STUDI KELAYAKANPROYEK PERUMAHAN

“ MEDINA RESIDENCE ”BINTARO

Disusun oleh :

Aloysius Dewastiko.W. N / 13562

Oktavianus Andreas Dao / 13575

Bondan Bayu Asmoro / 13573

Hery Chandra / 13616

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS ATMAJAYA YOGYAKARTA

2012

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG PROYEK DAN PEMRAKARSA

a. Sejarah Proper

Proyek perumahan “Medina Residence” ini diinisiasi oleh PT. Bangun

Sukses Abadi dan PT. Sentra Inovasitama untuk mengembangkan Lokasi Tanah

Kosong yang berlokasi di daerah yang cukup strategis di Bintaro, Tangerang.

Proper yang merupakan proyek bersama antara dua perusahaan ini,

dimaksudkan untuk mengoptimalkan resources yang dimilki terutama pada

aspek utilitas “Land Development” dan penciptaan Added Value bagi

Stakeholders.

b. Konsep Proper

Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang

mendorong peran swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat.

Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan

Lokasi menjadi Cluster Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk

masyarakat berpenghasilan menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah

lingkungan dan Minimalis. Permbangunan akan dilaksanakan secara bertahap

dengan sistem indent dgn target penyelesaian 42 unit rumah dalam waktu 6

bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta

melibatkan masyarakat setempat sebagai stakehalders dalam pekerjaan phisik

konstruksi rumah.

1.2 TUJUAN DIADAKANNYA STUDI KELAYAKAN

Adapun tujuan dari diadakannya studi kelayakan Proyek Perumahan Medina

Residence - Bintaro adalah :

• Mengkaji aspek-aspek yang berhubungan dengan proyek dan dampaknya

• Untuk mengetahui apakah proyek ini pantas dibangun atau tidak

• Secara ekonomi, apakah proyek ini akan mendatangkan keuntungan bagi investor,

yang dapat dikaji menurut analisis secara ekonomi

• Secara lingkungan apakah proyek ini bila dibangun tidak akan memberikan

dampak negatif pada masyarakat dan lingkungan sekitar

• Menjadi bahan masukan bagi orang / masyarakat yang ingin bergerak di bidang

properti

• Untuk dijadikan pertimbangan pengaplikasian proyek Perumahan Medina

Residence ini menjadi layak dilaksanakan atau tidak

1.3 METODE PEMBAHASAN

Pembahasan pada studi kelayakan ini akan menggunakan metode pembahasan

dengan kajian mengenai aspek-aspek penting baik secara kuantitatif maupun kualitatif

yang berkaitan dengan keberadaan dan keberlangsungan proyek.

1.4 LINGKUP PEKERJAAN

Lingkup pekerjaan studi kelayakan pada proyek ini sebagai berikut :

• Mencari informasi berupa studi literatur, dll

• Mengumpulkan informasi seputar data perumahan di sekitar Bintaro - Tangerang

• Mengadakan studi mengenai perancangan teknis, perkiraan biaya, dan semua

aspek yang berkaitan dengan Proyek Perumahan Medina Residence - Bintaro

1.5 LINGKUP PEMBAHASAN

Proyek Perumahan Medina Residence dalam hal ini penting untuk

membahas mengenai kajian-kajian yang terdiri dari aspek-aspek yang berkaitan dengan

eksistensi proyek. Dalam studi kelayakan ini aspek yang akan dibahas adalah mengenai:

• Aspek Pilihan lokasi dan Environment

• Aspek Pasar dan Pemasaran

• Aspek Teknis dan Teknologis

• Aspek Finansial dan Ekonomi

• Aspek Manajemen

• Aspek Hukum dan AMDAL

Aspek-aspek yang dibahas berdasarkan pada kondisi yang nyata melalui proses

pengumpulan informasi.

BAB II

DESKRIPSI PROYEK

2.1 EXECUTIVE SUMMARY

Lokasi Proper : Perumahan Medina Residence – Bintaro , Desa

Jombang, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang, Jawa

Barat.

Peruntukan : Pembangunan 42 unit Rumah Tinggal

Type.36/60 m2

Luas Lokasi : 4.593 m2

Luas Kavling : 2.700 m2 (40%)

Jumlah Unit : 42 unit rumah tinggal T.36/60m2

Periode Project : 10 Bulan

Developer : PT. BANGUN SUKSES ABADI (joint

Operation to PT. Sentra Inovasitama)

2.2 KAITAN TERHADAP FISIK BANGUNAN

Spesifikasi khusus tentang daya jual agar menarik minat pembeli serta berkaitan

dengan desain bangunan yang berpengaruh terhadap penampilan fisik bangunan (

minimalis dan sederhana )

2.3 INFORMASI PERUSAHAN

Berdasarkan Akta pendirian, maksud dan tujuan pendirian PT. BANGUN

SUKSES ABADI (PT BSA) adalah untuk melaksanakan jenis usaha di bidang

Pembangunan (real estate/developer), Jasa, Perdagangan, Transportasi, Industri

ATK, Perbengkelan, Design dan cetak grafis, Pertambangan, dan di bidang

pertanian.

Nama Perusahaan : PT. BANGUN SUKSES ABADI

Alamat Perusahaan : Villa Mula Sakti Blok 0.1 No.31 Bekasi Utara

No. Telp. / Fax. : (021) 8897228 / 88972288

Email Address : bsa.abadi@gmail.com

Akta Pendirian : No. 10, Tanggal 19 Agustus 2005, Pengesahan

akta pendirian PT oleh Menteri Kehakiman dan

Hak Asasi Manusia RI

TDP : No. C-29940 HT.01.01.TH.2005

NPWP : 02.479.820.9-407.000.

Surat Ket. Domisili : No. 536/71-KL.KT/III/2008, berlaku tanggal 24

Maret 2009 s/d 24 Maret 2009

SIUP : No.510/146-PERINDAG/PB/XI/2005

BAB III

ASPEK PILIHAN LOKASI dan ENVIRONMENT

3.1 LOKASI PROPERTI

Terletak di Jl. Kalimantan I No. 10 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec.

Ciputat, Kab. Tangerang, Sesuai SHM No. 144/Jombang seluas 2.515 m2, an.

Bambang Sulistio (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso No 45

Rt.01/02, Jurangmangu Timur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp. 427.500.000,-

pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL Serpong.

Jl. Kalimantan I No. 11 Rt. 001/12 Desa Jombang, Kec. Ciputat, Kab.

Tangerang, Sesuai SHM No. 311, 339 dan 595 /Jombang seluas 1.675 m2, 280

m2, 295 m2, an. Joko Satoso (dibeli oleh Subiyanto, beralamat di Jl. Kalimangso

No 45 Rt.01/02, Jurangmangu Tmur, Pondok Aren Kab. Tangerang Rp.

391.500.000,- pada tanggal 29 November 2007 di KPKNL Serpong.

Proper terletak di daerah pemukiman yang telah padat, daerah bebas banjir

dan hanya sekitar 800 m sebelah Tenggara dari lokasi perumahan mewah Vila

Bintaro Indah dan beberapa real estate lainnya.

3.2 DEMOGRAFI

Demografi Kota Tangerang terletak di Provinsi Banten, dan berada tepat

di sebelah barat kota Jakarta. Dengan luas wilayah 164,54 km2, Tangerang

merupakan kota terbesar dan terpenting di Provinsi Banten serte kedua terbesar di

kawasan perkotaan Jabotabek setelah Jakarta.

3.3 KEPENDUDUKAN

Jumlah penduduk kota Tangerang mengalami peningkatan setiap tahunnya

dimana hal ini dapat dilihat pada tabel berikut yang menunjukkan jumlah

penduduk sejak tahun 2000 – 2007 serta tingkat pertumbuhan penduduk per

tahunnya untuk periode 2000 – 2007.

Tabel 1 : Grafik Perkembangan jumlah penduduk Kota Tangerang 2000 – 2007

Sumber : http://www.tangerangkota.go.id

Tabel 2 : Grafik Pertumbuhan Penduduk Kota Tangerang 2000 - 2007

Sumber : http://www.tangerangkota.go.id

Dengan rata-rata pertumbuhan penduduk 2,67 dalam kurun waktu 8 tahun, maka

kebutuhan akan perumahan, sarana dan fasilitas pun akan turut meningkat.

3.4 FASILITAS UMUM

Lokasi proyek ini cukup strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan

menengah ke atas. Lokasi Proper dekat dengan sejumlah fasilitas publik antara

lain : Pasar Tradisional, Bank, Restorant, Pusat Perbelanjaan, Rumah Sakit, Sarana

Pendidikan dan terakses oleh Angkutan Umum. Access jalan masuk ke proyek

cukup padat, namun masih dalam tahap pelebaran sehingga dapat memadai

sebagai sarana lalu lintas jalan utama perumahan.

Beberapa institusi pendidikan di sekitar lokasi proper antara lain : Sekolah

Jepang Jakarta, Sekolah Tunas Permata Indonesia, Global Jaya Scholl, SMU

Pembangunan Jaya, SMAN 6 Jombang, SMP N 3 Ciutat, Pesantren Baiturrahman.

Access Stasiun Kereta Sudimara dan Stasiun Pondok Ranji juga tidak jauh

dari lokasi proper. Fasilitas publik lainnya adalah RS Internasional Bintaro,

Gedung Bank Permata dan Kantor Bank Niaga.

Fasilitas Umum:

Masjid : 300 m

Kantor Kecamatan : 500 m

Puskesmas : 600 m

Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 500 m

Pasar Tradisional : 700 m

Bank Permata, Bank Niaga,

Mandiri, BNI, BRI : 800 m

Jaringna Listrik : ada

PDAM : ada

Telepon : ada

Berdekatan dgn lokasi proper :Bintaro Jaya, Taman Senayan, Menteng

Residence, Emerald Residence, Permata

Bintaro dll.

BAB IV

ASPEK PASAR dan PEMASARAN

4.1 POTENSI dan SEGMENTASI PASAR

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat

urgent bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan Lokasi proper Medina diharapkan

dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah tersebut. Hal ini

disebabkan karena Lokasi Proper berada di posisi yang cukup strategis salah

satunya disebabkan oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi proper.

Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni oleh

masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang

terus meningkat setiap tahun.

Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa

pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

4.2 STRATEGI PEMASARAN

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan

strategi marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara

intensif. Media promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet,

Brosur, Balon Promosi, Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to

door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas proper “Medina Residence”.

Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan Proper

“Medina Residence” ini adalah menemukan target market yang memiliki

pendapatan tetap dan tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian

Indonesia.

Jaringan luas adalah salah satu asset penting dari PT BSA. Melalui

jaringan ini, PT BSA telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu

institusi pemerintah.

4.3 PROYEK UTILITAS

Berdasarkan stretegi pemasaran dan data yang diperoleh, maka

pemanfaatan lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih

optimal dalam periode waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar

lokasi antara lain jaringan Listrik PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung

lainnya.

BAB V

ASPEK TEKNIS dan TEKNOLOGIS

5.1 Tahap Persiapan

Perencanaan

Merencanakan dan melakukan studi kelayakan pada proyek yang akan

dikerjakan.

Perijinan

Setelah melakukan studi kelayakan proyek dan hasilnya layak dan sekiranya

menguntungkan. Maka selanjutnya melakukan tahap perijinan kepada

pemerintah daerah untuk mendapat surat ijin membangun.

Persiapan Awal / Land Clearing

Setelah mendapat perijinan dari pemerintah setempat, maka barulah

mempersiapkan site proyek yang ada. Persiapan konstruksi, alat” berat, dan

pekerja.

Secara umum timetable pelaksanaan proyek sesuai dengan tabel berikut :

I I I I I I IV V V I V I I V I I I IX X

i P E R I J IN A N

ii P E N G U A S A A N LA H A N

iii P E K E R J A A N P E R S IA P A N LO K A S I

iv P E K E R J A A N P R A S A R A N A

v P E K E R J A A N B A N G . R M H & S A R A N AP E K E R J A A N P E R S IA P A NP E K E R J A A N T A N A HP E K E R J A A N P O N D A S IP E K E R J A A N S T R U K T U RP E K E R J A A N D IN D IN GP E K E R J A A N K U S E N , P IN T U & J E N D E L AP E K E R J A A N LA N T A IP E K E R J A A N A T A PP E K E R J A A N P LA F O N DP E K E R J A A N K U N C I & P E N G G A N T U N GP E K E R J A A N S A N IT A IRP E K E R J A A N L IS T R IKP E K E R J A A N F IN IS H IN G

vi M A R K E T IN GB O O K IN G / D O W N P A Y M E N TP E N J U A L A N

vii A K A D P E M B IA Y A A NP E N G E M B A L IA N P IN J A M A N

V I I I O P E R A S IO N A L

T O T A L P R O G R E S SA K U M U L A S I P R O G R E S S

B U LA N

T IM E T A B LE P R O G R E S S P E LA K S A N A A N P R O P E R "M E D IN A R E S ID E N C E " B IN T A R O

U R A IA N P E K E R J A A NN O

5.2 Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta saran dan prasaran akan membutuhkan waktu

selama 6 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.

Spesifikasi Teknis

Jenis Pekerjaan Spesifikasi

RumahPondasi Batu kali Dinding Batu Bata diplester dan di aciLantai Keramik Rangka Atap Baja RinganPenutup Atap Setara genteng betonPlafond TriplekListrik 1300 WPintu Double triplekKusen Setara kayu borneoBak mandi FiberglassAir Sumur BorJendela Setara Kayu Borne + kaca

Daftar Nominatif Konsumen sesuai tabel beikut :

No No.

Kavling/Blo

k

Type

(m2)

Nominatif (Konsumen) Harga Jual

1 - 36/60 - 250.000.000

1 unit rumah 36/60 seharga 250.000.000

Pengadaan sejumlah 42, maka 250.000.000 x 42 = 10.500.000.00

BAB VI

ASPEK FINANSIAL dan EKONOMI

6.1 PROYEKSI BIAYA PROPERTI

6.2SUMBER DANA

Pembiayaan awal (Initial Investment) yang digunakan untuk perijinan dan

modal kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead diperoleh dengan

komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk kebutuhan financing proyek,

Manajemen perusahaan berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi

sebagai berikut :

50% bersumber dari Investor/Bank

50% bersumber dari Dana Sendiri

6.3 PROYEKSI PENJUALAN

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat

diinformasikan sumber pengembalian sbb. :

Penerimaan Penjualan : Rp 10.500.000.000,- (kelebihan tanah excluded)

HPP : Rp 8.976.300.000,-

Margin Kotor : Rp. 1.523.700.000,- (14,51%)

N o

I

I I1 D A N A B A N K4 . 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - - - - 2 M O D A L P E R U S A H A A N4 . 4 7 6 . 3 0 0 . 0 0 0 4 . 4 7 6 . 3 0 0 . 0 0 0 3 D O W N P A Y M E N T

T 3 6 / 6 04 2 2 . 1 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 2 6 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - 4 S A L E S

T 3 6 / 6 04 2 8 . 4 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - - - - 5 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 2 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 2 2 . 4 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 H J 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 9 . 4 7 6 . 3 0 0 . 0 0 0 6 . 9 7 6 . 3 0 0 . 0 0 0 1 . 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 1 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 . 4 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

I I I1 T A N A H 2 . 7 3 3 . 0 0 0 . 0 0 0 2 . 7 3 3 . 0 0 0 . 0 0 0 2 K O N S T R U K S I

T 3 6 / 6 04 2 5 . 1 9 3 . 3 0 0 . 0 0 0 2 . 8 1 9 . 6 5 0 . 0 0 0 1 . 1 2 3 . 6 5 0 . 0 0 0 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - - - - 3 O V E R H E A D

T 3 6 / 6 04 2 1 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 3 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - - - -

8 . 9 7 6 . 3 0 0 . 0 0 0 5 . 9 0 2 . 6 5 0 . 0 0 0 1 . 3 2 3 . 6 5 0 . 0 0 0 4 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 6 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 3 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 3 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - - - -

I V 1 0 . 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 7 3 . 6 5 0 . 0 0 0 1 7 6 . 3 5 0 . 0 0 0 5 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 9 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 9 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 2 . 4 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

4 . 5 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 - - - - 5 3 5 . 7 1 4 . 2 8 6 5 3 5 . 7 1 4 . 2 8 6 5 3 5 . 7 1 4 . 2 8 6 5 3 5 . 7 1 4 . 2 8 6 1 . 0 7 1 . 4 2 8 . 5 7 1 1 . 2 8 5 . 7 1 4 . 2 8 6

S U R P L U S ( D E F I S I T )

H U T A N G B A N K

B U L A N

1 0

S A L D O A W A L

C A S H I N

T O T A L C A S H I N

C A S H O U T

T O T A L C A S H O U T

4 5 6 7 8 9

K E T E R A N G A NT o t a l

1 2 3

6.4 RENCANA CASH FLOW dengan asumsi harga jual Rp. 200 juta/unit

BAB VII

ASPEK MANAGEMEN

7.1 MANAGEMEN

Berhasil tidaknya suatu pengadaan suatu proyek juga bergantung dari

sistem manajemen operasional yang baik. Manajemen operasional yang meliputi

planning, organizing, actuating dan controlling adalah aspek yang penting dalam

suatu organisasi manajemen proyek.

7.2 STRUKTUR ORGANISASI

BAB VIII

ASPEK HUKUM DAN AMDAL

Dalam aspek hukum dan amdal kami menekan kan beberapa aspek penting yaitu

Aspek :

1 .aspek hukum

2.aspek amdal

1. Aspek hukum

Dalam aspek hukum beberapa perijinan sudah dan sedang di laksanakan oleh

developer seperti :

a. Perijinan Project

Ijin IPPT : Proses

S.I.U.P : 08061 / 1.824.271

Site Plan : 10.10.72.03.00687

S.K.D.P : 58 / 1.824

Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2008

T.D.P : 09.03.1.51.59339

N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000

Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.

IMB Induk : Proses

Rekomendasi PLN : Proses

Rekomendasi PDAM : Proses

Keterangan Bebas Banjir : Proses

b. Rekomendasi dari Pihak Terkait

Surat keterangan dari Badan Pelayanan Perijinan Terpadu (BP2T) PEMKAP

Tangerang, tanggal 30 April 2009 menerangkan bahwa Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR),

Site Plan, IMB, Ijin Lokasi, Peil Banjir dan UPL/UKL telah diterima dan sedang dalam

proses penyelesaian.

a.Tanda Terima Pendaftaran Perijinan & Non Perijinan tertanggal 8 May 2009 dari

PemKab Tangerang Badan Pelayanan & Perijinan Terpadu juga telah terlampir.

b.Surat dari wakil warga yakni Ketua RT 01/Rw 012, RT 06/RW 012 Jombang Ciputat,

dan RT 03/RW 05, RT 04/RW 05 Parigi Pondok Aren, perihal Persetujuan Pemakaian

jalan H Sawil menuju Proper Medina Residence Bntaro tertanggal 8 Mei 2009 telah

terlampir.

Dari data di atas bisa di lihat bahwa PT bangun suskses abadi sudah memenuhi beberapa

perijinan yang di butuhkan untuk membanguan sebuah properti . menurut surat keputusan

bupati tangerang adapun persyaratan yang harus dilengkapi oleh pemohon adalah sebagai

berikut

(i) rekaman Advice Planning atau Fatwa Rencana Pengarahan Lokasi atau Ijin

Pemanfaatan Ruang dan Site Plan

(ii) (ii) rekaman Surat Ijin Lokasi atau Aspek Tata Guna Tanah,

(iii) (iii) rekaman sertifikat hak atas tanah atau bukti perolehan tanah, atau bukti lain

atas penguasaan tanah,

(iv) (iv) Ijin Lingkungan atau Ijin Tetangga, ( dibuktikan drengan surat rekomendasi

dari pihak terkait dalam hal ini warga sekitar perumahan )

(v) (v) rekaman kerangka acuan Analisa Mengenai Dampak Lingkungan ,Upaya

Pengelolaan Lingkungan dan ,Upaya Pemantauan Lingkungan khusus bagi badan

usaha yang telah berbadan hukum.

2. Aspek amdal

Untuk aspek amdal sendiri sebuah properti harus memenuhi semua ketentuan dan syarat

yang ada pada bangian ke tujuh perda kabupaten tangerang no. 9 tahun 2006 tentang

Ruang Terbuka dan Lahan Hijau yang tercantum pada pasal 15 Perda kabupaten

tangerang no .9 tahun 2006. ( lebih lengkap lihat lampiran )

Dalam perda no.9 tahun 2006 di jelaskan bahwa :

Ruang Terbuka untuk kawasan hijau pekarangan diatur sebagai berikut :

a. Rumah Tinggal : sebesar 40% - 75% dari luas areal ruang terbuka harus

dihijaukan dan sekurang-kurangnya terdapat 1 (satu) pohon/tegakan

penghijauan serta perkerasan halaman menggunakan material dapat meresap

air.

b.Perencanaan dan pembangunan ruang terbuka pekarangan merupakan tanggung jawab

pemilik atau penghuni bangunan.

c.Perencanaan dan pembangunan ruang terbuka kawasan merupakan tanggung

jawab pihak pengembang.

d. Pemerintah Daerah melakukan pembinaan kepada masyarakat untuk

terwujudnya ruang terbuka hijau wilayah dan ruang terbuka hijau pekarangan.

Tetapi dari analisi yang kami lakuakan dengan melihat site properti tersebut masih belum

memenuhi yaitu pada perda no.9 poin A. Dalam hal ini developer yaitu PT. Bangun sukses

abadi menang sudah menyiapkan lahan untuk ruang terbuka hijau tetapi lahan ini belum di

bangun menjadi sebuah lahan yang mengalami perkerasan halaman dan menggunakan

material dapat meresap air. Tetapi Lahan ini masih berupa lahan yang masih di tumbuhi

oleh tanaman- tanaman liar .

Lahan persiapan RTH ( masih berupa tanaman liar )

BAB IX

KESIMPULAN

Konsep Pembangunan Proper ini mengacu kepada : Pengembangan Lokasi menjadi Cluster

Perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat berpenghasilan

menengah ke atas dengan nuansa Asri, ramah lingkungan dan Minimalis

Aspek Pemasaran: karena letak lokasi diperkirakan dihuni oleh masyarakat/populasi kelas

menengah ke atas dengan pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun. maka

pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi marketing mix

yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif.

Aspek Teknis: Tahap Persiapan

Perencanaan

Perijinan

Persiapan Awal / Land Clearing

Berdasarkan table yang ada dapat dilihat bahwa dalam proses pembangunan tergolong

lancar dan tepat waktu.

Dalam aspek finansial dan keuangan dapat dilihat bahwa pengeluaran lebih kecil dari

pada pemasukan (14.5%) dimana pemasukan berasal dari

50% bersumber dari Investor/Bank

50% bersumber dari Dana Sendiri

Dan pengeluaran berasal dari proses pembangunan dan biaya tanah ,atang dan pembersihan

tanah.

Dalam aspek manajement terliahat bahwa struktur organisasi yang digunakan adalah

struktur organisasi fungsional dimnana struktur organisasi ini cukup baik digunakan bila

menanganni sebuah proyek..

Dalam aspek hukum terlihat telah memenuhi syarat-syarat hukum dan telah layak dalam

proses pembangunan sedangkan dalam

Aspek amdal dapat terlihat masih belum memadai karena kurang penggunaan lokasi

secara efektif dimana masih terdapatnya lokasi-lokasi yang belum mendapat perhatian

khusus dari pemerintah setempat.

Sehingga kesimpulan yang didapat dari proyek “Medina Residence” ini LAYAK untuk di

bangun.

.