pengadaandosen.ar.itb.ac.id/wdp/wp-content/uploads/2006/05... · 2010. 4. 17. · RUMAH SANGAT...

http://www.ar.itb.ac.id/wdp

pengadaanperumahan

informaldi Indonesia

AR5151 Sosio Teknologi Perancangan Lingkungan Binaan


pengadaanperumahan

informaldi Indonesia


HakMerumah?

SIAPA?Bagaimana?


1) Setiap warga negara mempunyai hak untukmenempati dan atau menikmati danatau memiliki rumah yang layak dalamlingkungan yang sehat, aman, serasi danteratur.

2) Setiap warga negara mempunyai kewajibandan tanggung jawab untuk berperanserta dalam pembangunan perumahan danpermukiman.

UU No 4/1992 pasal 5


Asumsi pembangunan rumah melaluiproses linear (tercermin dalam

UU/PP):Perencanaan persiapan lahan

pendaftaran hak tanah pembangunanpemanfaatan

Catatan: lahan diperoleh dengan cara pembebasan tanah kependuduk atau melalui calo tanah

Pengadaan perumahan mekanisme formal


RUMAH SANGAT SEDERHANA (RSS) – RUMAH SEDERHANA (RS) RUMAH SEDERHANA SEHAT (RSH)

contoh-contoh pengadaan perumahan oleh perumnas


RUMAH SUSUN SEDERHANA (RUSUNA)


Kasiba/ lisiba


• Berbagai perijinan (ijin lokasi, SP3L, pendaftaran tanah, pemecahan hak, IMB dll) dengan biaya

formal/informal yang dibebankan pada konsumen• Ketersediaan lahan kota untuk

perumahan masyarakat kurangmampu semakin berkurang:

– Penguasaan lahan berlebihan oleh kelompok tertentu(pemegang HPL/ijin lokasi yang tidak dikelola dengan baik

terjadi lahan tidur, penyerobotan tanah)– Jumlah kampung berkurang (tergusur untuk fungsi

komersial)• Harga tanah semakin meningkat

Hambatan dalam mekanisme formal


1FORMAL

2INFORMAL

500.000-900.000E. Penghasilan Rendah Atas

350.000-500.000F. Penghasilan Rendah

900.000-1.500.000D. Penghasilan Menengah Bawah

1.500.000-300.000C. Penghasilan Menengah

3.000.000-5.000.000B. Penghasilan Menengah Atas

Diatas 5.000.000A. Penghasilan Tinggi

Income/bulanKategori

A. Menengah Diatas 1.500.000B. Menengah Bawah 900.000 - 1.500.000C. Rendah Atas 500.000 - 900.000 D. Rendah 350.000 - 500.000

struktur pangsa perumahan Indonesia


FORMAL AB milik, sewaCD milikE milik, sewaF milik (swadaya), sewa

INFORMAL A milik/sewaB milik (swadaya) C milik (swadaya), sewaD

jenis rumah berdasar kepemilikan


1FORMAL

2INFORMAL

ABC

DE

Mekanisme Pasar

Subsidi KPR, uang muka, Asuransi Kredit, Subsidi sewa.

• Pola Dana Bergulir• Site & Services• Disesuaikan Kemampuan/Rumah

Tumbuh

F • Dana Bergulir• Asuransi Kredit• Kemudahan Sertifikasi & IMB• Peningkatan Kualitas Lingkungan• Subsidi Sewa

prinsip pembiayaan untuk mengurangi gap


1FORMAL

2INFORMAL

ABCDE

Banking System (KPR)SMF (Secondary Mortgage Finance)Taperum PNSTP3, ASABRI, etc

GrantRevolving FundLoan with ATP (Ability to Pay)Dana Solidaritas (antisipasi gagal bayar)Sistim Keluarga-Komunitas (Model Co Bild)

sistem pendukung pembiayaan


Sudah tepatkahsistem pengadaanperumahan yang

sudah ada???


Rod Burgess (1978)- A way of exploitation

- Avoidance of government responsibility

- Stimulating housing speculation

John Turner (1972, 1976)Housing by peopleSelf-help housingBuilding together

Production process by conviviality approaches (much

energy and stamina)


- Liberalisasi pasar lahan- Lemahnya development control

- Rumah sebagai komoditas (investasi)- Hyper-reality dalam desain perumahan?

- Perumahan sebagai sumber PAD

Kompetisi Pasar? Mengapa danbagaimana terjadi?


Kesalahan padasistem perumahan

• Rumah dianggap sebagai komoditas• Pemerintah menetapkan organisasi pengadaan

perumahan yang bertumpu padapengembang (REI) secara kurang

adil


MENYERAH UTK SEMENTARASAMBIL MENGGALANG POTENSI/DANA UNTUK AKHIR

MENUNJUKKAN ASPIRASINYA DENGAN MEMBONGKAR SEBAGIAN ATAU SELURUHNYA

RUMAH YANG TERPAKSA DIBELINYA

MENGAMBIL JALUR INFORMALDAN MULAI PROSES MENABUNG TANAH MAUPUN

PADA SAAT KONSTRUKSI DAN PENGEMBANGAN

Perilaku penghuni menghadapi keterbatasan perumahan


Tanah ditempati dulu, pembangunan rumah dan IS

secara bertahap sesuaikemampuan

Pengadaan rumah mekanisme informal


• Status tanah permukiman informal (kampung) yang tidak jelas (tanah negara/garapan) dan perbedaan

pengertian mengenai hak atas tanah menyebabkan terjadinya

konflik penguasaan lahan (antar pem/swasta dgnmasyarakat, maupun antar kelompok masyarakat)

Hambatan dalam mekanisme informal

• Ketidak-pastian bermukim di kampung:– Lokasi tidak sesuai peruntukan– Tanah berada di bawah HPL/ijin lokasi Ada resiko

tergusur– Pendaftaran tanah sulit: proses administrasi berbelit-

belit/lama


• Status tanah yang ‘illegal’ mempengaruhi hak sebagai

warga kota:– Membayar PBB tapi tetap dianggap penyerobot tanah negara

– Tidak bisa mempunyai KTP karena tanah illegal tidakmempunyai status RT/RW

Hambatan dalam mekanisme informal


Masyarakat berpenghasilanrendah melihat rumah

sebagai kebutuhan dasarsekaligus sebagai suatu

sumber daya modal yang berguna untuk

meningkatkan kehidupandan penghidupan mereka


Syarat rumah bagi masyarakat penghasilanrendah:

•Dekat dengan tempat kerja

•Kualitas fisik dan lingkungan tidak pentingselama mereka masih dapat melaksanakan

kehidupan mereka

•Hak-hak bangunan khususnya hak milik tidakpenting. Yang penting mereka tidak digusur

atau diusir


• Sistem pembangun bersifat non profit• Menekankan fungsi rumah sebagai fasilitas, bukan

komoditas• Menakankan aspek keterjangkauan

• Perwujudan ideologi social mix di mana golonganbawah masih bisa hidup di tengah kota

• Sistem pembangunan mengutamakan aspekkemitraan, demokrasi, partisipatif, dan

keterbukaan• Bertumpu pada prakarsa dan gerakan sosialmasyarakat di mana pemerinah nerperan sebagai

fasilitator

alternatif Sistem pengadaan perumahan


KONSEP BARU“KETERJANGKAUAN”

- Bergeser:dari kata aktif (me) ke kata pasif (di)

- Kata aktif (me): menjangkau, membayar =skala individu = kompetisi pasar

- Kata pasif (di): dijangkau, dibayar =skala kolektif institusional = keteranyaman institusi dan

sumberdaya perumahan


1. LOKASI PERUMAHAN vs TEMPAT KERJA2. KELENGKAPAN UNTUK DAILY NEED

FULLFILLMENT3. BENTUK BANGUNAN/FUNGSI vs OWNER

HABITS/WAY OF LIFE4. ESTETIKA YANG TEPAT

5. PENGELOLAAN LINGKUNGAN

Aspek fundamental yang jadi pertimbangan


Belajar dari kali Code


1. LOKASI PERUMAHAN vs TEMPAT KERJA


2. KELENGKAPAN UNTUK DAILY NEED FULLFILLMENT


3. BENTUK BANGUNAN/FUNGSI vs OWNER HABITS/WAY OF LIFE


4. ESTETIKA YANG TEPAT


5. PENGELOLAAN LINGKUNGAN


– KOMPATIBILITAS: keterpaduan permukimandan lingkungan

– AKSESIBILITAS: jalan dan transportasi– FLEKSIBILITAS: perkembangan dan

keterpaduan fisik (permukiman, lingkungandan fasilitas penunjang) dan non-fisik(ekonomi, sosial, budaya, politik, dll)

– KOMPLEKSITAS: keterkaitan (permukiman –industri & produksi – masyarakat)

Sinerji dalam cluster Permukiman


1. KOMPATIBILITAS

keterpaduan permukiman dan lingkungan


2. AKSESIBILITAS


3.FLEKSIBILITAS


KOMPLEKSITAS


"Yang paling dibutuhkanorang miskin adalah

harga diri"Romo Mangunwijaya


Sekian dan terima kasih


Terima kasih

Tugas AR5151Oleh

Sari Astrid Mananda15200004

pengadaandosen.ar.itb.ac.id/wdp/wp-content/uploads/2006/05... · 2010. 4. 17. · RUMAH SANGAT...

Documents

Transcript of pengadaandosen.ar.itb.ac.id/wdp/wp-content/uploads/2006/05... · 2010. 4. 17. · RUMAH SANGAT...