Pajak Bumi dan Bangunan

Pengertian PBBPajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan

terhadap objek pajak berupa bumi dan/atau bangunan. Pajak ini pemungutannya dilakukan oleh pemerintah pusat (dalam hal ini dilakukan oleh Ditjen Pajak yang dalam pelaksanaannya senantiasa bekerja sama dengan pemerintah daerah. Keterlibatan pemda dikarenakan persentase pembagian hasil penerimaannya sebagian besar dialokasikan ke pemerintah daerah.

PBB dilakukan pemungutan dan pengalokasiannya oleh pusat dikarenakan agar adanya keseragaman dan keadilan dalam pemajakannya. Hal ini karena pemerintah pusat bertindak sebagai pengatur agar pemerintah daerah tidak memutuskan PBB atas kemauannya sendiri.

PBB merupakan pajak yang dikenakan karena kepemilikan, penguasaan, dan pemanfaatan atas bumi dan bangunan. Jadi jika ada seseorang yang mengaitkan bukti kepemilikan tanah dengan SPOP atau SPPT PBB jelas kurang tepat, karena PBB bukan bukti hukum kepemilikan, hanya kewajiban pajak tanah dan bangunan, bagi siapa pun yang menempati per 1 Januari.

Objek PBBPajak bumi dan bangunan dikenakan atas bumi dan atau

bangunan otomatis yang menjadi objek pajak adalah bumi dan bangunan. Pengertian bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman, serta laut wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Sementara itu, bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan pada perairan.

Termasuk dalam pengertian bangunan yang dapat dikenakan pajak adalah :

bangunan tempat tinggal (rumah); gedung kantor; hotel; pabrik; emplasemen dan lain-lain.

Objek PBB

Semua ini merupakan satu kesatuan dan dengan kompleks bangunan tersebut di atas, seperti:

1. jalan lingkungan pabrik dan emplasemennya;2. hotel;3. kolam renang;4. tempat penampungan/kilang minyak, air, dan gas, juga pipa

minyak, fasilitas lain yang memberikan manfaat.

Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan

Kategori objek pajak yang tidak dikenakan pajak bumi dan bangunan adalah objek pajak yang :

1. Tanah atau bangunan yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan untuk kebudayaan nasional, yang tidak bertujuan untuk memperoleh keuntungan.

2. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan anggaran rumah tangga dari Yayasan/Badan yang bergerak dalam bidang-bidang tersebut. Contoh: pesantren atau sejenisnya, sekolah/madrasah, tanah wakaf, rumah sakit pemerintah, dan lain-lain.

3. Negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna untuk kepentingan umum.

Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan

4. Tanah yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani sesuatu hak.

5. Tanah atau bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatic atau konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

6. Artinya bila tanah/gedung perwakilan RI di negara tertentu tidak dikenai PBB, hal yang sama kita perlakukan terhadap tanah/gedung negara tersebut yang ada di negara kita.

7. Tanah atau bangunan yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Subjek Pajak

Dalam PBB yang menjadi subjek pajak adalah orang/badan yang:

1. mempunyai hak atas bumi; dan/atau

2. memperoleh manfaat atas bumi; dan/atau

3. memiliki atau menguasai bangunan; dan/atau

4. memperoleh manfaat atas bangunan.

Orang atau Badan yang Berkewajiban Membayar PBB

Pada umumnya setiap orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan dapat dikenai kewajiban membayar pajak. Surat tagihan pajak atau bukti pembayaran PBB adalah semata-mata untuk perpajakan dan tidak ada kaitannya dengan status atau hak pemilikan atas tanah/bangunan tersebut.

Tarif Pajak

Tarif pajak bumi dan bangunan yang dikenakan atas objek pajak bumi dan bangunan sebesar 0.5% (lima per sepuluh persen).

Tahun, Saat dan Tempat yang Menentukan Pajak Terutang

Sehubungan dengan pelaksanaan PBB, wajib pajak memerhatikan tahun pajak, saat, dan tempat yang menentukan pajak terutang atau yang harus dibayar. Tahun pajak pada PBB adalah jangka waktu satu tahun takwim. Tahun takwim adalah masa dari tanggal 1 Januari sampai dengan 31 Desember. Saat menentukan pajak terutang adalah menurut keadaan objek pada tanggal 1 Januari. Dengan demikian, segala mutasi atau perubahan atas objek pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari sampai 31 Desember tahun berjalan akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Tempat pajak terutang adalah sebagai berikut:1. untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus

Ibukota Jakarta.2. Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten

Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II yang meliputi letak objek pajak.

Misalnya pada tanggal 15 Januari 1997 bangunan tersebut terbakar, maka objek pajak yang digunakan sebagai dasar menghitung pajak bumi dan bangunan terutang tetap berdasarkan keadaan pada tanggal 1 Januari 1997 (sebelum terbakar).

Tahun, Saat dan Tempat yang Menentukan Pajak Terutang

Dasar Pengenaan PBBDasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak

(NJOP). NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bila tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. Penentuan NJOP diperoleh melalui penilaian objek PBB tersebut.

Besarnya NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yang ditetapkan terakhir oleh Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000 adalah sebesar Rp 12.000.000,00 untuk setiap wajib pajak. Apabila seorang wajib pajak mempunyai beberapa objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar.

Dasar Perhitungan PBB

Dasar Penghitungan Pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2000, besarnya NJKP untuk penghitungan pajak bumi dan bangunan ditentukan sebagai berikut:

1. 40% (empat puluh persen) dari NJOP untuk: Objek pajak perkebunan; Objek pajak kehutanan; Objek pajak bumi dan bangunan lainnya apabila NJOP >= 1

miliar rupiah2. 20% (dua puluh persen) dari NJOP untuk: Objek pajak pertambangan Objek pajak bumi dan bangunan lainnya jika NJOP < 1

miliar rupiah.

Dasar Penagihan PBB1. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)SPPT adalah surat yang dipergunakan oleh Direktorat Jenderal

Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak yang terutang kepada wajib pajak.

a. Dasar Penerbitan SPPT Surat Pemberitahuan ini diterbitkan berdasarkan Surat

Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Objek pajak yang sebelumnya telah dikenakan IPEDA, SPPT

dapat diterbitkan berdasarkan data objek pajak yang telah ada pada kantor pelayanan PBB yang bersangkutan.

b. Waktu pelunasan SPPT Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi

selambat-lambatnya enam bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Jadi, bila seorang wajib pajak menerima SPPT pada tanggal 1 Maret 2004, selambat-lambatnya pada tanggal 31 Agustus 2004 ia harus sudah melunasi PBBnya. Tanggal 31 Agustus 2004 ini disebut juga tanggal jatuh tempo SPPT.

2. Surat Ketetapan Pajak (SKP)a. Dasar Penerbitan SKP

SKP diterbitkan apabila Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang lainnya ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar dari jumlah pajak lainnya berdasarkan SPOP yang dikembalikan oleh wajib pajak.

b. Waktu pelunasan SKPPajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya satu bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib pajak. Jadi, bila seorang wajib pajak menerima SKP pada tanggal 1 Maret 2004, ia sudah harus melunasi PBB selambat-lambatnya 31 Maret 2004. Tanggal 31 Maret 2004 ini disebut juga tanggal jatuh tempo SKP.

Dasar Penagihan PBB

Dasar Penagihan PBB

c. Jumlah pajak yang terutang dalam SKP

1) Jumlah pajak yang terutang dalam SKP yang penerbitannya disebabkan oleh pengembalian SPOP lewat tiga puluh hari setelah diterimanya wajib pajak adalah sebesar pokok pajak ditambah dengan denda administrasi 25% dihitung dari pokok pajak.

Contoh:

Wajib pajak A tidak menyampaikan SPOP berdasarkan data yang ada. Kepala kantor pelayanan PBB mengeluarkan SKP yang berisi objek pajak dengan luas dan nilai jual.

Luas objek pajak menurut SPOP: Pokok Pajak = Rp 100.000,00 Denda administrasi 25% x Rp 100.000,00 = Rp

25.000,00 Kewajiban perpajakan = Rp 125.000,00

Dasar Penagihan PBB

2) Mengenai jumlah pajak yang terutang dalam SKP, dasar penerbitannya disebabkan oleh hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya adalah selisih pajak yang terutang berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lainnya dengan pajak yang terutang dihitung berdasarkan SPOP ditambah denda administrasinya sebesar 25% dari selisih pajak yang terutang.

Contoh: Berdasarkan SPOP diterbitkan SPPT = Rp 5.000.000 Berdasarkan pemeriksaan yang seharusnya

terutang dalam SKP = Rp 10.000.000 Selisih = Rp

5.000.000 Denda administrasi 25% x Rp 5.000.000 = Rp 1.125.000 Jumlah pajak dalam SKP Rp 11.125.000

3. Surat Tagihan Pajaka. Dasar penerbitan STP1) Wajib pajak terlambat membayar utang pajaknya seperti

tercantum dalam SPPT, yaitu melampaui batas waktu enam bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak.

2) Wajib pajak terlambat membayar utang pajak seperti tercantum dalam SKP, yaitu melampaui batas waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib pajak.

3) Wajib pajak melunasi pajak yang terutang setelah lewat saat jatuh tempo pembayaran PBB, tetapi denda administrasi tidak dilunasi.

Dasar Penagihan PBB

b. Besarnya denda administrasi dalam STPBesarnya denda administrasi karena wajib pajak terlambat membayar pajaknya, melampaui batas waktu jatus tempo SPPT, adalah sebesar 2% sebulan yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.

c. Saat jatuh tempo STPSaat jatuh tempo STP adalah satu bulan sejak diterimanya STP oleh wajib pajak. Misalkan STP diterima oleh wajib pajak tanggal 1 September 2005, maka jatuh tempo pembayarannya adalah tanggal 30 September 2005.

Dasar Penagihan PBB

Pembagian Hasil PBB

Hasil penerimaan PBB merupakan penerimaan negara yang dibagi antara pemerintah pusat dan daerah dengan imbangan pembagian sebagai berikut:

1. Pemerintah pusat sebesar 10% dari penerimaan PBB.2. Pemerintah daerah sebesar 90% dari penerimaan PBB, dengan

ketentuan sebagai berikut: Biaya pemungutan PBB = 9% diperoleh dari (10% x bagian

pemda (90%)). Daerah tingkat I = 16.2% diperoleh dari (20% x 81%) Daerah tingkat II = 64.8% diperoleh dari (80% x 81%)

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 83/KMK.04/1994, 10% bagian pemerintah pusat dibagikan secara merata kepada seluruh daerah tingkat II setelah dikurangi dengan biaya administrasi.

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan regional paling banyak Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus atau satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan Pemberi Hibah Wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah). Nilai dimaksud dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah mengingat adanya pertimbangan perkembangan ekonomi regional.

Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE. 43/Pj.6/2003 tanggal 7 Oktober 2003 tentang Penyesuaian Besarnya NJOP PTKP PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPO PTKP) BPHTB untuk Tahun Pajak 2003 diatur :

Besarnya NJO PTKP dapat diubah dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional dan masalah penyesuaian besarnya NJOPTKP dapat dilakukan dengan mempertimbangkan pendapat Pemerintah Daerah setempat.

Kantor wilayah PJP menetapkan besarnya NJO PTKP PBB dan NPO PTKP BPHTB Tahun 2004 pada akhir tahun 2003. Apabila tidak terdapat perubahan, maka rinciannya sama dengan tahun 2003.

Rincian NJO PTKP dan NPO PTKP per Kabupaten/Kota tahun 2003 disampaikan terbatas selengkapnya dimuat dalam Surat Edaran dimaksud.

Contoh Penghitungan PBBJojon memiliki rumah di kawasan Semarang dengan luas tanah 800m2.

NJOP-nya Rp 160.000.000, luas bangunan 400m2, dengan NJOPnya Rp 90.000.000. Hitung PBB tahun 2006 untuk tanah dan bangunan tersebut!

Jawab: Luas tanah = 800m2, NJOP = Rp 160.000.000 atau

NJOP/m2 = Rp 200.000Luas bangunan = 400m2, NJOP = Rp 90.000.000 atau

NJOP/m2 = Rp 225.000Perhitungan PBB tahun 2006:NJOP tanah = 800 x Rp 200.000 = Rp 160.000.000NJOP bangunan = 400 x Rp 225.000 = Rp 90.000.000NJOP tanah dan bagunan = Rp 250.000.000NJOP TKP = Rp 12.000.000NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 238.000.000NJKP = 20% x Rp 238.000.000 = Rp 47.600.000PBB = 0.5% x Rp 47.600.000 = Rp 238.000

Agus, seorang konsultan pajak, memiliki dua objek PBB di Jalan Kedamaian, Jakarta Barat, yaitu rumah dan tanah kosong. Sesuai penilaian yang dilakukan petugas fungsional penilai, didapat data sebagai berikut:

a. Rumah- tanah = 1000 m2, NJOP/m2 = Rp 1.000.000- bangunan = 500 m2, NJOP seluruhnya Rp 250.000.000b. tanah kosong, seluas 1500 m2, kelas tanah A.16.Hitung PBB tahun 2006 masing-masing objek pajak tersebut!Jawab:a. RumahNJOP Tanah = 1000 x Rp 1.032.000 = Rp 1.032.000.000NJOP Bangunan = 500 x Rp 505.000 = Rp 252.500.000NJOP Tanah dan Bangunan = Rp 1.284.500.000NJOP TKP = Rp -0-NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 1.284.500.000NJKP = 40% x Rp 1.284.500.000 = Rp 513.800.000PBB = 0.5% x Rp 513.800.000 = Rp 2.569.000b. Tanah kosongNJOP Tanah = 1500 x Rp 916.000 = Rp 1.374.000.000NJOP TKP = Rp 12.000.000NJOP untuk perhitungan PBB = Rp 1.362.000.000NJKP = 40% x Rp 1.362.000.000 = Rp 544.800.000PBB = 0.5% x Rp 544.800.000 = Rp 2.724.000