti bahwa Pasar Wedi

merupakan daya tarik bagi para pelaku ekonomi untuk mengadakan jual

beli di area tersebut. Pusat keramaian menjadi faktor utama dalam

mendirikan usaha baik di sektor jasa maupun perdagangan. Melihat hasil


commit to user

77

yang signifikan ini maka bagi pemerintah Kecamatan Wedi Kabupaten

Klaten perlu mengadakan pemeliharaan dan dan penataan yang lebih baik

lagi.

5. Variabel jarak ke jalan umum berpengaruh negatif dan signifikan dengan

koefisiennya sebesar -333,8382 yang berarti apabila lahannya menjauhi

jalan umum satu meter maka nilai tanah akan berkurang sebesar

Rp.333.838,- atau sebaliknya setiap lahan tanah semakin mendekati jalan

umum dalam satuan 1 meter maka nilai tanah akan bertambah sebesar Rp.

333.838,-. Variabel jarak ke jalan umum menunjukkan tanda negatif yang

artinya semakin jauh dari jalan umum maka nilai tanahnya semakin

rendah, dengan asumsi faktor yang lain tidak berubah (ceteris paribus).

Akses ke jalan umum menjadi atmosfer peningkatan nilai tanah

dikarenakan ketika lokasi lahan keberadaannya dekat dengan jalan umum

maka transportasi kendaraanpun lebih mudah dalam mencapai tujuan,

dengan kemudahan-kemudahan itu maka biaya yang dikeluarkan semakin

sedikit. Karena lahan tanah yang memiliki akses ke jalan umum jumlahnya

terbatas sementara banyak orang yang mencarinya maka lahan tanah itu

nilainya tinggi.

6. Berdasarkan hasil regresi ini jarak ke jalan umum khususnya jalan

Kabupaten menjadi tumpuan utama sebagai daya tarik dalam melakukan

kegiatan usaha karena memiliki keunggualan dalam kemudahan mencapai

akses jalan. Kemudahan-kemudahan ini sebagai penunjang dalam kegiatan

perekonomian terutama di sektor transportasi. Pancapaian kemudahan


commit to user

78

transportasi dalam mempercepat mencapai tujuan maka akan menghemat

biaya tranportasi dengan demikian tanah yang terletak berada didekat jalan

Kabupaten memberikan kontribusi lebih menghemat biaya transportasi

menuju kemanapun.


commit to user

79

BAB V

P E N U T U P

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisis data dan pengujian hipotesis yang telah

dilakukan menunjukkan hal-hal sebagai berikut :

1. Luas tanah tidak mempengaruhi nilai tanah secara signifikan.

2. Jarak akses lahan ke CBD (Pasar Wedi) berpengaruh negatif dan signifikan

terhadap nilai tanah, artinya bahwa setiap ada penambahan jarak yang

menjauhi CBD (pasar wedi) dalam satuan meter maka nilai tanah akan

berkurang sebesar Rp.45.459,-, sehingga semakin jauh jarak lokasi tanah

dari CBD (pasar wedi) maka nilai tanah semakin menurun.

3. Jarak lahan ke jalan umum berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai

tanah, artinya semakin jauh satu meter lokasi lahan tanah dari jalan umum

maka nilai tanah akan berkurang sebesar Rp.333.838,- hal ini menunjukkan

bahwa semakin dekat lokasi lahan tanah ke jalan umum, maka nilai

tanahnya semakin tinggi dan semakin jauh dari jalan umum maka nilai

tanahnya semakin rendah.

4. Hasil dari penelitian ini berimplikasi terhadap pemerintah daerah khususnya

Kecamatan Wedi untuk membuat suatu perencanaan tata ruang yang terkait

dalam letak pusat pergerakan ekonomi yaitu Pasar Wedi. Pusat dan central

bisnis dalam menggerakan ekonomi di wilayah ini perlu untuk dibuat


commit to user

80

menjadi rapi dengan memperhatikan kawasan yang dapat ditingkatkan

intensitas bangunannya. Di sentra-sentra dan kawasan strategis yang berada

di Pasar Wedi dan yang ada disekitarnya perlu pengaturan yang baik agar

utilitas-utilitas yang disediakan dapat mendukung terselenggaranya kegiatan

ekonomi.

5. Jalan umum menjadi atmosfer roda perkonomian menjadi titik konsentrasi

untuk dijadikan perhatian terutama bagi pelaku usaha. Semakin dekat

dengan jalan umum maka nilai tanah menjadi tinggi dikarenakan memiliki

manfaat ekonomi yang sepadan dengan nilai tersebut.

6. Luas tanah perlu untuk diperhatikan dalam penggunaannya. Setiap

penggunaan untuk usaha tertentu memiliki ukuran luas yang ideal

digunakan yang mencerminkan nilai efisien dan efektif terhadap aspek

ekonomi. Penggunaan yang ideal ini berdasarkan masing-masing tujuan

pelaku usaha berbeda, namun sesuai dengan kondisi tata ruang penggunaan

di daerah sekitar Pasar Wedi untuk lahan komersil seperti jasa dan

perdagangan.

7. Terjadinya peristiwa Gempa Bumi hanya berdampak terhadap nilai tanah

menjadi rendah hanya pada jangka waktu yang pendek. Nilai tanah sekarang

tetap terus meningkat sesuai dengan pertumbuhan bangunan dan manfaat

ekonomi dalam menunjang pergerakan ekonomi daerah, hal ini dapat dilihat

perkembangan properti peruntukan pertokoan yang semakin bertambah di

Wilayak Kecamatan Wedi.


commit to user

81

B. Saran

1. Bagi pemerintah daerah sebagai pemegang kewenangan dan kebijakan

untuk mengatur penentuan wilayah hendaknya pemeliharaan kawasan

yang mendukung terselenggaranya kegiatan ekonomi di Wilayah

Kecamatan Wedi seperti dalam hal ini pasar wedi sebagai pusat CBD

maka perlu penataan lokasi dengan peruntukan lahan secara baik agar

penggunaan lahan tanah yang memiliki nilai ekonomi tinggi jangan sampai

ada yang menganggur (idle). Pemanfaatan lahan tanah yang optimal

ditekankan supaya memberikan kontribusi nyata terhadap pergerakan roda

perekonomian khususnya yang berada di sekitar CBD.

2. Bagi investor atau pengembang dalam melakukan investasi untuk

mengembangkan lokasi di sekitar pusat CBD ( pasar wedi ) sebaiknya

memperhatikan jarak lahan ke jalan umum, jika investasi di bidang

perdagangan sebaiknya dekat dengan pasar wedi akan tetapi jika investasi

di bidang perumahan yang sifatnya hunian sebaiknya jauh dari pasar wedi

dan tidak terlalu dekat dengan jalan umum karena nilai ekonominya cukup

tinggi sehingga lebih cocok digunakan untuk bidang jasa dan perdagangan

(komersil).

3. Kepada para pelaku usaha di sektor jasa dan perdagangan ketika membeli

lahan tanah yang keberadaannya di sekitar CBD (pasar wedi) dan dekat

dengan jalan umum agar mempertimbangkan luas lahan tanah yang ideal

sesuai dengan kegunaan dari usaha yang akan dijalankan.


commit to user

82

4. Bagi peneliti berikutnya disarankan untuk menambah variable bebas yang

berpengaruh terhadap nilai tanah agar variable penjelasnya semakin

lengkap dan memiliki pengaruh signifikan. Variable bebas yang belum

diteliti seperti misalnya peruntukan zoning lahan, kontur tanah, sifat tanah,

area terkena banjir atau tidak.

5. Pengontrolan harga tanah setiap tahun perlu diadakan oleh pihak swasta

maupun pemerintah agar tidak terjadi monopoli oleh pelaku dan pemilik

lahan yang besar. Manfaat pengotrolan dan regulasi ini untuk memberikan

harga tanah yang berdampak terhadap harga sewa ruang property menjadi

sesuai dengan manfaat ekonominya karena selama ini harga sewa ruang

tidak wajar mencerminkan manfaat ekonomi yang ada dalam penggunaan

properti dengan tujuan sektor perdagangan. Apabila terjadi keseragaman

harga properti dan sewa akan memberikan kontribusi terhadap para pelaku

usaha semakin bangkit dan menjadi ramai.

6. Akibat dari peristiwa bersejarah yaitu Gempa Bumi pada tahun 2006

tampaknya sudah mulai ada pemulihan kembali dengan adanya

peningkatan bangunan yang sekarang menjadi sentra perdagangan.

Berdasarkan tren para pelaku usaha antara sebelum dan sesudah terjadi

gempa ada peningkatan yang cukup banyak seperti lahan yang dahulu

kosong sekarang didirikan bangunan untuk usaha pertokoan, selain itu

nilai tanahpun semakin meningkat harganya.

7. Pemerintah dalam mendukung perutumbuhan ekonomi daerah perlu

adanya regulasi dan mempermudah pemberian infrastruktur terhadap para


commit to user

83

pelaku usaha. Fasilitas-fasilitas ini sangat dibutuhkan agar menunjang bagi

para pelaku ekonomi semakin memperoleh kemudahan-kemudahan untuk

menunjang bisnisnya.


commit to user

84

DAFTAR PUSTAKA

Appraisal Institute. 1993. The Dictionary of Real Estate Appraisal. 2nd Edition. Appraisal Institute. Chicago. Illinois.

Arikunto, Suharsimi. 2002. Prosedur Penelitian (Suatu Pendekatan Praktek), Edisi Revisi V. Cetakan Kedua Belas. Rineka Cipta. Jakarta.

Bell, R., 2001. The Impact of Airport Noise on Residential Real Estate. The Appraisal Journal, p 312-322.

Cervero, Duncan, 2002. Transit’s Value Added: Effects of Light Commercial Rail Services on Commercial Land Values. Public Transportation Journal, Vol V, p 1.

Debrezion, Ghebreegziabiher. 2003. The Impact of Railway Stations on Residential and Commercial Property Value, Discussion Papers, http://www.tinbergen.nl, Download tgl 24 Desember 2004.

Eckert, Joseph. K., 1990. Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association of Assessing Offecers. Chicago.

Gujarati, Damodaran. 2003. Basic Econometrics, Mc Graw-Hill Inc. New York. USA.

Hidayati, Wahyu. 1999. Pengaruh Pusat Kegiatan Ekonomi Terhadap Nilai Tanah di Yogyakarta, Tesis. Program Pascasarjana, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Hidayati, Wahyu dan Hardjanto, Budi, 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.

Insukindro, 2001. Modul Pelatihan Ekonometrika Dasar. Program Magister Sains, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta.

Kuncoro, Mudrajad, 2001. Metode Kuantitatif Teori dan Aplikasi Untuk Bisnis dan Ekonomi, UPP AMP YKPN, Yogyakarta.

Levy, John M., 1985. Urban and Metropolitan Economi, McGraw Hill Book Company, USA.


commit to user

85

Lusht, Kenneth M., 1997. Real Estate Valuation, Tmes Mirror Higher Education Group, Inc. USA.

Musokib, 2004. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Depok

dan Ngemplak Kabupaten Sleman (studi kasus tanah sekitar stadion baru), Tesis S2, Pascasarjana UGM, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Mosaind, Musaad A., Kenneth, Duecker., and James, Strathman., 1992. Light Rail Transit Station and Property Values, American Economic and sociology Journal, http://www.vtpi.org/smith.htm, Download tgl 24 Desember 2004.

Monografi Kecamatan Wedi, 2010 Nasucha, Chaizi, 1995. Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas

Tanah, Megapoin, Divisi Kesaint Blanc, Jakarta. Nurhayani, 2004. Pengaruh Lingkungan Kampus UII Terpadu Terhadap Nilai Tanah,

Tesis S2, Pascasarjana UGM, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Reichert, Alan K., 1997. Impac of an Toxic Waste Superfund site on Property Values. The Appaisal Institute USA Journal, Vol LXV, p 381-392

Rush, Rachelle and Bruggink, Thomas, 2000. The Value of Ocean Proximity on Barrier Island House, The Appraisal Journal, p 142-149.

Singarimbun, Masri dan Sofian Effendi. 1994. Metode Peenelitian Survai. LP3SE. Jakarta.

Soemantri, Yoepidha, L., 1998. Kajian Pengaruh Lingkungan Kampus Terhadap Nilai Rumah (Studi Kasus Lingkungan Kampus UGM dan Lingkungan Kampus IKIP Yogyakarta), Tesis S-2, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Sudarto, Ahmad, 1997. Penentuan Faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah ( Study Kassus Kotamadya Surakarta), Tesis S2, Program Studi MEP, Program Pasca Sarnaja UGM, Yogyakarta, tidak dipublikasikan.

Syah, Alfian dan Damayanti, Astrid, 1998. Upaya Mengendalikan Harga Tanah Melalui Pendekatan Spasial, Jurnal Survei dan Penilaian Properti Vol.01, April h.30.

Whipple R.T.M, 1995. Property Valuation and Analysis, The Law Book Company Limited, Sydney.

AN KTOR-FA ANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPA · menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten...

Documents

Transcript of AN KTOR-FA ANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPA · menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten...