2013-01-07-emde-02-id.pdf

Halaman ke 1 dari 10 halaman

Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) 7278 2380 [email protected]

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari

dokumen ini www.pefindo.com

Megapolitan Development , Tbk

Laporan Kedua

Equity Valuation

7 Januari 2013

Target Harga

Terendah Tertinggi 158 250

Properti dan Real Estate

Kinerja Saham

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

3400

3600

3800

4000

4200

4400

4600

Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Jan-13

EMDEIHSG

IHSG EMDE

Sumber: Bloomberg

Informasi Saham Rp Kode Saham EMDE

Harga Saham per 4 Januari 2013 132

Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 185

Harga Terendah 52 minggu terakhir 110

Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu (miliar)

620

Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu

(miliar)

369

Market Value Added & Market Risk

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

-40

-35

-30

-25

-20

-15

-10

-5

0

Sep-11 Sep-12

Market RiskMVA

MVA Beta

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Pefindo Divisi

Valuasi Saham & Indexing

Penilaian Saham Sebelumnya Saat Ini Tertinggi 280 250

Terendah 215 158

Pemegang Saham* (%) PT Cosmopolitan Persada Developments 66,78

Publik (dibawah 5% kepemilikan) 33,22

* Catatan: per akhir September 2012

Kemunduran Sesaat, Masa Depan Menjanjikan

PT Megapolitan Developments Tbk. ("EMDE") didirikan pada tahun 1976 sebagai agen properti. EMDE kemudian mengubah kegiatan operasionalnya

menjadi pengembang perumahan dengan mengembangkan Megapolitan Cinere Estate di Cinere dengan luas lahan mencapai lebih dari 231 ha. Sampai saat ini EMDE telah mengembangkan 6 perumahan yang tersebar di daerah Cinere dan Bogor yaitu Megapolitan Cinere Estate, Griya Cinere 1 dan 2, Graha Cinere, Graha Laguna, Bukit Griya Cinere, Puri Cinere, dan Tatya Asri Sentul. Selain itu EMDE juga mengembangkan apartemen di Kuningan (Jakarta) dan Tangerang yaitu The Bellagio Residence, The Bellagio Mansion dan Urbana Karawaci. Saat ini EMDE fokus untuk mengembangkan dua proyek besar di Cinere dan Bogor. Proyek pertama adalah Bellevue Suites & Mall terletak di Cinere, merupakan apartemen untuk kelas menengah keatas, serta merupakan bagian dari Centro Cinere Area di Puri Cinere. EMDE juga mengembangkan kawasan komersial dalam

proyek ini. Proyek kedua adalah kota terpadu yaitu Cimandala City di Pasirlaja-Bogor dengan luas total 17 ha.

Pernyataan disclaimer pada halaman akhir merupakan bagian yang tidak

terpisahkan dari dokumen ini www.pefindo.com


7 Januari 2013 Halaman ke 2 dari 10 halaman

Penyesuaian Target Harga

Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan Target Harga ke dalam kisaran Rp 158 - Rp 250 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut: Pertumbuhan properti Indonesia yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi

yang diprediksi mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, BI rate yang stabil rendah sebesar 5,75%, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih

dari USD 4.000. Potensi peningkatan pendapatan per kapita masyarakat kelas menengah, yang jumlahnya mencapai sekitar 40%, juga menjadi pendorong utama pertumbuhan itu. Jumlah kredit yang didistribusikan oleh bank untuk real estate, rumah dan apartemen telah tumbuh sebesar 23% YoY per September 2012, dan dengan naiknya permintaan sektor properti, seperti yang ditunjukkan oleh meningkatnya volume penjualan properti residensial sebesar 9,62% QtQ di 3Q12, maka kami perkirakan pertumbuhan kredit di

sektor properti akan tumbuh sebesar 20% YoY pada tahun 2012. EMDE mengalami penundaan sementara pada beberapa proyeknya. Disain

ulang pada proyek ruko Cimandala menyebabkan EMDE tidak mencatat

penjualan kios di 2011. Tertundanya pengembangan Suites Bellevue & Mall menyebabkan penjualan apartemen EMDE hanya mengandalkan Karawaci Urbana selama 9M12. Akibatnya EMDE hanya mampu mencatat pendapatan sebesar Rp 99,4 miliar pada tahun 2011, di bawah target kami sebelumnya

Rp 166,7 miliar. Hal ini berlanjut pada 9M12, seperti ditunjukkan oleh pertumbuhan pendapatan yang hanya mencapai 0,04% YoY. Namun demikian, kami percaya bahwa dengan kesempatan yang luas kedepan, EMDE akan menunjukkan kemampuannya mereka untuk mengatasi permasalahan yang bersifat sementara tersebut.

EMDE memiliki potensi menuai pendapatan yang lebih besar di masa datang,

karena akan ada dua jalan tol baru yang melewati beberapa land bank EMDE di Depok dan Cinere. Saat ini, EMDE memiliki sekitar 52 hektar lahan yang belum dikembangkan di daerah tersebut. Setelah selesainya jalan tol tersebut pada tahun 2014, kami memperkirakan pendapatan EMDE akan naik sebesar 56% CAGR selama periode 2011-2014.

Meskipun EMDE mencatat pertumbuhan pendapatan negatif 21,25% YoY pada tahun 2011, marjin mereka menunjukkan perbaikan. Marjin laba kotor EMDE

yaitu 59,28% - merupakan marjin tertinggi selama periode 2007-2011, sedangkan marjin laba bersih mencapai 2,27%, lebih tinggi dibanding tahun 2010 yaitu 0,76%. Peningkatan harga jual tanah dan apartemen adalah pemicu marjin superior ini. Hal ini terus berlanjut di 9M12, dimana marjin laba kotor naik menjadi 65,08%, didukung oleh kenaikan harga sewa.

Perubahan asumsi risk free rate, equity premium, dan beta menjadi 5,10%, 8,26%, dan 0,77x.

Prospek Usaha Didukung oleh perekonomian Indonesia yang mencapai 6,17% YoY di 9M12, dan diperkirakan mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, serta stabil-rendahnya BI Rate di 5,75%, akan mendorong sektor properti tumbuh sekitar 20% YoY pada tahun 2012. Ditambah kenaikan pendapatan per kapita yang diperkirakan

mencapai lebih dari USD 4.000, membuat prospek pengembang properti Indonesia, termasuk EMDE, terbuka lebar. Dengan land bank yang banyak dan harganya yang diperkirakan meningkat karena pembangunan jalan tol membuat

kami percaya bahwa pendapatan EMDE dapat tumbuh sebesar 39,9% CAGR selama periode 2011-2016. Tabel 1: Ringkasan Kinerja

2009 2010 2011 2012P 2013P

Pendapatan [Rp miliar] 174 126 99 101 132

Laba sebelum pajak [Rp miliar] 33 9 9 13 14

Laba bersih [Rp miliar] 24 1 2 8 8

EPS [Rp] 7 0,3 0,7 2 2

Pertumbuhan EPS [%] 113 (96) 136 237 6

P/E [x]* n.a. n.a. 237,4 58,1* 54,9*

PBV [x]* n.a. n.a. 1,0 0,9* 0,9*

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

* berdasarkan harga saham per tanggal 4 Januari 2013 Rp 115/ saham

PARAMETER INVESTASI





Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance (CP), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations (GE), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan.

Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat kluster, yaitu:

Excellent value managers (Q-1) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan.

Expectation builders (Q-2) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki

ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark.

Traditionalists (Q-3) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek.

Asset-loaded value managers (Q-4) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan

pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4.

Gambar 1: Growth-Value Map

(EMDE; Industri Properti)

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

-2 -1 0 1 2 3 4 5 6

Gro

wth

Exp

ect

atio

ns

Current Performance (CP)

Q-2 Q-1

Q-4 Q-3

EMDE

RODA

BKDP

SMRA

JRPT

RDTXOMRE

BMSR

Sumber: Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Berdasarkan laporan keuangan dan nilai pasar, EMDE terletak di klaster

Expectation Builders (Q-2). Pasar masih memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan EMDE dalam jangka pendek. Namun, kami percaya bahwa setelah EMDE telah mengatasi tertundanya beberapa proyek yang sedang dikerjakannya serta selesainya pembangunan dua ruas jalan tol, profitabilitas EMDE akan naik. Dengan demikian, masih perlu upaya hubungan masyarakat yang lebih baik untuk membuat investor menyadari potensi

profitabilitas perusahaan dalam jangka panjang. EMDE memiliki kesempatan untuk pindah ke klaster Excellent Value Managers'("Q-1") dengan cara memperkuat kemampuan internal mereka untuk tumbuh dan melakukan tindakan untuk mendorong persepsi pasar terhadap keberhasilan ekonomi mereka.

GROWTH-VALUE MAP





-

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

2010 2011

Rata-rata harga tanah di Cinere (Rp/m2) Rata-rata harga tanah di Depok (Rp/m2)

Gambaran Industri Properti 2012: Tetap Tumbuh Ditengah Tantangan

Kami berpandangan bahwa industri properti Indonesia tahun 2012 tetap tumbuh positif, di tengah berbagai tantangan seperti diberlakukannya peraturan Bank Indonesia mengenai rasio Loan to Value (LTV) sebesar maksimal 70%. Pertumbuhan positif tersebut didukung oleh pertumbuhan ekonomi Indonesia yang mencapai 6,17% YoY di 9M12 dan diperkirakan mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, dan BI rate terendah dalam sejarah sebesar 5,75%. Sebagai

buktinya, distribusi jumlah kredit oleh bank untuk kredit real estate, rumah dan apartemen per September 2012 tumbuh sebesar 23% YoY. Dengan faktor-faktor pendukung di atas, kami memperkirakan bahwa laju kredit terdistribusi ke industri properti akan menjadi sekitar 20% YoY pada akhir tahun 2012.

Gambar 2: Jumlah Kredit Properti,

Sep11 Sep12 (Rp, miliar)

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

Sep-11 Dec-11 Jun-12 Sep-12

Kredit real estate Kredit kepemelikan rumah dan apartemen Total

23% YoY

Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Potensi Kenaikan Harga Tanah pada Beberapa Daerah Land Bank EMDE Sampai September 2012, EMDE memiliki sekitar 277,5 ha land bank, dimana sebagian besar terletak di Cinere dan Depok. Terutama di Cinere, harga tanah tumbuh sebesar 6% YoY - 7% YoY, mencapai rata-rata Rp 5 juta/m2 dari harga tanah pada tahun 2011. Sementara di Depok, harga tanah telah tumbuh rata-

rata sebesar 15% YoY menjadi sekitar Rp 1,5 juta/m2.

Saat ini, tahap pertama pembangunan jalan tol yang menghubungkan Jagorawi dan Cinere telah selesai. Pemerintah Indonesia terus mengembangkan infrastruktur, termasuk pengembangan jalan tol tahap II dan III untuk ruas jalan tol tersebut yang diharapkan akan selesai pada tahun 2015. Seiring dengan itu, Pemerintah Indonesia juga berencana untuk mengembangkan jalan tol yang menghubungkan Depok dan Antasari (Jakarta). Setelah dua jalan tol selesai, kami percaya bahwa harga rata-rata lahan di Cinere dan Depok, di mana EMDE

memiliki land bank di daerah tersebut, akan meningkat lebih cepat dibandingkan tahun 2011.

Gambar 3: Rata-rata Harga Tanah di Cinere dan Depok, 2011

Gambar 4: Rencana Pembangunan Jalan Tol

(Rp/m2)

Sumber: Berbagai sumber, Pefindo Sumber : Departemen Pekerjaan Umum, Pefindo Divisi

Divisi Valuasi Saham & Indexing Valuasi Saham & Indexing

INFORMASI BISNIS





Meningkatkan Marjinnya

Pada tahun 2011, marjin laba kotor EMDE mencapai 59,28%, tertinggi selama periode 2007 - 2011. Marjin tersebut bahkan lebih baik di 9M12, karena naik menjadi 65,08%. Peningkatan harga jual tanah dan apartemen menyebabkan marjin yang tinggi pada tahun 2011 tersebut, sementara naiknya harga sewa di 9M12 menyebabkan kelanjutan peningkatan marjin laba kotor. Akibatnya, marjin laba sebelum pajak dan marjin laba bersih EMDE pada tahun 2011 meningkat

menjadi 8,95% dan 2,27%, lebih baik baik dari tahun 2010 yang hanya 6,94% dan 0,76%. Kedua marjin tersebut bahkan lebih baik di 9M12 hingga mencapai 15,03% dan 7,09%.

Gambar 5: Marjin Biaya Penjualan EMDE, 2010 9M12

63%

48%

56%

24%

7%

31%33%

0%

65%

30% 31%

23%

94%

54%

68%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2010 2011 9M12

Marjin biaya penjualan rumah (%) Marjin biaya penjualan tanah (%)

Marjin biaya penjualan kios (%) Marjin biaya pendapatan sewa (%)

Marjin biaya penjualan apartemen (%)

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Penundaan Pengerjaan Proyek Menyebabkan Penurunan Pendapatan EMDE fokus untuk meningkatkan land bank pada tahun 2011, seperti ditunjukkan oleh peningkatan nilai tanah yang belum dikembangkan dari Rp 191,8 miliar pada tahun 2010 menjadi Rp 220,9 miliar, dan pada saat yang sama mereka

mengalami kesulitan untuk menyelesaikan beberapa proyek pengembangannya. Akibatnya, EMDE mengalami pertumbuhan penjualan yang negatif sebesar

(21,2%) YoY pada tahun 2011. Penurunan penjualan tersebut ditunjukkan oleh penurunan penjualan rumah, tanah matang, dan ruko sebesar (78,9% YoY) pada tahun 2011. Selama 9M12, EMDE mendorong penjualan land bank, yang membuat nilai tanah yang belum dikembangkan menurun menjadi hanya Rp 213,6 miliar, dan menciptakan peningkatan penjualan dari tanah matang dari Rp 8,4 miliar pada tahun 2011 menjadi Rp 17,5 miliar pada 9M12. Namun,

tertundanya penyelesaian proyek rumah dan ruko menghambat pertumbuhan pendapatan. Akibatnya, pendapatan EMDE pada periode ini hanya berhasil tumbuh sebesar 0,04% YoY di 9M12.

Gambar 6: Pendapatan dan Undeveloped Land EMDE, 2010 9M12

126.3

99.4

66.2 66.2

191.8

220.9208.3 213.6

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0

250.0

2010 2011 9M11 9M12

Rp, miliar

Pendapatan (Rp, miliar) Nilai undeveloped land (Rp, miliar)


KEUANGAN





Prospek Usaha EMDE

Didukung oleh perekonomian Indonesia yang mencapai 6,17% YoY di 9M12, dan

diperkirakan mencapai 6,2% YoY pada tahun 2012, serta stabil-rendahnya BI Rate di 5,75%, akan mendorong sektor properti tumbuh sekitar 20% YoY pada tahun 2012. Ditambah kenaikan pendapatan per kapita yang diperkirakan mencapai lebih dari USD 4.000, membuat prospek pengembang properti Indonesia, termasuk EMDE, terbuka lebar. Dengan land bank yang banyak dan harganya yang diperkirakan meningkat karena pembangunan jalan tol membuat kami percaya bahwa pendapatan EMDE bisa tumbuh sebesar 39,9% CAGR

selama periode 2011-2016.

Gambar 7: Estimasi Pendapatan EMDE

-

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

2011 2012P 2013P 2014P 2015P 2016P

Rp, miliar

Pendapatan (Rp, miliar)

CAGR = 39.9%

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham &

Indexing





PENILAIAN

Metodologi

Kami mengaplikasikan pendekatan pendapatan menggunakan Discounted Cash Flows (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) EMDE jika dibandingkan dengan pertumbuhan aset.

Selain itu kami menggunakan metode Guideline company method (GCM) sebagai metode pembanding. Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% saham per tanggal 4 Januari 2013, menggunakan laporan keuangan EMDE per tanggal 30 September 2012 sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental.

Estimasi Nilai

Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 11.59% dan Cost of Equity sebesar 11,46% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Table 2: Asumsi

Risk free rate [%]* 5,10

Risk premium [%]* 8,26

Beta [x]* 0,77

Cost of Equity [%] 11,46

Marginal Tax Rate [%] 25,00

Interest Bearing Debt to Equity Ratio

[%]

30,62

WACC [%] 11,59

Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

* per tanggal 4 Januari 2013

Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 4 Januari 2013 adalah sebagai berikut:

Dengan menggunakan metode DCF dan asumsi tingkat diskonto 11,59%, adalah sebesar Rp 205 - Rp 230 per saham.

Dengan metode GCM (PBV 1,94X and P/E 20,88X) adalah sebesar Rp 47 Rp 305 per saham.

Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut

dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk metode GCM. Berdasarkan hasil perhitungan di atas maka Target Harga Saham EMDE untuk 12 bulan adalah Rp 158 Rp 250 per saham.

Tabel 3: Ringkasan Penilaian Metode DCF

Konservatif Moderat Agresif

PV of Free Cash Flows [Rp, miliar]

187 197 206

PV Terminal Value [Rp miliar] 577 608 638

Non-Operating Assets [Rp, miliar]

84 84 84

Net Debt [Rp, miliar] (161) (161) (161) Total Equity Value [Rp miliar] 687 727 768 Number of Share, [juta saham] 3,350 3,350 3,350 Fair Value per Share, [Rp] 205 215 230

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

TARGET HARGA





Tabel 4: Perbandingan GCM

EMDE COWL APLN BKSL SMRA CTRS Average

P/E [x] 40,66 3,01 9,69 31,20 22,24 18,47 20,88

P/BV [x] 0,89 0,55 1,61 1,29 4,72 2,59 1,94

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Tabel 5: Ringkasan Penilaian Metode GCM Multiple [x] Est. EPS [Rp] Est. BV/share [Rp] Value [Rp]

P/E 20,88 2,3 - 47

P/BV 1,94 - 157 305

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Estimates

Tabel 6: Rekonsiliasi Nilai Wajar

Nilai Wajar per Saham[Rp]

DCF GCM Rata-rata

Batas atas 230 305 250

Batas bawah 205 47 158

Bobot 70% 30%

Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing





Tabel 7: Laporan Laba Rugi (Rp miliar)

2009 2010 2011 2012P 2013P

Penjualan bersih 174 126 99 101 132

HPP (89) (62) (41) (41) (51)

Laba kotor 85 64 59 61 81

Biaya operasional (52) (55) (50) (47) (67)

Laba sebelum pajak 33 9 9 13 14

Pajak (10) (8) (7) (5) (5)

Hak minoritas 0.9 0.3 0.3 (0.4) (0.4)

Laba bersih 24 1 2 8 8

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 8: Neraca

(Rp miliar)

2009 2010 2011 2012P 2013P

Aset

Kas dan setara kas 16 30 185 105 189

Piutang 71 89 118 125 73

Persediaan 162 157 201 167 138

Aset jangka pendek lainnya 26 19 11 14 18

Aset tetap 39 49 49 53 61

Tanah belum dikembangkan 181 192 212 208 188

Aset jangka panjang lainnya 105 125 126 135 135

Total aset 600 660 901 807 802

Kewajiban

Hutang dagang 15 32 17 23 29

Estimasi biaya penyelesaian

proyek 38 33 18 30 33

Hutang lainnya 58 68 77 24 31

Kewajiban jangka panjang 174 213 269 205 178

Total kewajiban 285 345 381 281 270

Total ekuitas 315 315 520 526 531

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham

& Indexing

Gambar 8: P/E dan P/BV Historis

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

1.1

1.1

1.1

1.1

1.1

1.2

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0

250.0

Dec-11 Sep-12

P/BVP/E

P/E P/BV

Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Gambar 9: ROA, ROE dan Total Asset Turnover Historis

-

0.05

0.10

0.15

0.20

0.25

0.30

0.35

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

2009 2010 2011

ROE ROA Total Asset Turn Over


Tabel 9: Rasio Utama

2009 2010 2011 2012P 2013P

Pertumbuhan [%]

Penjualan bersih 71.8 (27.4) (21.3) 1.7 30.0

Laba sebelum pajak 40.3 (73.6) 1.6 48.9 5.7

Laba bersih 113.2 (96.0) 136.6 236.8 6.0

Profitabilitas [%]

Marjin laba kotor 48.9 50.8 59.3 59.9 61.6

Marjin laba sebelum

pajak

19.1 6.9 8.9 13.1 10.7

Marjin laba bersih 13.7 0.8 2.3 7.5 6.1

ROA 3.9 0.1 0.3 0.9 1.0

ROE 13.7 0.8 2.3 7.5 6.1

Solvabilitas [x]

Debt to equity 0.9 1.2 0.8 0.6 0.5

Debt to asset 0.5 0.5 0.4 0.4 0.3

Sumber: PT Megapolitan Development Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham &

Indexing





DISCLAIMER

Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima

sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp 20.000.000,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di http://www.pefindo.com Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia.

2013-01-07-emde-02-id.pdf

Documents

Transcript of 2013-01-07-emde-02-id.pdf