EVALUASI NILAI PASAR ASET PELABUHAN PENYEBRANGAN FERRY

PENAJAM BERDASARKAN NILAI PASAR

MAGISTER TEKNIK MANAJEMEN ASETFAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBERSURABAYA

Oleh

Muh. Yusuf BasraNRP. 3107207704

DOSEN PEMBIMBING :Ir. Retno Indryani, MT

1

2

3

4

5

6

Mengetahui nilai pasar aset pelabuhan penyeberangan ferry penajam dengan pendekatan biaya.

Mengetahui nilai pasar aset pelabuhan penyeberangan ferry penajam dengan pendekatan pendapatan.

Tujuan Penelitian

Mengevaluasi nilai pasar aset pelabuhan penyeberangan ferry Panajam ditinjau dari nilai pasar aset bedasarkan pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan.

Langkah – Langkah Penelitian

Latar Belakang

Perumusan Masalah

Studi Pustaka

Evaluasi

Data Fisik Data Keuangan

Tanah Bangunan Mesin-mesin

AnalisaPendekatan Biaya

Analisa PendekatanPendapatan

Kesimpulan danSaran

4

5

6

1

2

3

Gambaran umum

Kabupaten Penajam Paser Utara bagian integral dari wil. Prop Kalimantan Timur.

Terbentuk berdasarkan Undang-undang Nomor 7 Tahun 2002 tentang pembentukan KabupatenPenajam Paser Utara.

Secara administratif pemerintahan terbagi dalam4 kecamatan, (Penajam, Waru, Babulu danSepaku)

Luas wilayah Kabupaten Penajam Paser Utara terdiri dari 333.06 Ha. 3.060,82 Km2 daratan &272,24 Km2 lautan.

Jumlah Penduduk 131.301 Jiwa

Lokasi Pelabuhan Penyebrangan

Batas Wilayah

Sebelah Utara: Kecamatan Loa Kulu dan Kecamatan Loa Janan, Kabupaten Kutai Kartanegara

Sebelah Timur: Kecamatan Samboja Kabupaten Kutai Kartanegara, Kota Balikpapan dan Selat Makasar.

Sebelah Selatan: Kecamatan Longkali,Kabupaten Paser dan Selat Makasar .

Sebelah Barat: Kecamatan BonganKabupaten Kutai Barat dan KecamatanLongkali Kabupaten Paser.

PDRB TH 2008

N0 LAPANGAN USAHA RP ( X 106 ) (%)

1 Pertanian 429.642 17,62

2 Pertambangan & Penggalian 1.020.136 41,83

3 Industri Pengolahan 385.576 15,81

4 Listrik, Gas & Air Bersih 6.084 0,25

5 Bangunan 81.926 3,36

6 Perdag., Hotel & Restoran 324.442 13,30

7 Pengangkutan & Komunikasi 31.329 1,28

8 Keu., Persewaan & JasaPerush

60.603 2,48

9 Jasa-Jasa 98.558 4,04

PDRB 2.438.296 100 %

deskripsi singkat PPFP.

Transportasi sebelum adanya PPFP menggunakanKapal Kayu bermesin (Kelotok) dan speed boat

Mulai di bangun Tahun 1998 masih berupapelengsengan.

Dermaga di bangun pada tahun 1993 Operator PPFP adalah PT. ASDP persero Cabang

Balikpapan & diawasi oleh Dirjen Perhubungan daratbekerjasama dengan Dinas Perhubungan danParwisata Kab. Penajam Paser Utara

Penyeberangan di layani oleh 5 unit kapal ferry yaitu

Kmp Ulin Ferry, Kmp Tawes, Kmp Bili, Kmp Kineret& Kmp Garopa

5

6

1

2

3

4

TANAH (pendekatan biaya)

Penilaian dilakukan pada tanggal 21 November 2009

Metode yang dilakukan adalahperbandingan data pasar

Rumus :

Nilai Tanah = Data Pasar Tanah Yang Sejenis ± Penyesuaian

TANAH (pendekatan biaya)

Nilai pasar tanah per meter persegi= Rp. 690.000,00

Luas tanah= 2700 m2

Nilai pasar tanah= Rp. 1.863.000.000

TANAH (pendekatan biaya)

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

1. Bangunan gedungKantor & terminal Penumpang

Rumah GensetWC umum

Loket kendaraan2. Lahan Parkir3. Pagar4. Dermaga

1. Bangunan Gedung

Penilaian dilakukan pada tgl 21 November 2009 Metode yang digunakan adalah

metode meter persegi Bangunan Gedung terdiri dari :

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

Bangunan Gedung Luas (m2)

Kantor dan terminal Penumpang 300

Rumah genset 24

WC umum 25

Loket kendaraan roda dua 6

Total 355

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

Struktur bangunanKonstruksi bangunan : BetonJumlah lantai : SatuPondasi : Batu kaliKonstruksi atap : Kayu

Bahan yang digunakanDinding : BataLantai : KeramikPintu : Doubel triplekJendela : kacaPlafon : TriplekPenutup atap : Seng

Bangunan pembanding

Bangunan SD dengan luas 168 m2 yang dibangun pada Juli s/d Nopember 2009.

Penilaian dilakukan terhadap bangunanpembanding pada tgl 22 November 2009.

Perbedaan spesifikasi pada Penutup atap,.Subyek menggunakan seng sedangkanpembanding menggunakan multiroof ataugenteng metal.

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

Biaya baru bangunan pembanding :Biaya konstruksi = Rp. 390.500.000,00.Biaya perencanaan = Rp. 20.000.000,00Biaya pengawasan = Rp. 8.000.000,00 +Biaya pengganti baru = Rp. 418.500.000,00.

Biaya baru bangunan peembanding (per m2) :Rp. 418.500.000,00 / 168 m2 = Rp. 2.491.000,00 per m2. Penyesuaian :

Harga genteng metal per meter persegi = Rp. 56.800,00 Harga seng per meter persegi adalah = Rp. 34.650,00 -Selisih harga adalah = Rp. 22.150,00.

Biaya pengganti baru (m2)

= Rp. 2.491.000 – Rp. 22.150 = Rp. 2.468.850

Biaya Pengganti Baru Bangunan= Rp. 2.468.850 x 355 m = Rp. 876.441.750,00.

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

Penyusutan Penyusutan fisik karena umur adalah 16/50 x 100 % = 32

%, (tidak ada bagian yang rusak) Penyusutan fungsional adalah 0 % karena seluruh bagian

bangunan masih berfungsi dengan baik. Penyusutan ekonomis adalah 0 % karena tidak ada

penyusutan akibat faktor eksternal seperti perubahan sosial, perubahan peraturan maupun perubahan ekonomi.

Nilai Pasar Bangunan Gedung adalah

Biaya pengganti baru bangunan = Rp. 876.441.750,00Nilai penyusutannya (32 %) = Rp. 280.461.360,00 -Nilai pasar bangunan gedung = Rp. 595.980.390,00.

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

2. Lahan Parkir Konstruksi lahan parkir terbuat dari paving blok K

127 yang dialasi dengan pasir urug setebal 5 cm dengan luas 1750 m2 dibuat pada tahun 2006.

Pembanding Paving Blok Terminal Penajam. Luas2500 m2 dan biaya sebesar Rp. 231.250.000.

Biaya pengganti baru per meter persegi adalahRp. 92.500,00.

Penyusutan 35 % :1. Penyusutan fisik karena umur 3/10 = 30 %2. Penyusutan fungsional = 5 %3. Penyusutan ekonomis = 0 %

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

Biaya bengganti baru lahan parkir := Biaya pengganti baru per meter persegi x

luas lahan parkir= Rp. 92.500,00 x 1.750 m= Rp. 161.875.000,00.

Nilai Pasar Lahan Parkir adalahBiaya pengganti baru - penyusutan (35 %)= Rp. 161.875.000,00. - Rp. 56.656.250,00 = Rp 105.218.750,00.

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

3. Pagar Pagar terdiri dari pagar kayu ulin 50 m & pagar

beton sepanjang 55 m dibuat pada tahun 2006. Pagar pembanding yang digunakan adalah

Pekerjaan Pagar Pada SDIT Penajam. Biaya per meter pagar kayu ulin adalah Rp.

640.000,00 dan pagar beton Rp. 1.750.000,00.

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

4. Dermaga Dermaga terdiri dari beberapa bangunan struktur

antara lain sebagai berikut :1. Abutment (1 buah)2. Dolphin (5 buah)3. Dudukan Hidrolik (2 buah)4. Dudukan Moveable bridge (1 buah)5. Dudukan ruang Kontrol (1 buah)

Metode yang digunakan adalah metode Unit Terpasang

pembanding yang digunakan adalahpembangunan Pelabuhan Peti Kemas Penajam

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

Harga unit pekerjaan untuk Beton K-300 per meter kubik adalah Rp. 4.697.900,00 & Tiangpancang pipa baja Ф 812 mm per ton (terpasang) adalah Rp. 15.650.000,00

Volume unit terpasang :

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

No Uraian Beton K-300 (m3) Tiang Pancang (ton)

1 Abutment 20,48 21

2 Dolpin 270 280

3 Dudukan Hidrolik 114 75

4 Dudukan MB 83,5 94

5 Dudukan ruang kontrol 9 9

Total 496,98 479

Perhitungan Biaya penggantian baru dermaga : Pekerjaan Beton K-300 :496,98 x Rp 4.697.900,00 = Rp.2.334.762.342,00Pekerjaan pemancangan : 479 x 15.650.000,00 = Rp. 7.496.350.000,00Jumlah = Rp. 9.831.112.342,00

Ppn 10 % = Rp. 983.111.234,00Total harga = Rp. 10.814.223.576,00

Penyusutan 16/50 =32 % = Rp. 3.460.551.544,00 Nilai Pasar Bangunan Dermaga

Rp. 10.814.223.576,00 – Rp. 3.460.551.544,00 = Rp. 7.353.672.031,00

BANGUNAN & SARPEL (pendekatan biaya)

MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya)

Mesin dan peralatan yg digunakan dlm operasipelayanan PPFP adalah :1. Genset kapasitas 35 Kva2. Moveable bridge (1 unit)

1. Genset Biaya pengganti baru genset sejenis dan merek

yang sama di lokasi adalah Rp. 62.500.000,00. perawatannya normal sehingga penyusutannya

adalah 5 / 20 x 100 % = 25 %. Nilai pasar genset adalah Rp. 62.500.000,00 –

Rp. 15.625.000,00 = Rp. 46.875.000,00.

2. Moveable Bridge

Konstruksi moveable bridge (jembatan bergerak)terbuat dari baja seberat 82,50 ton.

Moveable bridge dibuat tahun 1993Moveable bridge ini digerakkan oleh penggerak

hidrolik yang dihubungkan dengan panel kontrol. Biaya pengadaan, mobilisasi dan pemasangan

baru untuk wilayah Kalimantan Timur dapat dilihat pada tabel 5.6.

MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya)

No. Nama Barang Harga (Rp)

1 Moveable bridge 2.508.515.000,00

2 Engsel moveable bridge (2 unit) 55.000.000,00

3 Penggerak hidrolik (2 set) 4.400.000.000,00

4 Portal penggantung hidrolik (2 buah) 110.000.000,00

5 Panel kontrol (1 unit) 48.000.000,00

6 Lampu sorot (4 buah) 8.000.000,00

Total Biaya 7.129.515.000,00

MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya)

Sumber :Dirjen Perhubungan Darat Departemen Perhubungan2009

Tabel 5.6

Penyusutan, umur rencana / umur manfaat di

perkirakan 40 tahun maka besarnya penyusutan

yang sudah terjadi adalah 16 / 40 x 100 % = 40

% (Rp. 2.851.806.000,00).

Nilai pasar moveable bridge sebesar Rp.

7.129.515.000,00 - Rp. 2.851.806.000,00

= Rp. 4.277.709.000,00.

MESIN & PERALATAN (pendekatan biaya)

REKAPITULASI (pendekatan biaya)

Tabel 5.7

(pendekatan pendapatan)

pendapatan

pengeluaran

Nilai Pasar aset berdasarkan pendekatanpendapatan Rp. 10.658.000.000,00.

DCF (pendekatan pendapatan)

EVALUASI

NPA pendekatan biaya (Rp. 14.346.668.000,00)Lebih besar dibandingkan NPA pendekatanpendapatan (Rp.10.658.000.000,00), PPFP tidakMenguntungkan.

Upaya meningkatkan NPA pendekatan Pendapatanmenaikkan pendapatan kotor dan mengurangibiaya operasional

JASA DERMAGABesarnya adalah 10 % dari tarif angkutanpenumpang. Penentuan besarnya berdasarkanSurat Keputusan Gubernur Kalimantan Timur No.20 Tahun 2007 yang mengacu pada PeraturanMenteri Perhubungan No. KM 46 Tahun 2006.

JASA SANDAR

Menaikkan pendapatan EVALUASI

Pendapatan Jasa Kepelabuhanan(pelabuhan & Kapal)

Menaikkan pendapatan EVALUASI

23,044,904,000.00

20,740,413,600.00

2,304,490,400.00

PENDAPATAN KAPAL PENYEBERANGAN1,314,219,000.00

19,426,194,600.00

3,618,709,400.00

JASA KAPAL PENYEBERANGAN

JASA SANDAR

[(Penumpang dan Kendaraan) X Tarif]PENDAPATAN JASA KEPELABUHANAN

[Jasa Dermaga + Jasa Sandar]

[Rp. 600 x GRT x waktu sandar][Jasa Kapal - Jasa Sandar]

PENDAPATAN KOTOR PELABUHAN

JASA DERMAGA[10 % Pendapatan Jasa Kepelabuhan]

Menaikkan pendapatan EVALUASI

Analisa pendapatan KAPAL

Pendapatan kotor 5 kapal = Rp.19.426.194.600,00

BO 1 unit kapal pertahun = Rp. 2.982.415.000,00.

BO 5 unit kapal adalah = Rp.14.912.075.000,00

Pendapatan bersih 5 unit kapal adalah

= Pendapatan kotor - Biaya operasional

= Rp. 19.426.194.600,00 - Rp.14.912.075.000,00

= Rp. 4.514.119.600,00.

@ = Rp. 902.823.920,00.

Pendapatan pelabuhan dari jasa sandar adalah : Tarif jasa sandar per jam = Rp. 600,00 GRT rata-rata kapal = 353 RT Waktu rata-rata sandar perhari = 17 jam Dalam satu tahun = 365 hari x = Rp. 1.314.219.000,00

Tabel Analisa Kenaikan Tarif

Menaikkan pendapatan EVALUASI

Beban operasional pelabuhan sebesar Rp. 981.000.000,00 terdiri dari biaya bahan bakargenset, gemuk dan pelumas hidrolik. Biayasebesar Rp. 981.000.000,00 atau 26,59 % daripendapatan.

Beban karyawan sebesar Rp. 663.300.000,00 terdiri dari 30 karyawan sehingga rata-rata Rp. 1.842.500. per karyawan.

Biaya pemeliharaan pelabuhan Rp. 294.840.000,00 terdiri dari penggantiankomponen moveable bridge atau hidrolik yang rusak dan perbaikan bangunan.

Mengurangi pengeluaran EVALUASI

setelah evaluasi NPA

setelah evaluasi Rp 14.611.000.000,00.

5

6

1

2

3

4

KESIMPULAN

1. NPA pendekatan biaya (Rp. 14.346.668.000,00).2. NPA pendekatan pendapatan (Rp.10.658.000.000,00).3. Dari evaluasi disimpulkan :

a. Aset PPFP belum dapat menghasilkan keuntungan. Sebagaiaset BUMN Pelabuhan Penyeberangan Ferry Penajam hanyamenjalankan fungsi kemanfaatan umum berupapenyelenggara jasa penyeberangan yang secara tidaklangsung memberi sumbangan terhadap perekonomian KabPPU.

b. Upaya yang mungkin dilakukan adalah menaikkan tarif jasasandar kapal. Setelah menaikkan tarif jasa sandar Nilai PasarAset Berdasarkan Pendekatan Pendapatan menjadi Rp14.611.000.000,00. Nilai tersebut lebih tinggi dari Nilai PasarAset Berdasarkan Pendekatan Biaya sehingga dapatdikatakan menguntungkan.

SARAN

1. Untuk mendapatkan nilai pasar aset berdasarkan pendekatan biaya yang lebih akurat maka : Analisa nilai pasar tanah menggunakan lebih dari

3 (tiga) pembanding Analisa nilai pasar bangunan menggunakan

menggunakan metode analisa RAB. Analisa nilai pasar mesin genset menggunakan

perbandingan data pasar.

2. Untuk penelitian selanjutnya, disarankan untuk mengkaji efisiensi yang mungkin diterapkan terhadap komponen-komponen biaya operasional.

3. Perlu dilakukan penelitian lebih lanjut mengenai sistem operasi pelabuhan yang efektif.