, city hotel adalah h Yohana / 1000868270 BINUS University Jakarta City Hotel di Jalan Kemukus Kota...

Agustina Yohana / 1000868270

BINUS University Jakarta City Hotel di Jalan Kemukus Kota Tua Jakarta

13

BAB II

TINJAUAN dan LANDASAN TEORI

II.1. Tinjauan Umum Hotel

II.1.1. Pengertian Hotel dan City Hotel

Ada banyak pengertian tentang hotel, menurut The American Hotel

and Motel Association (AHMA) hotel adalah sebuah bangunan yang dikelola

secara komersial dengan memberikan fasilitas penginapan untuk umum

dengan fasilitas pelayanan sebagai berikut: pelayanan makan dan minum,

pelayanan kamar, pelayanaan barang bawaan, pencucian pakaian dan dapat

menggunakan fasilitas/perabotan dan menikmati hiasan-hiasan yang ada di

dalamnya.

City hotel merupakan salah satu jenis hotel yang dikelompokan

berdasarkan lokasinya. City hotel dapat disebut juga bisnis hotel dan menurut

Buku Akomodasi Perhotelan Jilid 1,2008, city hotel adalah hotel yang

terletak di dalam kota, di mana sebagaian besar tamunya yang menginap

memiliki tujuan kegiatan berbisnis.

II.1.2. Sejarah dan Perkembangan Hotel di Dunia

Hotel mulai dikenal sejak permulaan abad masehi, dengan adanya

usaha penyewaan kamar untuk orang yang melakukan perjalanan. Hotel

sebagaimana jenis akomodasi lain berasal dari kata Inn/Lodge yang dapat



14

diartikan sebagai usaha menyewakan sebagian dari rumahnya kepada orang

lain yang memerlukan kamar untuk menginap, terutama bagi mereka yang

melakukan perjalanan. Kemudian peradaban semakin maju maka terdapat

berbagai peningkatan dengan menambahkan fasilitas. Jenis usaha penginapan

ini semakin berkembang dan mencapai puncaknya pada masa Revolusi

Industri di Inggris pada tahun 1750 hingga tahun 1790.

Pada tahun 1794 di Kota New York dibangun sebuah hotel yang diberi

nama City Hotel yang mempunyai kamar sebanyak 73 unit. Selanjutnya

disusul di Kota Boston Amerika Serikat. Sedangkan pada tahun 1829

dibangun Hotel dengan nama ”The Tremont House” yang kemudian oleh s

para ahli dianggap sebagai cikal bakalnya Perhotelan modern. Hotel tersebut

yang pertama kali memperkenalkan jenis-jenis kamar single dan double, yang

pada setiap kamar dilengkapi kunci masing-masing, air minum di setiap

kamar, pelayanan oleh bellboy serta masakan Perancis ke dunia perhotelan.

Gambar 2.1 The Tremont House

Sumber: www.jonathantriley.net



15

Pada permulaan abad 20 mulai terjadi perubahan yang berarti pada

industri perhotelan yaitu mulai diperkenalkannya hotel-hotel kelas menengah

yang tidak begitu mewah dan mahal bagi para pengusaha atau wisatawan,

dengan ciri-ciri yang lebih mengutamakan kepraktisan dan hotel ini pun

berkembang dengan pesat. Lalu industri perhotelan, secara alamiah membagi

hotel dalam jenis menurut pengguna jasanya dan di mana lokasinya berada,

yakni City Hotel dan Resort Hotel.

II.1.3. Karakteristik dan Tujuan Hotel

Produk perhotelan mempunyai empat karakteristik khusus, yaitu:

produk nyata (tangible), tidak nyata (intangible), bersifat ”perishable” dan

”non perishable”. Produk yang bersifat nyata antara lain kamar, makanan,

minuman, kolam renang dsb. Produk yang bersifat tidak nyata, antara lain

keramah-tamahan,kenyamanan, keamanan dsb.

Produk bersifat perishable artinya bahwa produk tersebut hanya bisa

dijual saat ini, contohnya bahan makanan segar yang tidak dapat disimpan

seperti sayur-mayur. Produk yang bersifat nonperishable misalnya minuman

keras, soft drink, perlengkapan tamu (guest supply and amenities).

Bisnis hotel mempunyai tujuan mendapatkan pendapatan seoptimal

mungkin melalui pemenuhan kebutuhan dan keinginan tamu (guest need &

wants). Kepuasan tamu menjadi sasaran pelayanan untuk membentuk citra

yang baik dan sekaligus menjamin keberadaan hotel dalam jangka panjang.



16

II.1.4. Klasifikasi Hotel Secara Umum

Menurut buku Akomodasi Perhotelan Jilid 1, 2008, hotel dapat

dikelompokan menjadi beberapa kategori, dengan rincian sebagai berikut.

Tabel 2.1 Klasifikasi hotel

II.1.5. Jenis-jenis Kamar Hotel secara Internasional

Jenis-jenis kamar hotel dapat dikelompokan berdasarkan beberapa

kriteria. Berikut ini adalah jenis kamar hotel menurut jumlah tempat tidur.



17

Tabel 2.2 Jenis kamar hotel

Jenis kamar Pengertian

Single Room

Kamar untuk satu orang dengan satu tempat tidur

tunggal (single bed)

Double Room Kamar untuk dua orang dengan satu tempat tidur

besar (double bed)

Twin Room Kamar untuk dua orang dengan dua tempat tidur

(tunggal) twin bed yang memiliki ukuran yang

sama besar

Triple Room Kamar untuk dua orang dengan dua

tempat tidur ukuran double, dan ditambah extra bed

Junior Suite Room Satu kamar besar yang terdiri dari ruang tidur dan

ruang tamu

Suite Room Kamar dengan ukuran yang lebih luas dan

dilengkapai dengan fasilitas tambahan seperti ruang

makan, ruang duduk, dapur kecil, serta minibar.

Tempat tidur yang ada di dalamnya umumnya

adalah double bed , meskipun kadang-kadang juga

dengan twin bed

President suite room Kamar yang lebih luas dan terdiri dari berbagai

ruang yang besar untuk ruang tidur, ruang tidur

tamu, ruang tamu, ruang kerja, ruang makan, dapur

kecil dan mini bar. Tempat tidur yang ada di

dalamnya umumnya adalah double bed dengan

ukuran king bed

Sumber: Akomodasi Perhotelan Jilid 1, 2008

Selain jumlah tempat tidur, jenis kamar juga dapat dibedakan menurut

tingkat fasilitas yang ada di dalamnya. Pengelompokan jenis ini yang paling

banyak digunakan pada hotel internasional. Makin mewah kelengkapan



18

fasilitas yang tersedia, makin tinggi pula kelas kamar tersebut dan makin

tinggi pula tarifnya. Jenis kamar ini dapat dibedakan menjadi:

1. Standard Room

2. Superior Room

3. Deluxe Room

4. Suite Room

Jenis kamar juga dapat dikelompokan dari letaknya,antara lain:

1. Connecting Room : Dua kamar yang bersebelahan satu sama yang lain,

yang dihubungkan dengan oleh pintu penghubung (connecting door), kamar

seperti ini biaasanya digunakan oleh tamu yang datang bersama keluarga.

Pintu penghubung ini dapat dibuka untuk mempermudah komunikasi antar

anggota keluarga tanpa harus keluar kamar.

2. Adjoining Room : Dua kamar yang bersebelahan/berdekatan satu sama

yang lain tanpa ada pintu penghubung.

3. Adjacent Room : Dua kamar yang terletak pada lantai yang sama,

berhadapan satu sama yang lain.

4. Duplex Room : Dua kamar yang terletak di atas dan dibawah dan

dihubungkan dengan tangga penghubung (Stair case)

5. Cabana Room : Kamar-kamar yang menghadapke pantai atau kolam

renang. Biasanya lokasi kamar terpisah dengan gedung utama.



19

II.1.6. Maksud Pengunjung yang Menginap di Hotel

Berdasarkan maksud kunjungan dan lamanya tinggal, Antony Wilson

dalam bukunya Planning Building for Habitation, Commerce dan Industry

Hotel, Motel dan Camp for the Motorist, mengelompokan pengunjung hotel

sebagai berikut:

1. Pengunjung dengan maksud bisnis/perdagangan

Merupakan jumlah pengunjung terbesar dari hotel-hotel dalam kota,

kebanyakan mereka membutuhkan single room. Termasuk juga pengunjung

yang singgah dari pelabuhan udara, stasiun ataupun terminal.

2. Pengunjung dengan maksud konferensi

Pengunjung jenis ini memerlukan ruang untuk seminar atau ruang besar yang

dapat dipakai untuk fungsi-fungsi yang berbeda-beda dalam jangka waktu

tertentu. Umumnya mereka sudah memesan tempat dan memberitahukan

fasilitas yang mereka butuhkan.

3. Pengunjung dengan maksud berlibur

Merupakan kelompok wisatawan atau keluarga. Fasilitas rekreasi untuk anak-

anak dan dewasa dibutuhkan agar mereka dapat menikmati liburannya.

4. Pengunjung yang tinggal untuk waktu lama

Membutuhkan fasilitas hunian yang cukup lengkap baik ruangan-ruangan

umum maupun kamar tidur. Biasanya mereka mengontrak untuk jangka waktu

tertentu dan diantara kedua belah pihak telah mengadakan perjanjian khusus.

5. Pengunjung sehari-hari



20

Merupakan pengunjung local yang tidak menetap, hanya menggunakan ruang-

ruang public saja seperti restoran, ballroom atau diskotik.

II.1.7. Faktor Keberhasilan Hotel

Ada 5 unsur yang menentukan keberhasilan suatu hotel menurut Roger

Doswell (Towards on Integrated Approah to Hotel Planning, pp 28), yaitu:

1. Lokasi

Tempat hotel dihubungkan dengan kemungkinan secara transportasi,

lingkungan di sekelilingnya, jarak pencapaian, gangguan suara dan

sebagainya.

2. Fasilitas

Segala sarana yang dapat dimanfaatkan oleh para pengunjung meliputi, ruang

tidur, restoran, bar, kolam renang, makanan dan minuman, ruang pertemuan

dsb. yang dikaitkan dengan kualitas dan fleksibilitas penggunaanya.

3. Pelayanan

System pelayanan yang diberikan kepada pengunjung seperti: kecepatan,

keramahan, juga waktu pelayanan yang diberikan (24 jam).

4. Kesan

Bagaimana suatu hotel itu menampilkan wajahnya kepada masyarakat dan

bagaimana masyarakat menangkap gambaran tersebut. Hal ini dibentuk antara

lain oleh kesan bagunan, suasana ruang, imajinasi yang ditimbulkan, nama

hotel, siapa tamunya, dan sebagainya.



21

5. Tarif

Bagi pengunjung suatu hotel, kepuasan dari empat unsur di atas tadi harus

seimbang dengan harga yang harus dibayarnya, dimana pihak pengusaha

mendapatkan keuntungan yang wajar dengan modal yang ditanamkan.

II.1.8. Struktur Organisasi Hotel

Struktur organisasi suatu hotel bervariasi tergantung ukuran dan besar

kecilnya hotel yang bersangkutan, namun pada umumnya struktur dibagi

menjadi dua fungsi: organisasi kantor depan (front office) dan organisasi

kantor belakang (back office). Organisasi kantor depan berhubungan dan

bersentuhan langsung dengan para tamu hotel dan menjadi tulang punggung

kegiatan pokok hotel.

Contohnya: reservasi, front office, room division, food andbeverage,

dan sebagainya. Sedangkan organisasi kantor belakang (back office) tidak

bersentuhan langsung dengan para tamu tetapi menjadi penunjang kegiatan

yang juga sangat diperlukan, seperti: bagian akuntansi, pembelian, gudang,

teknik dan keamanan, dan sebagainya.

Gambar 2.2 Contoh struktur organisasi hotel



22

Sumber: Akomodasi Perhotelan Jilid 1, 2008

II.2. Tinjauan Umum Topik Tema

II.2.1. Perlunya Konservasi Arsitektural

Konservasi arsitektural perlu dilakukan karena bangunan bersejarah

adalah bagian yang penting dalam membangun sebuah lingkungan, juga untuk

mempromosikan identitas nasional untuk menstimulasi industry pariwisata

dan ekonomi. Arsitektural konservasi tidak hanya tentang bangunan saja tetap

juga termasuk manusia dan pendekatan pada lingkungan, sehingga terjadi



23

keseimbangan dan kelanjutan dari townscapes masa lalu dengan kebutuhan

masa kini dan yang akan datang (Architectural Conservation, P.4-6).

Dunia barat mulai memperhatikan tentang isu diatas, ditandai dengan

diadakannya pertemuan, perjanjian, dan peraturan untuk mendukung

pelaksanaan program konservasi tersebut. Diawali oleh ICOMOS

(International Council on Monuments and Sites) dengan Venice Charter pada

tahun 1965, lalu diikuti oleh UNESCO yang meluncurkan World Heritage

Convention pada tahun 1972 dan terus berlanjut hingga yang terakhir adalah

Convention For The Saveguarding of Intangible Heritage pada tahun 2003.

Dunia timur dan yang lainnya juga mulai ambil bagian dalam upaya untuk

mekonservasi kebudayaan timur, gerakan awalnya terlihat di Thailand,

Bangkok Charter (1985) kemudian The Nara Document on Authentucity

(1994) di Jepang.

II.2.2. Definisi Penataan dan Revitalisasi Kawasan

Bentukan ruang kota yang ada sekarang merupakan akumulasi dari

proses pembangunan kota dalam jangka waktu yang panjang. Inilah yang

menjadi potensi kawasan bersejarah kota, dimana orang dapat merasakan

adanya kesinambungan sejarah, yang tidak dimiliki oleh kawasan

modern/baru. Maka dari itu kegiatan konservasi kawasan baru dapat dikatakan

sukses apabila dapat melestarikan kawasan bersejarah kota dan mewadahi

kebutuhan masa kini dan masa depan. Sehubungan dengan itu maka



24

pemerintah Indonesia mengadakan program penataan dan revitalisasi kawasan

pada kota yang memiliki banyak peninggalan sejarah.

Penataan dan revitalisasi kawasan adalah rangkaian upaya menghidupkan

kembali vitalitas kawasan, menata kawasan yang tidak teratur, dan

meningkatkan fungsi kawasan yang memiliki nilai strategis dan potensial

agar dapat nilai tambah yang optimal secara ekonomi, sosial dan budaya.

(Konservasi Lingkungan Perkotaan, 2005, ITB)

Penataan dan revitalisasi kawasan tidak hanya mencakup masalah

konservasi kawasan kota lama (urban heritage) tetapi lebih sebagai upaya

mengembalikan kawasan-kawasan strategis di perkotaan yang mengalami

penurunan prioritas.

Oleh kerena itu pemerintah Jakarta mengeluarkan beberapa Peraturan

Pemerintah atau Undang-Undang yang mengatur pelaksanaan program

revitalisasi tersebut, antara lain:

UU RI No. 5 tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya

UU Bangunan Gedung No. 28 tahun 2002 tentang Pelestarian

Peraturan DKI No. 9 tahun 1999 tentang Pelestarian dan Pemanfaatan

Lingkungan dan Bangunan Cagar Budaya

II.2.3. Pembangunan Baru pada Kawasan Bersejarah

Dapat dikatakan diatas secara singkat infill, berarti penyisipan

bangunan pada lahan kosong dalam karakter lingkungan kuat dan teratur.



25

Namum dalam upaya pembangunan baru pada kawasan bersejarah, infill

berkembang menjadi urban infill development, yakni tidak terbatas pada

penyisipan bangunan saja, namun lebih kepada peny isipan berbagai aktifitas

baru yang dibarengi dengan penyediaan wadah/fasilitas fisik kegiatan, berupa

(kelompok) bangunan.

Gambar 2.3 Simulasi infill bangunan pada lahan kosong, usulan desain

dan hasil implementasi akhir

Sumber: M. Trieb et al, 2988

Pembangunan baru pada kawasan bersejarah perlu memiliki

respek dan sensifitas tinggi terhadap sekitarnya. Berikut ini adalah

adalah 2 level intervensi secara fisik dimana control terhadap desain

dan pertimbangan desain diperlukan, yaitu:

Dalam konteks keseluruhan masa bangunan dan bentuk

pengembangan kota. Hal ini merujuk pada karakter morfologi

dan spasial kawasan. Dalam setiap kawasan sering dijumpai



26

kelompok bangunan yang membentang (townscape), ketimbang

bangunan yang berdiri sebagai single objek pada ruang terbuka.

Gambar 2.4 Townscape kota Frankrut am Main, Jerman

Sumber: Meinhard von Gerkan (1995)

Pendekatan urban infill development akan menjadi urban

healing approach dimana memprioritaskan kontinuitas garis-

garis masa dan muka bangunan yang menghadap ke jalan untuk

memperkuat kesan dan selubung ruang.

Tampak dari jenis pembangunan yang diusulkan untuk sebuah

kawasan, pada akhirnya juga akan menentukan dan melingkupi

penampilan luar bentukan ruang kota yang disebut dengan



27

public realm. Hal ini menyangkut masalah karakter arsitektural

kawasan, yang berkenaan langsung dengan artikulasi fasad

bangunan secara umum. Ada 3 macam pendekatan desain untuk

memperkuat karakter arsitektur kawasan, yaitu:

Tabel 2.3 Pendekatan desain

Contextual

uniformity

Membuat salinan dari

langgam-langgam yang

ada.

Contoh: Romerplatz,

Frankrut am Main

Contextual

juxtaposition

Bersifat radikal (kontras)

dengan argumentasi

moderenisme.

Contoh: Pasar Pagi

Asemka, Glodok,

Indonesia.

Contextual

continuity

Jalur tengah antar dua

kutub pembangunan

diatas.

Contoh: Bangunan baru

National Galeri, London

Sumber: Konservasi Lingkungan Perkotaan,ITB, 2005

II.2.4. Pendekatan Urban Desain

Kevin Lynch, The Image of the City (1960), mereduksi teori urban

design menjadi 5 yaitu:

Path : Pembatas antara dua bangunan; contoh : jalan, rel kereta api, dll.



28

Edge : Untuk pemutus linear; contoh : dinding, bangunan, dll.

Distrct : Memiliki ciri khas tertentu; contoh : ruang publik, perdagangan, dll.

Node : Pertemuan beberapa path, pusat keramaian; contoh : simpang lima.

Landmark : untuk mengetahui suatu daerah.

Ada juga Rossi's pada Architecture of the City (1966), yang mengenalkan

konsep “historism” dan 'collective memory' untuk urban design.

Menurut Trancik (1986), dalam suatu lingkungan permukiman ada

rangkaian antara figure ground, linkage dan place. Maka terbentuklah teori

tentang 3 hal tersebut.

Figure Ground, menekankan hubungan antara bentuk yang dibangun (build

mass) dan ruang terbuka (open space).

Linkage, secara sederhana adalah perekat dimana sirkulasi memberikan

kontribusi yang penting.

Place, menekankan keterkaitan sejarah, budaya dan sosialisasinya. Sebuah

space ada jika dibatai dengan void dan space akan menjadi place jika

mempunyai arti dari lingkungan yang berasal dari daerah budayanya.

Pada perancangan City Hotel ini linkage, yang berupa sirkulasi sangat

penting dan diperhatikan.

II.2.5. Arsitektur Kontekstual secara Umum

Kontekstualisme selalu berhubungan dengan kegiatan konservasi dan

preservasi karena berusaha mempertahankan bangunan lama khususnya yang



29

bernilai historis dan membuat koneksi dengan bangunan baru atau

menciptakan hubungan yang simpatik, sehingga menghasilkan sebuah

kontinuitas visual. Pendekatan dalam arsitektur kontekstual dapat dilakukan

dengan beberapa cara yaitu:

- Kontekstual yang harmonis dengan sekitarnya

- Kontekstual yang kontras dengan sekitarnya

- Kontekstual secara tengibel,terhadap wujud fisik

- Kontekstual secara intengible, terhadap fungsi

Menurut Brolin 1980, Solusi desain arsitektur kontekstual tidak hanya

menyelaraskan keberadaan bangunan lama dengan bangunan baru, namun

juga turut menjaga dan melestarikan warisan budaya atau peninggalan sejarah

berupa bangunan lama yang bisa dijadikan aset nasional dan obyek wisata

dari sebuah kota ataupun negara. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam

menerapkan arsitektur kontekstual yaitu:

1. Mengambil motif-motif bangunan yang telah ada

2. Menggunakan bentuk-bentuk dasar yang sama untuk dimodifikasi

sehingga tampak berbeda

3. Melakukan pencarian bentuk-bentuk dan pola baru yang memiliki efek

visual sama atau mendekati yang lama.

4. Mengabstraksi bentuk-bentuk asli (kontras). Hubungan simpatik bisa

dicapai dengan solusi desain yang kontras. Bentuk-bentuk asli pada



30

bangunan lama tidak digunakan langsung, namun bisa diabstraksikan ke

dalam bentuk baru yang berbeda. Berikut ini salah satu contohnya.

Gambar 2.5 Bangunan baru di kota Danzig

Sumber: Konservasi Lingkungan Perkotaan, 2005

II.2.6. Penataan Ruang Luar pada Kawasan Bersejarah

Penataaan ruang luar pada kawasan bersejarah memiliki tuntutan

khusus, yaitu bagaimana mempertahankan atau membangkitkan kembali

suasana lansekap yang membangkitkan kenangan atau “experiental

landscape”. Pendekatan yang dapat digunakan dalam membuat dimensi dan

lansekap yang memberikan suasana yang dapat membangkitan nostalgia

terdiri dari 4 elemen, yaitu:

- Center, lokasi yang menjadi pusat suatu kegiatan atau landmark.

- Direction, panduan yang membentuk kemungkinan jalur-jalur.

- Transition, adanya perubahan baik rasa, suasana, maupun fungsi.

- Area, dari kesatuan ketiga elemen diatas terbentuklah sebuah area.

John Lang dalam teorinya tentang urban desain berpendapat bahwa:

tipologi produk kota dapat berupa:



31

- Architecture product, bentuk fisik dari arsitektur (bangunan)

- Architecture landscape, segala sesuatu di sekitar bangunan yang

menunjang dan memberikan suasana tertentu pada bangunan tersebut

(pedestrian, taman, kolam).

Untuk kawasan bersejarah yang lebih penting dan lebih perlu

diperhatikan adalah architecture landscape karena hal itulah yang menjaga

suasana tempo dulu khas agar tidak hilang dan tergantikan oleh suasana

kehidupan kota metropolitan seperti sekarang.

II.2.7. Alternatif Penggabungan Tapak

Tersedianya lahan yang terbatas dan keinginan setiap perancang

untuk memiliki proyek pada lokasi yang strategis terkadang mengakibatkan

terjadinya pemisahan tapak. Ada beberapa cara yang dilakukan oleh arsitek

untuk menyatukan tapak yang terpisah tersebut untuk kemudahan bagi

pengguna bangunan dan memberikan kesan menyatu, cara tersebut antara

lain dengan menggunakan skyway, subway, dan penggunaan material yang

sejenis. Di bawah ini akan dibahas lebih lanjut tentang skyway.

Skyway adalah jalur untuk berjalan yang tertutup, terletak diatas

permukaan tanah dan menghubungkan bangunan satu dengan bangunan

yang lainnya.

(Sumber: http://www.answers.com/topic/skyway)

http://www.answers.com/topic/skyway



32

Skyway atau Skywalk adalah salah satu jalur pejalan kaki yang berupa

ruang tertutup agar pemakainya terlindung dari cuaca dan

menghubungkan 2 bangunan atau lebih.

(Sumber: http://www.Wikipedia.org/topic/skybridge)

Gambar 2.6 Contoh Skybridge di Covent Garden

Sumber: www.flickr.com

Skyway dapat juga disebut sebgai sky bridge. Pada umumnya skyway

dimiliki oleh pebisnis atau bersifat komersil, bukan sebagai area public

seperti jalur pedestrian. Skyway biasanya terletak 2 lantai diatas permukaan

tanah, meskipun terkadang lebih dari itu seperti pada Petronas Tower,

Malaysia.

Gambar 2.7 Skybridge Petronas Towers Gambar 2.8 Bagian dalam skybridge

http://www.wikipedia.org/topic/skybridge

http://www.answers.com/topic/covent-garden

http://www.flickr.com/

http://www.answers.com/topic/skyway

http://www.answers.com/topic/petronas-towers

http://en.wikipedia.org/wiki/File:Skybridge1.jpg

http://en.wikipedia.org/wiki/File:Skybridge_petronas_twin_towers_kl.jpg

http://en.wikipedia.org/wiki/File:SkyBridge.JPG



33

Ruang pada skyway, seringkali digunakan untuk bisnis retail, sehingga

area sekitar skyway dapat berfungsi sebagai shopping mall. Selain bangunan

komersial, skyway juga dapat digunakan pada bangunan non-komersil yang

memilki banyak masa serta saling berhubungan, contohnya kampus, sekolah,

atau asrama. Contoh penggunaan skyway pada zaman dahulu:

Copenhagen, Denmark: skywalk pada courts building (abad 18)

Faaborg, Funen, Denmark: skywalk pada centrum, (abad 18)

Venice, Italy, Bridge of Sighs, Doge's Palace dan penjara, (abad 16)

II.3. Tinjauan Khusus Hotel

II.3.1. Pengetian Hotel dan City Hotel di Indonesia

Ada beberapa pengertian hotel di Indonesia namun hampir memiliki

maksud yang sama. Menurut SK Mentri Perhubungan RI No. PM 10/PW -

301/Phb. 77, tanggal 12 Desember 1977, hotel adalah suatu bentuk akomodasi

yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk

memperoleh pelayanan penginapan berikut makan dan minum.

Menurut SK Menparpostel Nomor: KM 34/ HK 103/ MPPT 1987,

hotel diartikan sebagai salah satu jenis akomodasi yang menggunakan

sebagian/seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan,

makanan, minuman, serta jasa lainnya, yang dikelola secara komersial serta

memenuhi tuntutan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan ini.

Pengertian city hotel adalah hotel yang berlokasi di perkotaan,

biasanya diperuntukkan bagi masyarakat yang bermaksud untuk tinggal

http://www.answers.com/topic/copenhagen

http://www.answers.com/topic/denmark

http://www.answers.com/topic/faaborg

http://www.answers.com/topic/fyn

http://www.answers.com/topic/venice

http://www.answers.com/topic/italy

http://www.answers.com/topic/bridge-of-sighs

http://www.answers.com/topic/doge-s-palace



34

sementara (dalam jangka waktu pendek). City Hotel disebut juga sebagai

transit hotel karena biasanya dihuni oleh para pelaku bisnis yang

memanfaatkan fasilitas dan pelayanan bisnis yang disediakan oleh hotel

tersebut. (Tarmoezi, 2000)

Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa hotel adalah:

a. Menggunakan bangunan fisik

b. Menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman serta jasa lainnya

c. Diperuntukkan bagi umum

d. Dikelola secara komersial

II.3.2. Perkembangan Hotel di Indonesia

Di Indonesia sendiri pada zaman penjajahan Belanda dan pada masa

sebelum kemerdekaan, telah banyak didirikan hotel besar berskala

internasional, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta (Hotel Des Indes),

Bali (Hotel Bali Beach), dan Bandung (Hotel Savoy Homann). Hotel-hotel

tersebut sering digunakan untuk menerima tamu-tamu negara.

Gambar 2.9 Hotel Des Indes

Sumber: www.onzeplek.nl



35

Perkembangan hotel-hotel bersejarah di Indonesia dapat dicatat setelah

Indonesia merdeka, dimana Presiden Ir. Sukarno mulai membangun beberapa

hotel atas kepemilikan pemerintah yang belakangan menjadi hotel di bawah

BUMN. Hotel tersebut antara lain: Hotel Indonesia di Jakarta, Bali Beach di

Bali, dan Samudra Beach Hotel di Yogyakarta. Sekarang ini telah banyak

bermunculan berbagai tipe hotel sesuai dengan kebutuhan masyarakat dari

yang berbintang lima, diamond, apartemen sampai hotel melati atau losmen.

Gambar 2.10 Hotel Des Indes

Sumber: www.onzeplek.nl

II.3.3. Klasifikasi Hotel dan Jenis Kamar Hotel di Indonesia

Untuk tingkatan atau kelas hotel di Indonesia dibedakan atas tanda

bintang ( ). Semakin banyak jumlah bintang, maka persyaratan, fasilitas, dan

pelayanan yang dituntut semakin banyak dan baik. Kriteria klasifikasi hotel

berdasarkan bintang dapat dilihat pada table di bawah ini.

Tabel 2.4 Tingkatan kelas hotel

Fasilitas Bintang V Bintang IV Bintang III Bintang II Bintang I

Kamar

Standar

Minimal 100 Minimal 50 Minimal 30 Minimal 20 Minimal 10



36

Luas Kamar Min. 26 m

2 Min. 24 m

2 Min. 24 m

2 Min. 22 m

2 Min. 20 m

2

Kamar

Suite

Minimal 4 Minimal 3

Minimal 2

Minimal 1 -

Luas Kamar Min. 52 m

2 Min. 48 m

2 Min. 48 m

2 Min. 44 m

2 -

Ruang

Makan

(Restaurant)

Bar dan

Cofee Shop

Wajib

Minimal 2

Wajib

Minimal 1

Wajib

Minimal 2

Wajib

Minimal 1

Perlu

Minimal 1

Wajib

Minimal 1

Perlu

Minimal 1

Wajib

Minimal 1

Perlu

Minimal 1

Wajib

Minimal 1

Function

Room

Wajib

Minimal 1

Wajib

Minimal 1

Wajib

Minimal 1

- -

Rekreasi

dan Olah

Raga

Wajib perlu

+ 2 jenis

fasilitas lain

Wajib perlu

+ 2 jenis

fasilitas lain

Wajib

dianjurkan

+ 2 jenis

fasilitas lain

Dianjurkan

Dianjurkan

Dianjurkan

Ruang yang

disewakan

Wajib

Minimal 3

Perlu

Minimal 3

Perlu

Minimal 3

Perlu

Minimal 1

Perlu

Minimal 1

Lounge Wajib Wajib Wajib - -

Taman Wajib Perlu Perlu Perlu Perlu

Sumber : Surat Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi, 1988

Pada proyek city hotel ini, kelas hotel yang digunakan adalah bintang 4 dan

rincian lebih lanjut tentang karakteristik dan persyaratan hotel bintang 4 dapat

di lihat pada lampiran 2.

Kemudian pengelompokan jenis kamar yang digunakan di Indonesia

adalah mengadaptasi jenis kamar yang digunakan perhotelan internasional,

yaitu berdasarkan kualitas pelayanan dan fasilitasnya (standard, superior,

deluxe, dan suite room). Tingkatan yang paling bawah adalah standard room



37

dan yang paling tinggi adalah suite room. Semakin tinggi tingkatannya,

semakin baik fasilitas yang didapatkan oleh tamu.

II.3.4. Hirarki Fasilitas Hotel

Fasilitas dalam hotel tentu sangat beragam, agar memudahkan dalam

menentukan mana yang lebih perlu dipenuhi terlebih dahulu maka fasilitas-

fasilitas tersebut dibuat susunan hirarki seperti dibawah ini.

Tabel 2.5 Tingkatan fasilitas hotel

Jenis Fasilitas Hirarki Fasilitas Uraian Keterangan

Akomodasi

dan restoran

Fasilitas utama - Kamar tidur

- Restoran dan bar

- Function room:

(banquet,

convention/meeting

room)

Standar

Rekreasi Fasilitas

sekunder

- Kolam renang

- Sauna dan pusat

kebugaran

- Souvernir shop

- Business center

Standar/

Non

standar

Pelengkap Fasilitas

tambahan

- Guest laundry

- Mini shop

- Car rental

Non

standar

Sumber: Keputusan Direktur Jendral Pariwisata, 1988

II.4. Tinjauan Khusus Topik Tema

II.4.1. Master Plan Kawasan Kota Tua Jakarta

Sebagai kelanjutan dari S.K. Gub. No.34/2006 yang menyatakan

Kota Tua status Kota Tua Jakarta sebagai Dedicated Project , maka



38

pemerintah membuat Master Plan Kota Tua yang digunakan sebagai acuan

dalam menata dan merevitalisasi kawasan tersebut. Beberapa bagian dari

Master Plan Kota Tua akan dibahas sedikit dibawah ini, antara lain:

1. Visi pengembangan Kota Tua Jakarta yaitu:

Kawasan yang memiliki keberagaman fasilitas entertaintment dan

rekreasi skala nasional dan internasional.

Pusat kegiatan pemerintahan, perkantoran dan komersial dalam kawasan

Kotatua yang berkarakter.

Distrik Kota dengan keberagaman aktifitas edukasi, seni, budaya,

warisan kota dan komunitas kreatif, pembelajaran melalui ruang public.

2. Strategi pengembangan Kota Tua Jakarta yaitu:

Creative Community and Creative Economy Industry

Adaptive Re-Use

Infill fungsi/kegiatan baru pada ruang publik

Heritage facade improvement

Gambar 2.11 Sketsa suasana Kota Tua setelah dikembangkan

Sumber: Guidelines Kota Tua, 2007



39

3. Konsep umum pengembangan Kota Tua

Konsep umum pada penataan dan pembangunan Kota Tua Jakarta

terangkum dalam tabel dibawah ini (lihat juga peta 4.1).

Tabel 2.6 Konsep Pembangunan Kota Tua

Peruntukan

Lahan

Menghidupkan kembali kawasan

Peruntukan yang beragam dan ramah

lingkungan

Meningkatkan fungsi perumahan

Intensitas lahan

Intensitas tidak dirubah, terutama pada zona inti

Densitas yang beragam (Mixed density)

Distribusi intensitas secara merata

Sirkulasi dan

Linkages

Manajemen lalu lintas

Transportasi publik yang terintegrasi

Pedestrianisasi:

(Menghidupkan kembali koridor-koridor tepi

sungai, Kawasan semi pedestrian Mall)

tematikal beragam destinasi

Tata Bangunan

Orientasi pada ruang publik/pejalan kaki

Kontekstual dengan siknifikansi „kawasan

pemugaran‟

Ruang Terbuka Meningkatkan jumlah dan kualitas ruang

terbuka

Peta 2.1 Konsep Umum Pengembangan Kota Tua Jakarta



40


II.4.2. Pembangunan Baru di Kawasan Kota Tua Jakarta

Menurut Etikawati Triyosoputri, revitalisasi kota dapat

diklasifikasikan dengan tiga kategori yang didasarkan pada penggolongan

bobot yaitu tingkat, sifat, dan skala dari perubahan yang terjadi di dalam

proses tersebut, yaitu:

Kategori 1 (tingkat perubahan kecil) : preservasi

Kategori 2 (tingkat perubahan sedang) : rehabilitasi

Kategori 3 (tingkat perubahan besar) : pembangunan kembali



41

Dalam proses peremajaan suatu kota, dikenal beberapa cara

pendekatan atau metode perencanaan yang disesuaikan dengan kondisi atau

sifat permasalahan yang dihadapi kawasan tersebut, pendekatan tersebut

yaitu: Pembangunan kembali, Gentrifikasi, Konservasi, Rehabilitasi,

Preservasi, Renovasi, Restorasi, dan Pekonstruksi.

Proyek city hotel ini menggunakan pendekatan pembangunan kembali

dan gentrifikasi, dengan penjelasan sebagai berikut.

Pembangunan kembali (redevelopment), yaitu upaya penataan kembali

suatu kawasan kota dengan terlebih dahulu melakukan pembongkaran

sarana atau prasarana dari sebagian atau seluruh kawasan kota tersebut.

Gentrifikasi (urban infill), yakni upaya peningkatan vitalitas suatu

kawasan kota melalui upaya peningkatan kualitas lingkungannya tanpa

menimbulkan perubahan yang berarti dari struktur fisik kawasan tersebut.

II.4.3. Penggunaan Skybridge di Jakarta dan di Kota Tua

Kompleks Grand Indonesia

Shopping Mall pada Kompleks Grand Indonesia terdiri West Mall dan East

Mall, dan penghubung yang digunakan adalah Skybridge dengan ketebalan 5

lapis (lihat gambar 2.12 dan 2.14). Skybridge tersebut digunakan sebagai

tempat berbagai restoran dan food court/FOOD LUVRE karena letaknya

yang strategis dan memiliki view yang baik. Selain itu juga digunakan

sebagai tempat berjualan aneka retail (lihat gambar 2.15).



42

Gambar 2.12 Kompleks Grand Indonesia

Gambar 2.13 Skybridge pada Grand Indonesia

Gambar 2.14 Denah Mall lantai 3

Sumber gambar 2.12 s/d 2.14 : Dokumentasi Lia Sophia, dkk.



43

Gambar 2.15 Bagian dalam SkyBridge Lantai 3

Sumber: Lia Sophia dkk.

Pondok Indah Mall dan Mangga Dua Mall

Selain Kompleks Grand Indonesia, ada beberapa bangunan lain di

Jakarta yang menggunakan skybridge, yaitu Pondok Indah Mall 1 dan

Pondok Indah Mall 2 serta Mangga Dua Mall dan Mangga Dua Dusit

Gambar 2.16 Skybridge pada Pondok Indah Mall 1 dan 2

Sumber: www.wikipedia.com



44

Gambar 2.17 Skybridge pada Mangga Dua Dusit

Sumber: Dokumentasi Pribadi

Plaza Glodok

Untuk kawasan Kota Tua sendiri, penggunaan Skybridge sebagai

penghubung antar tapak dan bangunan terdapat pada Plaza Glodok dan

Plaza Orion. Namun, terdapat sedikit perbedaan, yaitu bukaan yang ada

tidak banyak, hanya berupa jendela kotak-kotak sedang. Hal ini

dikarenakan orientasi diutamakan ke dalam (digunakan sebagai tempat

aneka retail) dan view diluar juga tidak baik.

Gambar 2.18 Plaza Orion (Kiri) dan Plaza Glodok (kanan)

Sumber: Dokumentasi Pribadi

II.4.4. Master Plan Zona Inti Kota Tua Jakarta

Master Plan mikro Kota Tua yang akan dibahas adalah Zona Inti,

terutama pada sekitar Kawasan Fatahillah. Kawasan Zona Inti yang



45

merupakan pusat /orientasi dan pusat kehidupan Kota Tua mempunyai

karakter khas yang berbeda dari zona lainnya yaitu area khusus yang

memiliki apresiasi lebih kepada memori masa lampau sehingga memiliki

keterbatasan tinggi pada pengembangannya. Sebelum membahas tentang visi

pembangunan, perlu diketahui terlebih dulu karakter morfologi asal Zona

Inti, yaitu:

“Pusat kota lama”

Formalitas pola grid dan desain blok

Orientasi blok dan bangunan pada jalur sirkulasi utama

Massa besar, umumnya ber-arkade

GSB = 0 (streetwall buildings)

Langgam bangunan lama

Formalitas desain ruang terbuka publik

Visi pengembangan Zona Inti Kota Tua terangkum dalam tabel berikut.

Tabel 2.7 Visi pengembangan Zona Inti

Fungsi Museum, perkantoran skala besar & kecil,

universitas, wisata seni dan budaya, dan fungsi

campuran

Sirkulasi Memindahkan arus jalur pintas ke lingkar

luar,memperkecil volume kendaraan,dan orientasi

pada pejalan kaki

Tata Bangunan Restriksi tinggi mengarah tetap seperti

eksisting, dan memakai penyelesaian batu granit

Pedestrian Kontinyu, terintegrasi dengan jaringan

jalan, berarkade, berkanopi, dan perabot jalan

bersifatfestive

Tata Hijau & Ruang

Terbuka

RTH aktif, formal, dan pohon bersifat pengarah



46

Gambar 2.19 Sketsa suasana Zona Inti setelah dikembangkan

Sumber-sumber diatas: Guidelines Kota Tua, 2007

II.4.5. Visualisasi Landmark dan Eksisting Pada Zona Inti

Dibawah ini digambarkan streetscape dan townscape pada Kawasan

Fatahillah agar lebih mengenali kondisi dan potensi lingkungan tersebut.

Peta 2.2 Peta Zona Inti tahun 2007

Sumber: UPT Kota Tua

Gambar 2.20 Town scape Zona Inti

Lihat town scape

Zona Inti



47

Gambar 2.21 Street scape area Taman Beos Gambar 2.22 Street scape Taman Fatahillah

Gambar 2.23 Street Scape dari area Musuem Keramik



48

Sumber: UPT Kota Tua 2007 dan Google Earth 10

Keterangan: Untuk foto-foto bangunan diatas lihat Tinjauan Khusus Tapak

II.4.6. Prioritas Penataan Bangunan Pada Zona Inti

Penataan bangunan pada zona inti terbagi menjadi 3 kategori yaitu

renovasi berat/pembangunan baru, renovasi sedang dan renovasi ringan.

Untuk membantu dalam penentuan tapak dan pendekatan desain maka

berikut ini digambarkan area mana saja yang termasuk kategori diatas.

Peta 2.3 Kawasan Zona Inti

Keterangan:




49

II.4.7. Panduan Bangunan Bukan Cagar Budaya Pada Zona Inti

Pada lingkungan budaya gol. I, gol. II dan III, juga memiliki

bangunan cagar budaya yang mempunyai panduan sendiri. Peruntukan

makronya adalah untuk kegiatan campuran dapat berupa hunian, apartemen

golongan menengah atas, bercampur dengan fungsi komersial seperti kantor

/toko/hotel dan pendidikan terbatas. Peruntukan mikronya khususnya

pemanfaatan lantai atas adalah untuk kegiatan-kegiatan yang bersifat semi

punblik dan private, seperti perkantoran, hunian, dan pendidikan.

Gambar 2.24 Sketsa peruntukan mikro Gambar 2.25 Sketsa penggunaan trotoar

Gambar 2.26 Sketsa aturan dalam tampilan fasade

Sumber 3 gambar diatas: Guidelines Kota Tua, 2007

Toko/Resto

Maks.

20 m

Hunian

Komersil

Kantor



50

Bangunan-bangunan bukan cagar budaya terdiri dari bangunan

bersebelahan dan tidak bersebelahan dengan bangunan cagar budaya.

Masing-masing tipe bangunan ini memiliki aturan yang berbeda, dapat

dilihat dalam lampiran 2. Tujuan dari panduan tersebut adalah untuk

memastikan agar bangunan-bangunan baru dalam zona 2 Kawasan Cagar

Budaya tetap menghormati karakteristik dari ruang luar atau kawasan cagar

budaya sekitarnya.

II.4.8. Tipologi Bangunan di Zona Inti

Bangunan-bangunan di zona inti saat ini terdiri dari 3 tipe, yaitu:

Bangunan besar yang berdiri sendiri pada satu blok kota atu lebih

Bangunan di kavling pojok

Bangunan-bagunan deret yang bersama-sama memberntuk satu blok kota

Bangunan-bangunan ini rata-rata tingginya sekitar 2 sampai 3 lantai

dengan jarak lantai ke lantai sekitar 4 meter. Keunikan arsitektur kota di

kawasan ini adalah letak bangunan yang menempel langsung ke jalan, ruang

terbuka atau taman. Selain itu, dapat juga disimpulkan bahwa pada kawasan

ini bahwa terdapat 4 tipologi bangunan, yang dibedakan sesuai masyarakat

dan zamannya,lihat table dibawah ini.

Tabel 2.8 Tipologi bangunan di zona inti

Kelompok

masyarakat

Tipologi (gaya)

bangunan

Contoh Bangunan



51

Colonial Eropa Colonial Indische,

Neo-Klasik Eropa,

Art Deco, dan Art

Nouveau

Gedung Arsip Bank Mandiri

Cina (Pecinan) Gaya Cina Selatan

dan Campuran

Colonial Eropa

Toko Merah

Pribumi Colonial Indische

Rumah Tinggal

Modern

(masyarakat baru

yang tinggal di

area ini)

International Style

PT Persero Pelayaran Bahtera Diguna

Sumber gambar dalam tabel: UPT Kota Tua

II.4.9. Pendekatan Desain Kontekstual Pada Zona Inti Kawasan Fatahillah

Pada tinjuan umum topic tema sudah disebutkan ada beberapa

pendekatan dalam desain kontekstual dan untuk zona inti Kawasan



52

Fatahillah dalam proyek City Hotel ini adalah Kontekstual Harmonis

dengan lingkungan sekitarnya baik yang tangible (bentuk fisik dan nilai

visual bangunannya) maupun intangible (fungsi dan ruang publik). Salah

satu cara untuk mencapai hubungan yang simpatik tersebut adalah dengan

penggunaan kembali elemen desain yang dominan yang terdapat pada

bangunan lama.

II.5. Tinjauan Khusus Tapak

II.5.1. Kriteria Pemilihan Tapak

Dasar-dasar pertimbangan pemilihan tapak adalah:

- Memiliki lokasi yang strategis dan mudah dijangkau oleh tamu serta

potensial untuk menciptakan kegiatan baru.

- Lokasi tersebut merupakan kawasan untuk komersil/perdagangan

yang masih berpotensi untuk dikembangkan baik yang menurun

vitalitasnya maupun yang sudah maju.

- Berada dekat dengan jalan-jalan utama dengan kondisi jalan baik,

cukup lebar, dan tidak dekat dengan sumber kemacetan.

- Tapak sebaiknya terletak dekat dengan objek-objek wisata serta

fasilitas penunjang yang ada disekitar sehingga mudah mengakses.

- Perlu memiliki 2 jalan agar ada pemisahan antara akses keluar masuk

pengunjung dan keluar masuk servis.



53

II.5.2. Pemilihan Tapak

Terdapat beberapa alternatif pemilihan tapak untuk proyek city hotel

ini. Hal ini dapat dilihat dari lokasi, keadaan lingkungan sekitar, peruntukan

lahan yang sesuai, akses yang mudah ke tapak, infrastruktur dan luas yang

memadai, peraturan bangunan yang diizinkan, dan bentuk tapak.

Tabel 2.9 Alternatif tapak

Dari perbandingan diatas, tapak yang dipilih adalah alternatif 2 karena

paling memenuhi pertimbangan-pertimbangan yang diinginkan.



54

II.5.3. Data Tapak

Tapak terletak di jalan Kunir-Kemukus dan terdiri dari dua bagian,

yaitu: - Bagian utama (merah) seluas 10.500 m2

- Bagian pendukung (biru) seluas 6.590 m2

Gambar 2.27 Lokasi Tapak

Sumber: Google Earth 10

Pertama-tama akan dibahas terlebih dahulu tapak utama (merah). Pada

jaman pemerintahan Belanda, area ini merupakan batas pinggir kota Batavia

yang dibatasi oleh dinding benteng dan kali Ciliwung. Sekarang dibangun

kompleks ruko terdiri dari 3 blok dengan presentase penggunaan yaitu:

• 40% ruko masih aktif digunakan untuk toko/kantor.

• 20% ruko digunakan sebagai tempat tinggal.

• 20% ruko kosong/tidak terawat/ingin dijual.

Total luas =

17.090 m2



55

Peraturan bangunan pada tapak, yaitu:

- Luas = 10.500 m2

- KDB/KLB = 75% / 3

- Jumlah Lapis/Status = 4 (ketinggian rata-rata 20 m)/Golongan C

Bangunan sekitar tapak



56

Kegiatan dan infrastruktur sekitar tapak



57

Aksesbilitas pada tapak

Lokasi tapak utama (merah) berada pada lingkungan cagar budaya

golongan III, yang mayoritas bangunannya adalah bukan bangunan cagar

budaya (Lihat Peta 3.2 dan lampiran 4). Namun lokasi tapak pendukung

tidak sama, ia berada pada lingkungan cagar budaya golongan II, dimana

banyak terdapat bangunan cagar budaya golongan B (Lihat lampiran 3).

Peta 2.4 Lingkungan II (kiri) dan Lingkungan III (kanan)




58

Berikut ini akan dibahas tentang tapak penunjang (biru). Letaknya di

seberang kanan tapak utama dan memiliki peraturan bangunan, kegiatan,

aksebilitas serta kondisi infrastuktur yang sama dengan tapak utama.

Kelebihan tapak ini adalah lokasinya yang terletak menghadap jalan

utama yaitu jalan Kunir dan Jalan Kali Besar Timur, yang ramai dilalui

masyarakat, sangat baik untuk kegiatan komersial. Terlebih lagi

bersebelahan dengan beberapa bangunan cagar budaya yaitu, Kantor Pos

Jakarta dan Museum Keramik, membuatnya mudah dikenali oleh

masyarakat.

Kondisi eksisting dan sekitar tapak



59

Dari penjelasan tapak dan sekitarnya diatas, dapat ditarik beberapa

kesimpulan, yaitu:

• Lokasi tapak strategis dan akses mudah

• Sekitar tapak cukup aman dan kondisi infrastuktur baik

• Malam hari agak sepi dan masih ada perumahan kumuh

• Bangunan kompleks ruko tersebut tidak dipertahankan karena tidak ada

yang unik, bernilai sejarah tinggi dan bukan bangunan cagar budaya

II.5.4. Karakteristik Gaya Arsitektural di Sekitar Tapak

Lokasi tapak yang berdekatan dengan berbagai bangunan bersejarah

memberikan karakteristik sendiri. Berikut ini adalah rincian bangunan-

bangunan yang membentuk karakteristik gaya arsitektural di sekitar tapak.

Tabel 2.10 Karakter Bangunan di Sekitar Tapak

Nama Gaya arsitektural/arsitek Status Foto Bangunan

Kantor

Pos

Jakarta

Kota

Art Deco Aktif

Museum

Seni Rupa

dan

Keramik

Neo Klasik tahun 1870 Aktif



60

Stasiun

Beos

Art Deco/Ghijsels/1920-

an

Aktif

Klub K7

and Hotel

Art Deco Aktif

Geo

Wehry

Art Deco/Ghijsels/1920-

an

Kosong

Gedung

BNI‟46

Modern-Internasional

style

Aktif

Pusdiklat

BNI‟46

Modern-Internasional

style

Aktif

Pemadam

Kebakaran

Modern, mempunyai ciri

khas sendiri

Aktif



61

Selain bangunan diatas, masih ada beberapa bangunan cagar budaya

lain yang dekat dengan tapak. Bangunan tersebut dapat dilihat pada lampiran

4 dan 5. Kemudian, dari tabel diatas dapat dilihat bahwa gaya arsitektural di

sekitar tapak begitu beragam, namum didominasi oleh gaya Art Deco.

Penjelasan tentang arsitektur Art Deco akan dijelaskan pada sub bab berikut.

II.5.5. Arsitektur Art Deco

Art Deco adalah langgam yang menggunakan ornament-ornamen

historical dan tradisional, sehinga dapat dikatakan sebagai langgam yang

memiliki muatan local. Art Deco di suatu tempat akan berbeda di tempat lain

karena mereka mengembangkan sendiri-sendiri sesuai kondisi tempat

mereka, namun secara keseluruhan memiliki semangat yang sama yaitu

keterbukaan pada sesuatu yang baru, sehingga hasil karyanya hamper selalu

inovatif dan eksperientif (Sumardji 1995:67).

Arsitektur Art Deco adalah suatu konsep perkembangan arsitektur

yang merujuk pada gaya seni dekoratif tradisional maupun modern, dimana

menyerap berbagai dari berbagai sumber maupun pergerakan sekitar dan

memperkenalkan hal yang baru untuk memperkaya perbendaharaan

arsitektur (Bayer, 1999:p.7). Art-Deco populer digunakan di Indonesia pada

awal abad 19 dan ciri – ciri Arsitektur Art Deco dibahas berikut ini.



62

Tabel 2.11 Ciri-ciri dan contoh Bangunan Art Deco periode 1920-1940

Mempunyai pelengkungan sudut pada

kavling pojok. Contoh: Gedung Swarha,

Bandung

(Koleksi Peneliti)

Bangunan horizontal dengan fasade

simetri. Contoh: The Daily Telegraph, New

Zealand

(Bayer,1999)

Merupakan komposisi atau susunan bentuk

balok dan silinder yang disusun bertingkat

atau bertumpuk . Contoh: Villa Isola,

Bandung

(http://imageshack.us)

Bangunan streamline dan fasade

melengkung. Contoh: Frankust‟s

Romerstadt Shopping Center

(Bayer,1999)

Pola dekorasi geometris dengan ritme

selaras dan menampilkan ragam hias

modern dari budaya lama. Contoh: Pola

dekorasi Singer Building

(http://flickr.com)

Bentuknya masif, besar, dan tebal .

Contoh: Hotel Preanger, Bandung

(http://imageshack.us)

Mempunyai bagian “menara” sebagai

klimaks. Contoh: Hotel Savoy Homan,

Bandung

(http://mw2.google.com/photos/)



63

Memiliki pilar – pilar atau kolom – kolom

berbentuk balok vertikal menjulang pada

fasad bangunan. Contoh: Gedung Brighton

Odeon

(Bayer,1999)

Seiring dengan berjalannya waktu, arsitektur Art Deco terlihat masih

digunakan di Indonesia (periode 1985-2005). Pada prinsipnya ciri-ciri

arsitektur Art Deco yang periode 1985-2005 masih sama dengan arsitektur

Art Deco periode 1920-1940, hanya penggunaan materialnya dan proporsinya

yang berbeda, sebab menyesuaikan dengan perkembangan zaman dan

teknologi (Indartoyo, 2006:9).

Material yang umumnya digunakan antara lain kaca, baja yang

diekspos, baja ringan, dan alumunium. Oleh sebab itu, arsitektur Art Deco

periode 1985-2005 dapat dikelompokan sebagai Neo Art Deco. Berikut ini

adalah beberapa contohnya.

Tabel 2.11 Ciri-ciri dan contoh Bangunan Art Deco periode 1985-2005


klimaks dan juga berkesan massif. Contoh:

Kantor PLN, Bintaro

(Koleksi Indartoyo, Ir., MT)

Bangunan horizontal dengan klimaks

“menara” dan ornament geometris.

Menggunakan material kaca serta

alumunium. Contoh: Mall Elektronik,

Glodok




64

Bangunan streamline dan pelengkungan

sudut. Material menggunakan kaca dan

rangka baja serta alumunium.

Contoh: WTC Mangga Dua,Jakarta Utara

(http://www.tatamulia.co.id/)


klimaks dan hiasan geometris. Mayoritas

material yang digunakan: kaca,alumunium,

dan alucobon. Contoh: Kantor Bank Niaga,

Bintaro Jaya

(http://img269.imageshack.us)

Bangunan streamline dan fasade lengkung.

Mayoritas material yang digunakan adalah

kaca. Contoh: Graha Iskandar, Blok-M


II.6. Kelengkapan dan Relevansi Data Pendukung

II.6.1. Survey Literatur

II.6.1.1. Mandarin Oriental Hotel, Jakarta, Indonesia

Hotel ini digunakan sebagai survey literature karena letaknya

yang sangat strategis di pusat kota serta desain yang diterapkan untuk

menghadapi landmark (Bundaran HI) yang ada di depannya.

Lokasinya yang terletak di jantung kota Jakarta-di depan

Bundaran HI (Jl. MH. Tamrin PO BOX 3392) membuat hotel ini

memiliki view yang sangat baik dan tapak yang strategis. Perancang

mengibaratkannya sebagai sebuah “pulau” yang berdiri sendiri di

tengah streetscape kota dengan tuntuan memiliki penampilan yang

baik jika dilihat dari sisi manapun.



65

Gambar 2.27 Peta lokasi Mandarin Hotel Gambar 2.28 Mandarin Hotel

Bentuk dasar masa bangunannya disesuaikan dengan potensi

tapak, diolah menjadi segi 6 agar efisien dan menghindari sudut-

sudut tajam dan memberikan suasana ruang yang lebih hidup serta

orientasi terhadap berbagai arah dapat tercapai. Selain itu untuk

menghormati Tugu Selamat datang di depannya, masa bangunan

podium dibuat lebih rendah dan menara hotel yang tinggi terletak di

belakangnya. Untuk mensiasati tapaknya yang sempit, bagian bawah

podium dan gedung parkir dilubangi untuk dijadikan jalur sirkulasi

dan entrance menuju lobby utama.

Gambar 2.29 Sketsa perletakan tower dan podium



66

Gambar 2.30 Sketsa potongan Hotel

Sistem struktur yang digunakan adalah sistem struktur “tube” dengan

sirkulasi vertical pada core dan menggunakan “single-loaded coridor”.

Dalam segi pengaturan ruang-ruang dan pembagian kamar dilakukan dengan

maksimal, ditandai dengan tidak adanya ruang-ruang sisa. Penempatan

kolam renang yang berada di lantai 5 diletakkan berdasarkan kolom-kolom

struktur yang ada di bawahnya.

Gambar 2.31 Sketsa sistem struktur hotel Gambar 2.32 Denah Hotel



67

Jumlah kamar yang ada di hotel ini ada 272 buah, terletak dari lantai 8

sampai lantai 26 dengan view pemandangan kota dan interiornya didesain

oleh perusahaan design interior ternama Lim, Teo & Wilkes yang

menggunakan konsep klasik kontemporer dengan sentuhan budaya China dan

Indonesia. Harga tiap kamar berbeda-beda tergantung dari tipe, pemandangan

dan paket fasilitas yang dipilih, harga rata-rata USD 387 ++

per malam. Tipe

kamar, luas, dan jumlahnya dapat dilihat di tabel berikut.

Tabel 2.12 Jenis-jenis kamar dan luasnya

Jenis Kamar Jumlah Luas (sqm)

Superior 56 47

Deluxe 87 47

Deluxe welcome monument 67 47

Mandarin superior 14 64

Mandarin deluxe 31 64

Mandarin welcome monument 11 64

Oriental suite 5 95

Mandarin suite 1 200

Foto 2.1 Foto interior kamar hotel

Mandarin Superior Room Deluxe Room Superior Room

Fasilitas yang disediakan antara lain dining and bar, fitness and spa

center, sports center, meeting and banquet rooms serta jasa antar jemput.

Penempatan fasilitas-fasilitas diatas dapat dilihat pada potongan dibawah ini.



68

Gambar 2.32 Potongan Hotel dan peruntukan ruang

Foto 2.2 Beberapa fasilitas hotel

Tabel 2.13 Fasilitas Food and Beverage



69

Xin Hua

Cinnamon

Mandarin

Oriental Cake

Shop

Sumber: http://mandarinoriental.com/

II.6.1.2. Abu Dhabi Sky Bridge Hotel

Meskipun hotel ini termasuk jenis resort hotel, namun tetap dapat

digunakan sebagai salah satu studi literature karena ide perancangannya

yang menggunakan skybridge pada hotel dapat dijadikan salah satu

masukan dalam alternative penyambungan 2 tapak/lokasi yang terpisah.

Selain itu data project yang ada, dapat dijadikan sebagai gambaran presentasi

luas area-area penunjang dengan luas total bangunan hotel. Hotel Sky Bridge

yang menghubungkan 2 pulau ini belum dibangun.

Gambar 2.33 Tampak atas hotel (diantara Lulu Island dan Abu Dhabi)

Azure

MO Bar

Lyon

http://mandarinoriental.com/



70

Tabel 2.14 Data project

Luas bangunan 110,000m²

Jumlah kamar 264 (80-100m²)

Jumlah suites 40 (250m²)

Area konferensi 5,000m²

Area komersial 3,500m²

Restoran 2,600m²

Lobby 4,250m² (108,000m³ volume)

Roof Garden 5,400m²

Pedestrian Promenade 11,200m²

Area parkir 40,000m² x 2

(800 cars x2- 200 per floor)

Gambar 2.34 Suasana dari atas hotel Gambar 2.35 Tampak hotel dari depan

Gambar 2.36 Suasana Lobby dan pedestrian Gambar 2.37 Suasana Hotel di malam hari



71

Pada denah (gambar 2.38 dan 2.39) terlihat panjang bangunan utama

adalah 300 m dan total panjang sky bridge adalah 600 m. pengaturan sirkulasi

untuk entarance juga baik karena di pisahkan antara manusia dan kendaraan.

Gambar 2.38 Denah lantai dasar (entrance hotel dan entrance parkir)

Gambar 2.39 Denah Lobby dan komersil area



72

Pada gambar potongan di bawah dapat dilihat pemisahan atau zoning

area-area hotel. Paling bawah digunakan untuk lobby dan pedestrian

prominade (terdapat komersil area), baru kemudian area servis yang terletak

di tengah-tengah agar dapat menjangkau baik kamar-kamar, ruang konferensi,

maupun area komersil. Kemudian area kamar terletak diatas agar privasi lebih

terjaga. Area parkir teletak dibawah sky bridge agar akses keluar masuk

kendaraan mudah dan tidak mengganggu kenyamanan tamu.

Gambar 2.40 Potongan membujur

Gambar 2.41 Potongan melintang

Sumber: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php

http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=733762



73

II.6.2. Survey Lapangan

II.6.2.1. The Jayakarta Hotel

Hotel ini digunakan sebagai studi lapangan karena merupakan salah

satu jenis City Hotel berbintang 4 yang dekat dengan Kota Tua dan salah satu

kompetitor bagi proyek City Hotel ini. Desain hotel ini membuatnya mampu

menyesuaikan diri dengan baik dengan sekitarnya yang padat.

Gambar 2.42 Lokasi Hotel

Gambar 2.43 Analisa sirkulasi

Lokasinya di batas luar Kawasan Kota Tua, dan dekat dengan Taman

Hiburan Ancol,serta pusat bisnis Glodok dan Mangga Dua. Disekitarnya

sangat kental nuansa pecinan, terdapat banyak restoran, klub malam dan

karaoke, dan ruko-ruko.

Bentuk masa bangunan

mengikuti tapaknya yang

memanjang

Lokasi: Jalan Hayam

Wuruk 1260, Jakarta-Pusat

Karena tapak sempit, jarak keluar

masuk gedung sangat dekat

Lokasi tapak di daerah bisnis

yang padat, dengan tapak yang

tidak terlalu luas serta diapit oleh

shopping center dan diskotik di

kiri dan kanannya.



74

Gambar 2.44 Tampak bangunan Foto 2.3 Tampak depan hotel

Gambar 2.45 Skyline yang terjadi Gambar 2.46 Potongan bangunan

Terdiri dari 21 lantai dan jumlah kamar mencapai 333 buah, yaitu

Deluxe, Family, Executive Suite, Junior Suite, Jayakarta Suite and a

Presidential Suite. Semua kamar dilengkapi dengan fasilitas AC, IDD

Penampilan bangunan bergaya

moderen dengan garis-garis vertical

dan horizontal yang tegas

Orientasi matahari diperhatikan

dalam perletakan jendela-jendela

kamar

Sirkulasi kendaraan menjadi sangat

terbatas karena luas yang sempit,

gedung parkir terletak diantara lantai

2 dan 5 untuk menghemat lahan

Kolam renang diletakan

dibagian belakang gedung untuk

menghindari polusi debu dan

bising dari sekitarnya.

Badan bangunan

Kaki bangunan

Jendela

melengkung

pada akhir

menara



75

telephone, mini-bar, hairdryer, TV Cable & in-room movies, dan fasilitas

membuat teh/kopi.

Jenis dan Letak Kamar

Standard terletak di lantai 14, 16, dan 17

Deluxe terletak di lantai 4, 5, 6,7,18,dan 19

Business Executive terletak di lantai 2, 3, 15, dan 20

Executive Deluxe terletak di lantai 8-11

Junior Suite terletak di lantai 6,10,11,14 - 19

Jayakarta Suite terletak di lantai 10 dan 11

President Suite terletak di lantai 8

Tabel 2.15 Jenis dan Harga Kamar

Jenis kamar Harga (Rp)

Standar 605.000

Deluxe 695.000

Business executive 786.000

Executive Deluxe 877.000

Junior Suite 1.150.000

Jayakarta Suite 2.117.000

President Suite 7.560.000

Extra bed 245.000

breakfast 115.000

Banquet & Conference Facilities

Jayakarta Ballroom dengan kapasitas hingga 300 orang dengan partisi

yang fleksible hingga dapat juga berfungsi untuk ruang konvensi/ruang

meeting. Selain itu juga ada Teras Marbella yang bersebelahan dengan kolam



76

renang dan berkapasitas 200 orang , serta Aula Fatahillah di lantai mezzanine

yang dapat menampung hingga 600 orang.

Tabel 2.16 Luas dan kapasitas Banquet Rooms

Room Size (m) Banquet Classroom Theater U-Shape

Jayakarta Ballroom 354m2 150 125 200 60

Teras Marbella 17 x 15 160 120 200 60

Bella Vista I 8 x 17 40 30 60 30

Bella Vista II 14 x 17 80 85 160 50

Aula Fatahillah 26 x 14 - 220 660 -

Dining & Entertaiment

Betawi Coffee Shop

The Kota Lounge & Bar

Berikut ini adalah foto-foto interior dan eksterior Jayakarta Hotel

Foto 2.4 Suasana eksterior dan ruang servis



77

Foto 2.5 Suasana interior, koridor, dan lobby

Foto 2.6 Fasilitas hotel



78

Tabel 2.17 Kesimpulan

Kelebihan Kekurangan

Lokasi pada pusat bisnis Ruang ballroom kecil

Pelayanan dan kondisi hotel baik Ruang sirkulasi untuk parkir sempit

Banyak fasilitas pendukung disekitar,

seperti shopping mall, restoran, club,

dan hiburan lainya

Kondisi lingkungan di depan hotel agak

berantakan dan tidak terawat

Fasilitas bisnis baik

Harga kamar sesuai

II.6.2.2. The Batavia Hotel

Hotel ini digunakan sebagai studi lapangan karena satu-satunya Bisnis

Hotel berbintang 4 di Kawasan Kota Tua. Tampak bergaya klasik agar

memberikan kesan mewah dan sebagai upaya untuk menyesuaikan diri

dengan kawasan zona inti Kota Tua. Namun demikian, dari segi ketinggian

bangunan melampaui batas ketinggian bangunan disekitarnya.

Lokasi di Jl. Kali Besar Barat No. 44-46, Jakarta-Barat. Merupakan

sebuah hotel bisnis bintang empat dengan standard internasional dan terletak

di Zona Inti, Kota Tua Jakarta. Jumlah kamar 328 unit termasuk apartement.

Tabel 2.18 Rekapitulasi Jenis Kamar

Room Type Total Harga Foto

Batavia Apartment 1 USD $220.00

Club Suite 2 USD $220.00

http://www.batavia-hotel.com/inside/roominside.php?rt=2010031918




79

Deluxe Twin/King 26 USD $ 63.00

Junior Suite 4 USD $ 85.00

President Suite 1 USD $250.00

Residential Apartement

Twin/King

2 USD $120.00

Residential Deluxe

Garden Twin/King

14 USD $ 73.00

Residential Deluxe

Twin/King

10 USD $ 69.00

Superior Twin/King 205 USD $ 53.00

Harga belum termasuk servis 11% dan pajak 10%

Tabel 2.19 Meeting Room and Conference

Batavia

Ballroom

Terletak di lt. 2, dengan

interior Colonial Belanda

dan berkapasitas hingga

1000 orang













80

Free Function

Area

Ruang pendukung Batavia

Ballroom, kapasitas

hingga 500 orang

Sunda Room Terletak di lt. 2, dengan

interior Klasik dan

berkapasitas hingga 300

orang

Island Room Ruang meeting Java,

Sumatra, Sulawesi, dan,

Bali

VIP Room 4 VIP Room terletak di

Super Star Restaurant

(lantai 2)

Rotterdamsche

Room

Boardroom pada Lobby

dengan kapasitas 15 orang

untuk private meeting.

Tersedia juga untuk

disewakan sebagai kantor

Batavia

Function Hall

Function Room dengan

kapasitas 300 persons,

terletak di lantai 2

Bussiness

Center

Terletak pada lantai 9,

merupakan continental

room dan pusat fasilitas

bisnis



81

Tabel 2.20 Kapasitas dan ukuran ruang Banquet

Gambar 2.47 Denah Meeting Room and Conference



82

Tabel 2.21 Fasilitas Dining and Entertainment

Pool Deck Grill

& Bar

Third Floor

80 persons (seating) /

300 persons (standing)

Dapoer Roti

Batavia

First Floor

25 persons

Pasar Rempah

Restaurant

First Floor

120 persons

Super Star

Restaurant

Second Floor

180 Persons

Batavia Bar and

Lounge

FourthFloor

FourthFloor



83

Batavia Karaoke FourthFloor

28 Rooms

Swimming Pool Third Floor

Fitness Center Third Floor

Berikut ini adalah foto-foto suasana interior, eksterior dan detail interior.

Konsep interior bergaya klasik modern dan eksterior pada lantai bawah

bergaya klasik dengan tambahan penggunaan patung-patung.

Foto 2.7 Suasana Eksterior Foto 2.8 Entrance dan Drop Off



84

Foto 2.9 Suasana interior

Foto 2.10 Detail dan servis



Fasilitas bisnis baik dan ramah Tidak ada fasilitas penunjang di sekitar

Zoning kamar dan fasilitas cukup baik Keamanan kurang



85

Tampak dan bentuk bangunan baik Harga kamar mahal dilihat dari lokasi

Tidak semua fasilitas aktif dan kurang

terawat

Tampak depan tidak terawat

II.6.2.3. K7 Hotel and Executive Club

Hotel K7 merupakan salah satu contoh hotel yang menerapkan tema

desain kontekstual untuk fasadenya, meskipun untuk interiornya bergaya

minimalis modern. Fasade bangunan bergaya Art Deco dapat dilihat ornament

dekorasinya yang sederhana, penggunaan menara dan masa bangunan yang

terkesan massif. Bukan hanya itu, hotel K7 ini dijadikan sebagai salah satu

bangunan cagar budaya Golongan B.

Merupakan hotel bintang 4 dan dapat digolongkan sebagai turism hotel

karena banyak fasilitas hiburannya.

Lokasi = Jalan Kunir No. 7, Kota Tua – Jakarta Barat

Luas bangunan = 15,755.6 m2

Kapasitas pengunjung = 6100 orang



86

Tabel 2.23 Fasilitas hiburan

Terrace Garden 500 orang -

Ibiza Club 300-800 orang

Café Restaurant 75 seats

Bar Lounge 25 seats

Colosseum

Discotheque Hall

2000 orang

Karaoke 40 ruang 50–

80 orang

Piano Lounge 75 orang



87

Tabel 2.24 Rekapitulasi Jenis Kamar

Jenis kamar Jumlah Harga (Full) Harga (4 H) Fasilitas

Pesident suite 1 Rp. 900.000 Rp. 575.000 Room service 24 H, hot & cold

water, free parking, tv cable, free hot spot,mini refrigiator,

dan safe deposit box

Junior suite 1 Rp. 800.000 Rp. 500.000

Deluxe 8 Rp. 575.000 Rp. 375.000

Standard 24 Rp. 475.000 Rp. 300.000

Jumlah 34 Jumlah parkir 700 lots

Foto 2.11 Suasana interior dan tampak depan

Foto 2.12 Entrance dan parkir

Sumber: Koleksi Pribadi



88

Foto 2.13 Suasana interior ruang penerima Ibiza Club



Fasilitas hiburan baik sekali dan menarik Jumlah kamar sedikit

Harga kamar lebih murah Hanya aktif/ramai mulai malam hari

Tampak bangunan sederhana namun unik

Interior nyaman dan mewah

Keamanan dan kebersihan baik

Parkir luas

II.6.3. Kesimpulan

Setelah membandingkan hasil survey literatur dan survey lapangan,

maka dapat disimpulkan bahwa sebuah city hotel berbintang 4 hendaknya :

Berlokasi strategis dengan pencapaian mudah dari segala arah.

Memperhatikan efisiensi penggunaan lahan dan memiliki fasilitas yang

lengkap atau fasilitas penunjang disekitarnya sehingga dapat mencapai

occupany yang lebih tinggi.



89

Fasade hotel umumnya tidak meninggalkan ciri khas lingkungan sekitar

dengan jendela sebagai pembentuk irama dan tidak memiliki balkon.

Ornamen yang digunakan umumnya sederhana dan tidak meriah.

Bentuk dasar masa bangunan mayoritas berbentuk kotak dan lebih pipih

pada bagian atas (menara).

Tipologi pembagian masa bangunan umumnya bagian depan untuk

fasilitas umum, tengah atau atas untuk akomodasi (kamar) dan belakang

atau bawah untuk servis.

, city hotel adalah h Yohana / 1000868270 BINUS University Jakarta City Hotel di Jalan Kemukus Kota...

Documents

Transcript of , city hotel adalah h Yohana / 1000868270 BINUS University Jakarta City Hotel di Jalan Kemukus Kota...