Post on 01-Dec-2015
TUGAS KELOMPOK “PENILAIAN PROPERTI”
ELEMEN PENYESUAIAN PENDEKATAN PERBANDINGAN HARGA PASAR
DISUSUN OLEH :ADY SETIAWAN
MACHFUL FITRI ANDRI SASMITOSELFIANUS B MAINOLO
ZULFAN EFFENDI
MANAJEMEN ASET DAN PENILAIAN PROPERTIMAGISTER EKONOMIKA PEMBANGUNAN
UNIVERSITAS GADJAH MADA2011
No Kriteria HBU
Bagian Properti
Elemen Penyesuaian
Sub elemen Penyesuaian Keterangan Properti Subjek
PP 1 PP 2 PP 3 PP 4
I Fisik Tanah Lokasi Jarak dengan pusat kota (CBD) Nilai 2000m 2500 3200 2500 2500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 3 2 2
(%) 2 6 2 2(Rp.) 50000 150000 50000 50000
Jarak dengan sekolah (SD, SMP, SMA) Nilai 1200m 1700 1100 1200 800Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 4 2 3 1
(%) 2 -1 0 -2(Rp.) 50000 -25000 0 -50000
Jarak dengan pusat niaga (mall,pasar,ruko) Nilai 5000m 5500 6200 5500 5500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 3 2 2
(%) 2 6 2 2(Rp.) 50000 150000 50000 50000
Jarak dengan Perguruan Tinggi Nilai 2500m 3000 3700 3000 3000Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 3 2 2
(%) 2 6 2 2(Rp.) 50000 150000 50000 50000
Jarak dengan Puskesmas/rumah sakit Nilai 1500m 2200 1400 1500 1000Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 4 2 3 1
(%) 3 -1 0 -3(Rp.) 75000 -25000 0 -75000
Jarak dengan jalan utama, Nilai 0m 500 700 300 0Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 3 4 2 1
(%) 2 3 1 0(Rp.) 50000 75000 25000 0
Jarak dengan sungai, Nilai 7000m 6500 6000 6300 6800Asumsi: Semakin jauh semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2
(%) 2 5 4 1(Rp.) 50000 125000 100000 25000
Jarak dengan tempat pemakaman, Nilai 4000m 3500 3000 3300 3800Asumsi: Semakin jauh semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2
(%) 2 5 4 1(Rp.) 50000 125000 100000 25000
Jarak dengan tempat ibadah, Nilai 2000m 1500 1900 1800 2100Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 4 1 3 2 5
(%) -3 -1 -2 1(Rp.) -75000 -25000 -50000 25000
Jarak dengan pasar, Nilai 1100m 500 600 700 1300Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 4 3 1
(%) 4 3 2 -1(Rp.) 100000 75000 50000 -25000
Jarak dengan kantor polisi/TNI, Nilai 700m 1200 1000 800 300Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 4 3 1
(%) 3 2 1 -2(Rp.) 75000 20000 25000 -50000
Jarak dengan taman rekreasi, Nilai 1600m 2100 3000 2600 2200Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 2 5 4 3
(%) 3 7 5 4(Rp.) 75000 175000 125000 100000
Jarak dengan stadion olah raga, Nilai 10000m 10500 10700 10200 9500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 4 5 3 1
(%) 2 3 1 -1(Rp.) 50000 75000 25000 -25000
Jarak dengan hotel, Nilai 50m 550 950 400 350Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 4 5 3 2
(%) 3 5 2 1(Rp.) 75000 125000 50000 25000
Jarak dengan SPPBU, Nilai 1000m 1500 2200 1600 1400Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2
(%) 2 6 3 1(Rp.) 50000 150000 75000 25000
Jarak dengan SPBE, Nilai 8000m 8500 8200 7900 7100Asumsi: Semakin jauh semakin baik Peringkat 3 1 2 4 5
(%) -2 -1 1 4(Rp.) -50000 -25000 25000 100000
Jarak dengan terminal, Nilai 13000m 13500 13100 13200 12500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 3 4 1
(%) 3 1 2 -3(Rp.) 75000 25000 50000 -75000
Jarak dengan stasiun, Nilai 11000m 11500 11200 11200 10600Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 4 3 3 1
(%) 2 1 1 -3(Rp.) 50000 25000 25000 -75000
Jarak dengan bandara udara, Nilai 20000m 20500 20200 20100 19500Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 2 5 4 3 1
(%) 3 2 1 -3(Rp.) 75000 50000 25000 -75000
Jarak dengan pelabuhan laut Nilai 40000m 40500 40700 39900 39400Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 4 5 2 1
(%) 2 3 -1 -3(Rp.) 50000 75000 -25000 -75000
Jarak dengan kantor bank, Nilai 200m 600 400 100 0Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 5 4 2 1
(%) 3 2 1 -1(Rp.) 75000 50000 25000 -25000
Jarak dengan kantor pusat pemerintahan Nilai 700m 1300 800 600 200Asumsi: Semakin dekat semakin baik Peringkat 3 5 4 2 1
(%) 3 1 -1 -3(Rp.) 75000 25000 -25000 -75000
Ukuran/luas Nilai 1600m2 1400 1200 1600 1200Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 2 3 1 3
(%) 1 2 0 2(Rp.) 100jt 200jt 0 200jt
Bentuk Segiempat / Tidak beraturan / Ngantong (depan sempit, belakang lebar)
Nilai Segi4 Segi4 Segi4 Segi4 Segi4
Asumsi: Semakin beraturan semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Ketinggian dari paras jalan
Lebih tinggi / selevel / Lebih rendah Nilai Lebih tinggi
Selevel Selevel Lebih tinggi
Lebih tinggi
Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 1 2 2 1 1(%) 1 1 0 0(Rp.) 200000 200000 0 0
Lebar depan (frontage) Nilai 40m 40 30 40 30Asumsi: Semakin lebar semakin baik Peringkat 1 1 2 1 2
(%) 0 2 0 2
(Rp.) 0 100000 0 100000Panjang belakang (depth) Nilai 40m 35 40 40 40
Asumsi: Semakin panjang semakin baik Peringkat 1 2 1 1 1(%) 1 0 0 0(Rp.) 200000 0 0 0
Kontur/Topografi Nilai rata rata rata rata rataAsumsi: Semakin rata semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Elevasi Nilai 10° 0° 0° 10° 10°Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 1 2 2 1 1
(%) 2 2 0 0(Rp.) 100000 100000 0 0
Jenis tanah Nilai keras keras keras keras kerasAsumsi: Semakin keras semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Posisi tanah/akses
Tengah (1 akses) / Sudut (2 akses) / 3 akses / 4 akses
Nilai 1 1 1 2 2
Asumsi: Semakin banyak semakin baik Peringkat 2 2 2 1 1(%) 0 0 -2 -2(Rp.) 0 0 -200000 -200000
Bangunan Keamanan: kualitas konstruksi Nilai Baik Baik Sedang Sedang SedangAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 2 2 2
(%) 0 1 1 1(Rp.) 0 500000 500000 500000
usia bangunan Nilai 4tahun 5 10 10 5Asumsi: Semakin baru semakin baik Peringkat 1 2 3 3 2
(%) 1 3 3 2(Rp.) 10jt 30jt 30jt 20jt
kondisi bangunan Nilai Baik Baik Kurang Kurang BaikAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 2 2 1
(%) 0 1 1 0(Rp.) 0 10jt 10jt 0
kualitas sistem pengamanan bangunan (pemadam kebakaran, tahan gempa, akses
Nilai lengkap lengkap lengkap lengkap lengkap
tangga darurat)
Asumsi: Semakin lengkap semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Kenyamanan: luas bangunan keseluruhan Nilai 1800m2 1000 1500 1500 1600Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 4 3 3 2
(%) 4 2 2 1(Rp.) 800jt 400jt 400jt 200jt
luas bangunan tiap lantai Nilai 900m2 500 750 750 800Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 4 3 3 2
(%) 3 2 2 1(Rp.) 300jt 200jt 200jt 100jt
Jumlah lantai/tinggi bangunan Nilai 2lantai 2lantai 2lantai 2lantai 2lantaiAsumsi: Semakin banyak semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
bentuk arsitektur/disain Nilai Biasa Unik Biasa Biasa UnikAsumsi: Semakin unik semakin baik Peringkat 2 1 2 2 1
(%) -2 0 0 -2(Rp.) -200jt 0 0 -200jt
bahan/material penutup bangunan Nilai baik baik baik baik baikAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
kelengkapan dan kualitas fasilitas Nilai lengkap lengkap lengkap lengkap lengkapAsumsi: Semakin lengkap semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
akses unit bangunan (strata title) Nilai tangga tangga tangga tangga tanggaAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
view Nilai Bagus Kurang Kurang Kurang BagusAsumsi: Semakin bagus semakin baik Peringkat 1 2 2 2 1
(%) 1 1 1 0
(Rp.) 500000 500000 500000 0Arah matahari (timur, selatan, barat, utara) Nilai Utara Selatan Barat Timur UtaraAsumsi: Semakin ke utara/selatan semakin baik
Peringkat 1 1 2 2 1(%) 0 1 1 0(Rp.) 0 100000 100000 0
Tingkat histori penggunaan Nilai jelas jelas jelas jelas jelasAsumsi: Semakin jelas semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Luas semigross bangunan Nilai 800m2 500 500 750 400Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 3 3 2 4
(%) 2 2 1 3(Rp.) 300jt 300jt 150jt 450jt
Luas bangunan yang disewakan Nilai 800m2 500 500 750 400Asumsi: Semakin luas semakin baik Peringkat 1 3 3 2 4
(%) 2 2 1 3(Rp.) 300jt 300jt 150jt 450jt
Rasio luas bangunan yang disewakan dengan luas bangunan keseluruhan
Nilai 0,5 0,5 0,33 0,5 0,25
Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 1 2 1 3(%) 0 1 0 2(Rp.) 0 170jt 0 250jt
Rasio luas bangunan dengan luas tanah Nilai 18/16 10/14 15/12 15/16 16/12Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 3 5 2 4 1
(%) 2 -1 1 -2(Rp.) 200jt -100jt 100jt -200jt
Histori Penggunaan Nilai jelas jelas jelas jelas jelasAsumsi: Semakin jelas semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Non real property Nilai R.M R.M R.M R.M R.MAsumsi: Semakin sesuai semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Personal property (FFE) Nilai Lengkap Lengkap Kurang Biasa LengkapAsumsi: Semakin lengkap semakin baik Peringkat 1 1 3 2 1
(%) 0 2 1 0(Rp.) 0 0 100jt 0
Perusahaan / badan usaha (bisnis) Nilai CV CV CV CV CVAsumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Hak Kepemilikan Finansial Nilai CV CV CV CV CVAsumsi: Semakin jelas semakin baik 1 1 1 1 1
0 0 0 00 0 0 0
II Legal Tanah Jenis Hak Kepemilikan (UU No. 5/1960 ttg UUPA, UU No. 16/1985 ttg rumah susun/apartemen)
Hak Milik / Hak Guna Bangunan (HGB) / Hak Guna Usaha (HGU) / Hak Pakai / Hak Pengelolaan / Hak sewa / Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (strata title)
Nilai HM HM HGB HGU HM
Asumsi: Semakin kuat semakin baik Peringkat 1 1 2 3 1(%) 0 1 2 0(Rp.) 0 50jt 100jt 0
Histori kepemilikan Nilai baik baik baik baik baikAsumsi: Semakin baik semakin mahal Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Zoning (peruntukan) dan kemungkinan perubahan zoning Nilai sesuai sesuai sesuai sesuai sesuaiAsumsi: Semakin sesuai semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Kemungkinan memecah hak Nilai - - - - -Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -
Kemungkinan menggabungkan hak Nilai - - - - -- - -
- - -- - -
Bangunan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Nilai ada ada ada ada adaAsumsi: jika ada semakin baik Peringkat 1 1 1 1 1
(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
Aturan Kepadatan Pengembangan:
Koefisien Dasar Bangunan/KDB (rasio luas dasar bangunan dengan luas tanah)
Nilai 9/16(0,5625)
5/14(0,3571)
5/8(0,625)
15/32(0,4687)
4/6(0,667)
Asumsi: Semakin sesuai standar semakin baik
Peringkat 1 3 4 2 5(%) 2 3 1 4(Rp.) 40jt 60jt 20jt 80jt
Koefisien Luas Bangunan/KLB (rasio luas bangunan dengan luas tanah)
Nilai 18/16(1,125)
5/7(0,714)
5/4(1,25)
15/16(0,93)
4/3(1,33)
Asumsi: Semakin sesuai standar semakin baik
Peringkat 1 3 4 2 5(%) 2 3 1 4(Rp.) 40jt 60jt 20jt 80jt
Garis Sempadan Jalan (kemungkinan perluasan jalan)
Nilai 80m2 80 60 156 136
Asumsi: Semakin sempit semakin baik Peringkat 2 2 1 4 3(%) 0 -1 4 3(Rp.) 0 -60jt 156jt 136jt
Garis Sempadan Bangunan Nilai sesuai sesuai sesuai sesuai sesuaiAsumsi: Semakin sesuai standar semakin baik
Peringkat 1 1 1 1 1(%) 0 0 0 0(Rp.) 0 0 0 0
III Finansial Tanah dan bangunan
Struktur pembiayaan (rasio modal sendiri dan pinjaman) Nilai 70:30 60:40 100:0 70:30 60:40
Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 2 3 1 2 3(%) 1 -2 0 1(Rp.) 10jt -200jt 0 100jt
Perubahan pola pasar demografi:
(Supply):Jumlah lahan yang sedang dibangun
Nilai - - - - -
Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -
(Supply):Jumlah properti yang sudah operasional
Nilai - - - - -
Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -
(Supply):Jumlah property yang sudah terjual (terserap pasar)
Nilai - - - - -
Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -
(Demand):Ketersediaan dana di pasar modal dan
Nilai - - - - -
peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -
(Demand):
Kemudahan syarat pembiayaan dari Institusi Finansial (tingkat suku bunga, tenor/jangak waktu angsuran, Batas jumlah kredit, persyaratan kredit)
Nilai - - - - -
Peringkat - - - -(%) - - - -(Rp.) - - - -
IV Produktivitas yang optimal (penggun
Bangunan Efisiensi biaya operasional
Operating Expenses Ratio (OER) Nilai 10% 8% 15% 12% 12%
aan/ekonomi)
Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 2 1 4 3 3(%) -2 5 2 2(Rp.) -100jt 25ojt 100jt 100jt
Pola tingkat kekosongan Nilai 0% 5% 15% 0% 10%Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 1 2 4 1 3
(%) 1 3 0 2(Rp.) 50jt 150jt 0 100jt
Pola piutang tak tertagih Nilai 1% 2% 1% 1% 2%Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 2 1 1 2
(%) 1 0 0 1(Rp.) 4jt 0 0 4jt
Rasio pinjaman terhadap modal Nilai 30:70 40:60 0:100 30:70 40:60Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 2 3 1 2 3
(%) 1 -1 0 1(Rp.) 10jt -10jt 0 10jt
Optimalitas Pendapatan:
Kualitas sewa (kombinasi penyewa/tenant mix, perjanjian sewa, jangka waktu sewa)
Nilai Variatif Sedang Sedang Variatif Variatif
Asumsi: Semakin variatif semakin baik Peringkat 1 2 2 1 1(%) 1 1 0 0(Rp.) 20jt 20jt 0 0
Tingkat pertumbuhan sewa Nilai Naik 5% 5% 5% 4% 7%Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 2 2 2 3 1
(%) 0 0 1 -2(Rp.) 0 0 40jt -70jt
Tingkat hunian Nilai 100% 95% 85% 100% 90%Asumsi: Semakin tinggi semakin baik Peringkat 1 2 4 1 3
(%) 1 3 0 2(Rp.) 50jt 150jt 0 100jt
Pola pertumbuhan pendapatan kotor potensial
Nilai Naik 20%
16% 12% 15%` 18%
Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 3 5 4 2(%) 2 4 3 1(Rp.) 40jt 80jt 60jt 20jt
Pola pertumbuhan pendapatan kotor efektif Nilai +18% 13% 11% 16% 15%
Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 4 5 2 3(%) 3 4 1 2(Rp.) 60jt 80jt 20jt 40jt
Pola pertumbuhan Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income/NOI)
Nilai Naik 16%
8% 5% 14% 13%
Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 4 5 2 3(%) 4 6 1 2(Rp.) 80jt 120jt 20jt 40jt
Tingkat kapitalisasi Nilai 11% 10% 11% 9% 10%Asumsi: Semakin kecil semakin baik Peringkat 3 2 3 1 2
(%) -1 0 -2 -1(Rp.) -20jt 0 -40jt -20jt
Tingkat diskonto Nilai 16% 14% 14% 15% 17%Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 2 4 4 3 1
(%) 2 2 1 -1(Rp.) 40jt 40jt 20jt -20jt
Tingkat Pertumbuhan Harga Nilai 10% 10% 8% 10% 10%Asumsi: Semakin besar semakin baik Peringkat 1 1 2 1 1
(%) 0 2 0 0(Rp.) 0 400000 0 0