AKUNTANSI UNTUK LEASE

Kepopuleran leasing tumbuh begitu pesatnya dan pasa saat ini merupakan bentuk investasi modal yang tumbuh paling cepat. Perusahaan tidak lagi meminjam uang untuk membeli pesawat terbang, komputer, inti nuklir, atau satelit, tetapi meleasenya. Bahkan kasino perjudian melease mesin-mesin judinya.. perusahaan penerbangan dan kereta api melease sejumlah besar peralatannya; banyak hotel melease fasilitas hotel mereka; dan kebanyakan perusahaan ritel melease tempat serta gudang mereka. Kepopulerannya leasing dibuktikann dengan fakta bahwa 575 dari 600 perusahaan yang disurvei oleh AICPA pada tahun 2004 mengungkapkan data tentang lease.1

Contoh klasik dari lease ini adalah bidang usaha penerbangan. Banyak penumpang perusahaan penerbangan seperti United, Delta, dan Southwest percaya bahwa pesawat yang mereka tumpangi adalah milik perusahaan penerbangan tersebut. Tetapi dalam banyak kasus, hal tersebut ternyata tidak benar.

Mengapa perusahaan penerbangan melease begitu banyak pesawat udaranya? Salah satu alasannya adalah bahwa lease merupakan perlakuan akuntansi yang menguntungkan bagi perusahaan tersebut bila dibandingkan dengan membeli.

DASAR-DASAR LEASING

Aristoteles berkata, “Kekayaan tidak berupa kepemilikkan tapi berupa pemanfaatan”! Jelas, banyak perusahaan A.S. memutuskan bahwa Aristoteles benar, karena mereka menjadi sangat dalam menyewa aktiva alih-alih membeli.

Pihak-Pihak yang terlibat dalam leasing

• LESSOR

Perusahaan leasing atau pihak yang memberikan jasa pembiayaan kepada pihak lessee dalam bentuk barang modal

• LESSEE

Perusahaan atau pihak yang memperoleh pembiayaan dalam bentuk barang modal dari lessor

• SUPPLIER

Perusahaan atau pihak yang mengadakan atau menyediakan barang untuk disewakan kepada lessee dengan pembiayaan tunai dari lessor

1 AICPA, Accounting Trends and Techniques―2004. Delapan dari sepuluh perusahaan A.S. melease semua atau sebagian peralatannya. Perusahaan yang memakai lease cenderung lebih ramping, bertumbuh pesat, dan dalam industri berorientasi-teknologi. (lihat www.techlease.com)

• BANK

Pihak yang tidak terlibat secara langsung dalam leasing, tetapi menyediakan dana bagi lessor atau supplier

Siapakah Pemainnya?

Lease adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee yang memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan properti tertentu, yang dimiliki oleh lessor, selama periode waktu tertentu dengan membayar sejumlah uang (sewa) yang sudah ditentukan, yang umumnya dilakukan secara periodik.

Siapa saja lessor yang memiliki properti? Pada umumnya mereka termasuk dalam salah satu dari tiga kategori berikut ini:

1) Bank Bank merupakan pemain terbesar dalam bisnis lease. Mereka memiliki sumber dana rendah biaya, yang merupakan keuntungan dalam kemampuan membeli aktiva dengan harga yang lebih rendah dibanding kompetitor mereka. Bank jug selalu lebih agresif dalam pasar lease. Mereka telah sampai pada kesimpulan bahwa ada kesempatan meraih uang di bidang lease, maka mereka telah memperluas jajaran produk mereka ke area ini. Pada akhirnya, transaksi lease saat ini telah lebih terstandarisasi, yang merupakan keuntungan bagi bank karena mereka tidak perlu terlalu inovatif dalam menyusun perjanjian lease. Maka, bank seperti Wells, Fargo, Chase, Citigroup, dan PNC memiliki perusahaan anak berskala besar di bidang lease.

2) Perusahaan Captive LeasingPerusahaan captive leasing adalah perusahaan anak yang bisnis utamanya menjalankan operasi lease bagi perusahaan induknya. Perusahaan Caterpillar Financial Service Corp. (untuk Caterpillar), Chrysler Financial (untuk Daimler Chrysler), dan IBM Global Financing (untuk IBM) memfasilitasi penjualan produk kepada konsumen. Sebagai contoh, suatu ketika Sterling Construction Co. Berkeinginan memiliki sejumlah alat earthmover dari Caterpillar. Dalam kasus ini, Caterpillar Financial Corp. akan mengusulkan penyusunan transaksinya sebagai lease alih-alih pembelian. Maka, Caterpillar Financial sebagai perusahaan anak yang menangani program pembiayaan alih-alih lembaga keuangan pihak luar.Perusahaan captive leasing memiliki keuntungan titik penjualan (point-of-sale) dalam mencari konsumen lease. Artinya, seketika Caterpillar menerima kemungkinan order, perusahaan anaknya di bidang lease dapat secara cepat menyusun perjanjian pembiayaan lease (lease-financing). Lebih lanjutnya, lessor captive memiliki pengetahuan produk yang merupakan keuntungan ketika menjalankan praktik pembiayaan bagi produk perusahaan induknya.Tren saat ini mencangkup para captive yang berfokus terutama pada produk-produk perusahaan induknya alih-alih menjalankan praktik pembiayaan lease umu. Sebagai

contoh, Boeing Capital dan UPS Capital merupakan dua captive yang telah meninggalkan bisnis keuangan umum dalam rangka berfokus secara ekslusif pada produk-produk perusahaan induknya.

3) Pihak IndependenPihak independen adalah yang terakhir dalam kategori lessor. Pihak independen belum berprestasi baik selama beberapa tahun belakangan. Porsi pasar mereka telah menurun cukup dramatis seiring bank dan perusahaan captive leasing menjadi lebih agresif dalam area pembiayaan lease. Pihak independentidak memiliki akses titik penjualan, maupun keuntungan pendanaan biaya rendah. Keunggulan mereka sering kali berupa penyusunan kontrak inovatif bagi para lessee. Juga, mereka mulai bertindak sebagai perusahaan keuangan captive bagi perusahaan lain yang tidak memiliki perusahaan anak di bidang lease.

Keunggulan LeasePertumbuhan penggunaannya menunjukkan bahwa lease sering kali memiliki keunggulan tambahan terhadap kepemilikkan properti. Beberapa keunggulan yang umumnya dinikmati lessee adalah:1. Pembiayaan 100% dengan Suku Bunga Tetap. Lease sering ditandatangani tanpa

membutuhkan uang muka dari lessee, yang membantu menghemat dana kas yang terbatas―khususnyna sangat diinginkan oleh perusahaan baru dan sedang berkembang. Selain itu, pembayaran lease juga sering bersifat tetap, sehingga melindungi lessee dari inflasi dan meningkatnya biaya uang. Komentar berikut ini umum diberikan berkaitan dengan pinjaman konvensional: “Bank lokal kami akhirnya menetapkan 80% dari harga beli tetapi tidak akan lebih tinggi dari itu, dan mereka menginginkan suku bunga mengambang. Kami tidak dapat memenuhi pembayaran uang muka dan kami perlu menetapkan tingkat pembayaran akhir yang dapat kami penuhi.”

2. Proteksi terhadap Keusangan. Peralatan yang dilease dapat mengurangi resiko keusangan bagi lessee, dan dalam banyak kasus memindahkan resiko nilai residu kepada lessor. Misalnya, Merck (produsen obat-obatan) melease komputer. Dalam perjanjian lease, Merck diperbolehkan menukarkan komputer lama dengan komputer baru setiap saat, membatalkan lease yang lama dan menciptakan lease yang baru. Boaya lease baru akan ditambahkan ke saldo lease lama dikurang dengan nilai tukar tambah komputer lama. Sebagaimana dikatakan oleh bendahara Merck, “Keinginan kami adalah membeli.” Namun, jika komputer baru dimiliki dalam jangka yang pendek, maka lease marupakan alternatif yang jauh lebih menguntungkandaripada membeli.

3. Fleksibilitas. Perjanjian lease memiliki lebih sedikit batasan-batasan bila dibandingkan dengan perjanjian hutang lainnya. Lessor yag inovatif mampu membuat perjanjian lease disesuaikan dengan kebutuhan khhusu lessee. Sebagai contoh, durasi lease―masa lease (lease term)―dapat mencangkup variasi periode waktu yang mencangkup keseluruhan usia ekonomis aktiva terkait. Pembayaran sewa mungkin jumlahnya tidak berubah dari tahun ke tahun, atau

mungkin berubah naik dan turun. Jumlah pembayaran mungkin ditentukan di muka atau mungkin bervariasi menurut penjualan, tingkat bunga inti, Costumer Price Index, atau faktor-faktor lain. Pada kebanyakan kasus, sewa ditetapkan dalam cara yang memungkinkan lessor melunasi biaya aktiva ditambah pengembalian yang wajar selama masa lease.

4. Pembiayaan yang Lebih Murah. Beberapa perusahaan menyadari bahwa pembiayaan dengan lease ternyata lebih murah daripada jenis pembiayaan lainnya. Sebagai contoh, perusahaan baru yang bergerak dalam industri yang sedang mengalami depresi, atau perusahaan yang terkena tarif pajak rendah, mungkin melease sebagai cara untuk memperoleh keuntungan pajak yang bila tidak dilakukan akan hilang. Pengurangan pajak melalui beban penyusutan tidak memberikan manfaat berarti bagi perusahaan yang mempunyai laba kena pajak yang kecil. Melalui leasing, perusahaan leasing atau lembaga keuangan dapat memperoleh manfaat ini dan kemudian memberikannya kepada lessee atau pemakai aktiva yang dilease berupa pembayaran sewa lebih rendah.

5. Keuntungan Pajak. Dalam beberapa kasus, perusahaan dapat “membuat kue dan ikut memakannya” dengan keuntungan pajak yang datang dari lease. Yaitu, dengan alasan tujuan pelaporan finansial, perusahaan tidak melaporkan aktiva atau kewajiban yang termasuk dalam perjanjian lease. Namun, dengan alasan tujuan perpajakan, perusahaan dapat mengkapitalisasi dan mendpresiasi aktiva lease. Hasilnya, perusahaan melakukan pengurangan di muka alih-alih di akhir dan sekaligus mengurangi pajaknya. Sarana yang biasa dimanfaatkan dalam jenis transaksi ini adalah perjanjian “lease sintetis―syntethic leaseI”.

6. Pembiayaan di Luar Neraca (Off-Balance-Sheet Financing). Beberapa lease tidak mengakibatkan bertambahnya hutang pada neraca atau mempengaruhi rasio keuangan, tetapi dapat menambah kemampuan perusahaan untuk melakukan pinjaman. Pembiayaan di Luar Neraca semacam itu penting bagi perusahaan tertentu.

CIRI KEGIATAN SEWA GUNA USAHA :

1. Perjanjian antara Lessor dengan Lessee

2. Berdasarkan perjanjian sewa guna usaha, lessor mengalihkan hak penggunaan

barang kepada pihak lessee

3. Lessee membayar kepada lessor  uang sewa atas penggunaan barang (asset)

4. Lessee mengembalikan barang tersebut kepada lessor pada akhir periode yang

ditetapkan lebih dahulu dan jangka waktunya kurang dari umur ekonomis barang

tersebut

Sifat Konseptual dari LeaseBerbagai pandangan tentang Kapitalisasi Lease adalah sebagai berikut:

1. Jangan mengkapitalisasi setiap Aktiva yang Dilease. Karena lessee tidak memiliki hak atas properti yang dilease, maka kapitalisasi tidak diperlukan. Lebih lanjut, lease adalah kontrak “excutory” yang membutuhkan pelaksanaan yang berkelanjutan oleh kedua belah pihak. Karena kontrak-kontrak “executory” lainnya (seperti komitmen pembelian dan kontrak kerja) tidak dikapitalisasi, maka lease juga tidak perlu dikapitalisasi.

2. Mengkapitalisasi Lease Serupa dengan Pembelian Cicilan. Akuntan harus melaporkan transaksi sesuai dengan substansi ekonominya; karena itu, jika pembelian cicilan dikapitalisasi, maka demikian juga dengan lease yang membayar jumlah yang sama selama periode 10 tahun baik atas lease maupun penjualan cicilan; sementara lessee membayar sewa, dan pemilik membayar hutang hipotik. Mengapa laporan keuangan tidak melaporkan kedua transaksi ini dengan cara yang sama.

3. Mengkapitalisasi Semua Lease Jangka Panjang. Menurut pendekatan ini, kapitlisasi hanya dilakukan atas hak jangka panjang untuk menggunakan properti. Pendekatan ini akan mengkapitalisasi semua lease jangka panjang.

4. Mengkapitalisasi Lease Perusahaan di mana Penalti atas Pelanggaran Perjanjian Berjumlah Substansial. Pendekatan yang terakhir ini adalah hanya mengkapitalisasi hak dan kewajiban kontraktual perusahaan (yang tidak dapat dibatalkan). Jadi, tidak mungkin pelaksanaan kontrak menurut lease dapat dihindari tanpa penalti (denda) yang besar.

Secara singkat, berbagai sudut pandang yang dapat diberikan berkisar dari tidak mengkapitalisasi hingga mengkatalisasi semua lease. FSAB tampaknya setuju dengan pendekatan kapitalisasi apanbila lease serupa dengan pembelian cicilan, dengan menyatakan bahwa lease yang secara substansial memindahkan seluruh manfaat dan risiko dari kepemilikan properti harus dikapitalisasi. Pemindahan kepemilikan dianggap terjadi hanya jika lease tersebut tidak dapat dibatalkan. Tidak dapat dibatalkan berarti bahwa kontrak lease bisa dibatalkan hanya bila terjadi suatu hal yang bersifat kontinjensi, atau ketentuan pembatalan dan penalti kontrak begitu tinggi bagi lessee sehingga kemungkinan pembatalan terjadi sangat kecil. Hanya lease yang tidak dapat dibatalkan yang perlu dikapitalisasi.Dari pandangan-pandangan ini dapat diambil tiga kesimpulan: (1) karakteristik yang menunjukkan bahwa secara substansial semua manfaat dan risiko kepemilikan yang telah ditransfer harus diidentifikasi. (2) Karakteristik yang sama harus diterapkan secara konsisten kepada lessee dan lessor.(3) Lease yang tidak mentransfer semua manfaat dan risiko secara substansial disebut sebagai lease operasi. Kontrak lease ini tidak perlu dikapitalisasi tetapi diperlakukan sebagai lease operasi. Kontrak lease ini tidak perlu dikapitalisasi tetapi diperlakukan sebagai pembayaran lease dan penerimaan lease.

Mekanisme Kegiatan Lease

Keterangan gambar:

1. Lesse menghubungi pemasok untuk pemilihan dan penentuan jenis barang,

spesifikasi, harga, jangka waktu penagihan, dan jaminan purna jual atas barang yang

akan disewa.

2. Lesse melakukan negosiasi dengan lesor mengenai kebutuhan pembiyaan barang

modal. Dalam hal ini, lesse dapat meminta lease quotation yang tidak mengikat dari

lessor. Dalam quotation terdapat sayrat-syarat pokok pembiyaan leasing, antara lain:

keterangan barang, harga barang, cash security deposit, residual value, asuransi, biaya

administrasi, jaminan uang sewa (lease rental), dan persyaratan lainnya.

3. Lessor mengirimkan letter of offer atau commitment letter kepada lesse yang berisi

syarat-syarat pokok persetujuan lessor untuk membiayai barang modal yang

dibutuhkan lesse menandatangani dan mengembalikannya kepada lessor.

4. Penandatangan kontrak leasing setelah semua persyaratan dipenuhi lesse dimana

kontrak tersebut mencakup hal-hal: pihak-pihak yang terlibat , hak milik, jangka

waktu, jasa leasing, opsi bagi lesse, penutupan asuransi, tanggung jawab atas objek

leasing, perpajakan jadwal pembayaran angsuran sewa dan sebagainya.

5. Pengiriman order beli kepada pemasok disertai instruksi pengiriman barang kepada

lesse sesuai dengan tipe dan spesifikasi barang yang telah disetujui.

6. Pengiriman barang dan pengecekan barang oleh lesse sesuai peranan serta

menandatangani surat tanda terima dan perintah bayar yang selanjutnya diserahkan

kepada pemasok.

7. Penyerahan dokumen oleh pemasok kepada lessor termasuk faktur dan bukti-bukti

kepemilikan barang lainnya.

8. Pembayaran oleh lessor kepada pemasok

9. Pembayaran sewa (lease payment) secara berkala oleh lessee kepada lesor selama

leasing yang seluruhnya mencakup pengembalian jumlah yang dibiayai beserta

bunganya.

AKUNTANSI OLEH LESSEE

Jika lessee mengkapitalisasi lease, maka lessee akan mencatat aktiva dan kewajiban yang umumnya sama dengan nilai sekarang pembayaran sewa. Lessor, yang sudah memindahkan secara substansial seluruh manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan mengeluarkan aktiva dari neraca dan menggantikannya dengan piutang. Ayat jurnal khusus bagi lessor dan lessee, dengan asumsi peraltan dilease dan dikapitalisasi, disajikan pada Ilustrasi dibawah ini:

Delta ILFC(Lessee) (Lessor)

Peralatan yang Dilease xxx Piutang Lease (bersih) xxx

Kewajiban Lease xxx Peralatan xxx

Karena sudah mengkapitalisasi aktiva, lessee akan mencatat penyusutan. Lessor dan lessee akan memperlakukan pembayaran lease sebagai pembayaran pokok dan bunga.

Jika kontrak lease tidak dikapitalisasi, tidak ada aktiva yang dicatat oleh lessee dan tidak ada aktiva yang dikeluarkan dari pembukuan lessor. Pada saat pembayaran lease dilakukan, lessee mencatat beban sewa dan lessor mengakui pendapatan sewa.

Untuk lease yang dicata sebagai lease modal (capital lease), lease harus dianggap tidak dapat dibatalkan, dan memenuhi satu atau lebih dari empat kriteria berikut ini

Lease mentransfer kepemilikan properti kepada lessee Lease memiliki opsi untuk membeli dengan harga khusus (bargain purchase option) Jangka waktu lease sama dengan atau lebih 75% dari estimasi umur ekonomis aktiva

yang di lease Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory)

sama dengan atau melebihi 90% dari nilai wajar properti yang dilease.

Lease yang tidak memenuhi salah satu kriteria di atas diklasifikasikan sebagai lease operasi (operating lease).

Kriteria Kapitalisasi

Keempat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk lessee bersifat kontrovesional dan sulit diterapkan dalam praktek. Kriteria-kriteria tersebut adalah sebagai berikut:

1. Pengujian Pengalihan Kepemilikan

Jika lease tersebut mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee, maka lease tersebut itu dianggap sebagai lease modal. Kriteria ini tidak bersifat kontroversional dan mudah untuk diterapkan.

2. Pengujian Opsi Pembelian dengan Harga KhususOpsi pembelian dengan harga khusus adalah sebuah opsi yang memungkinkan lessee untuk membeli properti yang dilease dengan harga yang secara signifikan lebih rendah dibandingkan nilai wajar properti yang diharapkan pada tanggal opsi itu dapat digunakan. Pada awal lease, perbedaan antara harga opsi dengan nilai pasar wajar yang diharapkan harus cukup besar sehingga realisasi dari opsi bisa dipastikan secara layak.

3. Pengujian Umur Ekonomis (Pengujian 75%)Jika periode lease sama dengan atau melebihi 75% dari umur ekonomis aktiva, di mana sebagian besar risiko dan imbalan atas pemilikan barang dialihkan ke lessee, maka perlu dilakukan kapitalisasi. Akan tetapi, penentuan jangka waktu atas masa lease dan umur ekonomis aktiva dapat menimbulkan masalah.Jangka waktu lease umumnya dianggap sudah tetap dan tidak bisa di batalkan. Namun, periode ini dapat diperpanjang jika ada opsii untuk memperbaharui kesepakatan lease dengan harga khusus. Opsi untuk memperbaharui dengan harga khusus adalah provinsi memungkinkan lessee untuk memperbaharui lease dengan nilai sewa yang lebih rendah dari nilai wajar sewa yang diharapkan harus cukup besar untuk memastikan digunakannya opsi untuk memperbaharui tersebut.

4. Pengujian pemulihan Investasi (Pengujian 90%)Jika nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sama dengan atau melebihi 90% dari nilai pasar wajar aktiva, maka aktiva yang di lease harus dikapitalisasi. Dasar pemikiran untuk pengujian ini adalah bahwa jika nilai sekarang pembayaran lease minimum tidak berbeda banyak dengan harga pasar aktiva, maka secara efektif aktiva tersebut dapat dibeli.Dalam menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum, ada tiga konsep penting yang harus diperhitungkan:1) Pembayaran Lease Minimum. Pembayaran ini adalah pembayaran yang harus

dilakukan oleh lessee sehubungan dengan properti yang dilease. Pembayaran lease minimum mencangkup hal-hal berikut:a. Pembayaran Sewa Minimum― pembayaran minimum yang harus dilakukan

oleh lessee kepada lessor berdasarkan kesepakatan lease. Dalam beberapa kasus pembayaran sewa minimum dapat sama dengan pembayaran lease minimum. Namun, pembayaran lease minimum dapat juga mencangkup nilai residu yang dijamin (jika ada), penalti atas kegagalan memperbaharui, atau opsi untuk membeli dengan harga khusus (jika ada).

b. Nilai Residu yang Dijamin―nilai residu adalah estimasi nilai wajar (pasar) dari properti yang dilease pada akhir masa lease. Seringkali lessor memindahkan resiko kerugian kepada lessee atau pihak ketiga melalui penjaminan atas estimasi nilai residu. Nilai residu yang dijamin (guaranteed residual value) adalah (1) jumlah tertentu atau yang dapat ditentukan di mana

lessor memiliki hak untuk meminta lessee membeli aktiva atau (2) jumlah yang dijanjikan oleh penjamin lessee atau pihak ketiga untuk diperoleh oleh lessor. Jika tidak dijaminsecara penuh, maka nilai residu yang tidak dijamin (unguaranteed residual value) merupakan estimasi nilai residu ekslusif dari setiap bagian yang dijamin.

c. Penalti atas Kegagalan Memperbaharui atau Memperpanjang Lease―jumlah hutang yang ditanggung lessee jika perjanjian lease menyatakan bahwa lease harus memperbaharui dan lessee gagal melakukannya.

d. Opsi untuk Membeli dengan Harga Khusus―sebagaimana diindikasikan sebelumnya, opsi diberikan kepada lesse untuk membeli peralatan pada akhir masa lease dengan harga yang ditetapkan jauh dibawah nilai wajar yang diharapkan, sehingga pada awal lease pembelian akan terjadi.

2) Biaya-biaya ExecutorySebagaimana aktiva lainnya, aktiva berwujud yang dilease juga membutuhkan beban asuransi, pemeliharaan, dan pajak―disebut biaya executory―selama umur ekonomisnya. Jika lessor tetap bertanggung jawab atas pembayaran biaya-biaya jenis kepemilikan ini, maka bagian dari setiap pembayaran lease yang mencerminkan biaya executory harus dikeluarkan dari perhitungan nilai sekarang pembayaran lease minimum karena bukan merupakan pembayaran atau pengurangan kewajiban.Jika bagian dari pembayaran lease minimum yang mempresentasikan biaya executory tidak dapat ditentukan dari perjanjian lease, maka harus dibuat estimasi atas jumlah semacam itu. Akan tetapi, banyak perjanjian lease yang menyatakan bahwa biaya executory dibayarkan oleh lessee kepada pihak ketiga secara langsung; dalam hal ini, pembayaran sewa dapat digunakan tanpa penyesuaian dalam perhitungan nilai sekarang.

3) Tingkat DiskontoLease menghitung nilai sekarang dari pembayaran lease minimum menggunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee yang didefinisikan sebagai: “Suku bunga yang pada awal lease, harus dikeluarkan oleh lessee untuk meminjam dana yang diperlukan guna membeli aktiva yang di lease menurut pinjaman yang dijamin, dengan jangka waktu pelunasan yang serupa dengan skedul pembayaran dalam kontrak lease.Untuk menentukan apakah nilai sekarang dari pembayaran tersebut lebih kecil daripada 90% nilai pasar wajar properti, lessee akan mendiskontokan pembayaran dengan menggunakan suku bunga pinjaman inkremental lessee. Menentukan suku bunga pinjaman ini akan sering membutuhkan pertimbangan karena didasarkan pada pembelian properti hipotesis.

Aktiva dan Kewajiban yang Diperlakukan secara Berbeda

Dalam transaksi lease modal, lease menggunakan lease sebagai sumber pembiayaan. Lessor mempunyai transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aktiva yang dilease, dan lessee melakukan pembayaran sewa, yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh

karena itu, selama umur properti yang dilease, pembayaran sewa kepada lessor mencangkup pembayaran pokok ditambah bunga.

Pencatatan Aktiva dan Kewajiban

Dalam metode lease modal, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah aktiva telah dibeli dalam transaksi pembiayaan di mana aktiva diperoleh dan kewajiban diakui. Oleh karena itu, lessee mencatat modal sebagai aktiva dan kewajiban pada nilai terendah antara (1) nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory) atau (2) nilai pasar wajar yang dilease pada awal lease. Dasar pemikiran untuk pendekatan ini adalah bahwa aktiva yang dilease tidak boleh dicatat lebih tinggi dari nilai pasar wajarnya.

Periode Penyusutan

Salah satu aspek yang menyulitkan akuntansi untuk penyusutan aktiva yang dilease yang dikapitalisasi berhubungan dengan periode penyusutan. Jika perjanjian lease mengalihkan kepemilikan aktiva kepada lessee (kriteria 1) atau mencangkup opsi pembelian dengan harga khusus (kriteria 2)―aktiva yang dilease disusutkan dalam cara yang konsisten dengan kebijakan penyusutan normal lessee atas aktiva yang dimilikinya, dengan menggunakan umur ekonomis aktiva.sebaliknya, jika lease tidak mengalihkan kepemilikan atau tidak mencangkup opsi pembelian dengan harga khusus, maka aktiva disusutkan selama masa lease. Dalam hal ini, aktiva yang dilease kembali ke lessor sesudah periode waktu tertentu.

Metode Bunga Efektif

Selama jangka waktu lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap pembayaran lease antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang sama dengan presentase konstan dari nilai tercatat kewajiban lease. Tingkat diskonto yang digunakan oleh lessee untuk menentukan nilai sekarang dari pembayaran lease minimum harus digunakan oleh lease ketika meng-aplikasikan metode bunga efektif pada lease modal.

Konsep Penyusutan

Walaupun jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aktiva da dicatat sebagai kewajiban telah dihitung pada nilai sekarang yang sama, namun penyusutan aktiva dan pengurangan kewajiban adalah dua proses akuntansi yang independen selama jangka waktu lease. Lessee harus menyusutkan aktiva yang dilease dengan menggunakan metode penyusutan konvensional; garis lurus, jumlah angka tahun, saldo menurun, unit produksi, dan lainnya.

Metode Lease Modal (Lessee)

Caterpillar Financial Service Corp. (perusahaan anak dari Caterpillar) dan Sterling Construction Corp. Menandatangani perjanjian lease tertanggal 1 Januari 2008 di mana

Caterpillar meleasekan peralatan kepada Sterling mulai tanggal 1 Januari 2008. Jangka waktu dan provinsi dari perjanjian lease tersebut dan data terkait lainnya adalah sebagai berikut:

Jangka waktu lease adalah 5 tahun, dan perjanjian lease tidak dapat dibatalkan, yang mengharuskan pembayaran sewa yang sama besar $25.981,62 pada awal setiap tahun (dasar antusias jatuh tempo).

Peralatan tersebut memiliki nilai wajar pada awal lease sebesar $100.000 dengan estimasi umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai residu.

Sterling membayar seluruh biaya executory secara langsung kepada pihak ketiga kecuali untuk pajak properti sebesar $2.000 per tahun, yang dimasukkan dalam pembayaran tahunan kepada lessor.

Lease ini tidak mencangkup opsi pembaharuan, dan peralatan kembali menjadi milik Caterpillar pada akhir masa lease.

Suku bunga pinjaman inkremental Sterling adalah 11% per tahun. Sterling menyusuutkan peralatan serupa miliknya atas dasar garis lurus. Caterpillar menetapkan sewa tahunan untuk memperoleh tingkat pengembalian atas

investasi sebesar 10% per tahun; hal ini diberitahu kepada Sterling.

Lease ini memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai lease modal dengan alasan berikut:

Jangka waktu lease selama 5 tahun yang sama dengan estimasi umur ekonomis peralatan selama 5 tahun, memenuhi pengujian 75%.

Nilai sekarang dari pembayaran lease minimun ($100.000 sebagaimana dihitungn di bawah) melebihi 90% dari nilai wajar properti ($100.000).

Pembayaran lease minimum adalah $119.908,10 ($23.981,62 x 5), dan sekarang jumlah yang dikapitalisasi sebagai aktiva yang dilease dihitung sebagai nilai sekarang dari pembayaran lease minimum (tidak termasuk biaya executory―pajak properti sebesar $2.000) sebagai berikut:

Jumlah yang dikapitalisasi = ($25.981,62-$2.000) x nilai sekarang anuitas jatuhTempo sebesar 1 selama5 periode pada 10%

= $23.981,62 x 4,16986

= $100.000

Suku bunga implisit lessor sebesar 10% yang digunakan, bukan suku bunga pinjaman inkremental lessee sebesar 11% karena (1) nilainya lebih rendah dan (2) lessee mengetahui suku bunga ini.

Ayat jurnal untuk mencatat lessee modal pada pembukuan Sterling per 1 Januari 2008 adalah:

Peralatan yang Dilease menurut Lease Modal 100.000

Kewajiban Lease 100.000

Perhatikan bahwa ayat jurnal di atas mencatat kewajiban pada jumlah bersih sebesar $100.000 (nilai sekarang dari pembayaran sewa masa depan) dan bukan jumllah kotor sebesar $119.908,10 ($23.981,62 x5).

Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran lease pertama per 1 Januari 2008 adalah:

Beban pajak Properti 2000.000

Kewajiban Lease 23.981,62

Kas 25.981,62

Setiap pembayaran lease sebesar $25.981,62 terdiri dari tiga unsur: (1) pengurangan kewajiban lease, (2) biaya pendanaan (beban bunga), dan (3) biaya executory (pajak properti). Total biaya pendanaan (beban bunga) selama jangka waktu lease adalah ($100.000) dan kas aktual yang dikeluarkan, dikurangi biaya executory ($119.908,10). Oleh karena itu, beban bunga tahunan, dengan menggunakan metode bunga efektis, adalah fungsi dari kewajiban yang beredar.

STERLING CONSTRUCTION

Skedul Amortisasi Lease

(Dasar Analisis Jatuh Tempo)

(a) Pembayaran lease seperti diwajibkan oleh lease.(b) Biaya executory dimasukkan dalam pembayaran sewa(c) 10% dari saldo sebelumnya (e) kecuali untuk 1/1/08, karena ini merupakan

antusias jatuh tempo, maka tidak ada waktu yang berlalu pada tanggal pembayaran pertama dan tidak ada bunga akrual.

(d) (a) dikurangi (b) dan (c)(e) Saldo sebelumnya dikurangi (d)*dibulatkan sebesar 19 sen

pada akhir tahun fiskal Lessee Company, 31 Desember 2008, bunga akrual (accrued interest) dicatat sebagai berikut:

Beban bunga 7.601,84Hutang bunga 7.601,84

Penyusutan atas peralatan yang di lease selama 5 tahun jangka waktu lease, dengan menggunakan kebijakan penyusutan normal Sterling (metode garis lurus), menghasilkan ayat jurnal berikut per 31 Desember 2008:

Beban Penyusutan―Lease Modal 20.000Akm. Penyusutan―Lease modal 20.000($100.000 + 5 tahun)

Pada tanggal 31 Desember 2008, aktiva yang dicatat menurut lease modal telah diidentifikasikan secara terpisah pada neraca lessee. Demikian juga, kewajiban terkait diidentifikasi secara terpisah. Bagian yang aka jatuh tempo dalam satu tahun atau siklus operasi, mana yang lebih lama, diklasifikasikan sebagai kewajiban lancar dan sisanya sebagai kewajiban tidak lancar. Sebagai contoh, bagian lancar dari total kewajiban per 31/12/08 sebesar $76.018,38 pada skedul amortasi lessee adalah jumlah pengurangan kewajiban pada tahun 2009, atau $16.379,78. Bagian kewajiban yang berhubungan dengan transaksi lease pada tanggal 31 Desember 2008 akan disajikan sebagai berikut:

Tanggal Pembayaran Lease

Tahunan

Biaya Executory

Bungan (10%) atas kewajiban

Pengurangan Kewajiban

Lease

Kewajiban Lease

(a) (b) (c) (d) (e)1/1/08 $100.000,001/1/08 $25.981,62 $2.000 $-0- $23.981,62 76.018,381/1/09 25.981,62 2.000 7.601,84 16.379,78 59.638,601/1/10 25.981,62 2.000 5.963,86 18.017,76 41.620,841/1/11 25.981,62 2.000 4.162,08 19.819,54 21.801,301/1/12 25.981,62 2.000 2.180,32* 21.801,30 -0-

$129.908,10 $10.000 $19.908,10 $100.000

Kewajiban lancarHutang Bunga $ 7.601,84Kewajiban lease 16.379,78

Kewajiban tidak LancarKewajiban lease $59.638,60

Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran lease per 1 Januari 2009 adalah sebagai berikut:

Beban Pajak Properti 2.000

Hutang Bunga 7.601,84

Kewajiban Lease 16.3709,78

Kas 25.981,62

Ayat jurnal hingga tahun 2012 akan mengikuti pola di atas. Biaya executory lainnya (asuransi dan pemeliharaan) yang dikeluarkan oleh Sterling akan dicatat dengan pola yang sama seperti digunakan untuk mencata setiap biaya operasi lainnya yang terjadi atas aktiva yang dimiliki oleh Sterling.

Pada saat berakhirnya masa lease, jumlah yang dikapitalisasi sebagai peralatan yang dilease telah seluruhnya diamortisasi dan kewajiban lease telah seluruhnya dilunasi. Jika tidak dibeli, peralatan tersebut akan dikembalikan ke lessor, serta peralatan yang dilease dan akun akumulasi penyusutan terkait akan dihapus dari pembukuan.

Jika peralatan dibeli pada akhir masa lease dengan harga $5.000 dan estimasi umur peralatan diubah dari 5 menjadi 7 tahun, maka ayat jurnal berikut harus dibuat:

Peralatan ($100.000+$5.000) 105.000

Akm. Penyusutan―Lease Modal 100.000

Peralatan yg Dilease menurut Lease modal 100.000

Akm. Penyusutan―Peralatan 100.000

Kas 5.000

Metode Operasi (Lessee)

Dalam metode operasi, beban sewa (dan kewajiban yang berhubungan) harus diakrualkan dari hari ke hari ke lessee ketika properti digunakan. Lessee membebankan sewa ke periode-periode yang memperoleh manfaat dari penggunaan aktiva dan mengabaikan, dalam akuntansi, setiap komitmen untuk melakukan pembayaran di masa depan. Akrual dan penangguhan(deferal) yang tepat akan dilakukan jika akhir periode akuntansi terjadi antara tanggal-tanggal pembayaran.

Sebagai contoh, misalkan bahwa lease modal yang diilustrasikansebelumnya tidak memenuhi kriteria sebagai lease modal dan karenanya, diperlakukan sebagai lease operasi. Beban tahun pertama ke operasi adalah $25.981,52, yaitu jumlah pembayaran sewa. Ayat jurnal untuk mencatat pembayaran ini pada tanggal 1 Januari 2008 adalah sebagai berikut:

Beban Sewa 25.981,62

Kas 25.981,62

Sterling tidak melaporkan beban, serta setiap kewajiban jangka panjang untuk pembayaran sewa di masa depan, pada neraca. Sterling melaporkan beban sewa pada laporan laba rugi.

Perbandingan Lease Modal dengan Lease Operasi

Sebagaimana diindikasikan pada halaman sebelumnya, jika lease diklasifikasikan sebagai lease operasi, maka beban tahun pertama akan menjadi $52.981,62 yaitu jumlah pembayaran sewa. Akan tetapi, jika transaksi diperlakukan sebagai lease modal, maka beban tahun pertama sebaesar $29.601,84; penyusutan $20.000 (garis lurus), beban bunga $7.601,84, dan biaya executory $2.000.

Pada tabel dibawah ini, menunjukan bahwa walaupun total beban operasi selama jangka waktu lease adalah sama baik apakah lease diperlakukan sebagai lease modal maupun lease operasi, namun menurut perlakuan lease modal beban akan lebih besar di tahun-tahun awal dan lebih rendah di tahun-tahun akhir.2

Tahun Penyusutan Biaya Executory

Bunga Total Beban Beban Lease Operasi

Perbedaan

2008 $ 20.000 $ 2.000 $ 7.601,84 $ 29.601,84 $ 25.981,62 $3.620,22

2 Beban yang lebih besar pada tahun-tahun awal merupakan salah satu alasan lessee enggan menerapkan metode akuntansi lease modal. Lessee (terutama real astat) mengklaim bahwa hal itu lebih mahal untuk mengoperasikan aktiva yang dilease pada tahun-tahun awal daripada tahun-tahun terakhir; jadi, mereka menganjurkan beban yang sama yang dapat diberikan oleh metode operasi.

2009 20.000 2.000 5.963,86 27.963,86 25.981,62 1.982,242010 20.000 2.000 4.162,08 26.162,08 25.981,62 180.462011 20.000 2.000 2.180,32 24.180,32 25.981,62 (1.801,30)2012 20.000 2.000 ― 22.000,00 25.981,62 (3.981,62)

∑ $100.000 $10.000 $19.908,10 $129.908,10 $129.908,10 $ -0-

STERLING CONSTRUCTION

Skedul Beban Operasi

Lease Modal vs Lease Operasi

Lease Modal

Jika digunakan metode penyusutan dipercepat, maka perbedaan antara jumlah beban operasi menurut kedua metode tersebut akan semakin besar di tahun-tahun awal dan akhir.

Selain itu, penggunaan pendekatan lease modal akan mengakibatkan aktiva dan kewajiban terkait sebesar $100.000 dilaporkan pertama kali pada neraca: tidak ada aktiva dan kewajiban seperti ini yang akan terjadi jika lease modal dan bukan lease operasi yang digunakan:

1. Kenaikan jumlah hutang yang dilaporkan (baik jangka pendek maupun jangka panjang)

2. Kenaikan jumlah total aktiva (terutama aktiva jangka panjang), dan3. Laba yang rendah pada awal masa lease dan karenanya, laba ditahan menjadi lebih

rendah.

Jadi banyak perusahaan percaya bahwa lease modal memiliki dampak yang merugikan terhadap posisi keuangan perusahaan karena rasio hutang terhadap total ekuitas menignkat dan tingkat pengembalian atas total aktiva menurun. Sebagai akibatnya, perusahaan cenderung menolak mengkapitalisasi lease.Dari sudut pandang arus kas, perusahaan berada pada posisi yang sama baik apakah lease diperlukan sebagai lease modal maupun lease operasi. Alasan mengapa manajer sering menentang kapitalisasi adalah bahwa kapitalisasi dapat menyebabkan pelanggaran perjanjian pinjaman; mempengaruhi jumlah kompensasi yang diterima oleh pemilik (sebagai contoh, program kompensasi saham yang dihubungkan dengan laba); dan dapat menurunkan tingkat pengembalian serta meningkatkan rasio hutang terhadap ekuitas, yang mengakibatkan perusahaan menjadi kurang menarik bagi investor yang ada maupun investor potensial.